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Wie Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen.
Lebenstraum Immobilien
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt.
In der nachfolgenden Tabelle sind die aktuellen (2024) Steuersätze der Grunderwerbssteuer und die vom Käufer zu zahlenden Beträge für einen Immobilien-Kaufpreis von € 500.00 aufgelistet. Quelle: Statista
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % | 27.500 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 17.500 € |
| Grunderwerbsteuer Hamburg | 5,5 % | 27.500 € |
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % | 25.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bremen | 5,0 % | 25.000 € |
| Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 30.000 € |
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0 % | 25.000 € |
| Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 25.000 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 25.000 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0 % | 30.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % | 30.000 € |
| Grunderwerbsteuer Brandenburg | 6,5 % | 32.500 € |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 32.500 € |
| Grunderwerbsteuer Saarland | 6,5 % | 32.500 € |
| Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein | 6,5 % | 32.500 € |
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0 % | 25.000 € |
Steuer sparen beim Neubau
Wer selbst baut und keine Bestandsimmobilie kauft, hat die besten Sparchancen.
Denn dann können Grundstück und Immobilie getrennt erworben werden. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass nur auf den Grundstückskaufvertrag die Grunderwerbsteuer anfällt.
Verschiedentlich hat die Finanzverwaltung aber auch den Bauvertrag der Grunderwerbsteuer unterworfen.
Das ist am Ende eine Entscheidung des Einzelfalls. Ein zeitlicher Abstand (mindestens ein halbes Jahr) zwischen den einzelnen Vertragsabschlüssen und zwei unterschiedliche Vertragspartner können sich förderlich auswirken. Gehören Grundstücksmakler und Bauunternehmer zur selben Unternehmensgruppe, kann es sein, dass das Finanzamt nicht von zwei unterschiedlichen Verträgen ausgeht und die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Bau erhebt.
Immobilienmakler München
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Mobile Bestandteile müssen nicht versteuert werden
Wenn Sie ein Haus direkt im Komplettpaket mit Einbauküche, Gartenhaus und Whirlpool kaufen, freuen Sie sich sicherlich über die gute Ausstattung. Allerdings können Sie auch hier Grunderwerbsteuer sparen, wenn die Kosten im Kaufvertrag vom Notar getrennt aufgelistet werden. Denn zur Immobilie zählt nur das, was auch wirklich immobil ist. Dementsprechend müssen Sie auch nur hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Zwei Dinge sind zu beachten, wenn das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht auf diese Bestandteile erheben soll:
- Bleiben Sie bei der Schätzung des Wertes des Inventars realistisch. Machen mobile Gegenstände einen großen Teil des Immobilienwertes aus, wird das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises möglicherweise nicht anerkennen.
- Auch die Beleihungsgrenze Ihrer finanzierenden Bank kann eine Hürde darstellen. Für diese stellt die Immobilie eine Sicherheit für die Finanzierung dar. Besteht ein Großteil des aktuellen Wertes aus Inventar, das mit der Zeit an Wert verliert, könnten Sie Ihre Finanzierung gefährden.
Praxis-Beispiel: In einem notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 900.000,- EUR hat ein Notar zur Aufteilung des Kaufpreises geschrieben: „Von dem Kaufpreis entfallen 12.500,- EUR auf das erworbene Inventar (verbleibende Möbel im Objekt, Lampen, Gartenhaus, Herd, Kühlschrank und weitere Gartengeräte).“
Im Kaufpreis mit verkaufte Instandhaltungsrücklage reduziert die Grunderwerbssteuer nicht!
Mit der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 16.09.2020 wurde die bis dahin praktizierte Möglichkeit gekippt, die Bemessungsgrundlage zu Ermittlung der Grunderwerbssteuer um die Instandhaltungsrücklage zu reduzieren. (Urteil des BFH vom 16. September 2020, Az.: II R 49/17). Gleiches gilt beim Erwerb von Immobilien im Rahmen der Zwangsversteigerung.
Das Finanzamt hat die Grunderwerbsteuer korrekt auf Basis des Kaufpreises festgesetzt, ohne dabei die Instandhaltungsrücklage abzuziehen. Dieses Urteil ist bindend und findet auch beim Erwerb von Wohneigentum Anwendung, wie das Bundesfinanzministerium im März 2021 bestätigt hat.
Zwar können Käufer von Immobilien mit Inventar unter bestimmten Bedingungen Grunderwerbsteuer sparen, jedoch wird die anteilige Übernahme einer Instandhaltungsrücklage („Instandhaltungsrückstellung“) in die Steuerberechnung einbezogen.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Rücklage nicht dem Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zuzurechnen ist. Beim Erwerb von Teileigentum geht die Mitgliedschaft in der WEG automatisch auf den Käufer über. Dies führt jedoch nicht zu einer Minderung der Grunderwerbsteuer, da hierbei kein Rechtsträgerwechsel im Sinne der Grunderwerbsteuer stattfindet.
Dieser Grundsatz gilt auch bei Zwangsversteigerungen von Eigentumswohnungen. In einem Urteil vom 2. März 2016 (Az. II R 27/14) entschied der BFH ebenfalls, dass die Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht reduziert. Das Finanzamt legte die Grunderwerbsteuer auf Basis des Meistgebots fest.
Auch in diesem Fall stellten die Richter klar, dass die Instandhaltungsrücklage immer Teil des Verwaltungsvermögens der WEG bleibt und nicht in das Vermögen des neuen Eigentümers übergeht, weder durch einen notariellen Kaufvertrag noch durch den Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung.
Steuer absetzen für Selbstständige und Freiberufler
Wer seine Wohnimmobilie auch als Arbeitsort nutzt, kann einen Teil der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Dafür müssen privater Wohnbereich und Arbeitsort jedoch klar getrennt sein.
Im Kaufvertrag sollte deshalb schon angegeben werden, welcher Teil des Preises für die privat genutzten und welcher für die gewerblich genutzten Räumlichkeiten anfällt. Auch wenn Sie Ihre Immobilie vermieten,
können Sie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten über den Nutzungszeitraum des Gebäudes von der Steuer absetzen. Hier entstehen teilweise komplexe steuerliche Sachverhalte, bei denen es sich empfiehlt den Rat eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären (m/w/d).
