Der Wunsch nach dem eigenen Zuhause beginnt oft mit einem einfachen Gedanken: mehr Platz, ein eigener Garten oder endlich langfristige Sicherheit. Danach entstehen viele Fragen: Was kann ich mir leisten? Welche Immobilie passt zu meinem Alltag? Und worauf muss ich achten, bevor ich unterschreibe?

Ein Immobilienkauf wird übersichtlicher, wenn die einzelnen Schritte in der richtigen Reihenfolge erfolgen. Zuerst sollte die Finanzierung geklärt werden. Danach folgt die gezielte Suche, die Prüfung der Immobilie und erst am Ende die notarielle Beurkundung.

Inhalt

Finanzierung und Budget

Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollte der gesamte finanzielle Rahmen feststehen. Neben dem Kaufpreis gehören auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerkosten sowie laufende Kosten in die Rechnung.

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die übrigen Kaufnebenkosten kommen zusätzlich hinzu und müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Eine Finanzierungsprüfung vor der konkreten Suche schützt davor, sich für eine Immobilie zu begeistern, die dauerhaft nicht zum eigenen Budget passt.

Die Suche vorbereiten

Notieren Sie, welche Kriterien unbedingt erfüllt sein müssen und wo Sie flexibel bleiben können. Lage, Wohnfläche, Zimmerzahl, Außenbereich und Budget sollten möglichst klar feststehen.

In München und im Umland sollten auch Arbeitsweg, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und die langfristige Alltagstauglichkeit berücksichtigt werden.

Besichtigung und Prüfung

Bei einer Besichtigung wirkt zunächst der erste Eindruck. Trotzdem sollten Sie bewusst auch auf weniger auffällige Punkte achten: Feuchtigkeit, Gerüche, Lärm, Zustand von Fenstern, Heizung, Dach, Leitungen und Elektroinstallation.

Ein typischer Fehler ist, nur die Räume zu betrachten. Viele wichtige Fragen zeigen sich erst außerhalb der Immobilie: Wie ist die Parksituation? Wie laut ist die Straße am Abend? Wie lange dauert der tägliche Weg zur Arbeit?

Wichtige Unterlagen

Grundbuchauszug,
Grundrisse und Wohnflächenberechnung,
Energieausweis,
Baubeschreibung,
Nachweise über Modernisierungen,
Informationen zu laufenden Kosten.

Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Informationen zur Instandhaltungsrücklage wichtig.

Der Energieausweis muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Das sieht § 80 Gebäudeenergiegesetz vor.

Notartermin und Kaufvertrag

Der Kaufvertragsentwurf sollte vor dem Notartermin vollständig gelesen werden. Fragen zu Kaufpreis, Übergabetermin, Inventar, Gewährleistung, bestehenden Mietverhältnissen und bekannten Mängeln sollten vor der Unterschrift geklärt sein.

Der Notar erläutert den Vertrag und sorgt für die rechtssichere Beurkundung. Eine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt der Notartermin jedoch nicht.

Zahlung und Übergabe

Der Kaufpreis sollte erst gezahlt werden, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat und die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei der Übergabe gehören Zustand, Zählerstände, Schlüssel, übernommene Gegenstände und noch offene Punkte in ein Übergabeprotokoll.

Unsere gemeinsame Erfahrung

Bei Besichtigungen achten Käufer verständlicherweise zuerst auf Küche, Böden und Raumgefühl. Später werden jedoch oft die Unterlagen, Rücklagen, laufenden Kosten und der technische Zustand entscheidend.

Wir empfehlen deshalb, die erste Begeisterung zuzulassen, die Entscheidung aber anschließend mit einer festen Prüfliste zu treffen.

Catrin empfiehlt

Wenn möglich, sehen Sie sich die Lage zu unterschiedlichen Tageszeiten an. Verkehr, Geräusche, Licht und Parksituation können morgens, am Nachmittag und am Abend sehr unterschiedlich sein.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Das hängt von Einkommen, Kaufpreis, Finanzierung und den Kaufnebenkosten ab. Die individuelle Tragfähigkeit muss mit der finanzierenden Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater geprüft werden.

Wann sollte die Finanzierung geprüft werden?

Idealerweise vor einer konkreten Kaufentscheidung. So lässt sich der finanzielle Rahmen realistisch festlegen.

Wann darf der Kaufpreis gezahlt werden?

In der Regel erst nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung und wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

Zustand der Immobilie, Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, übernommene Gegenstände und noch offene Punkte sollten dokumentiert werden.

Fazit

Ein Immobilienkauf wird sicherer, wenn Finanzierung, Suche, Besichtigung, Unterlagen, Vertrag und Übergabe in dieser Reihenfolge geprüft werden.

Die wichtigste Entscheidung fällt nicht erst beim Notar. Sie beginnt mit der Frage, welche Immobilie dauerhaft zum eigenen Leben und zum eigenen finanziellen Rahmen passt.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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