Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?
Immobilie richtig verkaufen
Eine Scheidung ist nicht nur emotional belastend, sondern wirft bei gemeinsamem Immobilieneigentum oft weitreichende finanzielle und praktische Fragen auf. Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung? Kann einer die Immobilie übernehmen? Ist ein Verkauf sinnvoll? Und was geschieht mit einer laufenden Finanzierung? Aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler in München und im Münchner Umland ist vor allem eines wichtig: Entscheidungen über die Immobilie sollten möglichst früh, sachlich und auf Grundlage eines realistischen Immobilienwerts getroffen werden. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über typische Möglichkeiten. Eine individuelle familien-, steuer- oder vertragsrechtliche Beratung kann und soll er nicht ersetzen. Weiterführende Informationen finden Sie auch in unserem Ratgeber zur Scheidungsimmobilie.
Immobilie bei Scheidung verkaufen
Ein wichtiger erster Schritt ist der Blick ins Grundbuch. Dort ist dokumentiert, wer Eigentümer der Immobilie ist und mit welchen Anteilen. Sind beide Ehepartner eingetragen, sind beide Miteigentümer entsprechend den eingetragenen Anteilen. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, ist grundsätzlich dieser Eigentümer. Das bedeutet jedoch nicht, dass damit sämtliche güterrechtlichen Fragen erledigt sind. Insbesondere bei einer Zugewinngemeinschaft können Wertentwicklungen und Vermögensverhältnisse für den Zugewinnausgleich relevant sein. Auch die Veräußerung einer allein gehaltenen Immobilie kann in besonderen Fällen die Zustimmung des anderen Ehepartners erfordern, etwa wenn praktisch über das Vermögen im Ganzen verfügt wird.
Zusätzlich zu den Eigentumsverhältnissen ist der Güterstand wichtig. Haben Ehepartner keinen Ehevertrag mit einer anderen Regelung geschlossen, leben sie grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daneben können insbesondere Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart worden sein. Welche Folgen sich daraus im konkreten Scheidungsfall ergeben, sollte bei größeren Vermögenswerten mit einem Fachanwalt für Familienrecht geklärt werden.
Ein häufiger Irrtum: Bei der Zugewinngemeinschaft wird das während der Ehe erworbene Vermögen nicht automatisch gemeinsames Eigentum. Das Vermögen beider Ehepartner bleibt grundsätzlich getrennt. Bei Beendigung des Güterstands wird vielmehr geprüft, welchen Zugewinn jeder Ehepartner erzielt hat. Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, kann daraus eine Ausgleichsforderung entstehen.
Eine Immobilie kann dabei einen wesentlichen Teil des Vermögens ausmachen. Deshalb sind der Wert zu den rechtlich maßgeblichen Zeitpunkten, bestehende Verbindlichkeiten und die Eigentumsverhältnisse von großer Bedeutung. Der Zugewinnausgleich bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie hälftig geteilt oder verkauft werden muss. Häufig geht es um einen finanziellen Ausgleich. Gerade bei hohen Immobilienwerten empfehlen wir, die rechtliche Berechnung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Bei vereinbarter Gütertrennung findet grundsätzlich kein Zugewinnausgleich wie bei der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft statt. Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner, bleibt dieser grundsätzlich Eigentümer. Sind beide als Miteigentümer eingetragen, muss unabhängig vom Güterstand geklärt werden, wie mit diesem gemeinsamen Eigentum weiter verfahren wird – beispielsweise durch Verkauf, Übernahme eines Anteils oder eine andere einvernehmliche Lösung.
Bei einer Gütergemeinschaft gelten wiederum andere Regeln, weil Vermögenswerte – abhängig von ihrer rechtlichen Einordnung – zum Gesamtgut gehören können. Die konkrete Auseinandersetzung kann deutlich komplexer sein als bei der Zugewinngemeinschaft. Pauschale Aussagen sind hier kaum sinnvoll; eine individuelle familienrechtliche Beratung ist deshalb besonders wichtig.
Für gemeinsames Immobilieneigentum gibt es mehrere Lösungen. Ein Ehepartner kann den Anteil des anderen übernehmen und ihn auszahlen, die Immobilie kann zunächst gemeinsam gehalten oder vermietet werden, oder beide entscheiden sich für einen Verkauf. Ein Verkauf ist häufig dann sinnvoll, wenn keiner die Immobilie dauerhaft übernehmen möchte oder eine Übernahme finanziell nicht tragfähig ist. Der nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten und Berücksichtigung der Verkaufsnebenkosten verbleibende Erlös wird entsprechend den Eigentumsverhältnissen und den getroffenen Vereinbarungen verteilt.
Wird Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie übertragen, ist dafür grundsätzlich eine notarielle Beurkundung erforderlich. Auch eine Übernahme durch einen Ehepartner sollte deshalb nicht nur anhand des Immobilienwerts, sondern gemeinsam mit Finanzierung, bestehenden Grundschulden und möglichen Ausgleichsansprüchen betrachtet werden. Je früher beide Seiten Klarheit über Wert und finanzielle Möglichkeiten haben, desto größer ist die Chance auf eine einvernehmliche Lösung.
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Bei einer Scheidungsimmobilie ist eine neutrale und nachvollziehbare Wertermittlung besonders wichtig. Gerade in München können sich Immobilienwerte bereits innerhalb eines Stadtteils oder weniger Straßen deutlich unterscheiden. Allgemeine Lagekarten und Durchschnittspreise können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber keine individuelle Bewertung der konkreten Immobilie.
Wir empfehlen deshalb, vor einer Entscheidung über Verkauf, Übernahme oder Auszahlung zunächst den aktuellen Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Als Immobilienmakler betrachten wir dabei unter anderem Mikrolage, Grundstück beziehungsweise Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien. Mehr dazu finden Sie bei unserer Immobilienbewertung in München.
Sie möchten zunächst eine Orientierung zum möglichen Immobilienwert? Dann können Sie unsere kostenlose Immobilien-Schnellbewertung nutzen.
Oder sprechen Sie direkt mit uns: Telefon 089 / 189 51 98 0. Wir besprechen mit Ihnen vertraulich, welche nächsten Schritte aus immobilienwirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein können.
Catrin & Markus Bühler von Lebenstraum-Immobilien
Was passiert mit einer bestehenden Restschuld?
Eine Immobilienfinanzierung läuft häufig noch viele Jahre, wenn sich ein Ehepaar trennt. Wichtig ist, Eigentum und Darlehensvertrag getrennt voneinander zu betrachten: Entscheidend für die Verpflichtungen gegenüber der Bank ist nicht allein der Grundbucheintrag, sondern wer den Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Informationen rund um die Finanzierung finden Sie auch in unserem Beitrag zur Immobilienfinanzierung.
Haben beide Ehepartner den Darlehensvertrag als Darlehensnehmer unterschrieben, bleiben sie gegenüber der Bank grundsätzlich an den Vertrag gebunden. Eine Scheidung oder eine interne Vereinbarung zwischen den Ehepartnern entlässt einen von ihnen nicht automatisch aus der Finanzierung. Soll künftig nur noch ein Partner die Immobilie und das Darlehen übernehmen, muss die Bank einer entsprechenden Vertragsänderung beziehungsweise Schuldhaftentlassung zustimmen.
Deshalb sollte die finanzierende Bank frühzeitig einbezogen werden. Vorfälligkeitsentschädigungen, die Übernahme oder Ablösung des Darlehens sowie die Tragfähigkeit einer Finanzierung können die Entscheidung über die Immobilie wesentlich beeinflussen. Mögliche Ausgleichsansprüche zwischen den Ehepartnern sollten zusätzlich rechtlich geprüft werden.
Alternativen zum Verkauf
Ein Verkauf ist nicht die einzige Möglichkeit. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Eigentumsverhältnissen, Finanzierung, Immobilienwert, familiärer Situation und den wirtschaftlichen Möglichkeiten beider Ehepartner ab. In der Praxis kommen insbesondere Übernahme, Vermietung, eine rechtlich und baulich mögliche Aufteilung oder – wenn keine Einigung gelingt – eine Teilungsversteigerung in Betracht.
Übertragung auf gemeinsame Kinder
Auch eine Übertragung der Immobilie oder eines Miteigentumsanteils auf gemeinsame Kinder kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Dabei handelt es sich regelmäßig um eine Vermögensübertragung beziehungsweise Schenkung, die sorgfältig geplant werden sollte. Neben familienrechtlichen Fragen können insbesondere Schenkungsteuer, Finanzierung, bestehende Grundpfandrechte und spätere erbrechtliche Folgen eine Rolle spielen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber rund um Erben und Immobilien.
Bei minderjährigen Kindern gelten zusätzliche gesetzliche Schutzvorschriften. Je nach Gestaltung des Rechtsgeschäfts können eine familiengerichtliche Genehmigung oder die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich sein. Deshalb sollte eine solche Übertragung frühzeitig mit dem Notar und gegebenenfalls einem spezialisierten Rechts- und Steuerberater abgestimmt werden.
Mit Immobilieneigentum gehen zudem laufende Kosten, Instandhaltungspflichten und gegebenenfalls Finanzierungsverpflichtungen einher. Eine Übertragung sollte daher nicht allein als kurzfristige Lösung für die Scheidung betrachtet werden, sondern auch langfristig zur Situation der Kinder und der Familie passen.
Auch die Übertragung nur eines Miteigentumsanteils auf ein Kind ist rechtlich und steuerlich sorgfältig zu gestalten. Ob und welche Zustimmungen oder gerichtlichen Genehmigungen erforderlich sind, hängt von der konkreten Konstellation ab. Eine pauschale Aussage wäre hier nicht seriös.
Wenn beide Ehepartner weiterhin konstruktiv miteinander umgehen können, kann auch die gemeinsame Vermietung eine Alternative sein. Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum und Mieteinnahmen können zur Bedienung laufender Kosten und einer Finanzierung beitragen. Allerdings bleiben beide Eigentümer wirtschaftlich miteinander verbunden. Deshalb sollten Zuständigkeiten, Kosten, Rücklagen, Entscheidungen über Reparaturen und die spätere Verwertung möglichst eindeutig geregelt werden.
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Teilungsversteigerung
Wenn Miteigentümer keine einvernehmliche Lösung finden, kann eine Teilungsversteigerung als Mittel zur Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommen. Sie unterscheidet sich von einer Zwangsversteigerung wegen unbezahlter Darlehen: Ziel ist hier nicht die Vollstreckung einer Bankforderung, sondern die Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Ein Miteigentümer kann grundsätzlich die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Das Verfahren enthält verschiedene rechtliche Möglichkeiten und Fristen; ob und wie eine einstweilige Einstellung beantragt werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Wegen der erheblichen finanziellen Folgen empfehlen wir, sich hierzu frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen.
Eine Teilungsversteigerung sollte aus unserer Sicht möglichst erst dann erwogen werden, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht erreichbar ist. Verfahrenskosten, zeitliche Unsicherheit und ein möglicherweise ungünstigeres wirtschaftliches Ergebnis können beide Seiten belasten. Ein freihändiger Verkauf ermöglicht dagegen regelmäßig mehr Einfluss auf Vermarktung, Kaufpreisverhandlung und Verkaufszeitpunkt.
Bauliche oder rechtliche Aufteilung
Bei geeigneten Immobilien kann geprüft werden, ob eine bauliche und rechtliche Aufteilung möglich ist, sodass künftig getrennt nutzbare Einheiten entstehen. Das ist jedoch keineswegs bei jeder Immobilie machbar. Baurecht, Grundriss, Erschließung, Teilung nach Wohnungseigentumsrecht, Finanzierung und Kosten müssen vorab fachlich geprüft werden. Eine solche Lösung ist deshalb eher ein Sonderfall als der typische Weg bei einer Scheidungsimmobilie.
Wert der Immobilie
Aus unserer Maklerpraxis wissen wir: Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung kann bei einer Trennung viel Sachlichkeit in die Diskussion bringen. Sie schafft eine gemeinsame Ausgangsbasis für die Frage, ob verkauft, übernommen oder ein Miteigentumsanteil ausgezahlt werden soll.
Für eine marktgerechte Einschätzung betrachten wir nicht nur Wohnfläche und Baujahr. Entscheidend sind unter anderem Mikrolage, Grundstück, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften, Ausstattung, rechtliche Besonderheiten und die aktuelle Nachfrage. Zusätzlich nutzen wir eigene Erfahrungen aus tatsächlich begleiteten Verkäufen sowie professionelle Markt- und Branchendaten. Einen Überblick über die Marktentwicklung geben auch unsere Immobilienpreise für München.
Gerade bei einer Scheidung sollte der Wert weder bewusst hoch noch niedrig angesetzt werden, um eine bestimmte Lösung zu erzwingen. Ein realistischer Marktwert hilft beiden Seiten, wirtschaftliche Alternativen miteinander zu vergleichen: Was bleibt nach Ablösung des Darlehens bei einem Verkauf übrig? Welche Auszahlung wäre bei einer Übernahme zu finanzieren? Und ist die Immobilie für einen Partner langfristig überhaupt tragbar?
Entscheiden sich beide für einen Verkauf, ist anschließend eine realistische Angebotspreisstrategie wichtig. Ein deutlich überhöhter Startpreis kann die Vermarktungsdauer verlängern und spätere Preisreduzierungen erforderlich machen. Ein zu niedriger Preis kann dagegen Vermögen verschenken. Unsere Aufgabe als Immobilienmakler ist es, diese Entscheidung mit Marktdaten und Erfahrung nachvollziehbar vorzubereiten.
Als Makler können wir den Immobilienwert einschätzen, den Verkaufsprozess strukturieren und zwischen unterschiedlichen Vorstellungen bei immobilienbezogenen Fragen moderieren. Rechtsberatung in Scheidungs-, Familien- oder Erbrechtsfragen leisten wir ausdrücklich nicht. Dafür empfehlen wir die Beratung durch entsprechend spezialisierte Rechtsanwälte, Steuerberater und Notare. Wenn Sie zunächst den Marktwert klären möchten, unterstützen wir Sie gerne mit einer neutralen Immobilienbewertung.
Rechtliche Grundlagen: Wem gehört die Immobilie?
Für die Eigentumsfrage ist zunächst der Grundbucheintrag maßgeblich. Sind beide Ehepartner als Miteigentümer eingetragen, gehört ihnen die Immobilie entsprechend den dort ausgewiesenen Anteilen. Ist nur ein Ehepartner eingetragen, bleibt dieser grundsätzlich Eigentümer – auch nach einer Trennung oder einem Auszug. Davon zu unterscheiden sind mögliche güterrechtliche Ausgleichsansprüche, insbesondere im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft.
Bei gemeinsamem Eigentum müssen die Ehepartner entscheiden, wie sie die Gemeinschaft künftig auflösen oder fortführen möchten. Möglich sind beispielsweise ein gemeinsamer Verkauf, die Übernahme durch einen Partner gegen Ausgleich, eine vorübergehende Vermietung oder in geeigneten Fällen eine Aufteilung. Bei einem Verkauf werden bestehende Darlehen und weitere Verpflichtungen berücksichtigt; wie der verbleibende Erlös zwischen den Beteiligten verteilt wird, hängt von Eigentumsanteilen und den jeweiligen Vereinbarungen beziehungsweise Ansprüchen ab.
Alleineigentum bedeutet wiederum nicht, dass die Immobilie bei einer Scheidung wirtschaftlich immer vollständig außer Betracht bleibt. Wertsteigerungen und Vermögensentwicklungen können beispielsweise für einen Zugewinnausgleich relevant sein. Außerdem kann die Verfügung über eine Immobilie in besonderen Konstellationen zustimmungsbedürftig sein, wenn sie nahezu das gesamte Vermögen eines Ehepartners ausmacht. Solche Fragen gehören in die individuelle rechtliche Beratung.
Übrigens: Eine Scheidung ändert einen bestehenden Darlehensvertrag mit der Bank nicht automatisch. Werden vereinbarte Kreditraten dauerhaft nicht bedient und scheitern andere Lösungen, kann die finanzierende Bank ihre Sicherheiten verwerten und gegebenenfalls eine Zwangsversteigerung betreiben. Deshalb sollte die Finanzierung frühzeitig gemeinsam mit der Bank geklärt werden.
Artikel zum Thema Scheidungsimmobilie aus unserer Infothek
Eine Trennung verändert vieles – bei gemeinsamem Immobilieneigentum kommen zusätzlich wirtschaftliche und organisatorische Entscheidungen hinzu. In unserer Infothek finden Sie weitere Informationen dazu, welche Möglichkeiten Eigentümer bei einer Scheidungsimmobilie haben und warum eine frühzeitige Klärung häufig hilft.
Persönliche Beratung zur Scheidungsimmobilie
Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Gemeinsam betrachten wir die Immobilie, ihren Marktwert und die möglichen immobilienwirtschaftlichen Wege.
Eine Scheidung ist persönlich und rechtlich komplex. Als Catrin und Markus Bühler begleiten wir Eigentümer bei den immobilienbezogenen Fragen: Bewertung, Verkaufsstrategie, Vermarktung und Abstimmung des Verkaufsprozesses. Wo familien-, steuer- oder vertragsrechtliche Beratung erforderlich ist, arbeiten die Beteiligten mit den jeweils zuständigen Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren zusammen.
