Autor: Markus Bühler · Immobilienmakler und Gutachter
Aktualisiert: 8. September 2026

Steigen die Immobilienpreise in München und im Münchner Umland wieder – und sollte man deshalb besser jetzt kaufen? Die aktuellen Marktdaten liefern darauf keine einfache Antwort. Der Immobilienmarkt ist 2026 wieder aktiver, gleichzeitig sind die neuen Bodenrichtwerte in München und vielen Gemeinden des Umlands deutlich gesunken.

Das klingt zunächst widersprüchlich, ist es aber nicht. Bodenrichtwerte, tatsächliche Kaufpreise und die Zahl der abgeschlossenen Immobiliengeschäfte messen unterschiedliche Dinge und reagieren teilweise zeitversetzt.

Für Kaufinteressenten ist deshalb nicht entscheidend, ob irgendein Immobilienindex in den kommenden zwölf Monaten steigt. Wichtiger ist die Frage: Ist eine konkrete Immobilie heute zu einem marktgerechten Preis verfügbar, passt sie langfristig zu meiner Lebensplanung und kann ich sie dauerhaft finanzieren?

Inhalt

Die Kurzantwort: Ist eine Preissteigerung zu erwarten?
Was der Immobilienmarkt 2026 tatsächlich zeigt
Warum sinkende Bodenrichtwerte kein Widerspruch sind
Was aktuell in München passiert
Was im Münchner Umland passiert
Was für künftig steigende Preise spricht
Was gegen schnelle Preissteigerungen spricht
Jetzt kaufen oder weiter warten?
Welche Immobilien besonders interessant sind
Warum die Finanzierung wichtiger als die Prognose ist
Mein Rat aus der Maklerpraxis
Häufige Fragen

Die Kurzantwort: Ist eine Preissteigerung zu erwarten?

Eine moderate Preissteigerung bei Wohnimmobilien ist in München und gefragten Teilen des Münchner Umlands grundsätzlich möglich. Eine breite und schnelle Rückkehr zu den Preissteigerungen der Niedrigzinsjahre lässt sich aus den aktuellen Daten jedoch nicht ableiten.

Der Markt hat sich nach den deutlichen Veränderungen infolge der Zinswende stabilisiert. Die Zahl der Immobiliengeschäfte nimmt wieder zu und einzelne Marktsegmente zeigen bereits steigende Preise. Gleichzeitig bleiben Finanzierungskosten hoch, Käufer preissensibel und die neuen Bodenrichtwerte vielerorts deutlich unter früheren Höchstständen.

Deshalb erwarte ich keinen Markt, in dem automatisch jede Immobilie teurer wird. Wahrscheinlicher ist eine stärkere Differenzierung: Gute Immobilien in nachgefragten Lagen können sich anders entwickeln als Objekte mit hohem Sanierungsbedarf, ungünstigem Grundriss oder unrealistischem Angebotspreis.

Was der Immobilienmarkt 2026 tatsächlich zeigt

Die wichtigste Veränderung gegenüber 2022 und 2023 ist nicht ein neuer Preisboom, sondern die zunehmende Stabilisierung des Marktes. Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zusammen.

Für München meldet der Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2026 rund 3 Prozent mehr Kaufverträge als im Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz stieg um rund 7 Prozent auf etwa 5,4 Milliarden Euro.

Mehr Transaktionen bedeuten allerdings nicht automatisch höhere Preise. Sie zeigen zunächst, dass wieder mehr Immobilien tatsächlich verkauft werden.

Eine ausführliche Einordnung der aktuellen Zahlen finden Sie in unserem Beitrag Immobilienmarkt München 2026: Nachfrage, Preise & Bodenrichtwerte.

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Warum sinkende Bodenrichtwerte kein Widerspruch zu einer Markterholung sind

Ein besonders wichtiger Punkt für die Einordnung des Marktes 2026 sind die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026. Sie sind in München und vielen Gemeinden des Münchner Umlands teilweise deutlich gesunken.

Das bedeutet jedoch nicht, dass aktuell jede Wohnung und jedes Haus entsprechend an Wert verliert.

Ein Bodenrichtwert ist kein Immobilienpreis. Er ist ein durchschnittlicher, lagespezifisch abgeleiteter Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Bei einem bebauten Grundstück kommen unter anderem Gebäude, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Baurecht und konkrete Nachfrage hinzu.

Außerdem bilden Bodenrichtwerte Marktentwicklungen mit zeitlichem Abstand ab. Die zum 1. Januar 2026 veröffentlichten Werte spiegeln insbesondere die deutliche Neubewertung des Grundstücksmarktes nach der Zinswende wider.

Die Hintergründe und die teilweise erheblichen regionalen Unterschiede erläutern wir ausführlich im Beitrag Bodenrichtwerte 2026 in München und im Umland stark gesunken – was Eigentümer jetzt wissen sollten.

Was aktuell auf dem Münchner Immobilienmarkt passiert

Gerade München zeigt, warum pauschale Aussagen wie „Die Immobilienpreise steigen wieder“ zu kurz greifen.

Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum stieg die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2026 um rund 3 Prozent. Bei Bestandswohnungen bewegten sich die Preisveränderungen je nach Baujahresgruppe zwischen etwa minus 1 und plus 5 Prozent; im Durchschnitt lag die Veränderung bei rund plus 1 Prozent.

Bei Neubauwohnungen zeigt sich ebenfalls kein einheitliches Bild. In durchschnittlichen Wohnlagen lagen die Preise unter dem Vorjahresniveau, während Neubauwohnungen in guten Wohnlagen zulegten.

Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern wurden dagegen in vielen Teilmärkten noch Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr festgestellt.

Die entscheidende Aussage lautet deshalb: Der Münchner Markt wird wieder aktiver, aber die Preise bewegen sich je nach Immobilienart, Lage und Qualität unterschiedlich.

Aktuelle Preisentwicklungen und unsere Einordnung finden Sie auch unter Immobilienpreise München 2026.

Was im Münchner Umland passiert

Auch das Münchner Umland darf nicht als einheitlicher Markt betrachtet werden. Zwischen Grünwald, Gräfelfing, Gauting, Fürstenfeldbruck, Schäftlarn, Aschheim oder Oberschleißheim bestehen erhebliche Unterschiede bei Kaufkraft, Grundstückspreisen, Verkehrsanbindung, Baurecht und Nachfrage.

Wie unterschiedlich sich allein die Grundstückswerte entwickelt haben, zeigen die Bodenrichtwerte 2026 des Landkreises München. Beim individuellen Wohnungsbau reicht die Veränderung gegenüber 2024 von einem Anstieg von annähernd 10 Prozent in Schäftlarn bis zu einem Rückgang von beinahe 30 Prozent in Aschheim. Im Durchschnitt gingen die Werte um rund 15 Prozent zurück.

Beim Geschosswohnungsbau lag der durchschnittliche Rückgang im Landkreis München sogar bei rund 24 Prozent. Die Veränderungen reichten von etwa minus 15 Prozent in Putzbrunn bis minus 32 Prozent in Oberschleißheim und Unterschleißheim.

Trotz dieser Korrektur bleibt der Landkreis München ein ausgesprochen hochpreisiger Markt. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 weist beim Weiterverkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern für den Landkreis München einen Median von rund 2,07 Millionen Euro aus – den höchsten Wert unter den bayerischen Landkreisen.

Sinkende Bodenrichtwerte bedeuten deshalb nicht automatisch, dass das Münchner Umland „billig“ geworden ist. Sie zeigen vielmehr, wie stark sich die Zahlungsbereitschaft für Grundstücke nach der Zinswende verändert hat.

Was für künftig steigende Immobilienpreise spricht

Für eine mittel- bis langfristig stabile oder wieder steigende Preisentwicklung in München und gefragten Gemeinden des Umlands sprechen mehrere strukturelle Faktoren.

Wohnraum und Bauland bleiben in guten Lagen knapp.
München bleibt ein bedeutender Arbeits-, Wirtschafts- und Bildungsstandort.
Die Nachfrage nach gut angebundenen Wohnlagen im Umland bleibt hoch.
Der Neubau kann das benötigte Wohnungsangebot nur begrenzt ausweiten.
Hohe Baukosten begrenzen das Potenzial für deutlich günstigeren Neubau.
Sollten Finanzierungskosten künftig sinken, könnte zusätzliche Nachfrage wieder kaufwirksam werden.

Diese Faktoren sprechen für die langfristige Attraktivität des Standorts. Sie sind aber keine Garantie dafür, dass Immobilienpreise bereits in den kommenden Monaten deutlich steigen.

Was gegen schnelle Preissteigerungen spricht

Auf der anderen Seite bestehen weiterhin Faktoren, die eine schnelle Rückkehr zum Boommarkt der Niedrigzinsphase bremsen.

Finanzierungen sind deutlich teurer als in der Niedrigzinsphase.
Das notwendige Eigenkapital ist bei hohen Kaufpreisen erheblich.
Käufer berücksichtigen Energieeffizienz und Sanierungsbedarf stärker.
Hohe Bau- und Modernisierungskosten belasten Bestandsobjekte mit Investitionsbedarf.
Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten können Zinsen und Kaufbereitschaft beeinflussen.
Käufer vergleichen Angebote und verhandeln stärker als während des Immobilienbooms.

Deshalb halte ich für München und das Umland eine differenzierte Entwicklung für wahrscheinlicher als einen allgemeinen Preissprung.

Jetzt kaufen oder weiter auf fallende Preise warten?

Wer heute ausschließlich darauf wartet, dass Immobilien in München oder im Umland noch einmal deutlich günstiger werden, trifft ebenfalls eine Marktprognose – nur in die andere Richtung.

Niemand weiß zuverlässig, ob eine bestimmte Immobilie in zwölf Monaten fünf Prozent günstiger, gleich teuer oder teurer angeboten wird. Ebenso wenig wissen Käufer heute, zu welchen Zinsen sie dann finanzieren können.

Eine Kaufentscheidung sollte deshalb nicht auf der Angst beruhen, steigende Preise zu verpassen. Sie sollte aber auch nicht allein deshalb verschoben werden, weil man auf einen weiteren allgemeinen Preisrückgang hofft.

Ein Kauf kann sinnvoll sein, wenn:

die Immobilie langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt,
der Kaufpreis im Verhältnis zu Lage, Zustand und Qualität nachvollziehbar ist,
ausreichend Eigenkapital und Rücklagen vorhanden sind,
die monatliche Gesamtbelastung dauerhaft tragbar ist,
notwendige Modernisierungen bereits berücksichtigt wurden und
Sie die Immobilie auch kaufen würden, wenn ihr Wert kurzfristig nicht steigt.

Wie stark Eigenkapital den möglichen Kaufpreis beeinflusst, erläutern wir im Beitrag Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Immobilienkauf?.

Sie suchen eine Immobilie in München oder im Münchner Umland?

Mit unserem Suchauftrag können Sie uns mitteilen, welche Lage, Größe und Preisspanne für Sie interessant sind. So können wir Sie berücksichtigen, wenn eine passende Immobilie in unser Angebot kommt.

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Welche Immobilien bei einer Markterholung besonders interessant sein können

Wenn der Markt wieder stärker differenziert, gewinnt die Qualität der einzelnen Immobilie an Bedeutung. Aus meiner Sicht sollten Käufer besonders darauf achten, ob ein Objekt auch langfristig für andere Käufer attraktiv bleiben dürfte.

Vor dem Kauf sollten Sie insbesondere prüfen:

Mikrolage und Verkehrsanbindung
Grundriss und tatsächliche Wohnqualität
Baujahr und Gebäudezustand
Energieeffizienz und Heizsystem
Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
bei Wohnungen Rücklagen und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft
bei Häusern Grundstück, Baurecht und Erweiterungsmöglichkeiten
langfristige Wiederverkäuflichkeit

Gerade der energetische Zustand einer Immobilie kann inzwischen einen erheblichen Unterschied bei Kaufentscheidung und Folgekosten machen.

Warum die Finanzierung wichtiger ist als jede Preisprognose

Für den einzelnen Käufer ist nicht entscheidend, ob ein Marktindex um zwei Prozent steigt oder fällt. Entscheidend ist die Gesamtbelastung des konkreten Kaufs.

In die Kalkulation gehören:

Kaufpreis
Eigenkapital
Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
gegebenenfalls Maklercourtage
monatliche Darlehensrate
Hausgeld beziehungsweise laufende Betriebskosten
Instandhaltung und Rücklagen
Modernisierungs- und Renovierungskosten

Ein niedrigerer Kaufpreis ist kein Vorteil, wenn gleichzeitig eine deutlich ungünstigere Finanzierung notwendig wird. Umgekehrt kann eine passende Immobilie zu einem marktgerechten Preis interessant sein, auch wenn niemand garantieren kann, dass ihr Wert kurzfristig steigt.

Mein Rat aus der Maklerpraxis

Seit 2009 begleite ich Kaufinteressenten und Eigentümer auf dem Münchner Immobilienmarkt und im Umland. In unterschiedlichen Marktphasen begegnen mir immer wieder zwei gegensätzliche Reaktionen: In steigenden Märkten entsteht die Angst, zu spät zu kommen. In schwächeren Märkten warten Interessenten auf den vermeintlich perfekten Tiefpunkt.

Beides halte ich für keine gute Grundlage einer Immobilienentscheidung.

Die neuen Bodenrichtwerte 2026 zeigen sehr deutlich, wie stark sich Grundstückswerte nach der Zinswende korrigiert haben. Gleichzeitig zeigen die aktuellen Transaktionszahlen, dass der Münchner Markt wieder aktiver wird.

Für mich ist deshalb nicht die Frage entscheidend, ob „die Preise“ demnächst steigen. Entscheidend ist, ob die konkrete Immobilie heute zu einem realistischen Preis angeboten wird, langfristig gut nutzbar ist und die Finanzierung ausreichend Spielraum lässt.

Eine gute Immobilie wird nicht automatisch zu einem schlechten Kauf, weil ihr Preis im nächsten Jahr kurzfristig stagnieren könnte. Umgekehrt wird eine problematische Immobilie nicht automatisch zu einem guten Kauf, nur weil der Gesamtmarkt steigt.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen und Kaufzeitpunkt

Werden die Immobilienpreise in München 2026 wieder steigen?

Eine pauschale Prognose ist nicht möglich. Der Markt ist wieder aktiver und einzelne Segmente zeigen steigende Preise. Andere Teilmärkte verzeichnen weiterhin stagnierende oder rückläufige Werte. Lage, Immobilienart, Zustand und Qualität werden für die Preisentwicklung zunehmend wichtiger.

Warum sinken die Bodenrichtwerte, obwohl sich der Immobilienmarkt stabilisiert?

Bodenrichtwerte bilden die Entwicklung von Grundstückswerten ab und reagieren zeitversetzt auf tatsächlich abgeschlossene Grundstücksverkäufe. Die neuen Werte zum 1. Januar 2026 spiegeln deshalb auch die deutliche Marktkorrektur nach der Zinswende wider. Eine aktuelle Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes steht dazu nicht im Widerspruch.

Sind Bodenrichtwert und Immobilienwert dasselbe?

Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden und ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke. Beim Wert eines bebauten Grundstücks müssen zusätzlich Gebäude, Zustand, Baurecht, Nutzungsmöglichkeiten und aktuelle Nachfrage berücksichtigt werden.

Sollte ich jetzt kaufen, bevor die Preise wieder steigen?

Nicht allein aus Angst vor steigenden Preisen. Ein Kauf sollte vor allem dann erfolgen, wenn die Immobilie langfristig passt, der Preis nachvollziehbar ist und die Finanzierung dauerhaft getragen werden kann.

Sollte ich auf weiter fallende Preise warten?

Auch das ist eine Spekulation auf die zukünftige Marktentwicklung. Wer eine passende Immobilie findet, sollte deshalb den konkreten Kaufpreis, die Qualität und die Finanzierung prüfen, anstatt ausschließlich auf einen möglichen zukünftigen Preisrückgang zu setzen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im Münchner Umland?

Das Münchner Umland entwickelt sich nicht einheitlich. Verkehrsanbindung, Entfernung zu München, Infrastruktur, Grundstücksangebot und lokale Nachfrage führen zu erheblichen Unterschieden zwischen den Gemeinden. Die neuen Bodenrichtwerte 2026 zeigen diese Unterschiede besonders deutlich.

Fazit: Nicht vor steigenden Preisen davonlaufen – aber auch nicht auf den perfekten Tiefpunkt warten

Der Immobilienmarkt in München und im Münchner Umland befindet sich 2026 in einer neuen Phase. Nach der deutlichen Korrektur infolge der Zinswende nimmt die Marktaktivität wieder zu. Eine flächendeckende neue Preisrallye lässt sich daraus bislang nicht ableiten.

Gleichzeitig zeigen die stark gesunkenen Bodenrichtwerte, wie weit sich insbesondere der Grundstücksmarkt von den Höchstständen der Boomjahre entfernt hat. Das ist kein Widerspruch zur aktuellen Stabilisierung, sondern Teil derselben Marktanpassung.

Für gute Immobilien in gefragten Lagen halte ich eine stabile bis moderat steigende Preisentwicklung grundsätzlich für möglich. Bei durchschnittlichen oder problematischen Immobilien kann die Entwicklung deutlich schwächer ausfallen.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Nicht die Prognose sollte den Ausschlag geben. Entscheidend sind Qualität, Preis, Finanzierung und die Frage, ob die Immobilie langfristig zum eigenen Leben passt.

Passende Immobilie gefunden – oder noch auf der Suche?

Wenn Sie eine Immobilie in München oder im Münchner Umland suchen, können Sie Ihre wichtigsten Kriterien in unserem Suchauftrag hinterlegen. So können wir Sie berücksichtigen, wenn ein passendes Objekt in unser Angebot kommt.