Lebenstraum-Immobilien
Immobilienpreise 2026

Immobilienpreise 2026

Der Immobilienmarkt in München und im Münchner Umland hat sich seit der Zinswende im Jahr 2022 grundlegend verändert. Nach einem deutlichen Rückgang der Preise und Transaktionen in den Jahren 2022 und 2023 zeigt sich seit 2024 eine Stabilisierung des Marktes, die sich im Jahr 2025 weiter gefestigt hat.

In der Herbstanalyse 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in München wird deutlich, dass sich der Markt weiter normalisiert. Im Zeitraum 1. bis 3. Quartal 2025 ist die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 12 % gestiegen, während der Geldumsatz mit etwa 7,6 Milliarden Euro rund 9 % unter dem Vorjahresniveau lag. Gleichzeitig wurde in den meisten Teilmärkten bei Wohnimmobilien eine Stagnation bis ein leichter Preisrückgang festgestellt.

Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt wieder aktiver wird, sich aber gleichzeitig auf einem neuen, realistischeren Preisniveau einpendelt. Wie bei allen freien Märkten werden auch die Immobilienpreise maßgeblich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Im Folgenden betrachten wir zentrale Einflussfaktoren und geben eine aktualisierte Einschätzung für das Jahr 2026.

a) Der Immobilienmarkt 2026 in München und Umgebung

Der Immobilienmarkt in München und seinem Umland befindet sich im Jahr 2026 in einer Phase der Stabilisierung. Nach der Preiskorrektur der Jahre 2022 und 2023 haben sich die Preise in den Jahren 2024 und 2025 weitgehend seitwärts entwickelt.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch, was vor allem auf die Attraktivität des Wirtschaftsstandorts München und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Gleichzeitig wirkt das erhöhte Zinsniveau dämpfend auf die Kaufkraft vieler Interessenten.

Die Daten aus 2025 zeigen, dass sich die Preise nicht mehr dynamisch nach oben entwickeln, sondern je nach Segment stagnieren oder leicht nachgeben. Diese Entwicklung setzt sich im Jahr 2026 fort.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich der Münchner Immobilienmarkt nach der Korrekturphase neu ausbalanciert hat. Käufer und Verkäufer agieren wieder aktiver, gleichzeitig ist der Markt deutlich selektiver geworden.

b) Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen 2026?

Der belastbarste Befund lautet: 2026 spricht derzeit mehr für eine Seitwärtsbewegung mit Schwankungen als für einen starken Rückgang der Bauzinsen. Die Bundesbank meldete für besicherte Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Januar 2026 einen Effektivzins von 3,41 % und im Februar 2026 von 3,48 %; bei Zinsbindungen von über 10 Jahren lagen die Werte bei 3,30 % bzw. 3,35 %. Zugleich weist die Bundesbank darauf hin, dass die März-Daten erst am 6. Mai 2026 veröffentlicht werden. ([Bundesbank][1])

Die EZB hat am 19. März 2026 ihre Leitzinsen unverändert gelassen: 2,00 % Einlagefazilität, 2,15 % Hauptrefinanzierungssatz und 2,40 % Spitzenrefinanzierungssatz. Gleichzeitig betont sie, dass sie weiter datenabhängig entscheidet und sich nicht auf einen festen Zinspfad festlegt. In ihrer März-Projektion erwartet sie für den Euroraum 2026 eine Inflation von 2,6 % und ein Wachstum von 0,9 %. Das ist kein Umfeld, das automatisch deutlich sinkende Bauzinsen nahelegt. ([European Central Bank][2])

Hinzu kommt der Kapitalmarkt: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen bewegte sich laut Bundesbank im frühen März 2026 weiter auf erhöhtem Niveau; die Bundesbank veröffentlichte dazu am 10. März 2026 ihre tägliche Rendite-Notiz. Parallel verweist DZ HYP in ihrem Pfandbriefmarktbericht 2025/2026 darauf, dass Renditen und Risikoprämien bei Pfandbriefen hoch genug bleiben müssen, um Investoren anzuziehen. Da sich viele Immobilienfinanzierer über den Pfandbriefmarkt refinanzieren, spricht auch das eher gegen einen starken Zinseinbruch. Das ist eine begründete Ableitung aus Refinanzierungs- und Marktstruktur, keine amtliche Bauzins-Prognose. ([Bundesbank][3])

Die sauberste Prognose lautet deshalb: Bis Ende 2026 sind in Deutschland eher Bauzinsen im niedrigen bis mittleren 3-%-Bereich mit Volatilität plausibel als eine Rückkehr zu den Tiefstständen früherer Jahre. Ein spürbarer Rückgang wäre vor allem dann denkbar, wenn Inflation und Energiepreise günstiger verlaufen als in der EZB-Baseline; die EZB selbst zeigt für ihr günstigeres Alternativszenario 2026 eine Inflation, die 0,3 Prozentpunkte unter der Baseline läge. Umgekehrt würde das adverse Szenario die Inflation 2026 um 0,9 Prozentpunkte über die Baseline heben. ([European Central Bank][4])

c) Auswirkungen für Immobilienkäufer und -verkäufer in München und im Münchner Umland

Für Käufer in München und im Umland ist das besonders relevant, weil es sich um einen Hochpreismarkt handelt. empirica stellt für 2026 fest, dass in München und Umland bereits Mietniveaus erreicht werden, die in anderen Märkten erst noch durchgesetzt werden müssten; zugleich erwartet empirica für 2026 angesichts seitwärts laufender Zinsen eine weitere Stagnation der Kaufpreise bei Bestands-Eigentumswohnungen. Für Käufer heißt das: Warten auf deutlich billigere Finanzierungen ist derzeit weniger aussichtsreich als sauber zu verhandeln und solide zu finanzieren. Diese Schlussfolgerung ist eine Inference aus Zins- und Marktbericht, nicht wörtlich so formuliert in einer Einzelquelle. ([empirica-institut.de][5])

Praktisch bedeutet das: Die monatliche Rate bleibt 2026 ein zentrales Nadelöhr. In einem Markt wie München wirken schon kleine Zinsveränderungen wegen hoher Kaufpreise stark auf die Tragbarkeit. Der Vorteil für Käufer ist aber: Wenn die Zinsen eher seitwärts laufen und Kaufpreise laut empirica eher stagnieren, verbessert das die Planbarkeit. Chancen entstehen daher weniger durch den perfekten Zinszeitpunkt als durch gute Objektwahl, Eigenkapital und Verhandlungsspielraum. Auch das ist eine begründete Ableitung aus den amtlichen Zinsdaten und dem empirica-Marktbild. ([Bundesbank][1])

Für Verkäufer ist die Lage gemischt, aber nicht negativ. Seitwärts laufende Finanzierungskosten bedeuten, dass Kaufinteressenten nicht ständig mit neuen Zinsschocks kalkulieren müssen. Das stabilisiert grundsätzlich die Abschlussfähigkeit. Gleichzeitig zeigt empirica, dass nach dem zinsbedingten Preisrückgang seit 2022 die Kaufpreise in den Metropolen seit Anfang 2024 nominal wieder leicht gestiegen, am aktuellen Rand aber wieder stagniert sind. Verkäufer sollten daher 2026 eher mit einem marktgerechten, selektiven Umfeld rechnen als mit einem breiten Preisaufschwung durch fallende Zinsen. ([empirica-institut.de][5])

Für München und das Umland heißt das konkret: Gut eingepreiste, qualitativ überzeugende Immobilien bleiben verkäuflich, aber der Käufer rechnet schärfer. Verkäufer profitieren 2026 eher von realistischen Preisansätzen, guter Vorbereitung und belastbaren Finanzierungsdialogen auf Käuferseite als von der Hoffnung auf schnell sinkende Zinsen. Diese Aussage ist eine marktlogische Schlussfolgerung aus Zinsniveau, Kaufpreisstagnation und Hochpreismarktcharakter. ([Bundesbank][1])

Fazit:

Immobilienfinanzierungszinsen in Deutschland dürften 2026 eher seitwärts mit Schwankungen verlaufen. Für Käufer in München und im Münchner Umland bedeutet das vor allem: Finanzierung tragfähig strukturieren statt auf den großen Zinsrutsch warten. Für Verkäufer bedeutet es: nicht auf automatisch steigende Zahlungsbereitschaft setzen, sondern mit realistischem Pricing und guter Marktansprache arbeiten. ([Bundesbank][1])

Quellenverzeichnis

• Deutsche Bundesbank – Zinssätze und Volumina für das Neugeschäft der deutschen Banken (MFIs): Wohnungsbaukredite / Hypothekarkredite: https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/wohnungsbaukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite-auf-wohngrundstuecke-615036
• Europäische Zentralbank – Monetary policy decisions (19 March 2026): https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260319~3057739775.en.html
• Europäische Zentralbank – ECB staff macroeconomic projections for the euro area, March 2026: https://www.ecb.europa.eu/press/projections/html/ecb.projections202603_ecbstaff~ebe291cd3d.en.html
• DZ HYP – The German Pfandbrief Market 2025 | 2026: https://dzhyp.de/fileadmin/user_upload/Dokumente/Ueber_uns/Marktberichte/The_German_Pfandbriefmarket_2025_2026.pdf
• empirica-Institut – Wohnungsmarktbericht 2026: https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empirica_Wohnungsmarktbericht_2026.pdf

d) Wie entwickelt sich die Demografie in München und Umgebung?

Wie entwickelt sich die Demografie in München und Umgebung?

Ein wesentlicher Treiber der Nachfrage nach Wohnraum ist die demografische Entwicklung. Die aktuellen Daten aus dem Demografiebericht der Landeshauptstadt München 2025 zeigen, dass München weiterhin zu den dynamischsten und wachstumsstärksten Städten Deutschlands gehört.

Zum Ende des Jahres 2024 lebten rund 1,603 Millionen Menschen mit Hauptwohnsitz in München. Damit hat die Stadt erstmals die Marke von 1,6 Millionen Einwohnern überschritten.

Das Wachstum basiert seit vielen Jahren auf zwei zentralen Faktoren: Zum einen auf Wanderungsgewinnen, also Zuzug aus dem In- und Ausland, und zum anderen – im Gegensatz zur gesamtdeutschen Entwicklung – auch auf einem Geburtenüberschuss.

München gilt weiterhin als sogenannte „Schwarmstadt“. Besonders junge Menschen ziehen für Ausbildung, Studium und Arbeit in die Stadt. Diese Attraktivität wird auch in Zukunft bestehen bleiben und betrifft nicht nur die Stadt selbst, sondern den gesamten Großraum München inklusive des Umlands.

Die aktuelle Bevölkerungsprognose der Stadt reicht bis zum Jahr 2045 und geht von einem moderaten weiteren Wachstum aus. Bis dahin wird eine Einwohnerzahl von rund 1,83 Millionen Menschen erwartet.

Dieses Wachstum verläuft jedoch nicht linear, sondern unterliegt Schwankungen. Ereignisse wie die Corona-Pandemie oder Migration, beispielsweise durch den Ukraine-Krieg, haben in den vergangenen Jahren bereits gezeigt, dass demografische Entwicklungen kurzfristig stark beeinflusst werden können.

Für den Immobilienmarkt bedeutet diese Entwicklung: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt strukturell hoch. Ein Großteil der Zuwanderung wirkt sich zunächst auf den Mietmarkt aus, führt jedoch mittel- bis langfristig auch zu einer steigenden Nachfrage nach Wohneigentum.

Gleichzeitig ist das Angebot an Wohnraum in München und im Umland weiterhin begrenzt. Die Kombination aus anhaltendem Bevölkerungswachstum und begrenztem Neubau ist damit ein zentraler Stabilitätsfaktor für den Immobilienmarkt im Jahr 2026 und darüber hinaus.

e) Wie beeinflussen die Anschlussfinanzierungen das Immobilienpreise?

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen haben sich seit der Zinswende im Jahr 2022 grundlegend verändert. Die Phase historisch niedriger Zinsen, die über viele Jahre hinweg den Immobilienmarkt geprägt hat, ist beendet. Während Käufer zwischen 2015 und 2021 häufig Zinssätze von unter 2 % – teilweise sogar unter 1 % – realisieren konnten, bewegen sich Hypothekenzinsen aktuell auf einem deutlich höheren Niveau.

Im Jahr 2026 liegen die Zinsen für klassische Immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung typischerweise im Bereich von etwa 3,0 % bis 3,5 %. Damit sind sie im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren deutlich gestiegen, liegen jedoch weiterhin unter den langfristigen Durchschnittswerten früherer Jahrzehnte.

Ein zentraler Einflussfaktor für den Immobilienmarkt ist aktuell die Entwicklung der Anschlussfinanzierungen. Viele Immobilien wurden in den Jahren zwischen 2012 und 2021 zu sehr günstigen Konditionen finanziert. Diese Zinsbindungen laufen nun zunehmend aus und müssen zu den heutigen, höheren Zinssätzen prolongiert werden.

Für Eigentümer bedeutet das in vielen Fällen eine spürbar höhere monatliche Belastung. Dennoch zeigt sich in der Praxis ein differenziertes Bild: Ein Großteil der Eigentümer hat entweder konservativ finanziert, Eigenkapital aufgebaut oder bereits langfristige Zinsbindungen gewählt. Ein flächendeckender Verkaufsdruck ist daher aktuell nicht erkennbar.

Die Marktdaten bestätigen dieses Bild. Zwar steigt die Anzahl der Transaktionen wieder an, gleichzeitig bleibt der Geldumsatz rückläufig, was auf ein insgesamt angepasstes Preisniveau hindeutet. Ein struktureller Angebotsüberhang ist jedoch nicht zu beobachten.

Anschlussfinanzierungen führen somit nicht automatisch zu einer Welle von Notverkäufen, sondern wirken eher als ein zusätzlicher Angebotsfaktor in einzelnen Teilsegmenten des Marktes.

Für die Preisentwicklung bedeutet das: Der Effekt ist dämpfend, aber nicht marktbestimmend. Während einzelne Immobilien – insbesondere bei hoher Verschuldung oder energetischem Sanierungsbedarf – unter Druck geraten können, bleibt der Gesamtmarkt stabil.

Im Ergebnis tragen Anschlussfinanzierungen dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt in München und im Münchner Umland im Jahr 2026 in einer ausgeglichenen Phase befindet, in der Angebot und Nachfrage wieder stärker in ein Gleichgewicht kommen.

f) Prognose für den Immobilienmarkt in München und Umgebung für 2026

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in München und im Münchner Umland wird auch im Jahr 2026 von mehreren zentralen Einflussfaktoren geprägt. Dazu zählen insbesondere die Zinsentwicklung, die demografische Dynamik sowie die Angebotsentwicklung durch Neubau und Verkäufe infolge von Anschlussfinanzierungen.

Gleichzeitig bleibt der Markt von externen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören geopolitische Entwicklungen, wirtschaftliche Unsicherheiten, Energiepreise sowie regulatorische Vorgaben – insbesondere im Bereich Energieeffizienz durch das Gebäudeenergiegesetz. Auch staatliche Maßnahmen, etwa Förderprogramme oder steuerliche Anreize, können den Markt punktuell beeinflussen.

Aus heutiger Sicht ergibt sich für das Jahr 2026 folgendes Gesamtbild:

1. Die Mietpreise werden weiter steigen

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in München und im Umland hoch. Die aktuelle demografische Entwicklung sowie die anhaltende Zuwanderung sorgen für einen konstanten Bedarf an Wohnraum. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück.

Diese Kombination führt dazu, dass die Mietpreise – insbesondere im Neubausegment – weiter steigen. Bei Bestandswohnungen wirkt der verlängerte Betrachtungszeitraum im Mietspiegel weiterhin dämpfend auf die Geschwindigkeit der Mietsteigerungen, nicht jedoch auf die grundsätzliche Entwicklung.

2. Die Immobilienpreise für Bestandsimmobilien werden sich 2026 überwiegend seitwärts entwickeln

Ein erneuter, flächendeckender Preisanstieg auf das Niveau der Hochphase von 2021 ist aktuell nicht zu erwarten. Die Finanzierungskosten bleiben im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren erhöht und begrenzen die Kaufkraft vieler Interessenten.

Gleichzeitig sorgt die stabile Nachfrage aufgrund der demografischen Entwicklung dafür, dass es nicht zu einem deutlichen Preisrückgang kommt. Die zusätzliche Angebotswirkung durch auslaufende Zinsbindungen ist vorhanden, aber nicht stark genug, um den Markt insgesamt zu drehen.

Für das Jahr 2026 erwarten wir daher eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Schwankungen. Je nach Lage, Objektart und Zustand können sich Preise unterschiedlich entwickeln.

Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf geraten zunehmend unter Druck, da Käufer die zukünftigen Investitionen stärker berücksichtigen. Hochwertige, gut gelegene und energieeffiziente Immobilien bleiben hingegen stabil und können sich teilweise sogar positiv entwickeln.

Insgesamt zeigt sich der Immobilienmarkt 2026 deutlich differenzierter als in den vergangenen Jahren. Pauschale Aussagen zur Preisentwicklung sind nicht zielführend – entscheidend ist die individuelle Qualität der Immobilie.

Der Markt bewegt sich damit in Richtung eines nachhaltigeren Gleichgewichts, in dem Angebot, Nachfrage und Finanzierung wieder stärker im Einklang stehen.