Energieeffizienz ist die neue Lage bei Immobilien

Energieeffizienz ist die neue Lage bei Immobilien!

Die Bedeutung der Energieeffizienz für Kaufinteressenten von Immobilien hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Während die Lage einer Immobilie bisher als der wichtigste Faktor für ihre Wertbeständigkeit galt, verschiebt sich der Fokus nun auf die Energieeffizienz. Die Lage einer Immobilie wird nach wie vor anhand verschiedener Faktoren wie Infrastruktur, Bevölkerungsstruktur und Image bewertet. Doch nun spielen auch energetische Aspekte eine entscheidende Rolle.

Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) ((https://www.jll.de/de/presse/Wohngebaeude-mit-schlechter-Energiebilanz-verlieren-weiter-an-Wert) führen Immobilien mit schlechter Energiebilanz zu deutlichen Wertverlusten. Aufgrund hoher Energiekosten und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem geplanten Heizungsgesetz sind Preisabschläge bei solchen Immobilien zu beobachten. Die Kluft zwischen sehr energieeffizienten Wohnimmobilien und solchen mit schlechter Energiebilanz wird immer größer. Eigentümer können mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent rechnen. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Unterschied in den Angebotspreisen zwischen den besten und schlechtesten Energieklassen um etwa 6,4 Prozentpunkte gestiegen.

Der Anstieg der Energiepreise im Jahr 2023 hat das Thema Energieeffizienz für Investoren noch relevanter gemacht. Immobilien mit geringer Energieeffizienz erzielen niedrigere Mieteinnahmen und sind am Markt weniger handelbar. Zudem haben die geplante Gesetzgebung zum Heizungsaustausch und die Diskussion über die Zukunftsfähigkeit energetisch schlechter Bestandsobjekte zu Unsicherheiten geführt, die sich in der Nachfrage und den Preisen niederschlagen.

Auch andere Makler beobachten, dass erhöhte Energieanforderungen aufgrund des Heizungsgesetzes Auswirkungen auf Immobilienkäufer haben. Ältere Bestandsbauten mit geringer Energieeffizienz haben es zunehmend schwer, insbesondere in einem angespannten Immobilienmarkt. Die Preisdifferenzierung nach Energieklasse wird als langfristiger Trend angesehen. Der Gebäudesektor spielt eine wichtige Rolle bei den Klimazielen, und mittelfristig sind steigende Baukosten zu erwarten, was sich in höheren Kosten für energetische Sanierungen und letztendlich im Marktpreis niederschlägt.

Für Kaufinteressenten bedeutet dies, dass sie bei der Auswahl einer Immobilie verstärkt auf deren Energieeffizienz achten sollten. Immobilien mit guter Energiebilanz bieten nicht nur langfristige Kosteneinsparungen durch geringere Energiekosten, sondern sind auch wertbeständiger und haben eine größere Handelbarkeit am Markt. Zukünftige energetische Anforderungen und mögliche Gesetzesänderungen sollten bei der Kaufentscheidung ebenfalls berücksichtigt werden, um mögliche Wertverluste und zusätzliche Sanierungskosten zu vermeiden.

Pariser Klimaabkommen

Das Pariser Klimaabkommen hat einen bedeutenden Einfluss auf Kaufinteressenten von Immobilien. Das Abkommen, das von 195 Staaten beschlossen wurde, hat das Ziel, den Klimawandel einzudämmen und die Weltwirtschaft klimafreundlich umzugestalten. Es legt fest, dass der Temperaturanstieg möglichst auf 1,5 Grad Celsius begrenzt werden soll und die Emissionen gesenkt werden müssen. (https://www.bmu.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Klimaschutz/paris_abkommen_bf.pdf)Für Kaufinteressenten bedeutet dies, dass sie verstärkt auf die Energieeffizienz einer Immobilie achten sollten, um den Klimaschutzzielen gerecht zu werden.

Das Pariser Abkommen betont auch die Anpassungsfähigkeit der Länder an den Klimawandel und die Stärkung ihrer Widerstandsfähigkeit gegenüber seinen Auswirkungen. Dies zeigt, dass Immobilienkäufer auch auf Aspekte wie die Lage einer Immobilie in Bezug auf potenzielle Risiken wie Überschwemmungen oder extreme Wetterereignisse achten sollten.

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Abkommens ist die Lenkung von Finanzmitteln in nachhaltige Investitionen. Kaufinteressenten sollten berücksichtigen, dass Immobilien mit guter Energieeffizienz und einer nachhaltigen Bauweise langfristig wertbeständiger sein können und möglicherweise von staatlichen Förderungen oder steuerlichen Anreizen profitieren können.

Die Umsetzung des Pariser Abkommens erfordert von allen Staaten die Erstellung eines nationalen Klimabeitrags und konkrete Maßnahmen zur Umsetzung. Dies könnte sich auf die rechtlichen Anforderungen an Immobilien auswirken, insbesondere in Bezug auf energetische Standards und Vorschriften.

Die Europäische Union hat bereits den European Green Deal beschlossen, um das Pariser Abkommen umzusetzen. Dies zeigt, dass die Bedeutung der Energieeffizienz und nachhaltigen Bauweisen für Immobilienkäufer in Europa weiter steigen wird.

Insgesamt bedeutet das Pariser Klimaabkommen für Kaufinteressenten, dass sie bei der Auswahl einer Immobilie verstärkt auf deren Energieeffizienz, Bauweise und Lage im Hinblick auf Klimarisiken achten sollten. Immobilien mit guter Energiebilanz und einer nachhaltigen Ausrichtung können nicht nur zur Erreichung der Klimaschutzziele beitragen, sondern auch langfristige finanzielle Vorteile bieten. Zudem ist zu erwarten, dass staatliche Vorgaben und Förderungen im Zusammenhang mit dem Klimaabkommen die Immobilienbranche beeinflussen werden.

Das Pariser Klimaabkommen hat konkrete Auswirkungen auf Kaufinteressenten von Immobilien. Hier sind einige Beispiele dafür:

1. Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien: Mit dem Ziel, den Klimawandel einzudämmen, steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden. Kaufinteressenten suchen vermehrt nach Immobilien mit einer guten Energiebilanz, die den Anforderungen des Klimaabkommens gerecht werden. Dies kann dazu führen, dass Immobilien mit schlechter Energieeffizienz an Wert verlieren und weniger gefragt sind.

2. Wertsteigerung von energieeffizienten Immobilien: Aufgrund der steigenden Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien können diese an Wert gewinnen. Kaufinteressenten, die in solche Immobilien investieren, können langfristig von einer Wertsteigerung profitieren. Zudem können staatliche Förderprogramme oder steuerliche Anreize den Wert solcher Immobilien zusätzlich steigern.

3. Beachtung von Klimarisiken: Das Pariser Abkommen betont auch die Anpassungsfähigkeit an den Klimawandel und die Widerstandsfähigkeit gegenüber seinen Auswirkungen. Kaufinteressenten sollten daher die Lage einer Immobilie in Bezug auf potenzielle Klimarisiken wie Überschwemmungen, Stürme oder Dürren berücksichtigen. Immobilien in gefährdeten Gebieten könnten an Attraktivität verlieren, während solche in weniger gefährdeten Regionen bevorzugt werden.

4. Berücksichtigung von gesetzlichen Vorgaben: Das Pariser Abkommen verpflichtet die Staaten, nationale Klimabeiträge zu erstellen und konkrete Maßnahmen zur Umsetzung umzusetzen. Dies kann zu neuen gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden führen. Kaufinteressenten sollten die geltenden Vorschriften und zukünftigen Entwicklungen im Blick behalten, um sicherzustellen, dass die von ihnen erworbenen Immobilien den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und zukunftsfähig sind.

5. Zugang zu staatlichen Förderungen: Um die Klimaschutzziele des Abkommens zu erreichen, können Regierungen finanzielle Anreize und Förderprogramme für energieeffiziente Immobilien bereitstellen. Kaufinteressenten könnten von diesen Programmen profitieren, indem sie finanzielle Unterstützung oder steuerliche Vorteile erhalten. Es lohnt sich, sich über solche Fördermöglichkeiten zu informieren und sie bei der Entscheidung für eine Immobilie zu berücksichtigen.

Diese Auswirkungen zeigen, dass das Pariser Klimaabkommen die Prioritäten und Anforderungen von Kaufinteressenten verändert hat. Die Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Lage einer Immobilie in Bezug auf Klimarisiken sind heute wichtige Faktoren bei der Kaufentscheidung.

Das Gebäude-Energie-Gesetz

Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) (https://dserver.bundestag.de/btd/20/068/2006875.pdf). soll ab dem 01.01.2024 in Kraft treten und hat bedeutende Auswirkungen auf Kaufinteressenten von Immobilien. Was steht im Gesetzesentwurf und welchen Einfluss hat er auf zukünftige Käufer?

Das GEG sieht vor, dass Hauseigentümer mehr Zeit für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen bekommen und Mieter nicht übermäßig finanziell belastet werden sollen. Diese Regelung bietet den Kaufinteressenten von Immobilien, insbesondere Hauseigentümern, eine längere Frist, um ihre Heizungssysteme auf umweltfreundlichere Optionen umzustellen, ohne dass sie dabei finanziell überfordert werden.

Ab 2024 ((https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2023/kw24-de-gebaeudeenergiegesetz-952846) sollen neu installierte Heizungen in Neubauten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Für neue Heizungen in bestehenden Gebäuden ist eine Übergangsfrist vorgesehen, die voraussichtlich ab etwa 2028 beginnen wird. Kaufinteressenten, die eine bestehende Immobilie erwerben und die Heizung modernisieren möchten, haben somit Zeit, verschiedene Optionen wie Wärmepumpen oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz in Betracht zu ziehen.

Um das Ziel von 65 Prozent erneuerbarer Energie zu erreichen, soll der Ausbau der Fernwärmenetze in Ballungsräumen vorangetrieben und bis 2030 größtenteils auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Kaufinteressenten von Immobilien in Ballungsräumen könnten von den erweiterten Fernwärmenetzen profitieren, die zunehmend auf erneuerbare Energien setzen.

Verschiedene Heizungsoptionen wie elektrische Wärmepumpen, Solarthermiesysteme und Stromdirektheizungen sind ebenfalls vorgesehen. Die Nutzung von Holz-Kaminen oder Pellet-Heizungen wird weiterhin uneingeschränkt auf das 65-Prozent-Ziel angerechnet. Gasheizungen dürfen ab 2024 in Neubauten eingebaut werden, aber unter der Bedingung, dass sie grundsätzlich auf Wasserstoff umgerüstet werden können und diese Neubauten nicht in Neubaugebieten entstehen.

Zum Schutz der Mieter dürfen Vermieter keine Gebühr für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen, während sie bei Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen die Kosten für Modernisierungen auf die Mieter umlegen dürfen. Diese Regelung kann Auswirkungen auf Kaufinteressenten von Mietobjekten haben und sicherstellen, dass Mieter nicht übermäßig finanziell belastet werden.

In Bezug auf die genaue Förderung und andere Details des Heizungsgesetzes können noch Änderungen vorgenommen werden. Kaufinteressenten sollten die Entwicklungen und mögliche Fördermöglichkeiten im Auge behalten, um die Vorteile und Anforderungen des GEG optimal nutzen zu können.

Weiteres zum GEG für Verkäufer

Diese Informationen verdeutlichen, dass das GEG die Anforderungen und Prioritäten von Kaufinteressenten beeinflusst. Die Energieeffizienz und die Verwendung erneuerbarer Energien in Heizungssystemen gewinnen an Bedeutung, sowohl für Neubauten als auch für bestehende Gebäude. Kaufinteressenten sollten sich über die gesetzlichen Vorgaben informieren und bei der Immobilienauswahl die Zukunftsfähigkeit und mögliche Kosten berücksichtigen.

Zusammengefasst bedeutet das:

1. Berücksichtigung der Heizungssysteme: Bei der Suche nach einer Immobilie sollten Kaufinteressenten darauf achten, dass das vorhandene Heizungssystem den Anforderungen des GEG entspricht oder zumindest die Möglichkeit bietet, auf erneuerbare Energien umzurüsten.

2. Zukünftige Modernisierungen: Falls das Heizungssystem nicht den Anforderungen des GEG entspricht, müssen Kaufinteressenten berücksichtigen, dass möglicherweise in Zukunft Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind, um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden. Dies kann zusätzliche Kosten bedeuten, die bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollten.

3. Potenzielle Förderungen: Kaufinteressenten sollten die aktuellen Förderprogramme für klimafreundliche Heizungen im Auge behalten. Diese könnten finanzielle Unterstützung bieten und die Kosten für den Umstieg auf erneuerbare Energien reduzieren. Die genaue Förderung ist möglicherweise noch nicht endgültig festgelegt, aber es lohnt sich, über laufende Entwicklungen informiert zu bleiben.

4. Energieeffizienz und Betriebskosten: Die Wahl einer Immobilie mit einem energieeffizienten Heizungssystem kann langfristig zu niedrigeren Betriebskosten führen. Kaufinteressenten sollten sich über den Energieverbrauch und die Effizienz des Heizungssystems informieren, um die langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu bewerten.

5. Potenzielle Investitionsmöglichkeiten: Das GEG schafft Anreize für den Ausbau erneuerbarer Energien, insbesondere in Ballungsräumen. Kaufinteressenten können von Investitionsmöglichkeiten in Projekte zur Erweiterung von Fernwärmenetzen oder anderen erneuerbaren Energietechnologien profitieren. Dies könnte sich positiv auf den Wert der Immobilie und ihre Attraktivität auf dem Markt auswirken.

Weiteres zum GEG für Käufer

Es ist wichtig zu beachten, dass das GEG zum Zeitpunkt der Beantwortung noch nicht in Kraft getreten ist und es möglicherweise Änderungen oder Aktualisierungen geben kann. Kaufinteressenten sollten daher die aktuellen Gesetzesentwicklungen und Informationen von Fachleuten wie Energieberatern oder Immobilienexperten verfolgen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Auch das EU-Parlament unterstützt eine Sanierungspflicht für Gebäude

Am 14. März stimmte das EU-Parlament mit großer Mehrheit für strengere Regeln zur Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Gemäß diesen Regeln sollen alle Wohnhäuser bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen und bis 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse „D“. Das bedeutet, dass die ineffizientesten 15 Prozent der Gebäude, die derzeit in Klasse „G“ eingestuft sind, verbessert werden müssen. Klasse „A“ steht dabei für die beste Energieeffizienz. ((https://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-9-2023-0068_DE.pdf)

Laut Angaben des Immobilienverbands IVD sind in Deutschland etwa 40 Prozent der 16 Millionen Eigenheime kaum saniert und befinden sich immer noch in den Energieklassen „G“ und „H“. Die EU-Kommission schätzt, dass in der gesamten Europäischen Union etwa 30 Millionen Gebäudeteile, einschließlich Wohnungen, von einer Sanierung betroffen wären, um von Klasse „G“ auf „F“ verbessert zu werden.

Der EU-Rat schlug vor, dass ab 2028 zunächst öffentliche Gebäude und ab 2030 alle Gebäude klimaneutral sein sollten. Für den bestehenden Gebäudebestand schlug der Rat Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz vor. Es soll ein „nationaler Pfad“ festgelegt werden, der zwei Kontrollpunkte beinhaltet: Bis 2033 sollte der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands mindestens der Energieeffizienzklasse „D“ entsprechen, und bis 2040 sollte ein nationaler Wert erreicht werden, der sich aus einer schrittweisen Reduzierung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs von 2033 bis 2050 ergibt und zu einem Netto-Null-Energieverbrauch führt.

Die Europäische Kommission legte am 15. Dezember 2021 ihre Vorschläge für eine neue Gebäuderichtlinie vor und schlug ebenfalls eine Sanierungspflicht vor. Bis spätestens 2030 sollen keine Gebäude mehr in der schlechtesten Effizienzklasse „G“ eingestuft sein. Bis 2027 sollten 15 Prozent des Gebäudebestands, die sich in Klasse „G“ befinden, auf mindestens Klasse „F“ verbessert werden, und bis 2030 sollte die Klasse „E“ erreicht werden.

Die Reform der Gebäuderichtlinie ist Teil des Klimapakets „Fit for 55“ (https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/BRIE/2020/649371/EPRS_BRI(2020)649371_EN.pdf) , das darauf abzielt, die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 zu senken. Dieses Paket wurde im Rahmen des Projekts „European Green Deal“ entwickelt, das die EU-Kommission am 14. Juli 2021 als Klimaprogramm vorstellte.

Die Verhandlungen zwischen den Mitgliedstaaten und dem EU-Parlament dauern in der Regel mehrere Monate. Die EU-Politiker hoffen, dass bis Mitte 2023 ein Kompromiss gefunden wird.

Die Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) und die Einführung einer Sanierungspflicht haben konkrete Auswirkungen auf Kaufinteressenten:

1. Höhere Anforderungen an Energieeffizienz: Kaufinteressenten müssen berücksichtigen, dass zukünftig alle Wohnhäuser bis zum Jahr 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen müssen. Bis 2033 soll dann mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse „D“ erreicht werden. Das bedeutet, dass Gebäude mit niedrigeren Effizienzklassen (z.B. „G“ oder „H“) verbessert oder saniert werden müssen, um den Anforderungen zu entsprechen.

2. Erhöhter Druck auf den Immobilienmarkt: Da eine große Anzahl von Gebäuden in Deutschland und der Europäischen Union noch in den niedrigeren Energieeffizienzklassen eingestuft ist, wird erwartet, dass die Nachfrage nach energetisch effizienten Gebäuden steigen wird. Kaufinteressenten müssen sich auf einen erhöhten Wettbewerb und möglicherweise höhere Preise einstellen.

3. Investitionen in energetische Sanierung: Für Kaufinteressenten, die ein Gebäude erwerben möchten, das noch nicht den Anforderungen der Sanierungspflicht entspricht, können finanzielle Investitionen für die energetische Sanierung erforderlich sein. Dies kann den Kaufpreis der Immobilie beeinflussen und zusätzliche Kosten für die Modernisierung mit sich bringen.

4. Fördermöglichkeiten: Es ist wahrscheinlich, dass es zukünftig verstärkte Förderprogramme und finanzielle Anreize geben wird, um die Sanierung von Gebäuden zu unterstützen und die Energieeffizienz zu verbessern. Kaufinteressenten sollten sich über vorhandene Fördermöglichkeiten informieren und prüfen, ob sie für ihre geplante Immobilie in Frage kommen.

5. Langfristige Betriebskosten: Der energetische Zustand einer Immobilie hat direkte Auswirkungen auf die Betriebskosten. Energieeffiziente Gebäude haben in der Regel niedrigere Heiz- und Energiekosten, was langfristig zu Kosteneinsparungen führen kann. Kaufinteressenten sollten daher den energetischen Zustand eines Gebäudes bei ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Auswirkungen der Sanierungspflicht und der damit verbundenen Maßnahmen von den endgültigen Regelungen abhängen, die im Rahmen der Verhandlungen zwischen den Mitgliedstaaten und dem EU-Parlament festgelegt werden. Kaufinteressenten sollten sich daher regelmäßig über die aktuellen Entwicklungen informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch nehmen, um die besten Entscheidungen im Hinblick auf den Immobilienkauf zu treffen.

Juni, 2023

Bildquelle: Wikipedia; Autor: SailorAnna