Pacellistraße 8
80333 München
Lohnt sich eine Immobilie
in München zur Kapitalanlage?
in München zur Kapitalanlage?
Lebenstraum-Immobilien
Lohnt sich eine Kapitalanlage Immobilien in München?
Die Zeiten dauerhaft niedriger Leitzinsen sind vorbei, Tagesgeldkonten erreichen Zinssätze von bis zu vier Prozent. Sie sind wieder attraktiv und konkurrieren mit anderen Anlageformen. Insbesondere deshalb, weil sie niederschwellig für Anleger sind und eine Zinszusage von sechs oder mehr Monaten bei Abschluss gewähren. Sie sind planbar und sicher.
Wie sieht die aktuelle Zinsentwicklung 2024 aus?
EZB-Zinssenkung im Dezember 2024
Am 12. Dezember hat die EZB zum vierten Mal in 2024 die Leitzinsen gesenkt. Um 25 Basispunkte setzen die Währungshüter den Zins auf nun 3% herab, den Banken für geparktes Geld bei der EZB erhalten.
In den USA verlief der Zinsanstieg ähnlich, jedoch zeitlich versetzt.
Fed-Zinsentscheid im Dezember 2024
Die US-Notenbank hat ihr Zielband für den Tagesgeldsatz um 25 Basispunkte auf einen Bereich von 4,25 % bis 4,50 % gesenkt. Dies markiert die dritte Zinssenkung in Folge seit September 2024. (18.12.2024)
Wie entwickelten sich die Zinsen in Deutschland?
Die Sparzinsen stiegen von 2022 bis 2024 bei vielen Banken an, wobei sie nach den Leitzinssenkungen im Juni und September 2024, ebenfalls leicht nachgaben. Die Top-Zinsen für dreijähriges Festgeld liegen bei ausgewählten Banken bei rund 3,5 Prozent pro Jahr. Die Zinssätze für Girokonten und Sparbücher blieben dagegen stabil.
Momentan, im Januar 2025, können Sie bis zu 3,50 % Zinsen auf einem Tagesgeldkonto erhalten.
Zinsentwicklung und Inflation: Der Euro verliert weiterhin an Kaufkraft, aber die Inflationsrate liegt inzwischen unter der Zielmarke von 2 Prozent. Im Dezember 2024 erhöhte sich die Inflationsrate laut Statistischem Bundesamt leicht auf 4,1 Prozent. Die Bundesbank geht davon aus, dass die Inflation auch im kommenden Jahr über dem Preisstabilitätsziel der Notenbanken von genau zwei Prozent bleiben wird. Für das Jahr 2025 erwartet die Bundesbank eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,4 Prozent.
Die Bauzinsen entwickelten sich etwas anders: Nach einem Anstieg in der ersten Jahreshälfte 2022 bewegten sich die Bauzinsen seit Oktober 2022 wellenförmig seitwärts und schwankten zwischen 3,0 und 4,0 Prozent. Im Oktober 2024 sind sie im Vergleich zu den Vormonaten gefallen, mit Spitzenzinsen unter 3,5 Prozent für die meisten Zinsbindungen. In den nächsten Monaten wird nur mit geringen Schwankungen gerechnet.
Die Zinssätze für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen liegen im Januar 2025 bei etwa 2,93 Prozent für eine Sollzinsbindung von 10 Jahren. Im Oktober 2023 lag der beste Zinssatz für dieselbe Darlehenslaufzeit noch bei etwa 3,8 %.
Was bedeuten diese Entwicklungen für die Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2025?
Ein Vorteil von einem Wohnungs- oder Hauskauf liegt auf der Hand: Es entfällt die Notwendigkeit der ständigen Beobachtung der Märkte. Denn im Gegensatz zu Aktien, Tagesgeldkonten oder anderen Geldmarktanlagen unterliegen Immobilien langfristigeren Schwankungen. Andererseits gestalten sich Anschaffung und Wiederverkauf deutlich schwieriger als bei Wertpapieren. Tagesgeldkonten sind einfach im „Handling“, dafür aber weniger chancenreich. Bei Immobilien geht es um eine langfristige Investition. Außerdem bieten sie eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit (je nach Baujahr bis zu 3% auf den Gebäudeanteil), somit ist eine vor- und nach Steuerbetrachtung für den Investor empfehlenswert. Im Hinblick auf München und das Umland stellt sich dabei sowohl die Frage nach der momentanen Lage, als auch die nach der zukünftigen Entwicklung auf mittlere und lange Sicht.
Münchner Immobilien sind teuer?
Die Preise auf dem Münchner Immobilienmarkt stabilisieren sich 2024 wieder.
Im Halbjahresreport 2023 stellte der Gutachterausschuss sinngemäß fest: „Im Münchner Immobilienmarkt ging die Zahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 33 % zurück. Der Geldumsatz fiel um 42 % unter das Niveau des Vorjahres und betrug insgesamt rund 3,4 Milliarden Euro.“
Der Halbjahresreport 2024 beschreibt die aktuelle Marktlage so: „Im Münchner Immobilienmarkt stieg die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 33 %. Der Geldumsatz erhöhte sich um 49 % im Vergleich zum Vorjahr und erreichte insgesamt rund 5,1 Milliarden Euro.“
In der Herbstanalyse 2024 des Gutachterausschusses steht sinngemäß: “ Der Münchner Immobilienmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2024 einen Anstieg der Kaufverträge um 31 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Geldumsatz legte sogar um 57 % zu und erreichte rund 8,2 Milliarden Euro.“
Das ist sicherlich auch darin begründet, dass bleiben München und Umgebung für die Menschen attraktiv bleiben. Hier gibt es eine sehr gute Infrastruktur, interessante Arbeitgeber und einen hohen Freizeitwert. Laut der Bevölkerungsprognose der Stadt München, soll die Einwohnerzahl bis 2040 um 14% auf dann 1,81 Millionen anwachsen. Insofern bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, die Mieten werden perspektivisch steigen und die Immobilienpreise ebenfalls.
Wie ist die Renditeerwartung?
Gerade in großen Städten wie der bayerischen Landeshauptstadt, aber auch in Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Berlin, liegen die jährlich erzielbaren Renditen je nach Lage der Immobilie zwischen 2,5 – 4 %.
Wenn es vornehmlich um eine Verbesserung der Gewinnsituation gegenüber festverzinslichen Anlageformen geht, dann bieten eher Immobilien im Westen und vor allem im Osten Deutschlands bessere Aussichten.
Dort können Renditen von bis zu sechs und in Einzelfällen sogar über acht Prozent pro Jahr erzielt werden. Der Süden, der Norden und starke Regionen in der Mitte, wie etwa das Rhein-Main-Gebiet, sind demgegenüber deutlich weniger attraktiv. An dieser Situation wird sich auf absehbare Zeit auch nichts ändern.
Auf mittlere und langfristige Sicht werden Immobilien inklusive der steuerlichen Abschreibung und der Wertsteigerung weiterhin höhere Renditen als festverzinsliche Anlageformen erreichen. Dies wiederum erhöht den Druck auf die Immobilienmärkte mit interessanten Lagen wie den Münchener Raum. Für Anleger bedeutet dies aber andererseits auch, dass die Immobilie als Investitionsobjekt an sich an Wert zulegt. Insbesondere in guten bis sehr guten Lagen.
Ein wichtiger Aspekt für Ihre Sicherheit bei Verkauf/Vermietung: Wir kooperieren mit Wirtschaftsauskunftsdateien und prüfen die Bonität der vermittelten Vertragsparteien. Auf Wunsch erhalten Hauskaufinteressenten Vorschläge von namhaften Kooperationspartnern für die Immobilienfinanzierung.
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Eine Abwägung treffen
Ein weiterer Aspekt, der bei der Investition in Immobilien immer berücksichtigt werden sollte, ist, dass diese zwar keine ständige Beschäftigung mit den Märkten erforderlich machen, aber gleichwohl Arbeit generieren.
Als Vermieter ist man schließlich in der Pflicht, wenn die Fenster plötzlich nicht mehr richtig schließen oder andere Reparaturen in der Wohnung bzw. dem Haus notwendig werden. Außerdem sind alljährlich Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, und es fällt eine Fülle weiterer Aufgaben an, wie etwa der regelmäßige Besuch der Eigentümerversammlungen bei einem Mehrfamilienhaus.
Insofern gibt es eine Vielzahl von Faktoren die durchgeprüft werden sollten, ehe es tatsächlich an den Erwerb einer Immobilie geht. In besonderer Weise attraktiv ist eine solche Investition vor allem dann, wenn die Immobilie später selber oder durch die Kinder genutzt werden soll, weil dann frühzeitig ein Objekt in der passenden Lage gesucht werden kann.
Eine Abwägung treffen
Überhaupt spielt auch und gerade in Bayerns Landeshauptstadt die Lage eine zentrale Rolle. Hinsichtlich der Wertentwicklung sowohl in der City wie auch im Umland, kommt es bei der Suche nach einem geeigneten Objekt darauf an, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben. Je intensiver die Kenntnis des Marktes ist, desto eher lassen sich zuverlässige Prognosen der zukünftigen Gestaltung der Preise sowohl im Hinblick auf eine Vermietung als auch in Bezug auf einen möglichen Wiederverkauf treffen. Hier sorgt Lebenstraum-Immobilien dafür, dass die notwendigen Informationen an die Hand gegeben werden, um eine gute Entscheidung für die eigene finanzielle Zukunft zu fällen.
Solide Renditen, Tendenzielle Wertsteigerung beim Wiederverkauf, geringes Mietausfallwagnis
Abschließend bleibt der Münchner Immobilienmarkt auch 2024 eine interessante Alternative zur Kapitalanlage. Selbstverständlich gibt es in anderen Städten oder Regionen höhere Renditen. Dafür sind ist die zu erwarteten Wertsteigerungen aufgrund des anhaltentenden starken Zuzugs zur Landeshauptstadt höher. Gleichzeitig ist das Mietausfallwagnis geringer. Über einen Investitionszeitraum von mindestens zehn Jahren betrachtet, raten wir weiterhin zu einer Investition in München und im Münchner Landkreis.
Für eine Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
