Energieeffizienz ist die neue Lage bei Immobilien!

Energieeffizienz ist nicht nur in Bezug auf den Klimaschutz von großer Bedeutung, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf den Wert von Immobilien. Während bisher die Lage einer Immobilie als entscheidender Faktor galt, gewinnt die Energieeffizienz immer mehr an Bedeutung. Immobilieneigentümer sollten daher in energieeffiziente Maßnahmen investieren, um den Wert ihrer Immobilien langfristig zu erhalten.

Eine Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) (https://www.jll.de/de/presse/Wohngebaeude-mit-schlechter-Energiebilanz-verlieren-weiter-an-Wert) zeigt, dass Immobilien mit schlechter Energiebilanz erhebliche Wertverluste hinnehmen müssen. Hohe Energiekosten und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem geplanten Heizungsgesetz führen zu wachsenden Preisabschlägen. Die Kluft zwischen sehr energieeffizienten Wohnimmobilien und solchen mit schlechter Energiebilanz öffnet sich immer weiter. Eigentümer können mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent rechnen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preisunterschiede noch deutlicher geworden.

Im ersten Quartal lagen die Angebotspreise für Immobilien der Energieklassen G und H im Durchschnitt etwa 28 Prozent unter denen der besten Energieklassen A und A+. Diese Preisdifferenz hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. Der Preisabschlag für Immobilien mit schlechter Energieeffizienz ist gestiegen und zeigt, dass Investoren vermehrt Wert auf energieeffiziente Gebäude legen.

Die steigenden Energiepreise im Jahr 2023 haben das Thema Energieeffizienz für Investoren noch relevanter gemacht. Immobilien mit geringer Energieeffizienz sind mit niedrigeren Mieteinnahmen und einer geringeren Handelbarkeit am Markt zu rechnen. Zudem hat die geplante Gesetzgebung zum Heizungsaustausch eine intensive Diskussion über die Zukunftsfähigkeit von energetisch schlechten Bestandsobjekten ausgelöst. Diese Unsicherheit spiegelt sich in der Nachfrage und somit im Preis solcher Immobilien wider.

Um den Wert ihrer Immobilien zu erhalten, sollten Eigentümer in energieeffiziente Maßnahmen investieren. Eine Möglichkeit ist die energetische Sanierung des Gebäudes. Durch eine verbesserte Wärmedämmung, den Austausch veralteter Heizungsanlagen und den Einsatz effizienter Technologien können Immobilien deutlich energieeffizienter gemacht werden. Dadurch können nicht nur die Energiekosten langfristig gesenkt, sondern auch der Wert der Immobilie gesteigert werden.

Ein weiterer sinnvoller Schritt ist die Installation erneuerbarer Energiesysteme wie Solarenergie oder Geothermie. Durch den Einsatz von erneuerbaren Energien können Immobilien unabhängiger von fossilen Brennstoffen werden und eine nachhaltige Energieversorgung gewährleisten. Dies erhöht nicht nur den Wert der Immobilie, sondern trägt auch zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen bei.

Darüber hinaus können auch kleinere Maßnahmen wie der Austausch herkömmlicher Glühbirnen gegen energieeffiziente LED-Lampen oder der Einbau von intelligenten Steuerungssystemen für Heizung, Klimaanlage und Beleuchtung den Energieverbrauch reduzieren und den Wert der Immobilie steigern.

Insgesamt ist die Investition in Energieeffizienz eine lohnende Maßnahme für Immobilieneigentümer. Durch den Erhalt und die Steigerung des Immobilienwerts können sie langfristig von einer rentablen Investition profitieren. Zusätzlich tragen sie aktiv zum Klimaschutz bei und leisten einen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung des Immobiliensektors.

Klimaabkommen von Paris

Die steigende Bedeutung der Energieeffizienz im Immobiliensektor ist keine Überraschung und entspricht den Zielen des Klimaabkommens von Paris (https://www.bmu.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Klimaschutz/paris_abkommen_bf.pdf). Das Abkommen, das im Dezember 2015 auf der Weltklimakonferenz von 195 Staaten beschlossen wurde, verpflichtet die Staaten zur Eindämmung des Klimawandels und zur klimafreundlichen Umgestaltung der Weltwirtschaft im Einklang mit der Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung. Es legt den Fokus auf die Begrenzung des Temperaturanstiegs, die Senkung von Emissionen, die Anpassung an den Klimawandel und die Lenkung von Finanzmitteln im Rahmen der Klimaschutzziele.

Ein zentrales Ziel des Abkommens ist es, den Temperaturanstieg auf 1,5 Grad Celsius oder zumindest deutlich unter zwei Grad Celsius im Vergleich zum vorindustriellen Zeitalter zu begrenzen. Um dies zu erreichen, muss die Freisetzung von klimaschädlichen Gasen in der zweiten Hälfte dieses Jahrhunderts niedriger sein als die Absorption durch Kohlenstoffsenken wie Wälder. Dies erfordert eine schnelle und konsequente Dekarbonisierung der Weltwirtschaft.

Das Abkommen betont auch die Anpassungsfähigkeit der betroffenen Länder an den Klimawandel und die Stärkung ihrer Widerstandsfähigkeit gegenüber seinen Auswirkungen. Eine entscheidende Voraussetzung dafür ist die Umlenkung von Finanzströmen in nachhaltige Investitionen.

Um die Ziele des Abkommens zu erreichen, sind alle Staaten verpflichtet, nationale Klimabeiträge zu erstellen und konkrete Maßnahmen zur Umsetzung zu ergreifen. Entwicklungsländer erhalten finanzielle Unterstützung sowie Wissen und Technologietransfer. Im Gegensatz zum Kyoto-Protokoll bindet das Pariser Abkommen alle Staaten ein.

Das Abkommen trat 2016 in Kraft und 2018 wurde ein umfassendes Regelwerk zur Umsetzung verabschiedet. Obwohl die USA ihren Austritt angekündigt hatten, sind sie 2021 wieder dem Abkommen beigetreten. Auf der Klimakonferenz in Glasgow im Jahr 2021 haben die Staaten die Richtlinien des Abkommens weiter ausgearbeitet. Die Europäische Union hat den European Green Deal zur Umsetzung des Pariser Abkommens beschlossen.

Angesichts dieser globalen Entwicklungen ist es für Immobilieneigentümer von großer Bedeutung, in Energieeffizienz zu investieren, um den Wert ihrer Immobilien zu erhalten. Eine energieeffiziente Ausstattung, der Einsatz erneuerbarer Energien und eine gute Wärmedämmung sind nur einige der Maßnahmen, die den größten Mehrwert für Eigentümer bieten können. Indem sie in energieeffiziente Technologien und Lösungen investieren, tragen sie nicht nur zur Erfüllung der Klimaziele bei, sondern sichern auch die Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilien.

Was plant die Bundesregierung?

Das neue Heizungsgesetz, das als Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) bezeichnet wird, soll nach monatelangem Streit in der Koalition noch vor der Sommerpause vom Bundestag verabschiedet werden und ab dem 1. Januar 2024 (https://dserver.bundestag.de/btd/20/068/2006875.pdf).) in Kraft treten. Die Einigung zielt darauf ab, Hauseigentümern mehr Zeit für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen zu geben und Mieter nicht übermäßig finanziell zu belasten. Der Bundestag hat am 15.06.2023 zum ersten Mal über diesen Gesetzentwurf beraten (Quelle: (https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2023/kw24-de-gebaeudeenergiegesetz-952846).).

Gemäß dem GEG müssen ab 2024 neu installierte Heizungen in Neubauten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Für neue Heizungen in bestehenden Gebäuden ist eine Übergangsfrist vorgesehen, die voraussichtlich ab etwa 2028 beginnen wird. Diese Frist soll es Hauseigentümern ermöglichen, bei einem Heizungstausch verschiedene Optionen abzuwägen, wie zum Beispiel den Umstieg auf eine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz.

Um das Ziel von 65 Prozent erneuerbarer Energie zu erreichen, sollen in Ballungsräumen die Fernwärmenetze stark ausgebaut und größtenteils bis 2030 auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Zudem sind elektrische Wärmepumpen, Solarthermiesysteme und Stromdirektheizungen als Möglichkeiten vorgesehen. Ölheizungen können weiterhin eingebaut werden, wenn sie in Verbindung mit einer Wärmepumpe nur an besonders kalten Tagen die Spitzenlast ausgleichen. Die Wärmeleistung von Holz-Kaminen oder Pellet-Heizungen wird uneingeschränkt auf das 65-Prozent-Ziel angerechnet.

Gasheizungen dürfen ab 2024 weiterhin in Neubauten eingebaut werden, sofern sie grundsätzlich auf Wasserstoff umgerüstet werden können und diese Neubauten nicht in Neubaugebieten entstehen. Es gilt jedoch die Bedingung, dass Gasheizungen, die nach einer Übergangsfrist nicht mit Wasserstoff betrieben werden können, erneut umgerüstet werden müssen. Gasheizungen, die mit Biomasse, nicht leitungsgebundenem Wasserstoff oder seinen Derivaten betrieben werden, sind ebenfalls zulässig.

Um Mieter zu schützen, sollen Vermieter keine Gebühr für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen können. Zudem sollen Vermieter, die öffentliche Förderungen in Anspruch nehmen, die Kosten für Modernisierungen auf die Mieter umlegen dürfen. Die genaue Förderung neuer klimafreundlicher Heizungen ist noch nicht festgelegt, aber derzeit gibt es eine Förderung von 30 Prozent für alle Käufer und von 50 Prozent für Bezieher niedrigerer Einkommen.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass noch Änderungen in Bezug auf die genaue Förderung und andere Details des Heizungsgesetzes vorgenommen werden.

Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) hat verschiedene Auswirkungen auf Immobilieneigentümer. Hier sind einige wichtige Punkte, die das GEG für sie bedeutet:

1. Umstieg auf klimafreundliche Heizungen: Das GEG legt fest, dass ab 2024 neu installierte Heizungen in Neubauten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden müssen. Dies bedeutet, dass Immobilieneigentümer bei Neubauten auf Heizungssysteme umsteigen müssen, die einen hohen Anteil erneuerbarer Energien nutzen, wie zum Beispiel Wärmepumpen, Solarthermiesysteme oder Stromdirektheizungen.

2. Übergangsfrist für bestehende Gebäude: Für bestehende Gebäude gibt es eine Übergangsfrist, die voraussichtlich ab etwa 2028 beginnen wird. Während dieser Frist können Immobilieneigentümer verschiedene Optionen prüfen und abwägen, um ihre Heizungssysteme auf klimafreundlichere Alternativen umzurüsten. Sie haben Zeit, sich über verschiedene Optionen zu informieren und die wirtschaftlichste und effizienteste Lösung für ihr Gebäude zu finden.

3. Förderungen und finanzielle Belastungen: Das GEG sieht eine Förderung neuer klimafreundlicher Heizungen vor. Der genaue Umfang der Förderung ist zwar noch nicht genau festgelegt, aber derzeit gibt es bereits eine Förderung von 30 Prozent für alle Käufer und von 50 Prozent für Bezieher niedrigerer Einkommen. Dies kann Immobilieneigentümern finanzielle Unterstützung bieten, um die Kosten für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen zu verringern. Darüber hinaus verbietet das GEG Vermietern, Gebühren für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen, um Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen zu schützen.

4. Umrüstung von Gasheizungen: Das GEG erlaubt weiterhin den Einbau von Gasheizungen in Neubauten, sofern sie grundsätzlich auf Wasserstoff umgerüstet werden können. Immobilieneigentümer sollten jedoch beachten, dass Gasheizungen, die nach einer Übergangsfrist nicht mit Wasserstoff betrieben werden können, erneut umgerüstet werden müssen. Dies kann zusätzliche Kosten und Anpassungen für Immobilieneigentümer bedeuten.

5. Ausbau von Fernwärmenetzen: Um das Ziel von 65 Prozent erneuerbarer Energie zu erreichen, wird der Ausbau von Fernwärmenetzen in Ballungsräumen und die Umstellung auf erneuerbare Energien bis 2030 gefördert. Dies könnte für Immobilieneigentümer in diesen Regionen bedeuten, dass sie die Möglichkeit haben, ihr Gebäude an ein Fernwärmenetz anzuschließen, was den Umstieg auf erneuerbare Energien erleichtern kann.

Insgesamt bedeutet das GEG für Immobilieneigentümer, dass sie sich mit den Anforderungen und Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien in ihren Gebäuden auseinandersetzen müssen. Es eröffnet ihnen jedoch auch die Chance, von Förderungen zu profitieren und langfristig die Energiekosten zu senken, während sie ihren Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Auch das EU-Parlament ist für eine Sanierungspflicht von Gebäuden

Das EU-Parlament hat mit überwältigender Mehrheit für strengere Regeln bei der Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) gestimmt, was auf eine Sanierungspflicht für Gebäude hinausläuft. Gemäß den neuen Vorschriften sollen alle Wohnhäuser bis zum Jahr 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse “E” erreichen und bis 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse “D”. Das bedeutet, dass die ineffizientesten 15 Prozent der Gebäude, die derzeit in der Klasse “G” eingestuft sind, verbessert werden müssen. Die beste Energieeffizienz wird durch die Klasse “A” repräsentiert. (https://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-9-2023-0068_DE.pdf)

In Deutschland sind laut Angaben des Immobilienverbands IVD etwa 40 Prozent der 16 Millionen Eigenheime kaum saniert und befinden sich immer noch in den Energieklassen “G” und “H”. In der gesamten Europäischen Union wären etwa 30 Millionen Gebäudeteile, einschließlich Wohnungen, von einer Sanierung betroffen, wenn sie von der Klasse “G” auf “F” verbessert werden müssten.

Der EU-Rat schlug vor, dass ab 2028 zunächst öffentliche Gebäude und ab 2030 alle Gebäude klimaneutral sein sollten. Für den bestehenden Gebäudebestand schlug der Rat Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz vor. Dabei soll ein “nationaler Pfad” festgelegt werden, der zwei Kontrollpunkte beinhaltet: Bis 2033 sollte der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands mindestens der Energieeffizienzklasse “D” entsprechen, und bis 2040 sollte ein nationaler Wert erreicht werden, der sich aus einer schrittweisen Reduzierung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs von 2033 bis 2050 ergibt und zu einem Netto-Null-Energieverbrauch führt.

Die Europäische Kommission legte ebenfalls am 15. Dezember 2021 ihre Vorschläge für eine neue Gebäuderichtlinie vor und schlug eine Sanierungspflicht vor. Bis spätestens 2030 sollten keine Gebäude mehr in der schlechtesten Effizienzklasse “G” eingestuft sein. Bis 2027 sollten 15 Prozent des Gebäudebestands, die sich in der Klasse “G” befinden, auf mindestens Klasse “F” verbessert werden, und bis 2030 sollte die Klasse “E” erreicht werden.

Diese Reform der Gebäuderichtlinie ist Teil des Klimapakets “Fit for 55”, das darauf abzielt, die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 zu senken. Das Paket wurde im Rahmen des Projekts “European Green Deal” entwickelt, das die EU-Kommission am 14. Juli 2021 als Klimaprogramm vorstellte. (https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/BRIE/2020/649371/EPRS_BRI(2020)649371_EN.pdf)

Die Verhandlungen zwischen den Mitgliedstaaten und dem EU-Parlament dauern in der Regel mehrere Monate, aber die EU-Politiker hoffen, dass bis Mitte 2023 ein Kompromiss gefunden wird.

Das EU-Parlament hat strengere Regeln für die Energieeffizienz von Gebäuden beschlossen, die sich deutlich von den Bestimmungen des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) unterscheiden. Hier sind die wichtigsten Unterschiede und Auswirkungen auf Immobilieneigentümer:

1. Energieeffizienzklassen: Während das GEG den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen vorsieht, fokussiert sich die Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) auf die allgemeine Energieeffizienz von Gebäuden. Gemäß den EPBD-Regeln sollen alle Wohnhäuser bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse “E” erreichen und bis 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse “D”. Dies erfordert umfassendere Sanierungsmaßnahmen, um die Gesamtenergieeffizienz der Gebäude zu verbessern.

2. Sanierungspflicht: Im Gegensatz zum GEG, das keine explizite Sanierungspflicht vorsieht, fordert die EPBD-Reform eine umfassende Sanierung von ineffizienten Gebäuden. Die ineffizientesten 15 Prozent der Gebäude, die derzeit in der Klasse “G” eingestuft sind, müssen verbessert werden. Dies betrifft in Deutschland etwa 40 Prozent der Eigenheime und insgesamt etwa 30 Millionen Gebäudeteile in der Europäischen Union.

3. Zeitrahmen: Das GEG sieht eine Übergangsfrist für bestehende Gebäude vor, die voraussichtlich ab etwa 2028 beginnen wird. Die EPBD-Reform hingegen legt klare Zeitvorgaben fest. Bis 2030 sollten keine Gebäude mehr in der schlechtesten Effizienzklasse “G” eingestuft sein. Bis 2027 sollen 15 Prozent des Gebäudebestands, die sich in Klasse “G” befinden, auf mindestens Klasse “F” verbessert werden, und bis 2030 sollte die Klasse “E” erreicht werden.

4. Netto-Null-Energieverbrauch: Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass die EPBD-Reform darauf abzielt, den Primärenergieverbrauch bis 2040 schrittweise zu reduzieren und letztendlich einen Netto-Null-Energieverbrauch zu erreichen. Das GEG legt zwar Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen fest, aber es stellt keinen konkreten Zeitplan für einen Netto-Null-Energieverbrauch auf.

Diese Unterschiede bedeuten, dass Immobilieneigentümer unter der EPBD-Reform umfassendere Sanierungsmaßnahmen ergreifen müssen, um die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu verbessern. Es können erhebliche Investitionen erforderlich sein, um die Anforderungen der Energieeffizienzklassen zu erfüllen. Die genauen Auswirkungen auf Immobilieneigentümer hängen jedoch von den Verhandlungen zwischen den Mitgliedstaaten und dem EU-Parlament ab, die voraussichtlich bis Mitte 2023 abgeschlossen werden sollen.

Juni, 2023