Immobilie geerbt: Ist die Eigennutzung zu teuer?

Immobilie geerbt:
Ist die Eigennutzung zu teuer?

Viele Menschen freuen sich über eine geerbte Immobilie, weil Sie so endlich an das langersehnte Eigenheim kommen. Doch oftmals ist die Eigennutzung teuer. Damit Sie sich beim Einzug in die Erbimmobilie nicht verschulden, sollten sie sich vorher diese Fragen stellen

Wieviel Erbschaftssteuer muss ich zahlen?

Oftmals haben Erben keine andere Möglichkeit, als die Immobilie zu verkaufen, weil sie sich ansonsten die anfallenden Erbschaftsteuer-Beträge nicht leisten können. Ehepartner und Kinder sind von der Erbschaftsteuer befreit, wenn sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Auch für andere enge Verwandte wie Enkelkinder oder Nichten und Neffen gelten Freibeträge.

Gemäß einer Regelung im Jahressteuergesetz 2022 müssen Immobilienwerte zukünftig für steuerliche Zwecke möglichst nah am tatsächlichen Verkaufswert geschätzt werden. Aufgrund der erheblichen Preissteigerungen bei Immobilien, insbesondere in Ballungsräumen, hat dies auch Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer.
Die steuerlichen Freibeträge für ererbte Vermögen wurden hingegen über einen längeren Zeitraum nicht angehoben. Es wird nun davor gewarnt, dass Erben möglicherweise das Haus ihrer Eltern verkaufen müssen, um die anfallende Erbschaftssteuer zu decken. Aus diesem Grund plant die Politik, die Freibeträge zu erhöhen, jedoch ist der genaue Zeitpunkt und das Ausmaß dieser Anpassungen noch unklar.

Was hat sich in 2023 verändert?

Die Erbschaftssteuer erfährt 2023 indirekte Veränderungen, die durch die neuen Vorschriften des „Steuergesetzjahres 2022“ hervorgerufen werden. Ein zentraler Aspekt dieser Änderungen betrifft die Bewertung von Immobilien, was unmittelbare Auswirkungen auf die Besteuerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen hat. Kritiker bezeichnen diese Anpassungen als eine versteckte Steuererhöhung. Die wesentlichen Änderungen, die ab 2023 wirksam werden sollen, umfassen:

1. Verlängerung der Nutzungsdauer von Wohnimmobilien von 70 auf 80 Jahre: Dies führt zu einer Verringerung des Abzugsbetrags vom Wert der Immobilie aus Altersgründen. Folglich bleibt ein größerer Restwert übrig, der die Bewertung des Gesamtwerts erhöht.
2. Anstieg des Sachwertfaktors: Der Restwert der Immobilie wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert, der von Gutachtern basierend auf Verkäufen des Vorjahres in einer bestimmten Region festgelegt wird. Selbst eine scheinbar geringfügige Erhöhung des Sachwertfaktors von 1,0 auf 1,4 bedeutet eine erhebliche Wertsteigerung von 40 Prozent.
3. Einführung eines neuen Regionalfaktors für begehrte Wohngegenden, um Unterschiede im durchschnittlichen Baukostenniveau zwischen der Region und dem Rest des Bundesgebiets, in dem sich die zu bewertende Immobilie befindet, abzubilden.
4. Änderungen am Liegenschaftszins für vermietete Gebäude als Prognose für die mögliche Wertentwicklung der Immobilie. Zudem erfolgt eine Anpassung der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten).

Die bayerische Landesregierung hat im Juni 2023, nach wiederholten Ankündigungen, Klage vor dem Bundesverfassungsgericht gegen das Erbschaftssteuergesetz eingereicht. Die Motivation dahinter wurde vom bayerischen Finanzminister Albert Füracker (CSU) erläutert: Jeder sollte in der Lage sein, das Elternhaus zu erben, ohne dabei durch die Erbschaftsteuer zum Verkauf gezwungen zu werden. Bayern strebt durch die verfassungsrechtliche Überprüfung des Gesetzes eine Anpassung der Freibeträge, eine Senkung der Steuersätze und eine Regionalisierung der Erbschaftssteuer an.

Wie sieht es 2024 mit der Erbschaftssteuer aus?

Am Erbschaftssteuergesetz selbst ändert sich 2024 nichts. Allerdings wurde die finanzielle Lage für Erben bereits im Januar 2023 durch neue Regelungen im Bewertungsgesetz erschwert: Die Bewertungsgrundlagen wurden angepasst, um die aktuelle Marktentwicklung widerzuspiegeln. Dadurch ergibt sich oft ein höherer Marktwert für Immobilien, was zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer führt.

Für Erben kann dies also künftig höhere Kosten bedeuten.

Zum Hintergrund: Das Bewertungsgesetz legt fest, wie Finanzämter den Marktwert von Immobilien ermitteln. Standardmäßig wird das Vergleichswertverfahren verwendet, bei dem die Kaufpreise ähnlicher Immobilien berücksichtigt werden. Alternativ kommen das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Unter diesen Bedingungen können Sie Ihr Familienhaus ohne Steuerbelastung vererben?

• Für Selbstnutzer steuerfrei

Die wichtigste Voraussetzung, um das Familienheim steuerfrei zu vererben, ist die Nutzung der Immobilie als eigenes Zuhause durch die Familie. Der Erblasser muss bis zu seinem Tod in der Immobilie gewohnt haben, und auch der Erbe muss das Haus oder die Wohnung dauerhaft selbst bewohnen, um von der Steuerbefreiung zu profitieren.

Dabei gelten folgende Regelungen:

– Ehepartner können die Immobilie unabhängig von Größe oder Wert steuerfrei erben.
– Kinder erhalten ebenfalls Steuerfreiheit ohne Wertbegrenzung, jedoch ist die Wohnfläche auf 200 Quadratmeter beschränkt. Für Wohnfläche über diesem Limit fällt eine anteilige Besteuerung an, sofern der Freibetrag überschritten wird.

Wichtig: Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft noch nicht bewohnt ist, müssen Sie „unverzüglich“ mit der Selbstnutzung beginnen. In Streitfällen legen Gerichte „unverzüglich“ oft sehr strikt aus und setzen dafür in der Regel einen Zeitraum von sechs Monaten an.

• Nutzung als Familienheim

Das Familienheim muss der zentrale Wohnort der Familie sein. Wenn die Immobilie lediglich als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil genutzt wird, wird sie nicht als Familienheim anerkannt. In diesem Fall entfällt die Steuerbefreiung, und es können nur die regulären Freibeträge geltend gemacht werden.

• 10-jährige Behaltenspflicht

Sie müssen mindestens zehn Jahre lang in der geerbten Immobilie wohnen. Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkaufen oder ausziehen, wird die volle Erbschaftssteuer rückwirkend fällig, unter Berücksichtigung der Freibeträge.

Eine Ausnahme besteht nur bei zwingenden Gründen wie z. B. Pflegebedürftigkeit, die eine Unterbringung in einem Pflegeheim erforderlich macht, oder anderen schwerwiegenden gesundheitlichen Gründen, die das Wohnen in der Immobilie unmöglich machen.

Ein Tipp: Ehepartner können die Verpflichtung zur Beibehaltung umgehen, indem sie das Haus bereits zu Lebzeiten übertragen. Dadurch entfällt die Erbschaftssteuer.

Wie wird besteuert?

Zunächst einmal ist es wichtig zu betonen, dass die Erbschaftssteuerklasse nicht mit Ihrer gewöhnlichen Steuerklasse in Verbindung steht. Ihre Zugehörigkeit zu einer bestimmten Erbschaftssteuerklasse hängt vielmehr von der Art Ihrer Verwandtschaft zum Verstorbenen ab. Die Erben werden in diesem Zusammenhang in drei unterschiedliche Steuerklassen eingeteilt:

Quelle: § 17, ErbStG

Tabelle Steuersätze Erbschaftssteuer

Quelle: § 19, ErbStG

Beispiel-Rechnung:

Ihre Ehefrau verstirbt und vererbt Ihnen eine Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro. Zusätzlich erben Sie weiteres Barvermögen im Wert von 70.000 Euro, in Summe also 570.000 Euro. Dies übersteigt Ihren Freibetrag um 70.000 Euro. Diese müssen Sie mit Ihrem Steuersatz in Höhe von 7% versteuern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.