Autoren: Catrin & Markus Bühler

Aktualisiert am 30.08.2026

Eine professionelle Hausverwaltung kann Eigentümer erheblich entlasten. Sie kümmert sich – abhängig vom Auftrag – um kaufmännische, organisatorische und technische Aufgaben, koordiniert Dienstleister und ist Ansprechpartner für Eigentümer oder Mieter.

Doch Verwaltung ist nicht gleich Verwaltung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt andere Leistungen als der Eigentümer einer einzelnen vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Umso wichtiger ist es, vor der Beauftragung genau zu klären, welche Leistungen benötigt werden und welcher Anbieter dazu passt.

Eine Klarstellung ist uns dabei wichtig: Lebenstraum-Immobilien ist keine Hausverwaltung. Wir übernehmen weder die laufende WEG-Verwaltung noch die dauerhafte Mietverwaltung. Unsere Aufgabe als Immobilienmakler liegt in der Vermarktung und dem Verkauf, der Neuvermietung von Immobilien sowie der Immobilienbewertung in München und im Münchner Umland.

Da wir bei Verkauf und Vermietung regelmäßig mit Unterlagen, Abrechnungen und Ansprechpartnern von Hausverwaltungen zu tun haben, wissen wir aus der Praxis, woran Eigentümer eine gut organisierte Verwaltung erkennen können.

Inhalt

• Welche Art von Verwaltung benötigen Sie?
• Was ist der Unterschied zwischen WEG- und Mietverwaltung?
• Welche Leistungen sollte eine Verwaltung übernehmen?
• Welche Qualifikation sollte eine Hausverwaltung haben?
• Woran erkennt man eine gut organisierte Verwaltung?
• Wie lassen sich Angebote und Kosten vergleichen?
• Welche Fragen sollten Eigentümer vor der Beauftragung stellen?
• Wann kann ein Verwalterwechsel sinnvoll sein?
• Makler und Hausverwaltung – wo liegt der Unterschied?
• Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
• Unser Fazit
• Häufige Fragen

Welche Art von Verwaltung benötigen Sie?

Vor der Suche nach einer Hausverwaltung sollte zunächst geklärt werden, welche Aufgaben überhaupt übertragen werden sollen. Denn die Anforderungen unterscheiden sich je nach Immobilie erheblich.

• Geht es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
• Soll eine einzelne vermietete Eigentumswohnung betreut werden?
• Geht es um ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus?
• Welche kaufmännischen Aufgaben sollen übernommen werden?
• Wer organisiert Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungsmaßnahmen?
• Wer kommuniziert mit Mietern beziehungsweise Wohnungseigentümern?
• Wer übernimmt eine spätere Neuvermietung?

Je klarer der gewünschte Leistungsumfang definiert wird, desto besser lassen sich verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?

Die Begriffe werden im Alltag häufig miteinander vermischt, bezeichnen aber unterschiedliche Aufgaben.

Eine WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören beispielsweise die Umsetzung von Beschlüssen, die Organisation von Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und die Koordination von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Mehr über die Besonderheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft erläutern wir in unserem Beitrag Die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei einer Mietverwaltung steht dagegen das einzelne Mietverhältnis beziehungsweise der vermietete Bestand eines Eigentümers im Mittelpunkt. Abhängig vom Vertrag können beispielsweise Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen, Kommunikation mit Mietern und die Organisation von Reparaturen dazugehören.

Eine Neuvermietung wiederum ist keine laufende Verwaltung. Genau hier liegt einer unserer Tätigkeitsschwerpunkte: Wir unterstützen Eigentümer dabei, einen marktgerechten Mietpreis festzulegen, die Immobilie professionell zu vermarkten und einen geeigneten neuen Mieter auszuwählen.

Welche Leistungen sollte eine professionelle Verwaltung übernehmen?

Welche Leistungen erforderlich sind, hängt vom Verwaltungsauftrag ab. Eigentümer sollten deshalb nicht nur nach dem Monatspreis fragen, sondern sich genau erklären lassen, was darin enthalten ist.

Typische Verwaltungsleistungen können beispielsweise sein:

• kaufmännische Verwaltung,
• Erstellung von Wirtschaftsplänen und Abrechnungen,
• Organisation von Eigentümerversammlungen bei einer WEG,
• Umsetzung von Beschlüssen,
• Koordination von Handwerkern und Dienstleistern,
• Organisation von Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,
• Bearbeitung von Schadensmeldungen,
• Kommunikation mit Eigentümern oder Mietern und
• gegebenenfalls weitere vertraglich vereinbarte Aufgaben.

Nicht jede Verwaltung bietet sämtliche Leistungen selbst an. Entscheidend ist deshalb, dass Zuständigkeiten und zusätzliche Kosten bereits im Verwaltungsvertrag transparent beschrieben werden.

Welche Qualifikation sollte eine Hausverwaltung haben?

Wer gewerbsmäßig für Dritte Wohnimmobilien verwaltet, benötigt grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Für Wohnimmobilienverwalter gelten außerdem gesetzliche Anforderungen wie eine Berufshaftpflichtversicherung und Weiterbildungspflichten.

Bei der Auswahl einer Verwaltung können Eigentümer deshalb nach Erlaubnis, Berufserfahrung, Weiterbildung und Versicherungsschutz fragen.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann zusätzlich die Qualifikation als zertifizierter Verwalter relevant sein. Nach § 26a WEG darf sich zertifizierter Verwalter nennen, wer die gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzlich als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung vor, enthält allerdings Ausnahmen für bestimmte kleinere Gemeinschaften.

Ein Zertifikat allein garantiert dennoch keine gute Zusammenarbeit. Fachliche Kompetenz muss im Alltag durch Organisation, Erreichbarkeit und zuverlässige Kommunikation ergänzt werden.

Woran erkennt man eine gut organisierte Hausverwaltung?

Viele Probleme mit Verwaltungen entstehen weniger durch fehlendes Fachwissen als durch mangelnde Organisation. Deshalb lohnt es sich, bereits beim Erstgespräch sehr praktische Fragen zu stellen.

• Gibt es einen festen Ansprechpartner?
• Wie ist die Vertretung bei Urlaub oder Krankheit geregelt?
• Wie werden Schadensmeldungen bearbeitet?
• Wie funktioniert die Erreichbarkeit in Notfällen?
• Wie werden Eigentümer über wichtige Vorgänge informiert?
• Gibt es ein digitales Eigentümerportal?
• Wie werden Angebote von Handwerkern eingeholt und verglichen?
• Wie viele Immobilien beziehungsweise Einheiten betreut ein Ansprechpartner?

Gerade der letzte Punkt kann wichtig sein. Eine Verwaltung kann fachlich hervorragend aufgestellt sein – wenn die einzelnen Mitarbeiter dauerhaft zu viele Objekte betreuen, kann dies dennoch Auswirkungen auf Erreichbarkeit und Bearbeitungszeiten haben.

Wie lassen sich Angebote und Kosten von Hausverwaltungen vergleichen?

Das günstigste Angebot ist nicht automatisch das wirtschaftlich beste. Entscheidend ist, welche Leistungen für das vereinbarte Honorar tatsächlich erbracht werden.

Vergleichen sollten Eigentümer insbesondere:

• Grundhonorar und Abrechnungsmodell,
• enthaltene Standardleistungen,
• Honorare für Sonderleistungen,
• Kosten zusätzlicher Eigentümerversammlungen,
• Vergütung bei größeren Baumaßnahmen,
• Vertragslaufzeit und Kündigungsregelungen,
• Regelungen zu externen Dienstleistern und
• Art und Umfang der Kommunikation.

Ein Angebot, das auf den ersten Blick etwas teurer erscheint, kann wirtschaftlich attraktiver sein, wenn wichtige Leistungen bereits eingeschlossen sind und keine Vielzahl zusätzlicher Einzelhonorare anfällt.

Welche Fragen sollten Eigentümer vor der Beauftragung stellen?

Ein persönliches Gespräch sagt häufig mehr aus als eine Preisliste. Wir würden einer potenziellen Verwaltung unter anderem folgende Fragen stellen:

• Wie lange verwalten Sie bereits Immobilien?
• Welche Art von Immobilien gehört zu Ihrem Schwerpunkt?
• Wie viele Einheiten betreut der zuständige Mitarbeiter?
• Wer ist unser konkreter Ansprechpartner?
• Welche Leistungen sind im Grundhonorar enthalten?
• Welche Leistungen werden zusätzlich berechnet?
• Wie laufen Reparaturfreigaben und Handwerkerbeauftragungen ab?
• Wie schnell reagieren Sie üblicherweise auf Anfragen?
• Welche digitalen Möglichkeiten bieten Sie Eigentümern?
• Wie ist die Übergabe bei einem späteren Verwalterwechsel organisiert?

Welche Rolle spielen Empfehlungen und Bewertungen?

Empfehlungen anderer Eigentümer können bei der Vorauswahl sehr hilfreich sein. Besonders interessant ist dabei nicht nur die allgemeine Zufriedenheit, sondern wie eine Verwaltung mit schwierigen Situationen umgeht.

Fragen Sie beispielsweise, ob Abrechnungen nachvollziehbar sind, Anfragen beantwortet werden und Reparaturen beziehungsweise größere Maßnahmen strukturiert begleitet werden.

Online-Bewertungen können ergänzend eine Orientierung bieten. Einzelne sehr positive oder sehr negative Bewertungen sollten allerdings nicht isoliert betrachtet werden. Aussagekräftiger ist das Gesamtbild aus persönlichem Gespräch, Leistungsbeschreibung, Referenzen und Erfahrungen anderer Eigentümer.

Wann kann ein Wechsel der Hausverwaltung sinnvoll sein?

Ein Verwalterwechsel kann beispielsweise geprüft werden, wenn wiederholt erhebliche organisatorische Probleme auftreten, Abrechnungen nicht nachvollziehbar sind, wichtige Vorgänge unbearbeitet bleiben oder die Kommunikation dauerhaft nicht funktioniert.

Auch eine Veränderung der Eigentümerstruktur oder neue Anforderungen der Immobilie können dazu führen, dass eine bisher passende Verwaltung nicht mehr die richtige Lösung ist.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten vor einem Wechsel die gesetzlichen Vorgaben, die Bestellung des Verwalters, der bestehende Verwaltervertrag und die erforderlichen Beschlüsse sorgfältig geprüft werden.

Makler und Hausverwaltung – wo liegt der Unterschied?

Hausverwaltung und Immobilienvermittlung sind unterschiedliche Dienstleistungen.

Eine Hausverwaltung betreut eine Immobilie beziehungsweise eine Eigentümergemeinschaft dauerhaft und übernimmt die vertraglich vereinbarten laufenden Verwaltungsaufgaben.

Als Immobilienmakler begleiten wir dagegen konkrete Immobilientransaktionen. Bei Lebenstraum-Immobilien sind dies insbesondere:

• Verkauf von Immobilien,
• Neuvermietung von Immobilien und
• Bewertung von Immobilien.

Nach einer erfolgreichen Neuvermietung übernehmen wir deshalb nicht automatisch die laufende Betreuung des Mietverhältnisses oder die laufende Betriebskostenverwaltung. Diese Aufgaben gehören gegebenenfalls in den Bereich einer entsprechenden Haus- beziehungsweise Mietverwaltung.

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Wie gut eine Hausverwaltung arbeitet, merken wir als Makler häufig spätestens dann, wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll. Für einen gut vorbereiteten Verkauf benötigen wir unter anderem Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Informationen zu Rücklagen oder geplanten Maßnahmen.

Bei gut organisierten Verwaltungen sind solche Unterlagen strukturiert vorhanden und Fragen lassen sich schnell klären. Fehlen Dokumente oder bleiben Rückfragen lange unbeantwortet, kann das einen Immobilienverkauf dagegen unnötig erschweren.

Aus dieser Perspektive achten wir besonders auf drei Dinge: nachvollziehbare Unterlagen, klare Zuständigkeiten und verlässliche Kommunikation.

Unser Fazit: Eine gute Hausverwaltung muss zur Immobilie passen

Eine professionelle Hausverwaltung lässt sich nicht allein am Preis erkennen. Entscheidend sind fachliche Qualifikation, Organisation, Erreichbarkeit, klare Zuständigkeiten und ein transparenter Verwaltungsvertrag.

Eigentümer sollten deshalb mehrere Anbieter vergleichen, konkrete Fragen stellen und genau prüfen, welche Leistungen im angebotenen Honorar tatsächlich enthalten sind.

Und noch einmal ausdrücklich: Lebenstraum-Immobilien übernimmt keine laufende WEG- oder Mietverwaltung. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, neu vermieten oder bewerten möchten, sind wir dagegen gerne Ihr Ansprechpartner.

Catrin & Markus Bühler
Lebenstraum-Immobilien

Häufige Fragen zur Auswahl einer Hausverwaltung

Sie möchten verkaufen, vermieten oder Ihre Immobilie bewerten?

Eine laufende Hausverwaltung bieten wir nicht an. Wenn es um den Verkauf, eine Neuvermietung oder die Bewertung Ihrer Immobilie in München oder im Münchner Umland geht, begleiten wir Sie dagegen persönlich von der Vorbereitung bis zum Abschluss.

Präziser Wert

Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie kennen möchten, berücksichtigen wir Lage, Mikrolage, Zustand, Ausstattung und geeignete Markt- und Vergleichsdaten. Mehr erfahren Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München.

Kostenlos & unverbindlich

Sie möchten zunächst klären, ob wir für Ihr Anliegen der richtige Ansprechpartner sind? Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Sollte es ausschließlich um eine laufende Hausverwaltung gehen, ist dieser Beitrag als Orientierung gedacht – eine Verwaltungsleistung bieten wir selbst nicht an.

Lokale Expertise

Beim Verkauf und bei der Neuvermietung kennen wir die Unterschiede zwischen Münchner Stadtteilen und den Gemeinden des Umlands. Diese lokale Marktkenntnis fließt in Preisfindung, Zielgruppenansprache und Vermarktung ein.

Weiterführende Informationen

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft – was Eigentümer wissen sollten
• Immobilie neu vermieten in München
• So finden Sie den richtigen Mieter
• Immobilie verkaufen in München
• Immobilienbewertung München

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Verwaltungsberatung dar. Fragen zur Bestellung oder Abberufung eines WEG-Verwalters, zu Verwaltungsverträgen oder zu gesetzlichen Pflichten sollten im konkreten Einzelfall durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.

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