Grunderwerbsteuer Bayern – Höhe, Berechnung und legale Sparmöglichkeiten
Lebenstraum-Immobilien
Autoren: Catrin & Markus Bühler
Wer in Bayern ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Kaufnebenkosten einplanen. In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro können damit beispielsweise 17.500 Euro Grunderwerbsteuer entstehen.
Wir sind Catrin und Markus Bühler von Lebenstraum-Immobilien. Seit 2009 begleiten wir Käufer und Eigentümer bei Immobilientransaktionen in München und im Münchner Umland. Die Grunderwerbsteuer begegnet uns bei praktisch jedem klassischen Immobilienkauf. Gleichzeitig gibt es einige Punkte, die Käufer kennen sollten: Welche Kaufpreisbestandteile unterliegen der Steuer? Was gilt für mitverkauftes Inventar? Und warum kann die Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung nicht einfach vom steuerpflichtigen Kaufpreis abgezogen werden?
Dieser Beitrag gibt einen Überblick aus Sicht der Immobilienpraxis. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Bei konkreten Gestaltungen sollten Sie Ihren Steuerberater und gegebenenfalls den beurkundenden Notar einbeziehen.
Inhalt
- Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
- Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
- Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
- Mit beweglichem Inventar legal Grunderwerbsteuer sparen
- Grunderwerbsteuer beim Neubau
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
- Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wesentlichen Kaufnebenkosten und sollte bereits bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, die auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks gerichtet sind. Der klassische Fall ist der notarielle Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung.
Die Steuer berechnet sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem normalen Kaufvertrag ist das regelmäßig der Kaufpreis. In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent.
Nach der Beurkundung informiert der Notar das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt setzt anschließend die Steuer fest. Nach Zahlung beziehungsweise bei Vorliegen einer gesetzlichen Ausnahme kann die für die Eigentumsumschreibung wichtige Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 2026 weiterhin 3,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. München besitzt keinen eigenen Steuersatz. Für einen Immobilienkauf in München gelten deshalb ebenfalls 3,5 Prozent.
| Bemessungsgrundlage | Steuersatz Bayern | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| 300.000 € | 3,5 % | 10.500 € |
| 500.000 € | 3,5 % | 17.500 € |
| 750.000 € | 3,5 % | 26.250 € |
| 1.000.000 € | 3,5 % | 35.000 € |
| 1.500.000 € | 3,5 % | 52.500 € |
Die Beispiele sind vereinfacht und unterstellen, dass der jeweils genannte Betrag vollständig der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz 2026 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
| Bundesland | Steuersatz | bei 500.000 € |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 25.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 17.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 32.500 € |
| Bremen | 5,5 % | 27.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 27.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 25.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 25.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 32.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 27.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 25.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 32.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 25.000 € |
Für München wichtig: München hat keinen eigenen Grunderwerbsteuersatz. Es gilt der bayerische Satz von 3,5 Prozent.
Stand: August 2026. Die Beispielrechnung unterstellt jeweils eine steuerpflichtige Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz enthält verschiedene Steuerbefreiungen. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen insbesondere Erwerbe zwischen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnern sowie zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind – beispielsweise Eltern und Kinder oder Großeltern und Enkel.
Auch Grundstückserwerbe von Todes wegen und bestimmte Schenkungen können von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein. Eine weitere Ausnahme besteht grundsätzlich, wenn der für die Steuer maßgebende Wert des Erwerbs 2.500 Euro nicht übersteigt.
Gerade bei Schenkungen, Erbfällen und familieninternen Übertragungen können zusätzlich andere steuerliche Fragen entstehen. Die konkrete Gestaltung sollte daher individuell mit einem Steuerberater und gegebenenfalls dem Notar geprüft werden.
Mit beweglichem Inventar legal Grunderwerbsteuer sparen
Werden zusammen mit einer Immobilie tatsächlich bewegliche Gegenstände erworben, kann deren Kaufpreisanteil grundsätzlich außerhalb der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer liegen.
Entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gegenstände handelt, die grunderwerbsteuerlich nicht zum Grundstück gehören, und dass die angesetzten Werte nachvollziehbar und realistisch sind.
- Inventar im Kaufvertrag möglichst konkret benennen.
- Realistische Zeitwerte ansetzen.
- Bei höherwertigem Inventar Werte gegebenenfalls dokumentieren.
- Kaufpreisaufteilung mit Notar beziehungsweise Steuerberater abstimmen, wenn Zweifel bestehen.
Wichtig: Inventar sollte nicht künstlich hoch bewertet werden, nur um die Steuerbelastung zu reduzieren. Unrealistische Werte können vom Finanzamt hinterfragt werden.
Praxisbeispiel: 12.500 Euro Inventar bei 900.000 Euro Kaufpreis
Angenommen, ein Einfamilienhaus in Bayern wird für insgesamt 900.000 Euro verkauft. Im notariellen Kaufvertrag werden davon 12.500 Euro nachvollziehbar auf steuerlich nicht zum Grundstück gehörendes bewegliches Inventar verteilt.
| Gesamtkaufpreis | 900.000 € |
| davon Inventar | 12.500 € |
| vereinfachte steuerliche Bemessungsgrundlage | 887.500 € |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 31.062,50 € |
| ohne Berücksichtigung des Inventars | 31.500 € |
| Differenz | 437,50 € |
Auch die Finanzierung sollte berücksichtigt werden. Für die Bank ist vor allem der Immobilienwert als Kreditsicherheit entscheidend. Informationen dazu finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung.
Grunderwerbsteuer beim Neubau – wann auch Baukosten steuerpflichtig sein können
Wer ein Grundstück kauft und anschließend baut, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass die Grunderwerbsteuer in jedem Fall nur auf den Grundstückspreis anfällt.
Entscheidend ist, ob Grundstückskauf und Bebauung grunderwerbsteuerlich als sogenannter einheitlicher Erwerbsgegenstand angesehen werden.
Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder tatsächlich miteinander verbunden und steht die Bebauung beim Grundstückserwerb bereits im Wesentlichen fest, können auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.
Eine pauschale Regel nach dem Muster „sechs Monate Abstand reichen aus“ gibt es nicht. Maßgeblich sind die gesamten tatsächlichen und vertraglichen Umstände.
Wer Grundstück und anschließende Bebauung kombiniert, sollte die grunderwerbsteuerlichen Folgen daher möglichst vor Unterzeichnung der Verträge fachlich prüfen lassen.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: keine Minderung der Grunderwerbsteuer
Bei Eigentumswohnungen stellt sich häufig die Frage, ob der auf die Wohnung entfallende Anteil an der Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden kann, um dadurch die Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17, entschieden, dass beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert wird.
Der Grund: Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht zum frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Verkäufers.
Für Käufer bedeutet das: Bewegliches Inventar und Instandhaltungsrücklage müssen steuerlich klar voneinander unterschieden werden.
Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
Beim Immobilienkauf konzentrieren sich viele Interessenten zunächst fast ausschließlich auf den Kaufpreis. Gerade in München zeigt sich aber schnell, wie wichtig die Kaufnebenkosten für die tatsächliche Finanzierung sind. Bei einer Immobilie für eine Million Euro entstehen allein durch die Grunderwerbsteuer in Bayern bereits 35.000 Euro zusätzliche Kosten.
Unser Rat: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten bereits vor der konkreten Kaufentscheidung in die Finanzierung einbeziehen.
Weiterführende Informationen für Immobilienkäufer
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 3,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Bei 500.000 Euro Bemessungsgrundlage sind das 17.500 Euro.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in München?
Auch in München beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. München hat keinen eigenen Grunderwerbsteuersatz, sondern es gilt der bayerische Steuersatz.
Kann ich mit Inventar Grunderwerbsteuer sparen?
Bei tatsächlich beweglichen und steuerlich nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen kann der nachvollziehbar zugeordnete Kaufpreisanteil grundsätzlich außerhalb der Bemessungsgrundlage liegen. Werte und Gegenstände sollten realistisch und konkret im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Reduziert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird der vereinbarte Kaufpreis beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert.
Fällt beim Neubau Grunderwerbsteuer auf die Baukosten an?
Das kann der Fall sein. Wenn Grundstückskauf und Bebauung rechtlich oder tatsächlich eng miteinander verbunden sind, können die Baukosten Teil der steuerlichen Bemessungsgrundlage werden. Entscheidend ist die konkrete Vertragsgestaltung.
Fällt beim Kauf einer Immobilie von den Eltern Grunderwerbsteuer an?
Erwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, können von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein. Dazu gehören insbesondere Eltern und Kinder sowie Großeltern und Enkel.
Fällt bei einer Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Grundstückserwerbe von Todes wegen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Davon zu unterscheiden ist eine mögliche Erbschaftsteuer.
Unser Fazit zur Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. In Bayern und damit auch in München beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent.
Legale Gestaltungsmöglichkeiten bestehen insbesondere dort, wo tatsächlich bewegliche Gegenstände mitverkauft werden und deren Kaufpreisanteile nachvollziehbar ausgewiesen werden können. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage dagegen nicht.
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Neubau. Ob nur der Grundstückspreis oder zusätzlich Baukosten der Grunderwerbsteuer unterliegen, hängt von der konkreten vertraglichen und tatsächlichen Gestaltung ab.
Unser Rat: Kaufpreisaufteilung, Kaufnebenkosten und Finanzierung möglichst vor dem Notartermin klären und steuerliche Gestaltungen mit Steuerberater und Notar abstimmen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerrechtliche Folgen können von der konkreten Vertragsgestaltung und den persönlichen Umständen abhängen. Bitte lassen Sie Ihren individuellen Fall durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt und/oder Notar prüfen.
