Immobilienwertermittlung: Das Vergleichswertverfahren

Autorin: Catrin Bühler

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte zunächst wissen, welchen Wert sie am Markt ungefähr erreichen kann. Ein zu niedriger Angebotspreis kann Vermögen verschenken. Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und später unter ungünstigeren Bedingungen verkauft werden muss.

Beim Vergleichswertverfahren wird nicht einfach ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis übernommen. Entscheidend ist, wie gut die Vergleichsobjekte tatsächlich vergleichbar sind und welche Unterschiede bei Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Nutzung berücksichtigt werden müssen.

Ein professioneller Vergleich setzt deshalb mehr voraus als eine Suche nach ähnlichen Angeboten im Internet. Angebotspreise sind nicht automatisch Verkaufspreise. Außerdem können bereits kleine Unterschiede zwischen zwei Immobilien einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Wert haben.

Inhalt

• Was ist das Vergleichswertverfahren?
• Woher bekommt ein Makler echte Vergleichswerte?
• Wann wird das Verfahren angewendet?
• Welche Immobilien sind vergleichbar?
• Direkter und indirekter Vergleich
• Warum gibt es Zu- und Abschläge?
• Vergleichswertverfahren in München
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Welches Bewertungsverfahren ist geeignet?
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Im Mittelpunkt stehen Immobilien, die hinsichtlich Lage, Art, Größe, Ausstattung, Bauzustand und Nutzung möglichst ähnlich sind.

Die Vergleichsobjekte müssen nicht vollständig identisch sein. Unterschiede werden durch fachgerechte Zu- und Abschläge oder andere Anpassungen berücksichtigt. Je größer die Abweichungen sind, desto vorsichtiger muss das Ergebnis interpretiert werden.

Das Verfahren kann insbesondere bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und anderen vergleichsweise standardisierten Immobilien aussagekräftig sein. Bei individuell gestalteten Ein- oder Zweifamilienhäusern ist die Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte häufig anspruchsvoller.

Woher bekommt ein Makler echte Vergleichswerte?

Ein Makler kann zunächst auf eigene, tatsächlich abgeschlossene Verkäufe vergleichbarer Immobilien zurückgreifen. Besonders aussagekräftig sind Verkäufe im gleichen Quartier oder in einer vergleichbaren Mikrolage, wenn auch Objektart, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung hinreichend ähnlich sind.

Zusätzlich können professionelle Markt-, Finanzierungs-, Transaktions- und Branchendatenbanken wertvolle Vergleichsdaten liefern. Dazu gehört beispielsweise die Preisdatenbank des IVD, auf die entsprechend berechtigte Immobilienprofis zugreifen können. Auch Vergleichsdaten aus dem Bereich der Immobilienfinanzierung können eine Bewertung zusätzlich plausibilisieren.

Die amtliche Kaufpreissammlung mit Daten aus tatsächlich abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen wird dagegen vom zuständigen Gutachterausschuss geführt. Nach § 195 Baugesetzbuch werden die entsprechenden Verträge durch die beurkundenden Stellen an den Gutachterausschuss übermittelt. In München erhält der Gutachterausschuss dadurch einen umfassenden Überblick über den örtlichen Grundstücksmarkt.

Die amtliche Kaufpreissammlung ist nicht mit Immobilienportalen oder kommerziellen Preisdatenbanken gleichzusetzen. Der Zugang zu einzelnen Kaufpreisdaten ist rechtlich beschränkt und setzt insbesondere ein berechtigtes Interesse sowie die jeweiligen Voraussetzungen des zuständigen Gutachterausschusses voraus.

In München können beispielsweise auch Eigentümer, Erben, Steuerpflichtige und Steuerberater unter bestimmten Voraussetzungen und mit entsprechendem Nachweis eines berechtigten Interesses Auskünfte beantragen. Kaufpreisauskünfte geben tatsächliche Verkaufswerte wieder und werden in der Regel von Gutachtern für Verkehrswertgutachten verwendet. Für eine normale Maklerbewertung besteht dagegen kein allgemeiner freier Zugriff auf die amtliche Kaufpreissammlung.

Wichtig: Angebotspreise aus Immobilienportalen sind keine echten Verkaufspreise. Sie zeigen lediglich, zu welchem Preis eine Immobilie angeboten wurde – nicht, zu welchem Preis sie später tatsächlich notariell verkauft wurde.

Wann wird das Verfahren angewendet?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle vorhanden sind. Dazu gehören häufig:

• Eigentumswohnungen in vergleichbaren Wohnanlagen
• Reihenhäuser in ähnlichen Lagen
• Doppelhaushälften mit vergleichbarer Bauweise
• standardisierte Einfamilienhäuser in einem ähnlichen Wohnumfeld
• Grundstücke mit vergleichbaren Eigenschaften

Bei Eigentumswohnungen im selben Gebäude oder in derselben Wohnanlage kann die Vergleichbarkeit besonders hoch sein. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern müssen individuelle Merkmale meist stärker berücksichtigt werden.

Ob das Verfahren geeignet ist, hängt auch vom Bewertungszweck ab. Für eine erste Immobilienbewertung im Zusammenhang mit einem Verkauf kann es eine gute Grundlage bilden. Für gerichtliche, steuerliche oder finanzierungsbezogene Zwecke können besondere Anforderungen gelten.

Welche Immobilien sind vergleichbar?

Die Auswahl der Vergleichsobjekte ist einer der entscheidenden Schritte. Berücksichtigt werden können unter anderem:

• die genaue Lage und das Wohnumfeld
• die Grundstücksgröße
• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr und Bauweise
• Modernisierungs- und Sanierungsstand
• energetische Qualität
• Grundriss und Raumaufteilung
• Ausstattung und besondere Merkmale
• Bezugsfreiheit oder Vermietung
• Verkaufszeitpunkt und allgemeine Marktlage

Eine Eigentumswohnung mit Südterrasse, hochwertiger Ausstattung und freiem Blick ist beispielsweise nicht ohne Weiteres mit einer Wohnung gleicher Größe an einer stark befahrenen Straße vergleichbar. Gleiches gilt für ein modernisiertes Haus und ein Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Direkter und indirekter Vergleich

Direkter Vergleich

Beim direkten Vergleich werden konkrete, möglichst zeitnahe Verkaufsfälle ähnlicher Immobilien herangezogen. Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich erzielte Kaufpreise solcher Vergleichsobjekte bekannt beziehungsweise rechtmäßig verfügbar sind.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Makler selbst vergleichbare Immobilien verkauft hat oder auf geeignete professionelle Transaktions- oder Bewertungsdaten zugreifen kann. Die Daten müssen anschließend auf Unterschiede zwischen dem Vergleichsobjekt und der zu bewertenden Immobilie geprüft und angepasst werden.

Indirekter Vergleich

Wenn keine ausreichend ähnlichen Einzelobjekte vorliegen, können auch ausgewertete Marktdaten, Durchschnittswerte oder segmentierte Vergleichsdaten berücksichtigt werden. Solche Daten müssen auf die konkrete Immobilie angepasst werden und dürfen nicht unkritisch als pauschaler Verkaufspreis übernommen werden.

Die Daten können beispielsweise aus Auswertungen von Gutachterausschüssen, professionellen Markt- und Transaktionsdatenbanken oder qualifizierten Branchenanalysen stammen. Entscheidend ist, dass Herkunft, Aktualität und Aussagekraft der Daten nachvollziehbar sind.

Warum gibt es Zu- und Abschläge?

Selten sind zwei Immobilien vollständig identisch. Deshalb wird der Ausgangswert an die konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts angepasst.

• Ein gepflegter oder modernisierter Zustand kann einen Zuschlag rechtfertigen.
• Ein erheblicher Renovierungs- oder Sanierungsbedarf kann zu einem Abschlag führen.
• Eine besondere Ausstattung kann den Wert erhöhen.
• Lärm, ungünstige Ausrichtung oder eine belastete Lage können den Wert mindern.
• Ein außergewöhnlicher Ausblick, ein großer Balkon oder eine hochwertige Außenfläche können wertrelevant sein.
• Bei Eigentumswohnungen können Etage, Aufzug, Stellplatz und Gemeinschaftseigentum eine Rolle spielen.
• Die Bezugsfreiheit kann für bestimmte Käufergruppen einen anderen Wert haben als eine bestehende Vermietung.

Zu- und Abschläge sollten nicht pauschal, sondern anhand nachvollziehbarer Kriterien vorgenommen werden. Eine einzelne Zahl aus einer Vergleichsliste kann die Besonderheiten der Immobilie nicht abbilden.

Vergleichswertverfahren in München

In München und dem Münchner Umland können sich die Preise für vergleichbare Immobilien je nach Stadtteil und Gemeinde erheblich unterscheiden. Auch die Nachfrage kann sich innerhalb kurzer Zeit verändern.

Gerade in München ist die Qualität der Vergleichsdaten besonders wichtig. Schon wenige Straßen können einen erheblichen Unterschied machen. Ein vermeintlich vergleichbarer Verkauf aus demselben Stadtteil muss deshalb noch lange kein geeigneter Vergleichsfall sein.

Aus unserer Maklerpraxis kennen wir zahlreiche dieser Unterschiede aus konkreten Vermarktungen. Eigene tatsächlich abgeschlossene Verkäufe im gleichen Quartier oder in einer vergleichbaren Mikrolage können deshalb für eine marktgerechte Bewertung besonders wertvoll sein. Ergänzend können professionelle Markt-, Finanzierungs- und Bewertungsdatenbanken herangezogen werden.

Die vollständige amtliche Kaufpreissammlung der tatsächlich abgeschlossenen Immobilientransaktionen wird dagegen vom Gutachterausschuss geführt. Sie ist nicht mit den Angebotspreisen aus Immobilienportalen gleichzusetzen und auch nicht frei als allgemeine Maklerdatenbank zugänglich.

Ein regional erfahrener Makler kann daher eigene Verkaufserfahrungen mit professionellen Datenquellen und einer konkreten Prüfung der Mikrolage verbinden. Das schafft eine bessere Grundlage für die Festlegung eines realistischen Angebotspreises.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für eine sorgfältige Wertermittlung sollten möglichst vollständige Unterlagen vorliegen. Dazu gehören insbesondere:

• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Flurkarte oder Lageplan
• Baujahr und Bauunterlagen
• Informationen zu Modernisierungen und Sanierungen
• Energieausweis
• Unterlagen zu Stellplätzen, Garagen und Nebengebäuden
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und relevante Protokolle
• bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag und Angaben zum Mietverhältnis

Welche Unterlagen für den Immobilienverkauf benötigt werden, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Fehlende oder veraltete Unterlagen können die Bewertung und die spätere Vermarktung erschweren.

Vergleichswertverfahren oder ein anderes Verfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist nicht für jede Immobilie automatisch die beste Wahl. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kann das Sachwertverfahren besser geeignet sein. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann dagegen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt stehen.

In der Praxis können mehrere Bewertungsansätze zur Plausibilisierung herangezogen werden. Entscheidend ist, dass das Verfahren zur Immobilie und zum Bewertungszweck passt.

Unser Rat aus der Praxis

Das Vergleichswertverfahren liefert besonders dann eine gute Orientierung, wenn ausreichend viele passende und aktuelle Vergleichsfälle vorhanden sind. Eigentümer sollten jedoch nicht den Fehler machen, den höchsten gefundenen Angebotspreis einfach auf die eigene Immobilie zu übertragen.

Für eine realistische Preisstrategie müssen Angebotspreise, tatsächliche Verkaufspreise, Zustand, Ausstattung und Mikrolage voneinander unterschieden werden. Auch die Frage, ob eine Wohnung vermietet oder bezugsfrei ist, kann für die Zielgruppe und den erzielbaren Preis relevant sein.

Catrin empfiehlt

„Fragen Sie bei einer Immobilienbewertung immer, woher die verwendeten Vergleichspreise stammen. Ein Angebotspreis aus einem Immobilienportal ist kein Verkaufspreis. Besonders aussagekräftig sind tatsächlich abgeschlossene Verkäufe vergleichbarer Immobilien in derselben Mikrolage und belastbare professionelle Marktdaten.“

Wir unterstützen Eigentümer in München und dem Münchner Umland bei der professionellen Immobilienbewertung und der Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie.

Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren richtig einordnen

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an realen Marktverhältnissen und kann insbesondere bei ausreichend standardisierten und vergleichbaren Immobilien eine gute Grundlage für die Wertermittlung bilden.

Entscheidend ist jedoch nicht die bloße Anzahl ähnlicher Angebote. Wichtig sind die Qualität und Aktualität der Vergleichsdaten sowie eine fachgerechte Anpassung an Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Nutzung der Immobilie.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, lassen Sie den Wert nicht nur anhand von Online-Angeboten schätzen. Eine professionelle Einschätzung kann helfen, den Angebotspreis realistisch festzulegen und den Verkaufsprozess strategisch vorzubereiten.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die konkrete Immobilienbewertung hängt vom Einzelfall, den verwendeten Bewertungsgrundlagen und dem Bewertungszweck ab. Bitte lassen Sie rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen von den jeweils zuständigen Fachleuten prüfen.

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