Aktualisiert am 8. September 2026 · Redaktionell überarbeitet von: Catrin Bühler und Markus Bühler

Gemeinsam eine Immobilie kaufen, aber nicht verheiratet sein – worauf sollten Paare dabei achten? Diese Frage betrifft weit mehr als die Finanzierung. Besonders wichtig sind Eigentumsanteile, Grundbucheintragung, unterschiedliche Eigenkapitalbeiträge sowie Regelungen für Trennung und Todesfall.

Für unverheiratete Paare gelten in mehreren Punkten andere gesetzliche Rahmenbedingungen als für Ehepaare. Vor allem sollten sie nicht davon ausgehen, dass eine langjährige Partnerschaft automatisch dieselben Rechte beim Eigentum oder im Erbfall vermittelt.

Wer beispielsweise 70 Prozent des Eigenkapitals einbringt, aber zu 50 Prozent als Eigentümer eingetragen wird, sollte wissen, was diese Gestaltung bedeutet. Ebenso wichtig ist die Frage, was passiert, wenn ein Partner auszieht, die Finanzierung nicht mehr tragen kann oder verstirbt.

Wir begleiten seit 2009 Käufer und Eigentümer in München und im Münchner Umland bei Immobilienentscheidungen. Aus unserer Erfahrung sollten unverheiratete Paare die immobilienbezogenen und finanziellen Eckpunkte möglichst vor dem Notartermin festlegen und die rechtliche sowie steuerliche Gestaltung anschließend mit den dafür zuständigen Fachleuten abstimmen.

Inhalt

Warum unverheiratete Paare besonders sorgfältig planen sollten
Der Grundbucheintrag entscheidet über das Eigentum
Was bei unterschiedlich viel Eigenkapital wichtig ist
Finanzierung und Eigentum aufeinander abstimmen
Was ein Partnerschaftsvertrag regeln kann
Was passiert bei einer Trennung?
Was gilt im Todesfall?
Erbschaftsteuer nicht vergessen
Immobilienkauf über eine GbR bzw. eGbR
Wenn nur ein Partner Eigentümer wird
Gemeinsame Kinder und Patchwork-Familien
Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte
Checkliste für unverheiratete Paare
Unsere Erfahrung aus der Maklerpraxis
Häufige Fragen

Warum unverheiratete Paare besonders sorgfältig planen sollten

Eine gemeinsame Immobilie verbindet zwei große Themen: Vermögen und langfristige finanzielle Verpflichtungen. Bei unverheirateten Paaren kommt hinzu, dass verschiedene gesetzliche Regelungen, die für Ehepartner gelten, nicht automatisch greifen.

Eine gemeinsame Finanzierung bedeutet beispielsweise nicht zwangsläufig, dass beiden Partnern auch die Hälfte der Immobilie gehört. Umgekehrt sagt eine Eigentumsquote im Grundbuch noch nichts darüber aus, wie die Partner untereinander Eigenkapital, Darlehensraten oder Modernisierungskosten aufteilen.

Besonders wichtig sind deshalb vier Bereiche:

Eigentumsverhältnisse und Grundbuch
Eigenkapital, Finanzierung und laufende Zahlungen
Regelungen für eine mögliche Trennung
Absicherung für den Todesfall

1. Der Grundbucheintrag entscheidet über das Eigentum

Eine der wichtigsten Entscheidungen beim gemeinsamen Immobilienkauf ist die Eigentumsquote. Kaufen zwei Personen eine Immobilie unmittelbar gemeinsam, werden ihre Miteigentumsanteile im Grundbuch festgelegt.

Typisch ist beispielsweise ein Erwerb zu jeweils 50 Prozent. Möglich sind aber auch andere Quoten, etwa 60 zu 40 oder 70 zu 30.

Die Quote sollte bewusst gewählt werden. Denn wer einen größeren Teil des Kaufpreises oder des Eigenkapitals finanziert, erhält dadurch nicht automatisch einen entsprechend größeren Eigentumsanteil.

Vor dem Notartermin sollten Sie deshalb klären:

Wer soll Eigentümer werden?
Welche Eigentumsquote soll im Grundbuch stehen?
Wer bringt wie viel Eigenkapital ein?
Wer übernimmt welchen Anteil an den Darlehensraten?
Wie werden spätere Sondertilgungen berücksichtigt?
Was passiert mit größeren Investitionen eines einzelnen Partners?

2. Was bei unterschiedlich viel Eigenkapital wichtig ist

In der Praxis bringen Partner häufig unterschiedlich viel Eigenkapital ein. Das ist zunächst kein Problem. Wichtig ist jedoch, dass beide verstehen, wie sich der Unterschied auf Eigentum und einen möglichen späteren Ausgleich auswirken soll.

Ein Beispiel: Ein Partner bringt 200.000 Euro Eigenkapital ein, der andere 50.000 Euro. Trotzdem erwerben beide die Immobilie jeweils zur Hälfte. Ohne zusätzliche Vereinbarung entspricht die Eigentumsquote dann nicht den unterschiedlichen Eigenkapitalbeiträgen.

Ob eine solche Aufteilung gewünscht ist oder ein finanzieller Ausgleich vorgesehen werden soll, sollte vor dem Kauf rechtlich und gegebenenfalls steuerlich geklärt werden.

Eine Orientierung dazu, welche Rolle Eigenkapital beim Immobilienkauf spielt, finden Sie in unserem Beitrag Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Immobilienkauf?.

3. Finanzierung und Eigentum müssen zusammenpassen

Eigentum und Darlehensvertrag sind zwei unterschiedliche Dinge. Wer im Grundbuch steht und wem gegenüber die Bank Ansprüche hat, muss deshalb nicht zwingend identisch sein.

Sind beispielsweise beide Partner Darlehensnehmer, kann die Bank sich entsprechend dem Darlehensvertrag grundsätzlich an beide wenden. Eine interne Vereinbarung, wonach einer nur 40 Prozent und der andere 60 Prozent der Rate übernimmt, ändert den Vertrag mit der Bank nicht automatisch.

Gemeinsam betrachtet werden sollten insbesondere:

Eigentumsquote
Eigenkapitalbeiträge
Darlehensnehmer und Haftung gegenüber der Bank
monatliche Tilgungsleistungen
Sondertilgungen
Modernisierungs- und Renovierungskosten

Für die individuelle Finanzierung sollten Sie einen qualifizierten Finanzierungsspezialisten oder Ihre finanzierende Bank einbeziehen.

4. Was ein Partnerschaftsvertrag regeln kann

Gerade bei größeren Vermögenswerten kann es sinnvoll sein, Vereinbarungen nicht nur mündlich zu treffen. Ein Partnerschaftsvertrag kann festhalten, wie die wirtschaftlichen Verhältnisse zwischen den Partnern geregelt werden sollen.

Mögliche Regelungsbereiche sind:

eingebrachtes Eigenkapital
Aufteilung der Darlehensraten
Sondertilgungen
Renovierungs- und Modernisierungskosten
Nutzung der Immobilie
Vorgehen bei einer Trennung
Ermittlung des Immobilienwerts bei einer Übernahme
Fristen für Auszahlung, Verkauf oder Umfinanzierung

Welche Vereinbarungen sinnvoll sind und welche Formvorschriften dabei gelten, sollte ein Notar oder eine entsprechend spezialisierte Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt beurteilen.

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5. Was passiert bei einer Trennung?

Eine Trennung beendet das gemeinsame Eigentum nicht automatisch. Stehen beide Partner im Grundbuch, bleiben beide zunächst Miteigentümer – unabhängig davon, wer auszieht.

In der Praxis kommen mehrere Lösungen infrage.

Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen.
Die Immobilie wird gemeinsam verkauft.
Beide bleiben zunächst Eigentümer.
Ein Partner nutzt die Immobilie vorübergehend allein.
Die Immobilie wird vermietet.

Wenn ein Partner den Anteil des anderen übernehmen möchte, ist neben der rechtlichen Gestaltung vor allem der aktuelle Immobilienwert wichtig. Außerdem muss geklärt werden, ob eine bestehende Finanzierung angepasst werden kann und die Bank den ausscheidenden Partner tatsächlich aus seinen Verpflichtungen entlässt.

Für die sachliche Ermittlung des Immobilienwerts bieten wir eine Immobilienbewertung in München und im Münchner Umland an.

6. Was gilt im Todesfall?

Ein unverheirateter Partner ist nicht allein aufgrund der Partnerschaft gesetzlicher Erbe. Ohne eine wirksame Verfügung von Todes wegen fällt der Anteil des verstorbenen Partners daher nach den gesetzlichen Regeln an dessen Erben.

Das können beispielsweise Kinder sein. Gibt es keine Abkömmlinge, können je nach Familienkonstellation unter anderem Eltern oder deren Abkömmlinge erben.

Für den überlebenden Partner kann dadurch eine schwierige Situation entstehen: Er besitzt beispielsweise weiterhin seine Hälfte der Immobilie, während die andere Hälfte nun den Erben des verstorbenen Partners gehört.

Mit einem Notar sollte deshalb frühzeitig besprochen werden:

Wer soll den Immobilienanteil im Todesfall erhalten?
Ist ein Testament oder Erbvertrag sinnvoll?
Soll ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch vorgesehen werden?
Wie sollen Kinder oder andere Erben berücksichtigt werden?
Welche steuerlichen Folgen entstehen?
Wie kann eine noch bestehende Finanzierung abgesichert werden?

Auch eine Risiko-Lebensversicherung kann bei einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung eine Rolle spielen. Ob und in welcher Höhe eine solche Absicherung sinnvoll ist, sollte individuell mit einem Versicherungs- oder Finanzierungsspezialisten geprüft werden.

7. Auch die Erbschaftsteuer sollte berücksichtigt werden

Die erbrechtliche Absicherung allein löst nicht automatisch die steuerliche Frage. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben bei der Erbschaftsteuer einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro. Für einen unverheirateten Partner gilt dieser hohe Freibetrag nicht.

Bei nicht miteinander verwandten unverheirateten Partnern beträgt der persönliche Freibetrag grundsätzlich lediglich 20.000 Euro. Gerade bei einer Immobilie in München oder im Münchner Umland kann dieser Unterschied erheblich sein.

Deshalb sollten Testament, Eigentumsstruktur und steuerliche Folgen nicht getrennt voneinander geplant werden. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hände eines Notars sowie gegebenenfalls einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

8. Immobilie direkt oder über eine GbR erwerben?

Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit kann der gemeinsame Erwerb über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein. Dabei hält nicht jeder Partner unmittelbar einen Bruchteil des Grundstücks, sondern die Gesellschaft wird Eigentümerin.

In einem Gesellschaftsvertrag können beispielsweise unterschiedliche wirtschaftliche Beteiligungen, Einlagen, laufende Beiträge sowie Regeln für Trennung, Ausscheiden oder Tod festgelegt werden.

Seit dem 1. Januar 2024 ist dabei eine wichtige Änderung zu beachten: Soll für eine GbR ein Recht im Grundbuch eingetragen werden, muss die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Mit der Eintragung führt sie den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.

Bei einer solchen Gestaltung sind insbesondere zu klären:

Beteiligungsquoten und Einlagen
laufende Beiträge der Partner
Stimm- und Entscheidungsrechte
Ausscheiden eines Partners
Trennung und Verkauf
Todesfall und Nachfolge
Finanzierung und Haftung
steuerliche Auswirkungen

Ob eine eGbR gegenüber einem direkten Erwerb zu Miteigentumsanteilen tatsächlich Vorteile hat, hängt vom Einzelfall ab. Diese Entscheidung sollte nicht ohne notarielle und gegebenenfalls steuerliche Prüfung getroffen werden.

9. Wenn nur ein Partner Eigentümer wird

Manchmal wird bewusst nur ein Partner Eigentümer – beispielsweise weil er das Grundstück bereits besitzt oder den überwiegenden Teil des Kaufpreises finanziert.

Dann sollte besonders sorgfältig geklärt werden, welche Position der andere Partner hat. Wer nicht Eigentümer ist, wird durch Zahlungen für Darlehen, Umbauten oder Renovierungen nicht automatisch Miteigentümer.

Notar.de empfiehlt bei einer solchen Konstellation insbesondere, wirtschaftliche Ausgleichsansprüche beziehungsweise Nutzungsrechte zu prüfen, wenn der nicht eingetragene Partner an der Finanzierung beteiligt ist.

Zu klären sind beispielsweise:

Wohn- und Nutzungsrechte
Beteiligung an laufenden Kosten
Ausgleich für größere Investitionen
Folgen einer Trennung
Absicherung im Todesfall

10. Gemeinsame Kinder und Patchwork-Familien

Gibt es gemeinsame Kinder oder Kinder aus früheren Beziehungen, wird die Gestaltung häufig noch wichtiger. Kinder gehören grundsätzlich zu den gesetzlichen Erben erster Ordnung. Der unverheiratete Partner wird dagegen nicht allein wegen der Partnerschaft gesetzlicher Erbe.

Dadurch kann im Todesfall beispielsweise eine Eigentümergemeinschaft zwischen dem überlebenden Partner und Kindern des Verstorbenen entstehen.

Besonders bei Patchwork-Familien, minderjährigen Kindern oder größeren Immobilienvermögen sollte die gewünschte Nachfolge deshalb individuell notariell und steuerlich geprüft werden.

11. Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

Der Kaufvertrag für ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Notartermin sollte trotzdem nicht der erste Zeitpunkt sein, an dem ein Paar über die eigenen Vorstellungen spricht.

Der Notar hat die Aufgabe, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Je klarer die gemeinsamen Vorstellungen bereits sind, desto gezielter können die notwendigen Regelungen besprochen werden.

Vorab sollten Paare insbesondere wissen:

Wer soll Eigentümer werden?
Welche Eigentumsanteile sind gewünscht?
Wer bringt welches Eigenkapital ein?
Wie werden Darlehen und laufende Kosten aufgeteilt?
Was soll bei einer Trennung passieren?
Wie soll der Partner im Todesfall abgesichert werden?
Welche Rolle spielen gemeinsame oder frühere Kinder?
Ist ein direkter Erwerb oder eine andere Struktur vorgesehen?

Checkliste für unverheiratete Paare beim Immobilienkauf

Eigentumsquoten bewusst festlegen.
Eigenkapitalbeiträge dokumentieren.
Darlehensverpflichtungen mit Eigentumsstruktur vergleichen.
Sondertilgungen und größere Investitionen berücksichtigen.
Regelung für eine mögliche Trennung treffen.
Absicherung im Todesfall mit dem Notar besprechen.
Erbschaftsteuerliche Auswirkungen prüfen lassen.
Bei Alleineigentum Investitionen des anderen Partners rechtlich klären.
Eine eGbR nur nach fachlicher Prüfung als Alternative wählen.
Immobilienwert bei Übernahme oder Verkauf realistisch bestimmen.

Unsere Erfahrung aus der Maklerpraxis

Seit 2009 erleben wir bei Immobilienkäufen in München und im Münchner Umland immer wieder, dass sich Paare intensiv mit Kaufpreis, Lage und Finanzierung beschäftigen – Eigentumsquoten und mögliche spätere Veränderungen aber zunächst weit weniger Aufmerksamkeit erhalten.

Dabei lassen sich viele Fragen vor dem Kauf vergleichsweise einfach ansprechen. Schwieriger werden sie häufig erst Jahre später, wenn beispielsweise eine Trennung, ein Todesfall oder eine Übernahme der Immobilie ansteht.

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist für uns besonders wichtig, dass Eigentumsstruktur, Kaufpreis und Finanzierung nachvollziehbar zusammenpassen. Soll ein Partner später den Anteil des anderen übernehmen, wird außerdem eine realistische Bewertung der Immobilie zur wichtigen Grundlage für die weitere Entscheidung.

Bei rechtlichen, steuerlichen und finanzierungsbezogenen Fragen verweisen wir dagegen bewusst an Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater und Finanzierungsspezialisten.

Häufige Fragen unverheirateter Paare beim Immobilienkauf

Müssen unverheiratete Paare jeweils zur Hälfte im Grundbuch stehen?

Nein. Es können auch andere Miteigentumsquoten gewählt werden. Welche Aufteilung sinnvoll ist, hängt unter anderem von Eigenkapital, Finanzierung und der gewünschten wirtschaftlichen Zuordnung ab.

Werde ich Miteigentümer, wenn ich die Hälfte des Kredits bezahle?

Nicht automatisch. Eigentumsverhältnisse und Darlehensverpflichtungen sind voneinander zu unterscheiden. Wer Miteigentümer eines Grundstücks ist, ergibt sich aus der rechtlichen Eigentumsstruktur und der Grundbucheintragung.

Erbt mein unverheirateter Partner automatisch meinen Immobilienanteil?

Nein. Ein unverheirateter Partner wird nicht allein aufgrund der Partnerschaft gesetzlicher Erbe. Soll der Partner im Todesfall abgesichert werden, sollte die Nachlassgestaltung rechtzeitig mit einem Notar besprochen werden.

Wie hoch ist der Erbschaftsteuer-Freibetrag für unverheiratete Partner?

Bei nicht miteinander verwandten unverheirateten Partnern beträgt der persönliche Freibetrag grundsätzlich 20.000 Euro. Das kann bei wertvollen Immobilien erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Die konkrete Situation sollte steuerlich geprüft werden.

Was passiert mit der Immobilie bei einer Trennung?

Eine Trennung verändert die Eigentumsverhältnisse zunächst nicht. Häufig übernimmt ein Partner den Anteil des anderen oder die Immobilie wird verkauft. Welche Lösung möglich ist, hängt unter anderem von Finanzierung, Immobilienwert und den getroffenen Vereinbarungen ab.

Kann ein unverheiratetes Paar eine Immobilie über eine GbR kaufen?

Grundsätzlich kann eine GbR Eigentümerin einer Immobilie sein. Soll ein Grundstücksrecht für eine GbR im Grundbuch eingetragen werden, muss die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Sie tritt dann als eGbR auf. Ob diese Gestaltung für ein Paar sinnvoll ist, sollte notariell und gegebenenfalls steuerlich geprüft werden.

Fazit: Beim gemeinsamen Immobilienkauf auch an später denken

Ein Immobilienkauf ohne Trauschein ist grundsätzlich kein Problem. Entscheidend ist, die Eigentums- und Finanzierungsstruktur bewusst zu gestalten.

Besonders wichtig sind die Eigentumsquote im Grundbuch, unterschiedlich hohe Eigenkapitalbeiträge, die gemeinsame Finanzierung sowie klare Regelungen für Trennung und Todesfall.

Gerade bei Immobilien in München und im Münchner Umland geht es schnell um hohe Vermögenswerte. Deshalb lohnt es sich, diese Fragen nicht erst dann zu klären, wenn ein Problem entstanden ist.

Unser Rat: Klären Sie untereinander zunächst, was Sie wirtschaftlich erreichen möchten. Die passende rechtliche und steuerliche Gestaltung sollten anschließend die dafür zuständigen Fachleute entwickeln.

Sie müssen den Wert einer gemeinsamen Immobilie klären?

Wenn bei Trennung, Übernahme oder Verkauf ein realistischer Immobilienwert benötigt wird, bewerten wir Häuser und Wohnungen in München und im Münchner Umland auf Grundlage der konkreten Immobilie und der aktuellen Marktsituation.

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Weiterführende Informationen

Quellen und rechtliche Grundlagen

Stand: 8. September 2026.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung dar. Eigentumsquoten, Partnerschaftsverträge, Testamente, Erbverträge, eGbR-Strukturen und Darlehensverträge sollten vor einem Immobilienkauf mit den jeweils zuständigen Fachleuten geprüft werden.

Worauf unverheiratete Paare beim Immobilienerwerb unbedingt achten sollten