Autor: Markus Bühler · Immobilienmakler und Gutachter
Aktualisiert: 7. September 2026

Eine Immobilie zu erben, ist emotional und finanziell eine besondere Situation. Neben Erinnerungen, familiären Fragen und organisatorischen Aufgaben stellt sich oft sehr schnell eine wichtige Frage: Wie viel kostet mich meine Erbimmobilie?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem der steuerliche Wert der Immobilie, das Verwandtschaftsverhältnis, persönliche Freibeträge, mögliche Steuerbefreiungen und die Frage, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll.

Seit 2009 begleite ich Eigentümer und Erben beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. In diesem Beitrag zeige ich, wie eine geerbte Immobilie grundsätzlich bewertet wird, welche Kosten und Steuern eine Rolle spielen können und warum der steuerliche Wert und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis nicht automatisch identisch sind.

Einen übergeordneten Einstieg in das Thema finden Sie außerdem in unserem Ratgeber Immobilienerbe.

Inhalt

Welche Kosten können bei einer geerbten Immobilie entstehen?
Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Warum der steuerliche Wert vom Verkaufspreis abweichen kann
Welche Bedeutung haben Vergleichspreise des Gutachterausschusses?
Familienheim: Wann kann eine Steuerbefreiung möglich sein?
Was gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Was tun, wenn mehrere Personen die Immobilie erben?
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Erbimmobilie verkaufen oder behalten?
Mein Rat an Erben
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Welche Kosten können bei einer geerbten Immobilie entstehen?

Wenn Sie eine Immobilie erben, geht es nicht nur um eine mögliche Erbschaftsteuer. Je nach Situation können weitere Kosten hinzukommen.

mögliche Erbschaftsteuer
Kosten für eine Immobilienbewertung oder ein Gutachten
laufende Kosten für Grundsteuer, Versicherungen und Energie
Hausgeld bei Eigentumswohnungen
bestehende Darlehensverpflichtungen
Renovierungs-, Instandhaltungs- oder Sanierungskosten
Kosten im Zusammenhang mit einer späteren Vermietung oder einem Verkauf

Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt stark vom Einzelfall ab. Eine geerbte Eigentumswohnung in München ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als ein älteres Einfamilienhaus im Münchner Umland oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus.

Eine ausführliche Übersicht zu den verschiedenen Möglichkeiten nach einer Erbschaft finden Sie auch im Beitrag Immobilie geerbt – was nun?.

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Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?

Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert fest. Dieser Wert wird nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Dabei geht es nicht automatisch um den Preis, den Sie bei einem Verkauf tatsächlich erzielen könnten.

Je nach Art der Immobilie und den vorhandenen Daten können unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung kommen.

Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand geeigneter Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vergleichbarer Immobilien ermittelt.
Ertragswertverfahren: Hier spielen insbesondere nachhaltig erzielbare Erträge und weitere gesetzlich vorgegebene Bewertungsparameter eine Rolle.
Sachwertverfahren: Dabei werden unter anderem Bodenwert und Gebäudesachwert berücksichtigt.

Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich nach der Grundstücksart und den gesetzlichen Voraussetzungen. Deshalb sollte der Wert einer geerbten Immobilie nicht allein anhand eines Online-Rechners oder einzelner Immobilienangebote eingeschätzt werden.

Warum der steuerliche Wert vom Verkaufspreis abweichen kann

Der steuerliche Grundbesitzwert und der am Markt erzielbare Verkaufspreis sind nicht zwingend identisch. Ein tatsächlicher Verkauf wird beispielsweise durch die konkrete Mikrolage, den Zustand, den Grundriss, die Ausstattung, den Modernisierungsbedarf, bestehende Rechte und Belastungen sowie die aktuelle Nachfrage beeinflusst.

Auch bei der steuerlichen Bewertung können Merkmale der Immobilie anders einfließen als bei einer marktbezogenen Verkaufsbewertung. Das kann dazu führen, dass der nach gesetzlichen Verfahren ermittelte Wert vom aktuellen Marktwert abweicht.

Nach § 198 BewG kann unter bestimmten Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Dafür gelten jedoch konkrete Anforderungen. Eine einfache Maklereinschätzung oder ein einzelnes Immobilienangebot im Internet genügt dafür nicht automatisch.

Welche Bedeutung haben die Vergleichspreise des Gutachterausschusses?

Bei der Bewertung im Vergleichswertverfahren spielen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise eine wichtige Rolle. Sie sollen die örtlichen Marktverhältnisse anhand tatsächlich vorhandener Marktdaten abbilden.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2026 – II R 6/23 – bestätigt, dass die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich zugrunde gelegt werden dürfen. Eine gerichtliche Überprüfung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn Verstöße bei der Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind.

Für Erben bedeutet das: Wer einen festgestellten Wert für zu hoch hält, benötigt eine belastbare Grundlage. Ein allgemeines Gefühl, ein Online-Rechner oder ein niedriger Angebotspreis einer anderen Immobilie reichen dafür regelmäßig nicht aus.

Familienheim: Wann kann eine Steuerbefreiung möglich sein?

Für das sogenannte Familienheim gelten besondere Regelungen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner steuerfrei sein. Auch für Kinder kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung in Betracht kommen.

Dabei können unter anderem die bisherige Nutzung durch den Erblasser, die unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber und die weitere Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entscheidend sein. Für Kinder gelten darüber hinaus besondere gesetzliche Vorgaben zur Wohnfläche.

Die Familienheimregelung ist an konkrete Voraussetzungen gebunden. Ob sie im jeweiligen Erbfall tatsächlich greift, sollte deshalb steuerlich geprüft werden.

Was gilt für vermietete Wohnimmobilien?

Für bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Immobilien sieht § 13d ErbStG eine Begünstigung vor. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, wird die Immobilie für die Erbschaftsteuer grundsätzlich mit 90 Prozent ihres maßgeblichen Werts angesetzt.

Ob diese Begünstigung tatsächlich angewendet werden kann, hängt unter anderem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Auch deshalb sollte eine vermietete Erbimmobilie steuerlich und immobilienwirtschaftlich getrennt betrachtet werden.

Was tun, wenn mehrere Personen die Immobilie erben?

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft. Dann müssen die Beteiligten gemeinsam klären, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet, verkauft oder von einem Miterben übernommen werden soll.

In meiner Maklerpraxis erlebe ich immer wieder, dass die Vorstellungen innerhalb einer Familie sehr unterschiedlich sein können. Ein Miterbe möchte vielleicht verkaufen, ein anderer im Elternhaus wohnen bleiben und ein weiterer benötigt Liquidität.

Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung schafft in dieser Situation eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage. Sie ersetzt keine rechtliche Klärung innerhalb der Erbengemeinschaft, kann aber helfen, die finanziellen Unterschiede der verschiedenen Möglichkeiten sichtbar zu machen.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag Immobilienverkauf in der Erbengemeinschaft – so gelingt es gemeinsam.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Eine persönliche Immobilienbewertung kann sinnvoll sein, wenn Sie den aktuellen Marktwert einer Immobilie nachvollziehbar einordnen möchten.

Sie überlegen, die Immobilie zu verkaufen.
Ein Miterbe möchte die Immobilie übernehmen.
Sie möchten verschiedene Möglichkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft wirtschaftlich vergleichen.
Sie möchten den aktuellen Marktwert unabhängig von der steuerlichen Bewertung einordnen.
Sie möchten einschätzen, welche Auswirkungen Zustand, Lage und notwendige Investitionen auf den Marktwert haben.

Bei einer marktbezogenen Bewertung betrachten wir unter anderem Mikrolage, Grundstück beziehungsweise Wohnfläche, Gebäudezustand, Ausstattung, Modernisierungen, Rechte und Belastungen sowie die aktuelle Nachfrage. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München und im Münchner Umland.

Welchen Marktwert hat Ihre Erbimmobilie?

Wir bewerten Häuser, Wohnungen und Grundstücke in München und im Münchner Umland persönlich und berücksichtigen dabei die konkreten Eigenschaften der Immobilie und die aktuelle Marktsituation.

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Erbimmobilie verkaufen oder behalten?

Ob ein Verkauf, eine Vermietung oder die Übernahme durch einen Miterben sinnvoll erscheint, hängt nicht allein von einer möglichen Erbschaftsteuer ab. Persönliche Wünsche, laufende Kosten, der Zustand der Immobilie, notwendige Investitionen, Finanzierung und die Interessen der übrigen Erben spielen ebenfalls eine Rolle.

Wer die Immobilie behalten möchte, sollte sich deshalb nicht nur fragen, was sie wert ist, sondern auch, welche finanziellen Verpflichtungen in den kommenden Jahren entstehen können.

Wenn ein Verkauf infrage kommt, sollte zunächst geklärt werden, welcher Preis am aktuellen Markt realistisch erzielbar ist. Anschließend kann entschieden werden, ob und wann eine Vermarktung sinnvoll erscheint.

Einen Überblick über unsere Leistungen für Immobilieneigentümer finden Sie auf der Seite Für Eigentümer.

Mein Rat an Erben

Eine geerbte Immobilie sollte aus meiner Sicht weder vorschnell verkauft noch ungeprüft übernommen werden. Zuerst sollten die wichtigsten Fakten zusammengetragen werden.

Welche Eigentumsverhältnisse bestehen?
Gibt es mehrere Miterben?
Wird die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder steht sie leer?
Welche Unterlagen und Belastungen sind vorhanden?
Welcher Wert wurde steuerlich festgestellt?
Welcher Marktwert ist aktuell realistisch?
Welche laufenden Kosten und Investitionen sind zu erwarten?

Gerade bei Immobilien in München und im Münchner Umland können Lage, Mikrolage, Zustand und Nachfrage erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Preis haben. Deshalb halte ich es für sinnvoll, die Immobilie zuerst sachlich einzuordnen und erst danach über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung zu entscheiden.

Sie haben eine Immobilie geerbt und denken über einen Verkauf nach?

Wir schauen uns die Immobilie persönlich an, ordnen ihren aktuellen Marktwert ein und übernehmen auf Wunsch die professionelle Vermarktung in München und im Münchner Umland.

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Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Wie viel Erbschaftsteuer muss ich für eine Immobilie zahlen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem der steuerpflichtige Erwerb, das Verwandtschaftsverhältnis, persönliche Freibeträge, mögliche Steuerbefreiungen, Nachlassverbindlichkeiten und weitere Bestandteile des Erbes.

Ist der Wert des Finanzamts automatisch der Verkaufspreis?

Nein. Der steuerliche Grundbesitzwert und der am Markt erzielbare Verkaufspreis können voneinander abweichen. Für eine Verkaufsentscheidung ist deshalb eine aktuelle, objektbezogene Marktwerteinschätzung wichtig.

Kann ein zu hoch erscheinender Wert des Finanzamts korrigiert werden?

Nach § 198 BewG kann unter bestimmten Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Für den Nachweis gelten gesetzliche Anforderungen. Ob diese im konkreten Fall erfüllt sind, muss entsprechend geprüft werden.

Was gilt für eine vermietete geerbte Wohnung?

Für bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG einen Wertansatz von 90 Prozent vor. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom konkreten Objekt und Erbfall ab.

Was passiert, wenn wir uns in der Erbengemeinschaft nicht einig sind?

Dann ist es sinnvoll, zunächst Eigentumsverhältnisse, Interessen und den realistischen Marktwert der Immobilie voneinander zu trennen. Eine nachvollziehbare Bewertung kann eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage schaffen. Rechtliche Fragen innerhalb der Erbengemeinschaft sind davon getrennt zu klären.

Sollte eine Erbimmobilie sofort verkauft werden?

Nicht unbedingt. Zunächst sollten Marktwert, laufende Kosten, Zustand, notwendige Investitionen und die Interessen aller Beteiligten geklärt werden. Erst dann lässt sich fundierter entscheiden, ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung infrage kommen.

Weitere Informationen zum Immobilienerbe

Quellen und Stand

Stand: 7. September 2026. Die steuerlichen und bewertungsrechtlichen Aussagen wurden anhand der zum Zeitpunkt der Aktualisierung geltenden gesetzlichen Grundlagen und aktueller Rechtsprechung geprüft.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Lebenstraum-Immobilien erbringt keine steuerlichen, rechtlichen oder finanziellen Leistungen. Entsprechende Fragestellungen sollten im konkreten Einzelfall durch dafür qualifizierte Fachleute geprüft werden.

Wie viel kostet mich meine Erbimmobilie?