Autorin: Catrin Bühler

Wer in eine vermietete Immobilie investiert oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, stellt sich häufig eine zentrale Frage: Welcher Preis ist für dieses Objekt am Markt realistisch? Anders als bei einer selbst genutzten Wohnung oder einem Einfamilienhaus steht bei Investmentimmobilien nicht allein die Lage, Ausstattung oder persönliche Wohnqualität im Mittelpunkt. Entscheidend ist vor allem, welche nachhaltigen Erträge die Immobilie erzielen kann.

Das Ertragswertverfahren ist ein wichtiges Verfahren zur Wertermittlung von Renditeobjekten. Es hilft dabei, die Einnahmen, Kosten, Restnutzungsdauer und Grundstückswerte nachvollziehbar zu betrachten. Für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger schafft es eine fundierte Grundlage, um Kaufpreise und Investitionsentscheidungen besser einzuordnen.

Inhalt

• Wann das Ertragswertverfahren eingesetzt wird
• Schritt 1: Die nachhaltigen Mieteinnahmen ermitteln
• Schritt 2: Bewirtschaftungskosten realistisch berücksichtigen
• Schritt 3: Bodenwert und Gebäudeertrag getrennt betrachten
• Schritt 4: Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer einordnen
• Schritt 5: Das Ergebnis mit dem Markt abgleichen
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

Wann das Ertragswertverfahren eingesetzt wird

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Einsatz, deren Wert maßgeblich durch die Erzielung von Mieterträgen bestimmt wird. Dazu zählen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnanlagen, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroobjekte oder Gewerbeimmobilien. Bei solchen Objekten betrachten Käufer nicht nur das Gebäude, sondern vor allem die wirtschaftliche Perspektive.

Im Mittelpunkt steht die Frage, welcher jährliche Ertrag nach Abzug der nachhaltig anfallenden Kosten verbleibt. Aus diesem Ertrag wird unter Berücksichtigung weiterer Faktoren ein Wert für das Gebäude abgeleitet. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich daraus ein wichtiger Anhaltspunkt für den Immobilienwert.

Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen spielt häufig das Vergleichswertverfahren eine größere Rolle, weil dort vergleichbare Kaufpreise ähnlicher Objekte besonders aussagekräftig sein können. Welche Verfahren bei einer Immobilienbewertung grundsätzlich zum Einsatz kommen können, erklären wir in unserem Beitrag „Immobilienbewertung – wie viel ist meine Immobilie wert?“.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, ist eine fundierte Einschätzung besonders wichtig. Denn neben Lage und Gebäudezustand beeinflussen auch Mietverhältnisse, Leerstände und Entwicklungspotenziale die Marktansprache und den erzielbaren Preis.

Schritt 1: Die nachhaltigen Mieteinnahmen ermitteln

Die Mieteinnahmen sind die wichtigste Grundlage des Ertragswertverfahrens. Dabei wird nicht einfach jede aktuell vereinbarte Miete übernommen. Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Jahresrohmiete. Sie soll abbilden, welche Einnahmen mit der Immobilie unter normalen Marktbedingungen langfristig erreichbar sind.

• Aktuelle Nettokaltmieten: Welche Mieten werden derzeit tatsächlich gezahlt?
• Leerstände: Gibt es nicht vermietete Einheiten oder Flächen mit eingeschränkter Vermietbarkeit?
• Mietentwicklung: Entsprechen die bestehenden Mieten dem lokalen Mietniveau und den rechtlichen Rahmenbedingungen?
• Zusätzliche Erträge: Gibt es Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Werbeflächen oder Nebenflächen?
• Vermietungsperspektive: Wie gut ist die Lage für die jeweilige Zielgruppe und wie stabil ist die Nachfrage?

Eine hohe Miete bedeutet nicht automatisch einen entsprechend hohen Wert. Wichtig ist, ob die Einnahmen dauerhaft, marktgerecht und rechtlich belastbar sind. Gerade bei einer Neuvermietung oder bei der Planung eines Investments lohnt es sich, die erzielbare Miete realistisch einzuordnen. In unserem Beitrag „Den optimalen Mietpreis finden“ erfahren Sie, welche Faktoren bei der Mietpreisfindung relevant sind.

Auch eine sorgfältige Auswahl geeigneter Mieter wirkt sich langfristig auf die Stabilität der Einnahmen aus. Warum Bonität, Unterlagen und ein professioneller Auswahlprozess wichtig sind, lesen Sie in unserem Beitrag „Bonität von Mietinteressenten überprüfen – nur mit Profi“.

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten realistisch berücksichtigen

Von den Mieteinnahmen werden im Ertragswertverfahren die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Sie reduzieren den Ertrag, der dem Eigentümer langfristig zur Verfügung steht. Eine realistische Einschätzung dieser Kosten ist deshalb für die Bewertung besonders wichtig.

• Verwaltungskosten: Aufwand für Organisation, Kommunikation, Abrechnung und Verwaltung der Immobilie.
• Instandhaltungskosten: Regelmäßige Aufwendungen für Reparaturen, Wartung und den langfristigen Erhalt des Gebäudes.
• Mietausfallwagnis: Ein kalkulatorischer Ansatz für Leerstände, Zahlungsprobleme oder nicht einbringbare Forderungen.
• Nicht umlagefähige Kosten: Kostenanteile, die nicht über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden können.

Gerade bei älteren Gebäuden ist es sinnvoll, nicht nur die heutigen Kosten zu betrachten. Auch absehbare Modernisierungen, technische Erneuerungen und ein möglicher Sanierungsstau beeinflussen die wirtschaftliche Einschätzung eines Renditeobjekts. Einen Überblick über die Unterschiede zwischen einzelnen Maßnahmen erhalten Sie in unserem Beitrag „Renovieren, sanieren, modernisieren – was ist der Unterschied?“.

Für Vermieter gehört außerdem eine nachvollziehbare Betriebskostenstruktur zu einer professionellen Bewirtschaftung. Welche Kosten grundsätzlich eine Rolle spielen können, lesen Sie in unserem Beitrag „Checkliste Betriebskosten Haus“.

Schritt 3: Bodenwert und Gebäudeertrag getrennt betrachten

Ein wichtiger Grundgedanke des Ertragswertverfahrens ist die getrennte Betrachtung von Grundstück und Gebäude. Der Boden verliert grundsätzlich nicht durch Nutzung an Wert. Das Gebäude hingegen unterliegt Alterung, Abnutzung und einer begrenzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

Der Bodenwert wird in der Regel anhand von Lage, Grundstücksgröße, zulässiger Nutzung und vergleichbaren Bodenwerten eingeschätzt. In gefragten Regionen wie München und dem Umland kann dieser Anteil einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert einer Immobilie haben.

Der Gebäudeertragswert leitet sich dagegen aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen ab. Dabei wird berücksichtigt, dass ein Teil des Ertrags rechnerisch dem Grundstück zugeordnet wird. Der verbleibende Ertrag wird für die Bewertung des Gebäudes herangezogen. Diese Trennung macht nachvollziehbar, warum zwei Immobilien mit ähnlichen Mieterträgen dennoch unterschiedliche Werte haben können.

Auch die Entwicklungsoptionen eines Grundstücks können den Wert beeinflussen. Wenn etwa eine Nachverdichtung, ein Anbau oder ein Neubau grundsätzlich möglich erscheint, sollte dies fachlich geprüft werden. Impulse zur Frage, ob ein Anbau oder ein größeres Haus sinnvoll sein kann, finden Sie in unserem Beitrag „Anbau oder größeres Haus?“.

Schritt 4: Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer einordnen

Der Liegenschaftszins ist ein zentraler Wert im Ertragswertverfahren. Vereinfacht gesagt beschreibt er die marktübliche Verzinsung, die für ein Grundstück mit einer bestimmten Immobilienart, Lage und Risikostruktur angesetzt wird. Er beeinflusst, wie der Bodenwert rechnerisch verzinst wird und damit auch den verbleibenden Gebäudeertrag.

Daneben spielt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes eine Rolle. Sie gibt an, über welchen Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Nicht allein das Baujahr ist entscheidend. Modernisierungen, laufende Instandhaltung, Umbauten und der technische Zustand können die Restnutzungsdauer positiv beeinflussen.

Eine energetische Modernisierung kann beispielsweise nicht nur die Nebenkosten und Vermietbarkeit beeinflussen, sondern auch den langfristigen Zustand der Immobilie stärken. Unsere Checkliste zur energetischen Sanierung zeigt, welche Punkte Eigentümer bei der Planung beachten sollten.

Bei Mehrfamilienhäusern kann auch ein modernes Energiekonzept für die Zukunft relevant sein. Wie Eigentümer von Mieterstrom profitieren können, erläutern wir in unserem Beitrag „Als Eigentümer vom Mieterstrom profitieren“.

Schritt 5: Das Ergebnis mit dem Markt abgleichen

Ein rechnerisch ermittelter Ertragswert ist eine wichtige Grundlage, ersetzt aber nicht den Blick auf den tatsächlichen Markt. Angebot und Nachfrage, Lagequalität, Käuferzielgruppen, Finanzierungskonditionen und die konkrete Wettbewerbssituation beeinflussen, welcher Preis für eine Immobilie tatsächlich erzielbar sein kann.

Deshalb wird eine qualifizierte Bewertung immer mit Marktkenntnis verbunden. Gibt es vergleichbare Transaktionen? Wie entwickeln sich Mieten und Nachfrage im direkten Umfeld? Welche Besonderheiten hat das Objekt, die über eine reine Berechnung hinausgehen? Dazu gehören beispielsweise ein besonders guter Zustand, Entwicklungspotenzial, schwierige Grundrisse oder ein hoher Investitionsbedarf.

Wer eine Anlageimmobilie verkaufen möchte, sollte die relevanten Unterlagen frühzeitig zusammenstellen. Mietverträge, Aufstellungen zu Mieteinnahmen, Betriebskostenabrechnungen, Bauunterlagen und Nachweise zu Modernisierungen schaffen Transparenz. In unserer Checkliste für die Unterlagen beim Immobilienverkauf finden Sie eine erste Orientierung.

Ein professionell vorbereiteter Verkauf hilft zudem, die Qualität und die wirtschaftlichen Chancen einer Investmentimmobilie überzeugend darzustellen. Wie der Verkaufsprozess grundsätzlich abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag „Immobilie verkaufen – was kommt auf mich zu?“.

Unser Rat aus der Praxis

Catrin empfiehlt

Betrachten Sie eine Investmentimmobilie immer als Zusammenspiel aus Ertrag, Zustand, Lage und Zukunftsperspektive. Eine hohe aktuelle Miete allein ist kein ausreichender Hinweis auf einen langfristig passenden Kaufpreis. Ebenso wichtig sind die Qualität der Mietverhältnisse, der technische Zustand und absehbare Investitionen.

Für Eigentümer lohnt es sich, Unterlagen und Kennzahlen fortlaufend zu pflegen. Das schafft nicht nur Übersicht in der laufenden Vermietung. Es erleichtert auch eine spätere Bewertung, Finanzierung oder Veräußerung und vermittelt Kaufinteressenten einen professionellen Eindruck.

Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

Investmentimmobilien realistisch und fundiert bewerten

Das Ertragswertverfahren macht sichtbar, dass der Wert einer Renditeimmobilie nicht allein aus den aktuellen Mieteinnahmen entsteht. Erst die gemeinsame Betrachtung von Erträgen, Kosten, Grundstück, Gebäudezustand und Marktumfeld ergibt ein belastbares Gesamtbild.

Sie möchten den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses oder Ihrer vermieteten Immobilie im Raum München und Umland fundiert einschätzen lassen? Wir begleiten Sie gerne mit Erfahrung, lokaler Marktkenntnis und einem persönlichen Blick auf Ihr Objekt.

Hinweis zur Sprache: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die Bewertung und wirtschaftliche Einordnung einer Immobilie sind stets für den konkreten Einzelfall zu prüfen.

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