So geht ein rechtssicherer Kaufvertrag

Autoren: Catrin & Markus Bühler

Aktualisiert am 30.08.2026

Der notarielle Kaufvertrag ist der rechtliche Mittelpunkt eines Immobilienverkaufs. In ihm werden die wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer verbindlich festgehalten – vom Kaufpreis über die Fälligkeit bis zu Übergabe, Belastungen und besonderen Vereinbarungen.

Für Verkäufer ist deshalb wichtig, dass bereits vor dem Notartermin alle relevanten Informationen zur Immobilie vollständig vorliegen und offene Punkte zwischen den Beteiligten geklärt sind.

Wir sind Catrin und Markus Bühler und begleiten seit 2009 Eigentümer beim Verkauf von Immobilien in München und im Münchner Umland. Unsere Aufgabe als Immobilienmakler besteht darin, den Verkaufsprozess vorzubereiten, Informationen zusammenzuführen und die Abstimmung mit Käufer, Verkäufer und Notariat zu unterstützen.

Wichtig: Lebenstraum-Immobilien erstellt keine Kaufverträge und erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. Der notarielle Kaufvertrag wird vom Notariat erstellt. Rechtliche oder steuerliche Einzelfragen sollten mit dem Notar, einem Rechtsanwalt beziehungsweise einem Steuerberater geklärt werden.

Inhalt

• Warum muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?
• Welche Aufgabe hat der Notar?
• Was sollte im Immobilienkaufvertrag geregelt werden?
• Warum sind Grundbuch und Belastungen wichtig?
• Wie sollten bekannte Mängel behandelt werden?
• Was bedeutet „gekauft wie gesehen“?
• Wann wird der Kaufpreis fällig?
• Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
• Was ist bei Eigentumswohnungen zusätzlich wichtig?
• Welche Rolle hat der Immobilienmakler?
• Wann sollte der Vertragsentwurf vorliegen?
• Wer trägt Notar- und Grundbuchkosten?
• Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
• Unser Fazit
• Häufige Fragen

Warum muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Das gilt sowohl für ein Haus mit Grundstück als auch für eine Eigentumswohnung, da auch bei einer Eigentumswohnung Miteigentum am Grundstück übertragen wird.

Ein bloßer privatschriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer ersetzt diese gesetzlich vorgeschriebene Form grundsätzlich nicht.

Deshalb führt der Weg bei einem Immobilienverkauf in Deutschland regelmäßig über ein Notariat.

Welche Aufgabe hat der Notar beim Immobilienkaufvertrag?

Der Notar ist nicht Vertreter des Verkäufers oder des Käufers, sondern unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes.

Nach § 17 Beurkundungsgesetz soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Er soll außerdem dafür sorgen, dass die Erklärungen klar und unzweideutig im Vertrag wiedergegeben werden.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar die wirtschaftliche Entscheidung für Käufer oder Verkäufer trifft. Ob beispielsweise der vereinbarte Kaufpreis wirtschaftlich sinnvoll ist, bleibt grundsätzlich Sache der Beteiligten.

Bei besonderen rechtlichen Interessen oder Konflikten kann zusätzlich eine eigene anwaltliche Beratung sinnvoll sein.

Was sollte im Immobilienkaufvertrag geregelt werden?

Der konkrete Inhalt hängt von der Immobilie und der individuellen Situation ab. Typischerweise werden unter anderem folgende Punkte geregelt:

• Vertragsparteien,
• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands,
• Grundbuchdaten,
• Kaufpreis,
• Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit,
• bestehende Grundpfandrechte und deren Behandlung,
• Auflassung und Eigentumsumschreibung,
• Übergabe und Besitzübergang,
• Regelungen zu Nutzen, Lasten und Gefahr,
• gegebenenfalls mitverkaufte bewegliche Gegenstände sowie
• besondere Vereinbarungen zur Immobilie.

Der Vertrag sollte die tatsächliche Vereinbarung der Parteien möglichst vollständig und eindeutig wiedergeben. Deshalb sollten Besonderheiten der Immobilie bereits vor Erstellung des Vertragsentwurfs bekannt sein.

Warum sind Grundbuch und bestehende Belastungen wichtig?

Das Grundbuch ist eine zentrale Grundlage für die Vorbereitung des Immobilienkaufvertrags. Daraus ergeben sich unter anderem Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte beziehungsweise Belastungen.

Bei Geschäften über grundbuchrelevante Rechte soll sich der Notar nach § 21 BeurkG grundsätzlich über den Grundbuchinhalt unterrichten.

Bestehen beispielsweise noch Grundschulden des Verkäufers, muss geklärt werden, wie diese im Zusammenhang mit dem Verkauf behandelt beziehungsweise gelöscht werden.

Der Kaufvertrag regelt deshalb regelmäßig auch, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis gezahlt werden soll und wie bestehende Belastungen abgewickelt werden.

Wie sollten bekannte Mängel beim Immobilienverkauf behandelt werden?

Bekannte relevante Mängel und besondere Eigenschaften der Immobilie sollten vor dem Notartermin offen angesprochen und bei Bedarf im Vertragsentwurf berücksichtigt werden.

Das kann beispielsweise betreffen:

• bekannte Feuchtigkeits- oder Wasserschäden,
• bekannte Risse oder Gebäudeschäden,
• bekannte Probleme an Dach oder Fassade,
• bekannte technische Probleme,
• baurechtliche Besonderheiten oder
• andere für den Käufer relevante Eigenschaften.

Bei gebrauchten Immobilien werden häufig Vereinbarungen zur Beschränkung der Sachmängelhaftung getroffen. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss jedoch nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Für Verkäufer ist deshalb Transparenz wesentlich. Wer von einem erheblichen Problem weiß, sollte nicht darauf vertrauen, dass eine allgemeine Haftungsklausel jedes Risiko beseitigt.

Was bedeutet „gekauft wie gesehen“?

Die umgangssprachliche Formulierung „gekauft wie gesehen“ sollte nicht als pauschaler Freibrief verstanden werden.

Entscheidend ist der konkrete notarielle Vertrag und die jeweilige Sachlage. Insbesondere bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann sich ein Verkäufer nach § 444 BGB nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen.

Auch die Kenntnis des Käufers von einem Mangel kann rechtlich relevant sein. Welche Folgen dies im konkreten Fall hat, richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften und der vertraglichen Gestaltung.

Bei Unsicherheiten über Mängel, Haftung oder konkrete Vertragsklauseln sollte die Frage rechtzeitig mit dem Notariat beziehungsweise bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.

Wann wird der Kaufpreis bei einem Immobilienverkauf fällig?

Der Kaufpreis wird üblicherweise nicht bereits am Tag der notariellen Beurkundung gezahlt. Im Kaufvertrag werden Voraussetzungen definiert, die vor der Kaufpreiszahlung erfüllt sein sollen.

Eine wichtige Rolle spielt häufig die Auflassungsvormerkung. Sie kann den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch sichern.

Daneben können beispielsweise Löschungsunterlagen zu bestehenden Belastungen, erforderliche Genehmigungen oder die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte für die Fälligkeit relevant sein.

Sobald die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind, informiert das Notariat die Beteiligten regelmäßig über die Kaufpreisfälligkeit.

Wann Verkäufer nach dem Notartermin typischerweise mit dem Kaufpreis rechnen können, erläutern wir auch in unserem Beitrag Die Immobilie ist verkauft – wann bekomme ich mein Geld?.

Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über?

Eigentumsumschreibung und tatsächliche Übergabe sind nicht dasselbe.

Im Kaufvertrag wird deshalb regelmäßig vereinbart, wann Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen. Häufig wird dieser Zeitpunkt mit der vollständigen Kaufpreiszahlung verknüpft.

Ab diesem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt können beispielsweise laufende Kosten, Nutzungsmöglichkeiten und Verkehrssicherungspflichten dem Käufer zugeordnet sein.

Der konkrete Vertrag ist jedoch maßgeblich. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer genau wissen, welcher Übergabezeitpunkt vereinbart wurde.

Was ist mit Küche, Möbeln, Photovoltaikanlage oder anderem Inventar?

Werden neben der Immobilie weitere Gegenstände mitverkauft, sollte vor dem Notartermin eindeutig feststehen, welche Gegenstände Bestandteil der Vereinbarung sind.

Das kann beispielsweise eine Einbauküche, bestimmte Möbel, Gartengeräte oder anderes Inventar betreffen. Bei technischen Anlagen wie einer Photovoltaikanlage sollte zusätzlich geklärt werden, welche Rechte, Verträge oder Verpflichtungen damit verbunden sind.

Solche Punkte sollten nicht erst bei der Schlüsselübergabe diskutiert werden. Je genauer die Vereinbarung vor der Beurkundung geklärt ist, desto geringer ist das Risiko späterer Missverständnisse.

Was ist beim Kaufvertrag einer Eigentumswohnung zusätzlich wichtig?

Bei einer Eigentumswohnung wird nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung betrachtet. Gleichzeitig gehört der Käufer einer Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Deshalb spielen vor dem Verkauf unter anderem folgende Unterlagen und Informationen eine wichtige Rolle:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen,
• Höhe des Hausgelds,
• Informationen zur Erhaltungsrücklage und
• bekannte oder beschlossene größere Maßnahmen.

Grundlegende Informationen dazu finden Sie in unserem Beitrag Die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Welche Rolle hat der Immobilienmakler beim Kaufvertrag?

Der Immobilienmakler erstellt den notariellen Kaufvertrag nicht und ersetzt weder Notar noch Rechtsanwalt.

Unsere Aufgabe liegt vielmehr in der organisatorischen Vorbereitung des Immobilienverkaufs. Dazu gehört beispielsweise, relevante Objektinformationen und Unterlagen zusammenzustellen und die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Eckpunkte an das Notariat weiterzugeben.

In der Praxis können dazu insbesondere gehören:

• vollständige Angaben zu Käufer und Verkäufer,
• Bezeichnung des Kaufobjekts,
• vereinbarter Kaufpreis,
• gewünschter Übergabezeitpunkt,
• Informationen zu mitverkauftem Inventar,
• bekannte Besonderheiten der Immobilie und
• Kontaktdaten und Abstimmung mit dem ausgewählten Notariat.

Die rechtliche Gestaltung und Formulierung dieser Punkte obliegt dem Notariat beziehungsweise bei individueller Interessenberatung gegebenenfalls einem Rechtsanwalt.

Wie wir Eigentümer durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten, erfahren Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in München.

Wann sollte der Kaufvertragsentwurf vorliegen?

Käufer und Verkäufer sollten ausreichend Gelegenheit haben, den Vertragsentwurf vor der Beurkundung zu lesen und Fragen zu klären.

Besonders wichtig ist die gesetzliche Regelung bei bestimmten Verbraucherverträgen über Grundstücke: Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Diese Zwei-Wochen-Regel gilt allerdings nicht pauschal für jeden Immobilienkaufvertrag. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen des jeweiligen Geschäfts.

Unabhängig davon sollten offene Punkte möglichst vor dem Notartermin geklärt werden. Änderungen unmittelbar während der Beurkundung können zwar möglich sein, sind aber bei komplexeren Fragen häufig unnötig mühsam.

Wer trägt Notar- und Grundbuchkosten?

Bei Immobilienkaufverträgen trägt nach der üblichen Vertragsgestaltung häufig der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung.

Kosten, die ausschließlich durch die Löschung bestehender Belastungen des Verkäufers entstehen, können dagegen dem Verkäufer zugeordnet werden.

Entscheidend ist die konkrete Vertragsgestaltung. Das Notariat kann erläutern, welche Kosten aufgrund des jeweiligen Geschäfts entstehen und wie diese zugeordnet werden.

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Viele Schwierigkeiten kurz vor dem Notartermin entstehen aus unserer Erfahrung nicht durch besonders komplizierte Rechtsfragen, sondern weil Details zu spät geklärt werden.

Plötzlich ist beispielsweise unklar, wann genau übergeben werden soll, ob eine Einbauküche im Haus bleibt, welche Gegenstände mitverkauft werden oder welche Unterlagen zu einer Eigentumswohnung noch fehlen.

Deshalb versuchen wir diese Punkte bereits während des Verkaufsprozesses zu sammeln. So kann das Notariat auf einer möglichst vollständigen Informationsgrundlage den Vertragsentwurf erstellen.

Die rechtliche Beurteilung übernehmen wir dabei ausdrücklich nicht. Sobald eine Frage rechtliche oder steuerliche Beratung erfordert, gehört sie zum Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Unser Fazit: Ein guter Kaufvertrag beginnt mit einer guten Verkaufsvorbereitung

Der rechtssichere Immobilienkaufvertrag ist Aufgabe des Notariats. Eigentümer können jedoch viel dazu beitragen, dass die Vorbereitung reibungslos funktioniert.

Vollständige Unterlagen, transparente Informationen über die Immobilie, geklärte Eckpunkte und eine frühzeitige Abstimmung reduzieren das Risiko, dass unmittelbar vor der Beurkundung noch wesentliche Fragen offen sind.

Als Immobilienmakler unterstützen wir Verkäufer bei genau dieser organisatorischen und wirtschaftlichen Vorbereitung des Verkaufs – nicht bei der rechtlichen Beratung oder Vertragsgestaltung.

Catrin & Markus Bühler
Lebenstraum-Immobilien

Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag

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Wir unterstützen Eigentümer in München und im Münchner Umland bei der Bewertung, Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen, Vermarktung, Käuferauswahl und organisatorischen Vorbereitung bis zum Notartermin.

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Seit 2009 begleiten wir Immobilienverkäufe in München und im Münchner Umland. Marktkenntnis, Mikrolage, Käuferzielgruppe und eine vollständige Vorbereitung bilden dabei die Grundlage unserer Verkaufsstrategie.

Weiterführende Informationen

• Immobilie verkaufen in München
• Immobilienbewertung München
• Die Immobilie ist verkauft – wann bekomme ich mein Geld?
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Lebenstraum-Immobilien erbringt keine Rechts-, Steuer- oder Notarberatung und erstellt keine Immobilienkaufverträge. Der konkrete Kaufvertrag wird vom zuständigen Notariat erstellt. Individuelle rechtliche oder steuerliche Fragen sollten mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater geklärt werden. Maßgeblich sind stets die Umstände des konkreten Einzelfalls und der jeweilige notarielle Kaufvertrag.

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