Autoren: Catrin & Markus Bühler
Aktualisiert am 30.08.2026
Stehen bei einer Trennung oder Scheidung beide Ehepartner im Grundbuch, bleibt die gemeinsame Immobilie häufig einer der schwierigsten Punkte der Vermögensauseinandersetzung.
Wer darf im Haus oder in der Wohnung bleiben? Kann ein Partner den anderen auszahlen? Darf einer allein verkaufen? Was passiert mit dem Immobilienkredit? Und welche Möglichkeiten bestehen, wenn keine Einigung gelingt?
Gerade wenn beide im Grundbuch stehen, ist es wichtig, drei Dinge voneinander zu unterscheiden: Eigentum, Nutzung und Finanzierung. Diese Bereiche hängen miteinander zusammen, folgen aber jeweils eigenen Regeln.
Wir sind Catrin und Markus Bühler und begleiten seit 2009 Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. Bei Scheidungsimmobilien erleben wir immer wieder, wie hilfreich eine sachliche Klärung des Immobilienwerts und ein transparenter Verkaufsprozess sein können.
Inhalt
- Was bedeutet es, wenn beide im Grundbuch stehen?
- Welche Bedeutung haben die Eigentumsanteile?
- Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben?
- Kann ein Ehepartner die Immobilie allein verkaufen?
- Kann ein Partner den anderen auszahlen?
- Gemeinsamer Verkauf als Lösung
- Immobilie gemeinsam behalten oder vermieten
- Was passiert mit dem Immobilienkredit?
- Wie wird der Immobilienwert ermittelt?
- Nutzungsentschädigung bei alleiniger Nutzung
- Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?
- Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
- Unser Fazit
- Häufige Fragen
Was bedeutet es, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen?
Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind beide Miteigentümer der Immobilie. Die konkreten Eigentumsanteile ergeben sich aus dem Grundbuch.
Häufig sind beide Partner jeweils zur Hälfte eingetragen. Es können jedoch auch andere Quoten vereinbart und eingetragen sein, beispielsweise 60 zu 40 oder 70 zu 30.
Eine Trennung oder Scheidung ändert daran zunächst nichts. Auch wenn einer der Partner auszieht, bleibt er grundsätzlich Eigentümer seines Anteils.
Das bedeutet zugleich: Die Frage, wer aktuell in der Immobilie wohnt, ist nicht automatisch identisch mit der Frage, wem die Immobilie gehört.
Mehr zu den grundsätzlichen Möglichkeiten bei einer Trennung erläutern wir in unserem Beitrag Scheidung & Immobilie: Faire Wege zur Aufteilung.
Welche Bedeutung haben die Eigentumsanteile?
Die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile sind insbesondere dann wichtig, wenn ein Partner den anderen übernehmen beziehungsweise auszahlen möchte oder die Immobilie gemeinsam verkauft werden soll.
Davon zu unterscheiden ist jedoch ein möglicher Zugewinnausgleich. Eigentumsanteile an einer Immobilie und vermögensrechtliche Ansprüche im Rahmen einer Scheidung sind nicht automatisch identisch.
Welche Ansprüche im konkreten Scheidungsverfahren bestehen, sollte deshalb rechtlich geprüft werden. Als Immobilienmakler konzentrieren wir uns auf den Marktwert der Immobilie und – falls gewünscht – auf deren Verkauf.
Wer darf nach der Trennung in der Immobilie wohnen bleiben?
Idealerweise einigen sich beide Partner darüber, wer die gemeinsame Immobilie während der Trennungszeit nutzt.
Eine solche Vereinbarung sollte möglichst eindeutig festhalten, wie mit Kreditraten, Nebenkosten, Versicherungen, Instandhaltung und weiteren laufenden Kosten umgegangen wird.
Kommt keine Einigung zustande, kann unter gesetzlichen Voraussetzungen eine gerichtliche Regelung über die Nutzung der Ehewohnung in Betracht kommen. Dabei können unter anderem die Interessen beider Ehepartner und das Wohl gemeinsamer Kinder berücksichtigt werden.
Wichtig ist: Eine Regelung darüber, wer die Immobilie nutzt, verändert nicht automatisch die Eigentumsanteile im Grundbuch.
Kann ein Ehepartner die gemeinsame Immobilie allein verkaufen?
Stehen beide Ehepartner als Miteigentümer im Grundbuch, kann einer von ihnen grundsätzlich nicht allein die gesamte Immobilie verkaufen.
Für einen freiwilligen Verkauf der gesamten Immobilie müssen die Eigentümer gemeinsam handeln und der notariellen Veräußerung zustimmen.
Das ist in der Praxis ein entscheidender Punkt: Selbst wenn ein Partner bereits ausgezogen ist oder kein Interesse mehr an der Immobilie hat, bleibt seine Mitwirkung erforderlich, solange er Miteigentümer ist.
Deshalb ist es sinnvoll, möglichst früh zu klären, ob ein gemeinsamer Immobilienverkauf grundsätzlich für beide Seiten infrage kommt.
Kann ein Partner den anderen auszahlen?
Eine häufig gewünschte Lösung besteht darin, dass ein Partner die Immobilie vollständig übernimmt und den Eigentumsanteil des anderen erwirbt.
Die wirtschaftliche Ausgangsbasis dafür ist der aktuelle Marktwert der Immobilie. Von diesem müssen insbesondere bestehende Darlehen und gegebenenfalls weitere Belastungen berücksichtigt werden.
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie hat einen Marktwert von 900.000 Euro. Beide Ehepartner besitzen jeweils 50 Prozent. Auf der Immobilie lasten noch 300.000 Euro Darlehen. Der rechnerische Nettovermögenswert beträgt damit 600.000 Euro. Bei rein hälftiger Betrachtung entspräche dies 300.000 Euro je Eigentümer.
Eine tatsächliche Ausgleichszahlung kann davon abweichen, beispielsweise durch weitere Vermögenspositionen, Verbindlichkeiten oder Vereinbarungen im Rahmen der Scheidung.
Außerdem muss geprüft werden, ob der übernehmende Partner die bestehende Finanzierung allein tragen kann. Die Eigentumsübertragung erfolgt notariell; eine Entlassung des anderen Partners aus einem gemeinsamen Darlehen setzt die Zustimmung der Bank voraus.
Für eine solche Entscheidung ist eine nachvollziehbare Immobilienbewertung besonders wichtig.
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Gemeinsamer Verkauf: häufig die klarste Lösung
Kann oder möchte keiner der beiden Eigentümer die Immobilie allein übernehmen, ist ein gemeinsamer Verkauf häufig eine praktikable Lösung.
Der Verkauf beendet das gemeinsame Immobilieneigentum und schafft eine klare wirtschaftliche Grundlage für den weiteren Weg.
Aus dem Kaufpreis werden zunächst insbesondere noch bestehende Darlehen und unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Verpflichtungen bedient. Wie der verbleibende Betrag zwischen den Beteiligten aufzuteilen ist, hängt von den Eigentums- und Vermögensverhältnissen sowie gegebenenfalls weiteren Vereinbarungen ab.
Gerade bei einer Scheidungsimmobilie halten wir einen transparenten Verkaufsprozess für besonders wichtig. Beide Eigentümer sollten denselben Informationsstand über Preisstrategie, Nachfrage, Besichtigungen und Kaufangebote haben.
Wie wir einen Verkauf vorbereiten, erläutern wir ausführlicher unter Immobilie professionell vermarkten.
Die Immobilie gemeinsam behalten oder vermieten
Ein Verkauf muss nicht zwingend sofort erfolgen. Denkbar ist auch, dass beide Partner zunächst Eigentümer bleiben und die Immobilie beispielsweise vermieten.
Weitere Informationen zur Vermietung finden Sie auf unserer Seite Immobilie vermieten.
Bei einer Scheidungsimmobilie setzt diese Lösung jedoch voraus, dass beide ehemaligen Partner weiterhin zuverlässig miteinander Entscheidungen treffen können.
Insbesondere folgende Punkte sollten vorher geregelt werden:
- Wer organisiert die Vermietung?
- Wie werden Mieteinnahmen verteilt?
- Wer trägt Instandhaltung und Reparaturen?
- Wie werden größere Investitionen beschlossen?
- Wie wird mit einem späteren Verkaufswunsch eines Eigentümers umgegangen?
Ist die Kommunikation bereits stark belastet, kann das fortbestehende gemeinsame Eigentum neue Konflikte schaffen.
Was passiert mit dem Immobilienkredit, wenn beide im Grundbuch stehen?
Grundbuch und Darlehensvertrag sind getrennt voneinander zu betrachten.
Entscheidend für die Haftung gegenüber der Bank ist, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Haben beide Partner den Kredit gemeinsam aufgenommen, bleiben grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank verpflichtet.
Der Auszug eines Partners ändert daran nichts. Auch eine interne Vereinbarung, nach der künftig nur einer die Kreditraten bezahlt, entlässt den anderen nicht automatisch aus dem Darlehensvertrag.
Bei einer Übernahme der Immobilie muss deshalb frühzeitig mit der Bank geklärt werden, ob der andere Darlehensnehmer aus der Finanzierung entlassen werden kann.
Bei einem Verkauf wird das Darlehen regelmäßig im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung abgelöst. Ob dabei beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen kann, hängt vom konkreten Darlehen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Wie wird der Wert einer Scheidungsimmobilie ermittelt?
Der Immobilienwert spielt bei nahezu jeder Lösung eine zentrale Rolle. Das gilt besonders bei einer geplanten Auszahlung, aber auch bei der Entscheidung, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine marktgerechte Bewertung berücksichtigt unter anderem:
- Makro- und Mikrolage,
- Wohn- und Grundstücksfläche,
- Baujahr und baulichen Zustand,
- Ausstattung und Modernisierungen,
- Grundriss und Nutzbarkeit,
- besondere rechtliche oder tatsächliche Eigenschaften sowie
- aktuelle Markt- und Vergleichsdaten.
Wichtig ist aus unserer Sicht, dass der Wert nicht danach bestimmt wird, welches Ergebnis für einen der Beteiligten günstiger wäre. Er sollte nachvollziehbar aus der Immobilie und ihrer aktuellen Marktsituation abgeleitet werden.
Ausführlicher erklären wir das in unserem Beitrag Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet.
Kann eine Nutzungsentschädigung entstehen?
Bleibt nach der Trennung nur einer der beiden Eigentümer in der Immobilie wohnen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vergütung für die alleinige Nutzung relevant werden.
Ob ein solcher Anspruch besteht und in welcher Höhe, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die konkrete Nutzungssituation, die Eigentumsverhältnisse und weitere Umstände des Einzelfalls können eine Rolle spielen.
Auch diese Frage sollte deshalb rechtlich geprüft werden. Für die wirtschaftliche Einordnung kann jedoch der aktuelle Marktwert beziehungsweise ein realistischer Mietwert der Immobilie eine wichtige Grundlage sein.
Was passiert, wenn sich beide Eigentümer nicht einigen können?
Eine gemeinsame Immobilie kann dauerhaft zum Konfliktpunkt werden, wenn ein Eigentümer verkaufen möchte und der andere dies ablehnt.
Für Miteigentümer besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Dabei handelt es sich jedoch um ein gerichtliches Verfahren und nicht um einen normalen Immobilienverkauf.
Aus unserer Sicht sollte vor diesem Schritt sorgfältig geprüft werden, ob doch noch eine einvernehmliche Lösung – beispielsweise Übernahme oder freihändiger Verkauf – möglich ist. Bei einer Teilungsversteigerung können die Eigentümer den Verkaufsprozess deutlich weniger steuern als bei einer gemeinsam geplanten Vermarktung.
Besonders bei gemeinsamen Kindern können im Teilungsversteigerungsverfahren zusätzliche familienrechtliche Gesichtspunkte relevant werden. Eine individuelle anwaltliche Beratung ist deshalb unerlässlich.
Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
Wenn beide Eigentümer im Grundbuch stehen, erleben wir häufig, dass jeder zunächst eine eigene Vorstellung vom Wert der Immobilie hat. Derjenige, der übernehmen möchte, beurteilt die Immobilie manchmal zurückhaltender. Derjenige, der seinen Anteil abgeben soll, sieht möglicherweise stärker das obere Ende der möglichen Preisspanne.
In solchen Situationen hilft es, die Diskussion wieder auf die Immobilie und den Markt zurückzuführen. Lage, Zustand, Nachfrage und geeignete Vergleichsdaten sind sachlicher als persönliche Preisvorstellungen.
Wenn anschließend ein gemeinsamer Verkauf beschlossen wird, achten wir darauf, dass beide Eigentümer denselben Informationsstand haben. Besichtigungen, Rückmeldungen der Interessenten und Kaufangebote kommunizieren wir transparent an beide Seiten.
Diese Neutralität ist gerade bei einer Scheidungsimmobilie ein wichtiger Teil unserer Arbeit.
Unser Fazit: Gemeinsames Eigentum braucht eine gemeinsame Lösung
Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, bleibt die Immobilie auch nach einer Trennung zunächst gemeinsames Eigentum. Ein Auszug oder die Scheidung allein ändert daran nichts.
Grundsätzlich kommen mehrere Lösungen infrage: Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen, beide verkaufen gemeinsam, die Immobilie bleibt zunächst im gemeinsamen Eigentum oder – wenn keine Einigung möglich ist – es wird eine rechtliche Lösung gesucht.
Eine wichtige Grundlage ist in nahezu allen Varianten ein realistischer Marktwert. Er hilft, eine mögliche Auszahlung einzuschätzen und schafft bei einem Verkauf eine sachliche Grundlage für die Preisstrategie.
Rechtliche Fragen zur Scheidung, zur Nutzung der Ehewohnung, zu vermögensrechtlichen Ansprüchen oder zu einer Teilungsversteigerung sollten durch entsprechend qualifizierte Fachleute geklärt werden. Wir unterstützen bei Bewertung, Verkauf und Vermarktung der Immobilie.
Ihre Catrin und Ihr Markus Bühler
Lebenstraum-Immobilien
Häufige Fragen, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen
Was passiert mit dem Haus, wenn beide im Grundbuch stehen?
Die Eigentumsverhältnisse bleiben durch Trennung oder Scheidung zunächst unverändert. Beide bleiben Eigentümer entsprechend der im Grundbuch eingetragenen Anteile, bis eine Übertragung, ein Verkauf oder eine andere rechtliche Änderung erfolgt.
Kann einer das Haus verkaufen, wenn beide im Grundbuch stehen?
Die gesamte Immobilie kann bei gemeinsamem Eigentum grundsätzlich nicht von nur einem Miteigentümer freiwillig verkauft werden. Für die notarielle Veräußerung der gesamten Immobilie müssen die Eigentümer gemeinsam mitwirken.
Verliert man seinen Eigentumsanteil, wenn man auszieht?
Nein. Ein Auszug verändert den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteil nicht. Nutzung der Immobilie und Eigentum sind voneinander zu unterscheiden.
Wie wird berechnet, was ein Ehepartner bei einer Auszahlung erhält?
Eine wichtige Ausgangsbasis sind der aktuelle Marktwert, der jeweilige Eigentumsanteil und noch bestehende Belastungen. Der tatsächlich zu zahlende Ausgleich kann jedoch auch von weiteren vermögensrechtlichen Fragen und Vereinbarungen abhängen und sollte deshalb individuell geprüft werden.
Wer zahlt den Kredit, wenn nur noch einer im Haus wohnt?
Gegenüber der Bank ist maßgeblich, wer den Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Haben beide Partner unterschrieben, bleiben grundsätzlich beide Darlehensnehmer, bis die Bank einer Änderung zustimmt. Wie die Raten intern getragen werden, kann davon abweichen.
Kann der ausgezogene Ehepartner eine Nutzungsentschädigung verlangen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Vergütung für die alleinige Nutzung der Ehewohnung in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom konkreten Einzelfall ab und sollte rechtlich geprüft werden.
Was kann man tun, wenn ein Eigentümer nicht verkaufen will?
Zunächst sollte geprüft werden, ob eine einvernehmliche Lösung wie eine Übernahme des Eigentumsanteils oder ein gemeinsamer Verkauf möglich ist. Kann die Gemeinschaft nicht einvernehmlich aufgehoben werden, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen. Vor diesem Schritt empfiehlt sich eine individuelle anwaltliche Beratung.
Sie möchten den Wert Ihrer gemeinsamen Immobilie klären?
Wenn beide Eigentümer im Grundbuch stehen, hilft ein nachvollziehbarer Immobilienwert dabei, die nächsten Schritte sachlich zu beurteilen. Wir unterstützen Eigentümer in München und im Münchner Umland bei Bewertung und – wenn ein gemeinsamer Verkauf beschlossen wurde – bei der professionellen Vermarktung.
Präziser Wert
Wir berücksichtigen Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Grundstück, Grundriss, Nachfrage und geeignete Markt- und Vergleichsdaten. So erhalten beide Eigentümer eine nachvollziehbare Grundlage für weitere Entscheidungen.
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Eine erste Orientierung erhalten Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung. Wenn ein Verkauf konkret wird, besprechen wir die Situation gerne persönlich mit beiden Eigentümern.
Lokale Expertise
Seit 2009 bewerten und verkaufen wir Immobilien in München und im Münchner Umland. Gerade beim Marktwert können wenige Straßen oder unterschiedliche Mikrolagen bereits einen relevanten Unterschied machen.
Weiterführende Informationen
- Scheidung & Immobilie: Faire Wege zur Aufteilung
- Immobilie professionell bewerten lassen
- Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet
- Immobilie verkaufen
- Immobilie professionell vermarkten
- Immobilie vermieten
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Fragen zu Ehewohnung, Zugewinnausgleich, Nutzungsentschädigung, Eigentumsübertragung, Kreditverpflichtungen oder Teilungsversteigerung sollten anhand des konkreten Einzelfalls durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.
Foto: © AndreyPopov/Depositphotos.com
