Aktualisiert am 9. September 2026 · Autoren: Catrin und Markus Bühler

Sollte man 2026 trotz Bauzinsen um die Vier-Prozent-Marke eine Immobilie kaufen – oder besser noch warten? Diese Frage lässt sich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantworten. Denn die Vorstellung „hohe Zinsen gleich niedrige Immobilienpreise“ funktioniert in der Realität nur eingeschränkt.

Die Immobilienpreise haben sich nach der deutlichen Korrektur der vergangenen Jahre in vielen Teilmärkten stabilisiert. Gleichzeitig sind die Bodenrichtwerte in München und Teilen des Umlands gegenüber früheren Höchstständen erheblich gesunken. Und die Finanzierung bleibt deutlich teurer als während der Niedrigzinsphase.

Für Kaufinteressenten entsteht dadurch eine besondere Situation: Die Finanzierung ist anspruchsvoller, aber Verkäufer und Käufer begegnen sich vielerorts wieder auf realistischeren Preisniveaus.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: Wann ist der perfekte Marktzeitpunkt? Sondern: Passt diese konkrete Immobilie zu einem realistischen Preis dauerhaft zu meinem Budget und zu meinem Leben?

Wir begleiten seit 2009 Käufer und Eigentümer in München und im Münchner Umland. Aus unserer Erfahrung ist eine gute Kaufentscheidung selten das Ergebnis einer einzelnen Zins- oder Preisprognose. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Lage, Zustand, Eigenkapital, Finanzierung und persönlicher Perspektive.

Inhalt

Die kurze Antwort: Jetzt kaufen oder warten?
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Steigen oder fallen die Immobilienpreise 2026?
Was zeigt der Münchner Immobilienmarkt?
Was bedeuten die gesunkenen Bodenrichtwerte?
Fallen Preise automatisch, wenn Zinsen hoch sind?
Eigenkapital ist 2026 besonders wichtig
Energieeffizienz und Sanierungsbedarf
Lage und Mikrolage entscheiden
Wo Käufer heute Verhandlungsspielraum haben können
Wann ein Kauf sinnvoll sein kann
Wann Abwarten sinnvoller sein kann
Unsere Erfahrung aus der Maklerpraxis
Checkliste vor dem Kauf
Häufige Fragen

Die kurze Antwort: Jetzt Immobilie kaufen oder warten?

Ein Immobilienkauf kann 2026 sinnvoll sein, wenn vier Voraussetzungen zusammenkommen:

Die Immobilie passt langfristig zu Ihrer Lebensplanung.
Der Kaufpreis ist für Lage, Zustand und Objektqualität nachvollziehbar.
Die Finanzierung funktioniert mit ausreichendem Sicherheitspuffer.
Auch mögliche Modernisierungs- und Folgekosten sind berücksichtigt.

Nur darauf zu warten, dass gleichzeitig die Bauzinsen deutlich fallen und die Immobilienpreise nochmals kräftig nachgeben, ist dagegen eine Spekulation. Beide Größen beeinflussen sich zwar gegenseitig, entwickeln sich aber nicht automatisch parallel.

Hinzu kommt: Sollten Finanzierungen deutlich günstiger werden, könnte die Nachfrage nach Immobilien wieder zunehmen. Das kann wiederum den Spielraum für Kaufinteressenten bei guten Objekten reduzieren.

Wie hoch sind die Bauzinsen im September 2026?

Für zehnjährige Immobilienfinanzierungen bewegen sich marktübliche Konditionen im September 2026 grob um die Vier-Prozent-Marke. Der konkrete Zinssatz kann abhängig von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Darlehenshöhe, Bonität, Immobilie und Bank deutlich abweichen.

Damit liegen Bauzinsen klar über den außergewöhnlich niedrigen Niveaus der Jahre vor der Zinswende. Gleichzeitig sollte das heutige Niveau nicht isoliert betrachtet werden.

Für die monatliche Belastung sind mindestens ebenso wichtig:

Kaufpreis
eingesetztes Eigenkapital
Darlehenshöhe
anfängliche Tilgung
Sollzinsbindung
Kaufnebenkosten
laufende Kosten und notwendige Rücklagen

Wir sind keine Finanzierungsberater. Vor einem Kauf sollte die individuelle Finanzierung deshalb mit einer Bank oder einem qualifizierten Finanzierungsspezialisten durchgerechnet werden.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise 2026?

Die einfache Aussage „Immobilienpreise fallen“ passt 2026 nicht mehr zum gesamten Markt.

Nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent über dem entsprechenden Vorjahresquartal. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 betrug der Anstieg 0,3 Prozent.

Die Unterschiede zwischen Regionen und Objektarten bleiben allerdings erheblich. Selbst innerhalb einer Stadt können sich Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Neubauten, sanierungsbedürftige Objekte und Grundstücke unterschiedlich entwickeln.

Für einen Kauf ist deshalb nicht entscheidend, ob ein bundesweiter Immobilienpreisindex steigt oder fällt. Entscheidend ist, ob der verlangte Preis zur konkreten Immobilie passt.

Was zeigt der Immobilienmarkt München 2026?

Auch in München lässt sich der Markt nicht mit einer einzigen Zahl beschreiben. Der Halbjahresreport 2026 des Gutachterausschusses zeigt einen wieder aktiveren Immobilienmarkt, während sich die Preise je nach Segment unterschiedlich entwickeln.

Für Kaufinteressenten ist das eine wichtige Veränderung gegenüber der Hochphase des Marktes: Gute Immobilien sind weiterhin gefragt, gleichzeitig wird wieder stärker zwischen Lage, Zustand, Energieeffizienz und Preis unterschieden.

Unsere ausführliche Einordnung finden Sie im Beitrag Immobilienmarkt München 2026: Nachfrage, Preise & Bodenrichtwerte.

Aktuelle Entwicklungen und regionale Unterschiede stellen wir außerdem auf unserer Seite zu den Immobilienpreisen in München dar.

Gesunkene Bodenrichtwerte: Sind Immobilien deshalb günstiger?

Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 zeigen in München und in Teilen des Umlands deutliche Korrekturen gegenüber früheren Höchstständen.

Für Kaufinteressenten ist dabei eine Unterscheidung besonders wichtig: Ein Bodenrichtwert ist nicht der Marktpreis eines bebauten Hauses oder einer Eigentumswohnung.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, lagebezogene Werte für unbebaute Grundstücke. Der tatsächliche Wert einer bebauten Immobilie hängt zusätzlich unter anderem von Gebäude, Zustand, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, energetischer Qualität und konkreter Mikrolage ab.

Sinkende Bodenrichtwerte können deshalb mit stabilen oder sogar leicht steigenden Preisen für bestimmte Bestandswohnungen oder Häuser gleichzeitig auftreten.

Warum die Bodenrichtwerte 2026 so deutlich korrigiert wurden und was das für Eigentümer und Käufer bedeutet, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag Bodenrichtwerte 2026 in München und im Umland stark gesunken.

Fallen Immobilienpreise automatisch, wenn die Zinsen hoch sind?

Nein. Höhere Finanzierungszinsen können die Nachfrage dämpfen, weil sich Käufer bei gleicher Monatsrate weniger Kredit leisten können. Das kann Preisdruck erzeugen.

Immobilienpreise werden aber nicht nur von den Zinsen bestimmt.

Weitere wichtige Faktoren sind:

verfügbares Angebot
Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung
Neubautätigkeit
Bau- und Modernisierungskosten
Einkommensentwicklung
Lage und Infrastruktur
Zustand und Energieeffizienz

Hinzu kommt, dass die Baupreise weiterhin hoch sind. Das Statistische Bundesamt meldete für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 einen Anstieg der Baupreise von 5,0 Prozent gegenüber Mai 2025.

Hohe Neubaukosten begrenzen wiederum, wie weit die Preise moderner oder neuer Immobilien sinken können, ohne dass Projekte wirtschaftlich unattraktiv werden.

Eigenkapital ist bei höheren Zinsen besonders wertvoll

Je höher der Finanzierungsbedarf, desto stärker wirkt sich der Zinssatz auf die monatliche Rate aus. Eigenkapital reduziert nicht nur die notwendige Darlehenssumme, sondern kann je nach Finanzierung auch Einfluss auf die angebotenen Konditionen haben.

Wichtig ist dabei, nicht das gesamte vorhandene Kapital in den Kauf zu investieren und anschließend ohne Reserve dazustehen.

Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen Kaufnebenkosten. Außerdem sollten Rücklagen für unerwartete Reparaturen, Umzug, Einrichtung und mögliche Modernisierungsmaßnahmen verbleiben.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Immobilienkauf?.

Energieeffizienz und Sanierungsbedarf können über den tatsächlichen Kaufpreis entscheiden

Zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.

Bei älteren Gebäuden sollten Kaufinteressenten deshalb nicht nur auf den Energieausweis schauen. Wichtig sind auch Heizung, Dach, Fenster, Fassade, Dämmung, Leitungen und der allgemeine Instandhaltungszustand.

Ein vermeintliches Schnäppchen kann erheblichen Kapitalbedarf nach dem Kauf auslösen. Umgekehrt kann eine bereits modernisierte Immobilie trotz eines höheren Kaufpreises langfristig besser kalkulierbar sein.

Weitere Hintergründe finden Sie in unserem Beitrag Energieeffizienz ist die neue Lage bei Immobilien.

In München entscheidet die Mikrolage stärker als ein Durchschnittspreis

Gerade in München und im Münchner Umland reicht die Aussage „Quadratmeterpreis München“ für eine Kaufentscheidung kaum aus.

Schon innerhalb eines Stadtteils können sich Immobilien erheblich unterscheiden. Eine ruhige Seitenstraße, die Entfernung zur S- oder U-Bahn, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Grundstücksausrichtung oder Straßenlärm können die Nachfrage deutlich beeinflussen.

Auch Gemeinden im Münchner Umland sind nicht automatisch günstiger als die Stadt. Gefragte Wohnlagen wie Grünwald, Gräfelfing, Pullach oder Teile des Würmtals können ein sehr hohes Preisniveau erreichen.

Deshalb sollte eine konkrete Immobilie immer anhand ihrer tatsächlichen Mikrolage beurteilt werden – nicht allein anhand eines allgemeinen Durchschnittspreises.

Wo Käufer 2026 Verhandlungsspielraum haben können

Der Markt ist heute differenzierter als während der extremen Nachfragephase vor der Zinswende. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Angebotspreis stark verhandelbar ist.

Verhandlungsspielraum kann insbesondere entstehen, wenn:

der Angebotspreis erkennbar über dem Markt liegt,
größerer Modernisierungsbedarf besteht,
die Immobilie bereits längere Zeit angeboten wird,
bestimmte Lagen oder Grundrisse nur eine begrenzte Zielgruppe ansprechen,
der Käufer seine Finanzierung bereits gut vorbereitet hat und verbindlich handeln kann.

Bei einer sehr guten Immobilie in gefragter Mikrolage kann der Spielraum dagegen gering sein. Der Markt unterscheidet inzwischen stärker zwischen guten und problematischen Objekten.

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Teilen Sie uns Lage, Immobilienart, Größe und Budget mit. Mit unserem Suchauftrag können wir Ihre Wünsche berücksichtigen, wenn passende Immobilien in unser Angebot kommen.

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Wann ein Immobilienkauf 2026 sinnvoll sein kann

Ein Kauf kann aus unserer Sicht grundsätzlich gut vertretbar sein, wenn mehrere Punkte erfüllt sind:

Sie möchten die Immobilie langfristig nutzen.
Die monatliche Belastung ist auch ohne optimistische Annahmen tragbar.
Nach dem Kauf bleibt ein finanzieller Puffer erhalten.
Der Kaufpreis passt nachvollziehbar zur Immobilie.
Notwendige Modernisierungen sind finanziell berücksichtigt.
Lage und Immobilie passen auch in einigen Jahren noch zu Ihrer Lebensplanung.

In diesem Fall kann es wenig sinnvoll sein, eine passende Immobilie ausschließlich deshalb nicht zu kaufen, weil die Hoffnung besteht, dass der Zinssatz in einigen Monaten etwas niedriger sein könnte.

Wann Abwarten sinnvoller sein kann

Es gibt ebenso Situationen, in denen ein Kauf noch nicht sinnvoll erscheint.

Die Finanzierung funktioniert nur bei maximaler monatlicher Belastung.
Es ist kaum oder kein finanzieller Puffer vorhanden.
Die persönliche Lebensplanung ist noch unklar.
Wichtige Unterlagen der Immobilie fehlen.
Sanierungs- und Modernisierungskosten lassen sich noch nicht abschätzen.
Der Kaufpreis ist auch nach genauer Prüfung nicht plausibel.

Dann ist Geduld häufig sinnvoller als der Versuch, unbedingt „noch 2026“ Eigentum erwerben zu müssen.

Unsere Erfahrung aus der Maklerpraxis

Wir erleben bei Kaufinteressenten immer wieder zwei gegensätzliche Reaktionen. Die einen möchten unbedingt kaufen, weil sie befürchten, dass die Preise wieder deutlich steigen. Die anderen warten auf niedrigere Zinsen und hoffen gleichzeitig auf weiter sinkende Kaufpreise.

Beide Entscheidungen beruhen dann stärker auf einer Erwartung über die Zukunft als auf der konkreten Immobilie.

Für uns ist deshalb eine andere Reihenfolge sinnvoller: Zuerst die eigene finanzielle Grenze kennen. Dann die passende Lage und Immobilienart definieren. Anschließend die konkrete Immobilie und ihren Preis prüfen.

Wenn eine wirklich passende Immobilie zu einem nachvollziehbaren Preis angeboten wird und die Finanzierung dauerhaft funktioniert, kann ein Kauf auch bei einem Zinsniveau um vier Prozent sinnvoll sein.

Wenn die Finanzierung dagegen nur funktioniert, weil man mit künftig deutlich fallenden Zinsen, schnell steigenden Einkommen oder sehr niedrigen Modernisierungskosten rechnet, wäre uns die Grundlage für eine langfristige Entscheidung zu unsicher.

Eine Immobilie sollte nicht gekauft werden, weil eine Marktprognose überzeugt. Sie sollte gekauft werden, weil Immobilie, Preis und Finanzierung zusammenpassen.

Checkliste vor einem Immobilienkauf 2026

Ist die maximale monatliche Belastung realistisch festgelegt?
Sind die Kaufnebenkosten berücksichtigt?
Bleibt nach dem Kauf ausreichend Liquiditätsreserve?
Wurden mehrere Finanzierungsangebote verglichen?
Ist der Kaufpreis für Lage und Zustand plausibel?
Sind Wohn- und Nutzflächen nachvollziehbar?
Sind Grundbuch und wesentliche Objektunterlagen geprüft?
Welche Modernisierungen stehen wahrscheinlich an?
Wie ist der energetische Zustand?
Passt die Mikrolage langfristig zur eigenen Lebensplanung?
Würde der Kauf auch funktionieren, wenn die Zinsen kurzfristig nicht sinken?

Häufige Fragen: Immobilienkauf, Zinsen und Preise 2026

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Anfang September 2026 bewegen sich zehnjährige Baufinanzierungen grob um die Vier-Prozent-Marke. Der individuelle Zinssatz hängt jedoch unter anderem von Eigenkapital, Darlehenshöhe, Beleihungsauslauf, Bonität und Anbieter ab.

Sollte ich warten, bis die Zinsen wieder sinken?

Das lässt sich nicht allgemein empfehlen. Niemand kann zuverlässig vorhersagen, wann und wie stark Bauzinsen sinken. Gleichzeitig könnten günstigere Finanzierungen die Immobiliennachfrage wieder erhöhen. Entscheidend ist, ob eine konkrete Finanzierung bereits heute langfristig tragfähig ist.

Fallen Immobilienpreise bei hohen Zinsen automatisch?

Nein. Höhere Zinsen können die Nachfrage und damit Preise belasten. Immobilienpreise hängen aber zusätzlich von Angebot, Lage, Neubautätigkeit, Baukosten, Einkommen, Zustand und Nachfrage ab.

Warum sind die Bodenrichtwerte gefallen, obwohl manche Immobilienpreise wieder steigen?

Bodenrichtwerte beziehen sich auf durchschnittliche Werte unbebauter Grundstücke. Der Preis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung umfasst dagegen auch Gebäude, Zustand, Ausstattung und weitere objektspezifische Merkmale. Beide Entwicklungen können deshalb unterschiedlich verlaufen.

Ist 2026 ein guter Zeitpunkt zum Immobilienkauf?

Für manche Käufer ja, für andere nicht. Entscheidend sind nicht Kalenderjahr oder Marktprognose, sondern Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierung, Zustand, Lage und die langfristige persönliche Nutzung der Immobilie.

Sind Immobilien in München 2026 wieder teurer geworden?

Der Münchner Markt entwickelt sich je nach Objektart und Lage unterschiedlich. Der Markt ist 2026 wieder aktiver, während einzelne Segmente stabile, leicht steigende oder auch weiterhin schwächere Preise zeigen. Allgemeine Aussagen sollten deshalb nicht auf eine konkrete Immobilie übertragen werden.

Fazit: Nicht den perfekten Zeitpunkt suchen – die richtige Immobilie prüfen

2026 ist weder pauschal ein schlechter noch automatisch ein besonders günstiger Zeitpunkt für einen Immobilienkauf.

Die Finanzierung ist mit Bauzinsen um die Vier-Prozent-Marke anspruchsvoller als während der Niedrigzinsphase. Gleichzeitig hat sich der Immobilienmarkt nach der Preisbereinigung verändert: Käufer achten stärker auf Preis, Qualität, Energieeffizienz und Sanierungsbedarf, und nicht jede Immobilie erzielt automatisch jeden verlangten Preis.

Die aktuellen Daten sprechen jedoch auch nicht für einen allgemeinen weiteren Preisverfall. In mehreren Marktsegmenten ist bereits eine Stabilisierung beziehungsweise moderate Erholung erkennbar.

Wer eine passende Immobilie zu einem nachvollziehbaren Preis findet und eine dauerhaft tragfähige Finanzierung hat, sollte die Entscheidung deshalb nicht allein davon abhängig machen, ob Zinsen in sechs oder zwölf Monaten möglicherweise etwas niedriger sein könnten.

Welche Immobilien sind aktuell verfügbar?

Wenn Finanzierung und Suchprofil geklärt sind, lohnt sich der Blick auf konkrete Immobilien mehr als auf allgemeine Marktprognosen. Entdecken Sie unsere aktuellen Angebote in München und im Münchner Umland.

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Weiterführende Informationen

Quellen und Datenstand

Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex, 1. Quartal 2026
Statistisches Bundesamt: Baupreise für Wohngebäude, Mai 2026
Gutachterausschuss für Grundstückswerte München: Halbjahresreport 2026
Gutachterausschuss München: Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026
Interhyp und Dr. Klein: aktuelle Bauzinsinformationen, August/September 2026

Datenstand: 9. September 2026.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Bauzinsen und Marktbedingungen können sich kurzfristig verändern. Eine konkrete Finanzierung sollte mit einer Bank oder einem qualifizierten Finanzierungsspezialisten geprüft werden.

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