Autoren: Catrin & Markus Bühler

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, braucht eine realistische Einschätzung ihres Marktwerts. Ein zu niedriger Angebotspreis kann Vermögen verschenken. Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und später unter ungünstigeren Bedingungen verkauft werden muss.

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Wert der Bausubstanz und des Grundstücks im Mittelpunkt steht. Der daraus berechnete Sachwert ist jedoch nicht automatisch identisch mit dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis.

Für eine belastbare Immobilienbewertung müssen deshalb nicht nur Baukosten, Grundstück und Gebäudezustand betrachtet werden. Auch die konkrete Nachfrage, die Mikrolage und vergleichbare Verkäufe in der Region spielen eine wichtige Rolle.

Inhalt

• Was ist das Sachwertverfahren?
• Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
• Welche Bestandteile fließen in die Berechnung ein?
• Wie wird der Sachwert berechnet?
• Wie werden die Herstellungskosten angesetzt?
• Wie werden Alter und Restnutzungsdauer berücksichtigt?
• Wie wird das Grundstück bewertet?
• Warum ist die Marktanpassung wichtig?
• Welches Bewertungsverfahren ist geeignet?
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie. Im Mittelpunkt stehen der Wert des Grundstücks sowie der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. Vereinfacht gesagt wird betrachtet, welchen Wert die Immobilie auf Grundlage ihrer Substanz und ihrer standardisiert ermittelten Herstellungskosten hat.

Der Gebäudewert wird dabei nicht einfach mit den ursprünglichen Baukosten gleichgesetzt. In die Berechnung fließen unter anderem das Baujahr, die Bauweise, die Ausstattung, der Zustand, durchgeführte Modernisierungen und die angenommene Restnutzungsdauer ein.

Anschließend wird der ermittelte Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst. Dadurch soll berücksichtigt werden, dass sich Immobilien mit vergleichbarer Bausubstanz je nach Standort und Nachfrage zu unterschiedlichen Preisen verkaufen können.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Das gilt insbesondere dann, wenn nicht genügend vergleichbare Kaufpreise vorliegen oder die Immobilie nicht in erster Linie wegen ihrer erzielbaren Mieteinnahmen bewertet werden soll.

Auch bei besonderen oder individuell gestalteten Immobilien kann das Verfahren eine wichtige Grundlage sein. Dazu gehören beispielsweise Häuser mit umfangreichen Anbauten, besonderen Ausstattungsmerkmalen oder größeren Außenanlagen.

Welches Verfahren im Einzelfall am besten geeignet ist, hängt von der Objektart, der Nutzung und dem Bewertungszweck ab. Bei Eigentumswohnungen oder standardisierten Reihenhäusern kann beispielsweise das Vergleichswertverfahren näher am Marktgeschehen liegen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist häufig das Ertragswertverfahren relevant.

Welche Bestandteile fließen in die Berechnung ein?

Für die Sachwertermittlung werden mehrere Bereiche getrennt betrachtet und anschließend zusammengeführt:

• der Wert des Grundstücks
• der Wert des Wohngebäudes
• Garagen, Carports und weitere Nebengebäude
• Außenanlagen wie Wege, Terrassen, Einfriedungen oder besondere Gartenanlagen
• bauliche Besonderheiten und wertrelevante Ausstattungsmerkmale
• Alter, Zustand und Modernisierungsstand
• die regionale Marktsituation und die Nachfrage

Die Wohnfläche allein sagt daher wenig über den Wert aus. Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können sich aufgrund ihrer Grundstücke, ihrer energetischen Qualität, ihrer Ausstattung und ihrer Lage deutlich unterscheiden.

Wie wird der Sachwert berechnet?

Die Berechnung lässt sich vereinfacht in mehrere Schritte gliedern:

1. Ermittlung des Grundstückswerts
2. Ermittlung der standardisierten Herstellungskosten des Gebäudes und der baulichen Anlagen
3. Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer
4. Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudesachwert
5. Marktanpassung an die regionalen Verhältnisse

Im normierten Sachwertverfahren werden die einzelnen Werte anhand festgelegter Bewertungsgrundlagen ermittelt. Es handelt sich daher nicht um eine einfache Multiplikation der Wohnfläche mit einem pauschalen Quadratmeterpreis.

Wie werden die Herstellungskosten angesetzt?

Beim Sachwertverfahren werden für das Gebäude standardisierte Herstellungskosten angesetzt, die anhand von Gebäudeart, Ausstattungsstandard, Flächen und weiteren Merkmalen auf den Bewertungsstichtag angepasst werden.

Die Berechnung erfolgt somit nicht einfach anhand der ursprünglichen Baukosten und auch nicht ausschließlich anhand konkreter aktueller Neubaukosten. Entscheidend sind standardisierte Kostenansätze und die Merkmale des konkreten Gebäudes.

Berücksichtigt werden können unter anderem die Bauweise, der Gebäudetyp, die Größe, der Ausstattungsstandard sowie vorhandene Nebengebäude und bauliche Anlagen. Auch die Frage, welche Flächen und Bauteile tatsächlich wertrelevant sind, spielt eine Rolle.

Modernisierungen können den Zustand, die Nutzbarkeit und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie beeinflussen. Eine erneuerte Heizung, eine bessere Dämmung, neue Fenster, ein modernisiertes Bad oder eine überarbeitete Haustechnik können den Wert und die Marktgängigkeit verbessern. Entscheidend sind Art, Umfang, Qualität und Aktualität der jeweiligen Maßnahmen.

Wie werden Alter und Restnutzungsdauer berücksichtigt?

Ein Gebäude verliert durch Alter und Abnutzung grundsätzlich an Wert. Bei der Bewertung wird deshalb berücksichtigt, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese Restnutzungsdauer hängt nicht allein vom Baujahr ab.

Der bauliche Zustand, die Pflege, die Bauqualität und durchgeführte Modernisierungen können die wirtschaftliche Nutzungsdauer beeinflussen. Ein gut modernisiertes älteres Haus ist deshalb nicht automatisch wie ein unsaniertes Gebäude gleichen Baujahrs zu bewerten.

Pauschale Aussagen wie eine stets gleichbleibende Wertminderung pro Jahr sind für eine individuelle Immobilienbewertung zu ungenau. Die anzusetzenden Werte hängen von der Bewertungsmethode, dem Gebäudetyp, den verwendeten Grundlagen und dem konkreten Objekt ab.

Wie wird das Grundstück bewertet?

Der Grundstückswert wird beim Sachwertverfahren grundsätzlich getrennt vom Gebäudewert betrachtet. Eine wichtige Orientierung kann der Bodenrichtwert sein. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke innerhalb eines bestimmten Bodenrichtwertgebiets.

Der Bodenrichtwert ersetzt jedoch nicht automatisch die individuelle Grundstücksbewertung. Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Ausrichtung und konkrete Mikrolage können den Wert beeinflussen.

Gerade in München und im Umland können sich Grundstückswerte innerhalb kurzer Entfernung erheblich unterscheiden. Die Lage an einer stark befahrenen Straße, die Nähe zu Grünflächen, die Verkehrsanbindung oder die konkrete Nachbarschaft können für Kaufinteressenten relevant sein.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung und zu den verschiedenen Bewertungsansätzen finden Eigentümer in unserem Ratgeber.

Warum ist die Marktanpassung wichtig?

Der rechnerische Sachwert beschreibt zunächst vor allem die Substanz und den Wert des Grundstücks. Der am Markt erzielbare Preis kann davon abweichen. Deshalb wird der Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst.

Eine hohe Nachfrage nach bestimmten Immobilien kann dazu führen, dass Käufer Preise akzeptieren, die über dem rein rechnerischen Substanzwert liegen. In einem schwächeren Markt oder bei einer geringeren Nachfrage kann der erzielbare Preis dagegen niedriger ausfallen.

Für die Marktanpassung können unter anderem regionale Auswertungen der Gutachterausschüsse, die Objektart, die Lage und die aktuelle Nachfrage relevant sein. In München ist zusätzlich die Mikrolage von großer Bedeutung: Ein Einfamilienhaus in einem besonders gefragten Stadtteil kann anders eingeschätzt werden als ein vergleichbares Gebäude in einer weniger nachgefragten Lage.

Welches Bewertungsverfahren ist geeignet?

In der Immobilienbewertung gibt es nicht das eine Verfahren, das für jede Immobilie passt. Die Auswahl hängt unter anderem von der Objektart, der Nutzung und dem Bewertungszweck ab.

In der Praxis kann es sinnvoll sein, mehrere Perspektiven miteinander zu vergleichen. Ein lokaler Immobilienexperte kann einordnen, welches Verfahren für die konkrete Immobilie und den geplanten Verkauf am aussagekräftigsten ist.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für eine sorgfältige Bewertung sollten möglichst vollständige Unterlagen vorliegen. Dazu gehören insbesondere:

• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigungen und Bauunterlagen
• Informationen zu Modernisierungen und Sanierungen
• Energieausweis
• Flurkarte oder Lageplan
• Unterlagen zu Garagen, Nebengebäuden und Außenanlagen
• Informationen zu bestehenden Belastungen und Dienstbarkeiten

Welche Unterlagen für den Immobilienverkauf konkret benötigt werden, hängt von der Immobilie und der jeweiligen Situation ab. Fehlende Dokumente können die Vermarktung verzögern oder zu Rückfragen von Kaufinteressenten führen.

Unser Rat aus der Praxis

Das Sachwertverfahren ist eine wichtige Bewertungsgrundlage, aber kein Ersatz für die Betrachtung des tatsächlichen Immobilienmarkts. Eigentümer sollten deshalb nicht nur fragen, welchen standardisierten Wert die Bausubstanz hat. Entscheidend ist ebenso, welchen Preis vergleichbare Immobilien in der konkreten Lage erzielen können.

Gerade bei Häusern mit besonderen Grundstücken, älteren Gebäuden oder umfangreichen Modernisierungen lohnt sich eine genaue Prüfung. Kleine Unterschiede bei Lage, Grundstückszuschnitt, Energiezustand und Ausstattung können den Verkaufspreis deutlich beeinflussen.

Catrin & Markus empfehlen

„Verlassen Sie sich beim Verkauf nicht auf einen pauschalen Quadratmeterpreis oder einen Online-Rechner allein. Eine realistische Preisstrategie verbindet die bauliche Substanz mit der aktuellen Nachfrage in der konkreten Mikrolage.“

Wir unterstützen Eigentümer in München und dem Münchner Umland bei der ersten Einschätzung des Immobilienwerts und bei der Wahl einer passenden Verkaufsstrategie. Auf Wunsch prüfen wir auch, welche Unterlagen für die Vermarktung noch benötigt werden.

Häufige Fragen zum Sachwertverfahren

Sachwertverfahren als Grundlage für eine realistische Preisstrategie

Das Sachwertverfahren betrachtet die Bausubstanz, die baulichen Anlagen und das Grundstück. Es eignet sich besonders für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und kann eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung bilden.

Der ermittelte Sachwert muss jedoch an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst werden. Für den Verkauf in München und Umgebung sind daher neben dem Gebäudezustand auch die konkrete Mikrolage und die aktuelle Nachfrage entscheidend.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, lassen Sie den Wert nicht nur rechnerisch, sondern auch mit Blick auf den realistisch erzielbaren Marktpreis einschätzen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die konkrete Immobilienbewertung hängt vom Einzelfall, den verwendeten Bewertungsgrundlagen und dem Bewertungszweck ab. Bitte lassen Sie rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen von den jeweils zuständigen Fachleuten prüfen.

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