Autor: Markus Bühler · Immobilienmakler und Gutachter
Aktualisiert: 7. September 2026

Eine geerbte Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück ist häufig mehr als ein Vermögenswert. Es sind Erinnerungen, Verantwortung – und manchmal viele Fragen auf einmal. Welche Kosten entstehen jetzt? Welcher Wert ist für das Finanzamt maßgeblich? Welche laufenden Belastungen kommen hinzu? Und ist Verkaufen, Vermieten oder Behalten langfristig der passende Weg?

Seit 2009 begleite ich Eigentümer und Erben beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. Gerade bei einer Erbimmobilie erlebe ich immer wieder, dass unterschiedliche Werte und Kosten miteinander vermischt werden. Der steuerlich festgestellte Grundbesitzwert, der aktuelle Marktwert und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis sind jedoch nicht automatisch identisch.

Dieser Beitrag zeigt, welche Kosten bei einer Erbimmobilie eine Rolle spielen können, wie die verschiedenen Immobilienwerte einzuordnen sind und welche Fragen vor einer Entscheidung über die Immobilie geklärt werden sollten. Steuerliche, erbrechtliche und rechtliche Fragen gehören dabei in die Hände entsprechend qualifizierter Fachleute.

Inhalt

Die ersten Fragen nach einer Erbschaft
Welche Kosten kann eine Erbimmobilie auslösen?
Wann kann Erbschaftsteuer entstehen?
Drei Werte, die Sie auseinanderhalten sollten
Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt
Wenn der tatsächliche Wert niedriger ist
Erbengemeinschaft: Was jetzt wichtig ist
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Checkliste: Die nächsten Schritte
Mein Rat aus der Maklerpraxis
Häufige Fragen zur Erbimmobilie

Die ersten Fragen nach einer Erbschaft

Nach einem Todesfall muss nicht jede Entscheidung über eine Immobilie sofort fallen. Sinnvoll ist zunächst ein vollständiger Überblick: Wer ist Erbe? Gibt es mehrere Beteiligte? Welche Unterlagen liegen vor? Ist die Immobilie vermietet oder selbst genutzt? Bestehen Darlehen oder andere Belastungen? Welche laufenden Kosten entstehen – und was ist die Immobilie am aktuellen Markt tatsächlich wert?

Einen Überblick über die wichtigsten Themen finden Sie in unserem Ratgeber zu Erbe und Immobilien. Gerade am Anfang ist außerdem wichtig, die Unterlagen zur Immobilie möglichst vollständig zusammenzustellen.

Wichtig: Der für steuerliche Zwecke festgestellte Grundbesitzwert ist nicht automatisch der Preis, der bei einem Verkauf erzielt werden kann. Steuerlicher Wert, Marktwert und Verkaufspreis sollten deshalb voneinander unterschieden werden.

Welche Kosten kann eine Erbimmobilie auslösen?

Was eine Erbimmobilie tatsächlich kostet, lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Neben einer möglichen Erbschaftsteuer können bereits unmittelbar nach dem Erbfall laufende Kosten entstehen.

Mögliche Erbschaftsteuer: Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom steuerpflichtigen Erwerb und den persönlichen Voraussetzungen des Erben ab.
Darlehen: Bestehende Finanzierungen verschwinden durch den Erbfall nicht automatisch.
Hausgeld: Bei Eigentumswohnungen laufen die Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft weiter.
Grundsteuer und Versicherungen: Auch diese Belastungen müssen berücksichtigt werden.
Energie und Sicherung: Selbst eine leer stehende Immobilie verursacht weiterhin Kosten.
Instandhaltung: Notwendige Reparaturen oder Sicherungsmaßnahmen können unabhängig von der späteren Nutzung anfallen.
Bewertung oder Gutachten: Je nach Zweck können unterschiedliche Formen der Wertermittlung erforderlich sein.

Für die weitere Entscheidung ist deshalb eine realistische Einordnung des aktuellen Immobilienwerts wichtig. Wie wir Immobilien in München und im Umland bewerten, erfahren Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.

Den aktuellen Marktwert Ihrer Erbimmobilie kennen

Bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entscheiden, sollte klar sein, welchen Wert die Immobilie am aktuellen Markt hat. Wir bewerten Immobilien in München und im Münchner Umland persönlich und unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung und aktueller Nachfrage.

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Wann kann bei einer Immobilie Erbschaftsteuer entstehen?

Nicht jede geerbte Immobilie führt automatisch zu Erbschaftsteuer. Entscheidend ist grundsätzlich der steuerpflichtige Erwerb des jeweiligen Erben. Dabei können unter anderem persönliche Freibeträge, Steuerbefreiungen sowie abzugsfähige Schulden und Nachlassverbindlichkeiten eine Rolle spielen.

Nach § 16 ErbStG beträgt der persönliche Freibetrag beispielsweise für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro und für Kinder grundsätzlich 400.000 Euro. Für andere Erwerber gelten andere Freibeträge. Erst der nach den gesetzlichen Regeln verbleibende steuerpflichtige Erwerb wird nach dem jeweils einschlägigen Steuersatz besteuert.

Zusätzlich kennt das Erbschaftsteuerrecht besondere Steuerbefreiungen. Dazu kann unter bestimmten Voraussetzungen auch das sogenannte Familienheim gehören. Ob eine solche Befreiung im konkreten Erbfall greift, ist eine steuerliche beziehungsweise rechtliche Frage.

Als Immobilienmakler liegt mein Schwerpunkt auf der Immobilie: auf Lage, Zustand, Markt, Nachfrage und einem realistisch erzielbaren Wert. Eine individuelle Erbschaftsteuerberechnung gehört nicht zu meiner Tätigkeit.

Drei Werte, die Sie bei einer Erbimmobilie auseinanderhalten sollten

Bei einer geerbten Immobilie werden unterschiedliche Wertbegriffe schnell miteinander vermischt. Für eine realistische Einordnung ist es wichtig, drei Ebenen voneinander zu unterscheiden.

Wertbegriff	Bedeutung
Grundbesitzwert	Wird nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften für steuerliche Zwecke festgestellt, wenn dies erforderlich ist.
Gemeiner Wert / Verkehrswert	Beschreibt vereinfacht den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag erzielbar wäre.
Erzielbarer Verkaufspreis	Entsteht im konkreten Immobilienmarkt und wird unter anderem von Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Unterlagen, Nachfrage, Vermarktung und Käuferzielgruppe beeinflusst.

Gerade in München und im Münchner Umland können Immobilien trotz ähnlicher Größe und Lage sehr unterschiedliche Marktwerte besitzen. Etage, Licht, Grundriss, Modernisierungszustand, Ausrichtung, Rechte und Belastungen oder bei einer Eigentumswohnung auch der Zustand der Wohnanlage können einen erheblichen Unterschied machen.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt

Für Zwecke der Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes bewertet. Abhängig von der Grundstücksart kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.

Die seit 2023 geltenden Änderungen der Grundbesitzbewertung haben verschiedene Bewertungsparameter stärker an die Immobilienwertermittlungsverordnung angelehnt. Daraus folgt jedoch nicht, dass seitdem jede geerbte Immobilie automatisch höher bewertet wird. Das Ergebnis hängt vom Objekt, vom Bewertungsstichtag, den verfügbaren Daten und dem anzuwendenden Bewertungsverfahren ab.

Für Bewertungsstichtage im Jahr 2026 werden wiederum die hierfür maßgeblichen aktuellen Bewertungsparameter verwendet. Die steuerliche Bewertung folgt damit gesetzlich vorgegebenen Verfahren und ist von einer marktbezogenen Bewertung für einen möglichen Verkauf zu unterscheiden.

Was passiert, wenn der tatsächliche Wert niedriger ist?

§ 198 Bewertungsgesetz eröffnet grundsätzlich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn dieser am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert.

Als Nachweis kommen unter den gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger in Betracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG als Nachweis dienen.

Eine Online-Bewertung oder eine unverbindliche Marktpreiseinschätzung ist deshalb nicht automatisch ein geeigneter Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Hier muss zwischen einer Marktwerteinschätzung für einen möglichen Verkauf und einem für steuerliche Zwecke geeigneten Nachweis unterschieden werden.

Erbengemeinschaft: Was jetzt bei der Immobilie wichtig ist

Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie erben, treffen häufig unterschiedliche Vorstellungen aufeinander. Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer vermieten und ein weiterer könnte sich vorstellen, die Immobilie selbst zu übernehmen.

In meiner Maklerpraxis erlebe ich, dass eine nachvollziehbare Werteinschätzung in solchen Situationen besonders hilfreich ist. Erst wenn alle Beteiligten mit derselben realistischen Grundlage arbeiten, lässt sich sachlich über Verkauf, Übernahme oder andere Möglichkeiten sprechen.

Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag Immobilienverkauf in der Erbengemeinschaft – so gelingt es gemeinsam. Auch der Beitrag Erbe: „Dann zahl ich dich halt aus“ – wirklich so einfach? beschäftigt sich mit der Situation, wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte.

Erbimmobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Eine gute Entscheidung beginnt nicht beim Inserat, sondern bei einer ehrlichen Bestandsaufnahme. Passt die Immobilie zur eigenen Lebensplanung? Ist eine Vermietung wirtschaftlich und organisatorisch realistisch? Welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an? Und benötigen die Beteiligten möglicherweise Liquidität?

Selbst nutzen: Neben der emotionalen Bindung sollten Lage, Zustand, Platzbedarf, Umbauaufwand und laufende Kosten berücksichtigt werden.
Vermieten: Mögliche Mieteinnahmen stehen Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Investitionen und langfristigen Verpflichtungen gegenüber.
Verkaufen: Ein realistischer Marktwert, vollständige Unterlagen und eine passende Vermarktungsstrategie bilden die Grundlage für den Verkaufsprozess.

Einen ausführlicheren Vergleich finden Sie in meinem Beitrag Erbimmobilie behalten oder verkaufen?.

Wenn der Verkauf für Sie grundsätzlich infrage kommt, finden Sie außerdem in meinem Beitrag Immobilie verkaufen in München – was ich Eigentümern aus über 15 Jahren Maklerpraxis rate weitere Hinweise zu Preisfindung, Unterlagen und Vermarktung.

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Checkliste: Die nächsten Schritte bei einer geerbten Immobilie

Unterlagen zusammentragen: Grundbuchunterlagen, Darlehen, Versicherungen, Pläne, Mietverträge, Teilungserklärung und weitere Objektunterlagen sichten.
Beteiligte feststellen: Klären, wer über die Immobilie mitentscheidet.
Laufende Kosten erfassen: Hausgeld, Darlehen, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und notwendige Maßnahmen zusammenstellen.
Immobilienwert einordnen: Lage, Zustand, Ausstattung, Rechte, Belastungen und aktuelle Nachfrage berücksichtigen.
Fachfragen trennen: Steuerliche, rechtliche oder erbrechtliche Fragen durch die jeweils zuständigen Fachleute klären lassen.
Möglichkeiten vergleichen: Selbstnutzung, Vermietung und Verkauf wirtschaftlich und persönlich gegenüberstellen.
Erst danach entscheiden: Eine weitreichende Entscheidung sollte auf vollständigen Informationen und nicht allein auf einer einzelnen Wertangabe beruhen.

Mein Rat aus der Maklerpraxis

Eine Erbimmobilie sollte aus meiner Sicht nicht allein aufgrund einer Zahl oder unter unnötigem Zeitdruck verkauft werden. In meiner täglichen Arbeit sehe ich, wie unterschiedlich Immobilien selbst innerhalb derselben Straße sein können. Zustand, Mikrolage, Grundriss, Rechte, Modernisierungen und Nachfrage können einen erheblichen Unterschied machen.

Deshalb würde ich zuerst die Fakten zur Immobilie zusammentragen und den aktuellen Marktwert realistisch einordnen. Erst danach lässt sich sinnvoll beurteilen, ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen zur jeweiligen Situation passt.

Sie überlegen, Ihre Erbimmobilie zu verkaufen?

Wir übernehmen die Bewertung und Vermarktung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in München und im Münchner Umland. Dabei betrachten wir nicht nur den rechnerischen Wert, sondern auch Mikrolage, Zustand, Zielgruppe und die aktuelle Nachfrage.

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Häufige Fragen zu Kosten und Wert einer Erbimmobilie

Fällt für jede geerbte Immobilie Erbschaftsteuer an?

Nein. Ob Erbschaftsteuer entsteht, hängt unter anderem vom steuerpflichtigen Erwerb, dem Verwandtschaftsverhältnis, persönlichen Freibeträgen, möglichen Steuerbefreiungen und abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten ab.

Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?

Nach § 16 ErbStG beträgt der persönliche Freibetrag derzeit unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie grundsätzlich 400.000 Euro für Kinder. Für andere Erwerber gelten andere Freibeträge.

Ist der Grundbesitzwert des Finanzamts der Verkaufspreis?

Nein. Der Grundbesitzwert wird nach steuerlichen Bewertungsvorschriften festgestellt. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis entsteht dagegen im konkreten Immobilienmarkt und wird unter anderem von Lage, Zustand, Ausstattung, Nachfrage, Unterlagen und Vermarktung beeinflusst.

Kann ein Verkauf einen niedrigeren Wert nachweisen?

Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Ob diese Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss entsprechend geprüft werden.

Welche laufenden Kosten können nach dem Erbfall entstehen?

Je nach Immobilie können unter anderem Darlehensraten, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Energie-, Instandhaltungs- und Sicherungskosten weiterlaufen. Bei Eigentumswohnungen können außerdem geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft relevant werden.

Was ist bei einer Erbengemeinschaft besonders wichtig?

Ein gemeinsamer Informationsstand und eine realistische Einordnung des Immobilienwerts erleichtern es, unterschiedliche Vorstellungen über Verkauf, Vermietung oder Übernahme der Immobilie miteinander zu vergleichen. Rechtliche Fragen innerhalb der Erbengemeinschaft sollten davon getrennt betrachtet werden.

Quellen und Stand

Stand: 7. September 2026. Für die steuerlichen Aussagen wurden die zum Zeitpunkt der Aktualisierung geltenden gesetzlichen Grundlagen berücksichtigt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Lebenstraum-Immobilien erbringt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Steuerliche, rechtliche und erbrechtliche Sachverhalte müssen im konkreten Einzelfall durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.

Wie viel kostet mich meine Erbimmobilie?