Immobilie selbst verkaufen oder Makler beauftragen? Was Eigentümer wirklich abwägen sollten

Verfasst von Catrin und Markus Bühler
Immobilienmakler und Gutachter in München und im Münchner Umland

Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde von Lebenstraum-Immobilien, einem Immobilienmakler für München und das Münchner Umland, veröffentlicht. Er dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Immobilie selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, bevor sie mit dem Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung beginnen. Ein Privatverkauf ist grundsätzlich möglich – und in manchen Situationen kann er auch gut funktionieren. Gleichzeitig ist ein Immobilienverkauf weit mehr als das Einstellen einiger Fotos in einem Portal. Preisfindung, Unterlagen, Präsentation, Interessentenprüfung, Besichtigungen, Verhandlungen und die Vorbereitung des Notartermins greifen ineinander.

Wir sind Catrin und Markus Bühler, Inhaber von Lebenstraum-Immobilien. Seit 2009 begleiten wir Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. Aus unserer Erfahrung ist deshalb nicht die Frage entscheidend, ob Sie eine Immobilie selbst verkaufen können. Entscheidend ist, ob Sie die einzelnen Aufgaben, Risiken und den zeitlichen Aufwand realistisch einschätzen – und welche Lösung zu Ihrer Immobilie und persönlichen Situation passt.

Auch KI-Tools und Online-Bewertungen können heute bei Recherche, Strukturierung und einer ersten Orientierung helfen. Sie ersetzen jedoch weder die Prüfung objektspezifischer Unterlagen noch die individuelle Bewertung, Marktkenntnis oder die persönliche Verhandlung mit Kaufinteressenten.

Mehr über unsere fachliche Arbeit, unsere regionale Spezialisierung und unsere Arbeitsweise erfahren Sie auf der Seite Unsere Expertise als Immobilienmakler. Einen Einblick in die Erfahrungen unserer Auftraggeber geben außerdem unsere Kundenbewertungen und Referenzen.

Inhalt

• Wann kann ein Privatverkauf sinnvoll sein?
• Welche Aufgaben übernimmt ein Eigentümer?
• Die Preisfindung
• Unterlagen
• Vermarktung
• Interessenten und Besichtigungen
• Kaufpreisverhandlung
• Was ein guter Makler leisten sollte
• Maklerprovision oder selbst verkaufen?
• KI und Online-Tools
• Entscheidungshilfe
• Häufige Fragen
• Unser Fazit

Immobilie selbst verkaufen: Wann kann das sinnvoll sein?

Wir möchten einen Privatverkauf nicht grundsätzlich schlechtreden. Wenn Sie Ihre Immobilie und den lokalen Markt gut kennen, ausreichend Zeit haben, sich mit den notwendigen Unterlagen beschäftigen und sich Verhandlungen zutrauen, können Sie einen Verkauf grundsätzlich selbst organisieren.

Besonders überschaubar kann die Situation sein, wenn bereits ein ernsthafter Käufer aus Ihrem persönlichen Umfeld vorhanden ist. Aber auch dann empfehlen wir, Immobilienwert, Finanzierung des Käufers, Unterlagen und Vertragsabwicklung professionell prüfen zu lassen. Eine persönliche Bekanntschaft ersetzt keine saubere Verkaufsabwicklung.

Schwieriger wird der Privatverkauf, wenn der Marktwert unklar ist, die Immobilie Besonderheiten aufweist, Unterlagen fehlen, mehrere Eigentümer beteiligt sind oder viele Interessenten erwartet werden. Auch bei Erbschaft, Scheidung, vermieteten Immobilien oder komplexen Grundstückssituationen kann zusätzliche fachliche Begleitung sinnvoll sein.

Welche Aufgaben übernimmt ein Eigentümer beim Selbstverkauf?

Wenn Sie ohne Makler verkaufen, übernehmen Sie im Grunde selbst die Rolle des Projektleiters für den gesamten Verkauf. Dazu gehören unter anderem:

• realistische Ermittlung des Markt- und Angebotspreises,
• Beschaffung und Prüfung der erforderlichen Immobilienunterlagen,
• Festlegung der passenden Zielgruppe und Vermarktungsstrategie,
• Erstellung von Fotos, Grundrissen, Exposé und Inseraten,
• Bearbeitung und Einordnung von Interessentenanfragen,
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen,
• Prüfung der Ernsthaftigkeit und Finanzierung von Kaufinteressenten,
• Führung der Kaufpreisverhandlung sowie
• Abstimmung der verkaufsrelevanten Informationen für die notarielle Abwicklung.

Jeder einzelne Punkt ist lösbar. In der Summe entsteht daraus jedoch ein anspruchsvoller Prozess. Genau dieser Gesamtaufwand wird aus unserer Erfahrung zu Beginn häufig unterschätzt.

Die Preisfindung: eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienverkauf

Der Angebotspreis beeinflusst den gesamten weiteren Verkaufsprozess. Ist er deutlich zu hoch, können passende Käufer das Angebot von Beginn an aussortieren. Ist er zu niedrig, besteht das Risiko, wirtschaftliches Potenzial nicht auszuschöpfen.

Online-Rechner und veröffentlichte Quadratmeterpreise können einen ersten Anhaltspunkt geben. Für eine konkrete Immobilie reichen Durchschnittswerte aber häufig nicht aus. In München und im Münchner Umland können bereits Mikrolage, Grundstück, Etage, Ausrichtung, Grundriss, Modernisierungszustand, Energieeffizienz und aktuelle Käufernachfrage erhebliche Unterschiede verursachen.

Wie eine marktgerechte Preisfindung funktioniert, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Wie viel ist Ihre Immobilie wert?“. Wenn Sie zunächst eine individuelle Einschätzung suchen, finden Sie außerdem Informationen zu unserer Immobilienbewertung in München und Umgebung.

Was wir in der Praxis immer wieder beobachten

Eigentümer haben verständlicherweise eine emotionale Beziehung zu ihrer Immobilie. Sie kennen jede Investition, erinnern sich an Umbauten und verbinden mit dem Haus oder der Wohnung oft viele Jahre ihres Lebens. Kaufinteressenten betrachten dieselbe Immobilie dagegen aus einer anderen Perspektive: Sie vergleichen Alternativen, kalkulieren Modernisierungen und prüfen ihre Finanzierung. Ein neutraler Blick auf beide Seiten kann bei der Preisfindung deshalb sehr wertvoll sein.

Unterlagen: häufig unterschätzt, für Käufer und Finanzierung aber entscheidend

Ein gutes Exposé allein verkauft noch keine Immobilie. Kaufinteressenten und finanzierende Banken benötigen belastbare Informationen und Unterlagen. Welche Dokumente konkret erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab. Bei einer Eigentumswohnung spielen beispielsweise Teilungserklärung und Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine andere Rolle als beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder Grundstücks.

Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen können einen Verkaufsprozess verzögern. Deshalb prüfen wir möglichst früh, was vorhanden ist, was noch beschafft werden muss und ob Angaben aus verschiedenen Dokumenten zusammenpassen. Für uns gehört diese Vorbereitung zu den wichtigsten Schritten vor dem eigentlichen Vermarktungsstart.

Vermarktung ist mehr als ein Immobilienportal

Ein Inserat erreicht zwar viele Menschen – aber Reichweite allein ist noch keine Verkaufsstrategie. Zunächst sollte klar sein, welche Käufergruppe für die Immobilie besonders infrage kommt und welche Eigenschaften für diese Zielgruppe tatsächlich relevant sind.

Daraus ergeben sich Präsentation, Bildauswahl, Exposé, Ansprache und die Wahl der Vermarktungskanäle. Wir nutzen bei passenden Immobilien beispielsweise professionelle Exposés und 360-Grad-Rundgänge, damit Interessenten bereits vor einer persönlichen Besichtigung einen realistischen Eindruck erhalten.

Gute Vermarktung bedeutet für uns deshalb nicht, möglichst viele Anfragen zu erzeugen. Sie soll vor allem die richtigen Interessenten erreichen.

Interessenten prüfen und Besichtigungen organisieren

Viele Anfragen bedeuten nicht automatisch viele geeignete Käufer. Eigentümer müssen Termine koordinieren, Fragen beantworten und einschätzen, wer ernsthaft interessiert ist. Hinzu kommt die Frage, ob der gewünschte Kaufpreis auch finanzierbar ist.

Bei einem bewohnten Haus oder einer selbst genutzten Wohnung kommt noch ein persönlicher Aspekt hinzu: Fremde Menschen betreten das eigene Zuhause. Eine strukturierte Vorauswahl kann die Zahl unnötiger Besichtigungen reduzieren und zugleich die Privatsphäre schützen.

Wir bieten Immobilien deshalb auch geeigneten, bereits vorqualifizierten Interessenten aus unserem Netzwerk an und versuchen, Besichtigungen auf Personen zu konzentrieren, für die Objekt, Lage und Preisrahmen tatsächlich passen. Informationen zu unserer Arbeitsweise finden Sie auch unter Unser System.

Warum Kaufpreisverhandlungen für Eigentümer schwierig sein können

Eine Kaufpreisverhandlung ist nicht nur eine Diskussion über eine Zahl. Käufer begründen ihre Position häufig mit Modernisierungsbedarf, energetischem Zustand, Vergleichsangeboten oder ihrer Finanzierung. Verkäufer wiederum wissen, wie viel sie selbst investiert haben und welchen Wert die Immobilie für sie persönlich besitzt.

Gerade hier kann die direkte Verhandlung für Eigentümer unangenehm werden. Ein Makler steht zwischen den Parteien, kann Argumente einordnen, Rückfragen klären und die Interessen des Auftraggebers vertreten, ohne dass jedes Gegenargument persönlich genommen werden muss.

Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Makler jeden Preis durchsetzen kann. Ein professioneller Makler sollte aus unserer Sicht keine unrealistischen Versprechen machen, sondern nachvollziehbar erklären, welche Preisstrategie unter den aktuellen Marktbedingungen sinnvoll erscheint.

Was ein guter Makler tatsächlich leisten sollte

Wenn Eigentümer einen Makler beauftragen, sollten sie mehr erwarten dürfen als ein Inserat und einige Besichtigungstermine. Aus unserer Sicht besteht die eigentliche Leistung darin, den gesamten Prozess zu strukturieren und Verantwortung für die einzelnen Schritte zu übernehmen.

• Immobilie und persönliche Ausgangssituation verstehen,
• Marktwert und Preisstrategie nachvollziehbar herleiten,
• Unterlagen frühzeitig prüfen und fehlende Dokumente identifizieren,
• die passende Käuferzielgruppe definieren,
• die Immobilie professionell und wahrheitsgemäß präsentieren,
• Interessenten strukturiert betreuen und qualifizieren,
• Besichtigungen und Verhandlungen führen sowie
• den Prozess bis zum Notartermin und darüber hinaus begleiten.

Seit 2009 begleiten wir, Catrin und Markus Bühler, Immobilienverkäufe in München und im Münchner Umland. Wir sind beide Immobilienmakler und Gutachter. Unsere gemeinsame Erfahrung ist für uns kein Selbstzweck: Sie soll Eigentümern helfen, Entscheidungen nachvollziehbar und auf einer belastbaren Grundlage zu treffen.

Mehr über unsere fachliche Arbeit und unser gemeinsames Engagement finden Sie auf unserer Seite zur IVD-Mitgliedschaft sowie bei unseren Kundenbewertungen.

Selbst verkaufen oder Unterstützung holen?

Sie müssen sich nicht für einen Makler entscheiden, bevor Sie wissen, was eine professionelle Begleitung in Ihrem konkreten Fall leisten würde. Wenn Sie einen Verkauf planen, schauen wir uns Ihre Immobilie und Ihre Ausgangssituation gerne gemeinsam an und sagen Ihnen offen, wie wir vorgehen würden.

Maklerprovision oder selbst verkaufen: Was ist wirtschaftlicher?

Beim Privatverkauf entfällt die Maklerprovision. Das ist ein nachvollziehbarer Grund, über einen Verkauf ohne Makler nachzudenken. Eine seriöse Entscheidung sollte aus unserer Sicht aber nicht allein auf diesen Kostenpunkt reduziert werden.

Entscheidend ist das Gesamtergebnis: Welcher Preis wird tatsächlich erzielt? Wie viel eigener Zeitaufwand entsteht? Wie sicher ist der Prozess organisiert? Werden nur geeignete Käufer durch die Immobilie geführt? Und wie gut lassen sich Preisverhandlungen führen?

Ob sich ein Makler wirtschaftlich lohnt, lässt sich deshalb nicht pauschal für jede Immobilie beantworten. Ebenso unseriös wäre das Versprechen, dass ein Makler seine Provision grundsätzlich durch einen höheren Verkaufspreis „wieder hereinholt“. Entscheidend sind Immobilie, Markt, Verkaufsstrategie und Qualität der tatsächlichen Maklerleistung.

Bei konkreten Fragen zur Vertragsgestaltung, zur Maklerprovision oder zur steuerlichen Behandlung sollten Eigentümer zusätzlich einen Notar, einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater einbeziehen.

Welche Rolle können KI und Online-Tools beim Privatverkauf spielen?

Digitale Werkzeuge haben den Immobilienverkauf verändert. KI kann beispielsweise dabei helfen, Informationen zu strukturieren, Texte vorzubereiten oder große Datenmengen schneller auszuwerten. Online-Bewertungen können eine erste Größenordnung liefern.

Die entscheidenden objektspezifischen Fragen bleiben jedoch bestehen: Welche Besonderheiten hat die konkrete Mikrolage? Stimmen Flächen und Unterlagen? Welche Modernisierungen beeinflussen die Nachfrage? Welche Käufergruppe kommt infrage? Wie reagiert der Markt aktuell auf den gewählten Angebotspreis? Und wie belastbar ist die Finanzierung eines Interessenten?

Wir nutzen digitale Werkzeuge dort, wo sie den Prozess besser und effizienter machen. Die fachliche Bewertung und die Verantwortung für eine konkrete Empfehlung bleiben für uns aber eine persönliche Aufgabe.

Immobilie selbst verkaufen oder Makler beauftragen? Unsere Entscheidungshilfe

Wenn Sie noch unsicher sind, können diese Fragen bei der Entscheidung helfen:

• Kann ich den aktuellen Marktwert meiner Immobilie realistisch einschätzen?
• Sind alle wichtigen Unterlagen vorhanden und habe ich sie geprüft?
• Habe ich ausreichend Zeit für Anfragen, Telefonate und Besichtigungen?
• Kann ich Interessenten und deren Kaufabsicht sinnvoll einordnen?
• Fühle ich mich bei einer direkten Kaufpreisverhandlung wohl?
• Kann ich meine Immobilie sachlich betrachten, auch wenn Kritik von Interessenten kommt?
• Weiß ich, welche Zielgruppe ich mit der Vermarktung erreichen möchte?
• Möchte ich den gesamten Prozess selbst koordinieren?

Wenn Sie diese Fragen überwiegend mit Ja beantworten, kann ein Privatverkauf eine realistische Option sein. Wenn mehrere Punkte Unsicherheit auslösen, lohnt es sich zumindest, vor dem Verkaufsstart eine professionelle Einschätzung einzuholen. Denn viele Entscheidungen – insbesondere Preis und Positionierung – werden bereits ganz am Anfang getroffen.

Häufige Fragen: Immobilie selbst verkaufen oder Makler?

Unser Fazit: Nicht „Makler oder kein Makler“ ist die wichtigste Frage

Eine Immobilie selbst zu verkaufen ist möglich. Für manche Eigentümer ist das der richtige Weg. Andere möchten Preisfindung, Vermarktung, Interessentenmanagement und Verhandlungen bewusst in professionelle Hände geben.

Nach unserer Erfahrung ist deshalb eine andere Frage hilfreicher: Welche Aufgaben möchten und können Sie selbst übernehmen – und wo bringt Ihnen professionelle Unterstützung einen echten Mehrwert?

WIR MEINEN

Wenn Sie selbst verkaufen möchten, sollten Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie ebenso genau wissen, welche Leistung Sie dafür erwarten können. Eine gute Entscheidung beginnt nicht mit einem möglichst schnellen Auftrag, sondern mit einer klaren Einschätzung Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen Situation.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Wenn Sie noch zwischen Privatverkauf und Makler schwanken, sprechen wir gerne unverbindlich mit Ihnen über Ihre Immobilie und Ihre Ausgangssituation. Danach können Sie in Ruhe entscheiden, welcher Weg für Sie der richtige ist.

Weiterführend: Unsere fachliche Expertise · Kundenbewertungen und Referenzen · Unsere IVD-Mitgliedschaft