Lebenstraum-Immobilien
Immobilienpreise 2024 und unsere Prognose für 2025

Immobilienpreise 2024 und 2025

Der Immobilienmarkt in München und Umgebung hat sich bereits in 2022 verändert, das Angebot hat sich erhöht, die Preise sind gesunken. In der Herbstanalyse 2024 des Gutachterausschusses steht sinngemäß: “ Der Münchner Immobilienmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2024 einen Anstieg der Kaufverträge um 31 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Geldumsatz legte sogar um 57 % zu und erreichte rund 8,2 Milliarden Euro.“ Wie bei allen Märkten, die nicht staatlich reguliert sind, entwickeln sich die Preise nach Angebot und Nachfrage. Wir analysieren einige Einflussfaktoren und geben eine Prognose ab.

a) Der Immobilienmarkt 2024/ 2025 in München und Umgebung

Der Immobilienmarkt in München und seinem Umland zeigt derzeit eine Phase der Stabilisierung. Nach einem Rückgang der Preise in den letzten Jahren verzeichnen wir seit dem zweiten Quartal 2024 wieder leichte Anstiege. Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in München hoch, bedingt durch das begrenzte Angebot und die Attraktivität der Stadt. Allerdings haben gestiegene Bauzinsen und erhöhte Baukosten die Erschwinglichkeit von Immobilien beeinträchtigt, was zu einer gedämpften Nachfrage geführt hat. Für das Jahr 2025 erwarten wir, Catrin und Markus Bühler, eine Fortsetzung dieses Trends. Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in München und Umgebung moderat steigen, insbesondere in begehrten Lagen. Faktoren wie die demografische Entwicklung, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die Zinspolitik werden dabei eine entscheidende Rolle spielen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Münchner Immobilienmarkt nach einer Phase der Korrektur Anzeichen einer Erholung zeigt. Für potenzielle Käufer und Verkäufer ist es daher ratsam, die Marktentwicklung aufmerksam zu beobachten und fundierte Entscheidungen zu treffen.

b) Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen im Jahr 2025 in München und dem Münchner Umland wird von mehreren wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. Aktuell, im November 2024, beobachten wir einen leichten Anstieg der Zinsen, was auf Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Inflationsbekämpfung zurückzuführen ist. Die Inflation in Deutschland zieht wegen höherer Preise für viele Dienstleistungen und Lebensmittel wieder an. Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Oktober um durchschnittlich 2,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Im September war die Teuerungsrate mit 1,6 Prozent auf den tiefsten Stand seit rund dreieinhalb Jahren gesunken. Von September auf Oktober zogen die Lebenshaltungskosten um 0,4 Prozent an. Die Hypothekenzinsen im Jahr 2025 werden maßgeblich von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Nach mehreren Zinssenkungen im Jahr 2024 liegt der Leitzins aktuell bei 3,25 %. Experten prognostizieren für 2025 eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, mit Bestzinsen um die 3 % für eine 10-jährige Zinsbindung.

c) Prognose für die Hypothekenzinsen in Deutschland 2025

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen in Deutschland im Jahr 2025 wird von verschiedenen wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. Aktuelle Prognosen deuten auf eine Stabilisierung oder einen moderaten Rückgang hin, wobei langfristige Zinsen wie die für Immobilienkredite nicht direkt auf die kurzfristigen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) reagieren. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baukreditvermittlers Dr. Klein, erklärt: „Weitere Zinssenkungen der EZB werden sich nicht stark auf die Bauzinsen auswirken, da der Markt diese bereits eingepreist hat.“ Er ergänzt, dass langfristige Zinsen durch andere Faktoren, wie die Entwicklung der Inflationserwartungen und die allgemeine Wirtschaftslage, gesteuert werden. Die EZB könnte dennoch für Bewegung sorgen, falls sie von den bisherigen Zinssenkungserwartungen abweicht. „Läge etwa im Verlauf des nächsten Jahres die Inflationserwartung für 2026 merklich über 2 Prozent, würde die EZB keine weiteren Zinssenkungen vornehmen“, so Neumann. Sollte es hingegen zu einem EU-weiten Konjunktureinbruch kommen, wären unerwartete Zinslockerungen möglich. Für potenzielle Immobilienkäufer oder -verkäufer bedeutet dies, dass die Hypothekenzinsen 2025 voraussichtlich stabil bleiben, jedoch von der wirtschaftlichen Gesamtlage beeinflusst werden könnten. Unser Tipp für Sie: Beobachten Sie die Marktentwicklung und holen Sie sich frühzeitig eine Finanzierungsberatung, um auf mögliche Zinsänderungen vorbereitet zu sein. So sichern Sie sich die besten Konditionen in einem unsicheren Zinsumfeld.

d) Wie entwickelt sich die Demografie in München und Umgebung?

Ein weiterer Faktor für die Nachfrage nach Immobilien ist die Demografie, also die Erfassung und Auswertung von Informationen zur Bevölkerungsentwicklung. Hierzu gehören Daten wie Geburten- und Sterberaten, Migration und Altersstruktur. Die Landeshauptstadt München hat hierzu eine Bevölkerungsprognose bis 2040 veröffentlicht, die in weiten Teilen auch sicherlich für die Umgebung von München aussagekräftig ist. Demnach wächst die Stadt bis 2024 auf rund 1,8 Millionen Einwohner an. Am 31.10.2024 verzeichnete München rund 1,6 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz. Diese 14-prozentige Zunahme wird auf zwei Hauptfaktoren zurückgeführt: Erstens wird erwartet, dass in diesem Zeitraum die Geburten die Todesfälle übertreffen werden. Zweitens rechnet die Stadt mit einem Zustrom von Menschen, besonders aus dem Ausland sowie den Bundesländern Hessen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen. Viele entscheiden sich aufgrund von Arbeitsmöglichkeiten, Ausbildung oder Studium für München. Wenn nun also mehr Menschen nach München und Umgebung zuwandern, benötigen diese Wohnraum. Überwiegend wird dieser zunächst auf dem Mietmarkt gesucht, die Mietpreise werden also innerhalb der Mietpreisbremse steigen. Abgeschwächt nimmt aber auch die Nachfrage nach Eigentum zu und führt so zu höheren Preisen auf dem Kaufmarkt für Immobilien.

e) Wie beeinflussen die Anschlussfinanzierungen das Immobilienpreise?

Aktuell sprechen wir immer noch von einer Niedrigzinsphase. Seit der Wirtschaftskrise von 2008 verfolgen die EZB und andere Notenbanken in westlichen Industriestaaten eine Politik mit niedrigen Zinsen. Die Zinssätze, zu denen Geschäftsbanken sich bei der EZB refinanzieren können, wurden schrittweise bis zur Nullgrenze reduziert. Selbstverständlich sind die Zinsen seit 2023 wieder gestiegen, aber im historischen Vergleich sind die Hypothekenzinsen immer noch niedrig. Beispielsweise waren zu Beginn der 90ziger Jahre das Zinsniveau von Hypotheken über 10 %. Das aktuelle Zinsniveau hatten wir zuletzt ungefähr Mitte 2012. Seit dieser Zeit sind die Hypothekenzinsen bis 2023 gesunken. Für eine Hypothek mit einer 10-jährigen Zinsbindung musste man beispielsweise 2013 ca. 2,5 %, 2015 ca. 1,5% und 2020 ca. 0,8% Zinsen bezahlen. Diese niedrigen Zinsen machten es attraktiv und viele erst möglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Aber was passiert, wenn die 10-jährige Zinsbindung ausläuft und zu aktuellen Konditionen von ca. 3,0 % nachfinanziert werden muss? Viele Immobilieneigentümer werden den Kapitaldienst nicht mehr leisten können und müssen ihre Immobilie verkaufen. Aus Sicht der Immobilienverkäufer ist das natürlich tragisch und so nicht gewollt. Das erhöhte Angebot auf dem Immobilienmarkt führt tendenziell zu sinkenden Preisen. Allerdings haben sich die Immobilienpreise seit 2012 mindestens verdoppelt. Ein Preisabschlag beim Verkauf in den nächsten Jahren im Vergleich zu 2023 von 20-30% wäre immer noch ein gutes Geschäft.

f) Prognose für den Immobilienmarkt in München und Umgebung für die nächsten Jahre

Wie sich die Wechselwirkung von Hypothekenzinsen, Demografie und Angebotserhöhung aufgrund von Immobilienverkäufen in den nächsten Jahren entwickeln wird, ist schwer vorherzusehen. Neben diesen drei Einflussfaktoren gibt es natürlich noch viele mehr. So wirken sich auch der aktuelle Krieg in Europa, im Nahen Osten, Umweltkatastrophen, die Energieeffizienz der Gebäude und Epidemien auf den Markt aus, um nur einige zu nennen. Auch der Staat könnte zukünftig noch Einfluss nehmen, indem er beispielsweise Steuererleichterungen für Selbstbezieher oder Krediterleichterungen z.B. über die KfW einführt.

Aus unserer Sicht ist folgendes wahrscheinlich:

1. Die Mietpreise werden weiterhin steigen

In Anbetracht des knappen Wohnraums und der anhaltenden Zuwanderung prognostizieren Fachleute auch im Jahr 2025 einen Anstieg der Mietpreise in Deutschland, weil es wenige Neubau-Immobilien gibt, die Demografie es verlangt und Eigentum mittelfristig nur für wenige erschwinglich ist. Da seit 2020 der Betrachtungszeitraum für qualifizierte Mietspiegel von vier auf sechs Jahre erweitert wurde, werden die Mieterhöhungen bei Bestandswohnungen deutlich langsamer steigen als für Neubauwohnungen, für die die Mietpreisbremse nicht greift.

2. Die Immobilienpreise für Bestandsimmobilien in München und Umgebung werden 2025 moderat steigen

Einen Anstieg der Kaufpreise auf das Niveau von 2021 oder höher erwarten wir mittelfristig nicht. Die Zinsen werden die nächsten Jahre auf dem aktuellen Niveau bleiben. Die erhöhte Nachfrage aufgrund der Demografie wird durch das steigende Angebot aufgrund der auslaufenden Zinsbindungen überkompensiert. Die Immobilienpreise in München und im Münchner Umland werden unserer Meinung nach in 2025 gegenüber 2024 leicht stiegen. Bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz werden die Preise aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eher nachgeben. Wir gehen von minus 2,5-5 % aus. Beim Blick auf die Angebotspreisentwicklung von Wohnungen von 2012 - 2024 ist das eher eine geringfügige Korrektur. Dabei kann man nicht alle Immobilien über den gleichen Kamm scheren, man muss jede Immobilie individuell bewerten.