Autoren: Catrin & Markus Bühler

Veröffentlicht am 30.08.2026

Manchmal beginnt eine Immobilienvermittlung mit einem Detail, das auf den ersten Blick völlig selbstverständlich erscheint – und entwickelt sich bei der Prüfung der Unterlagen zu einer echten Herausforderung. Genau das haben wir beim Verkauf eines Reihenendhauses in Germering erlebt.

Ein älteres Ehepaar hatte uns mit dem Verkauf seines Reihenendhauses beauftragt. Das Haus verfügte über einen für diese Bebauung ungewöhnlich großzügig wirkenden Garten. Schon bei unserer ersten Besichtigung fiel uns die Grundstückssituation auf.

Die Fläche war weitläufig eingefriedet und wirkte ungefähr 350 m² groß. Auch die ursprünglichen Unterlagen schienen diesen Eindruck zunächst zu bestätigen: Im damaligen Neubau-Exposé war eine Fläche von rund 336 m² angegeben.

Damit hätte das Reihenendhaus einen erheblichen Vorteil gegenüber den benachbarten Häusern gehabt.

Doch dann haben wir das gemacht, was aus unserer Erfahrung vor jeder fundierten Immobilienbewertung und Vermarktung selbstverständlich sein sollte: Wir haben die maßgeblichen Unterlagen genau geprüft.

Inhalt

Die Überraschung in Grundbuch und Teilungserklärung
Was eine nicht reale Grundstücksteilung bedeutet
Warum ein Zaun noch keine Grundstücksgrenze beweist
Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
Transparenz und Käuferakzeptanz
Die nächste Hürde: die Finanzierung
Wie die erfolgreiche Vermittlung gelang
Unsere wichtigste Lehre für Neubaukäufer
Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
Unser Fazit
Häufige Fragen

Die Überraschung in Grundbuch und Teilungserklärung

Bei der Prüfung zeigte sich, dass die sichtbare Grundstückssituation und die rechtliche Zuordnung nicht einfach gleichgesetzt werden konnten.

Das Reihenendhaus war Teil einer Eigentumskonstruktion nach dem Wohnungseigentumsrecht. Das Gesamtgrundstück war also nicht so aufgeteilt worden, dass jedes Reihenhaus ein eigenes, real abgegrenztes Grundstück entsprechend der tatsächlich genutzten Gartenfläche erhalten hatte.

Stattdessen waren den einzelnen Einheiten Miteigentumsanteile am Gesamtgrundstück zugeordnet. Für die rechtliche Beurteilung waren deshalb insbesondere Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan entscheidend – und nicht allein der Zaun oder die über viele Jahre tatsächlich genutzte Gartenfläche.

Welche Bedeutung eine Teilungserklärung und die Wohnungseigentümergemeinschaft für Eigentümer und Käufer haben können, erklären wir auch in unserem ausführlichen Beitrag zu diesem Thema.

Für unser Reihenendhaus ergab sich damit eine erhebliche Differenz:

Das ursprüngliche Neubau-Exposé nannte rund 336 m². Die eingefriedete Fläche vermittelte ebenfalls den Eindruck eines Grundstücks in ungefähr dieser Größenordnung. Aus den für die Eigentumsverhältnisse maßgeblichen Unterlagen ergab sich jedoch nur eine rechnerische Zuordnung von etwa 200 bis 210 m².

Diese Differenz wurde zu einem entscheidenden Punkt bei Bewertung, Vermarktung, Käuferkommunikation und Finanzierung.

Was eine nicht reale Grundstücksteilung bedeutet

Für Immobilienkäufer ist der Unterschied zwischen einer realen Grundstücksteilung und einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsrecht nicht immer auf den ersten Blick verständlich.

Vereinfacht gesagt entsteht bei einer realen Teilung ein rechtlich selbstständiges Grundstück. Bei einer Gestaltung nach dem Wohnungseigentumsrecht kann dagegen ein Miteigentumsanteil an einem größeren Gesamtgrundstück mit dem Eigentum an einer bestimmten Einheit verbunden sein.

Zusätzlich können bestimmte Außenflächen beispielsweise durch die Teilungserklärung oder andere Vereinbarungen einer bestimmten Einheit zur Nutzung zugeordnet sein. Wie eine konkrete Fläche rechtlich einzuordnen ist, lässt sich deshalb nicht allein anhand ihrer tatsächlichen Nutzung beurteilen.

Genau das machte unseren Fall in Germering so besonders: Optischer Eindruck, langjährige Nutzung und die aus den Unterlagen abzuleitende rechtliche Grundstückssituation waren nicht deckungsgleich.

Warum ein Zaun noch keine Grundstücksgrenze beweist

Wer ein Reihenendhaus besichtigt und einen vollständig eingefriedeten Garten sieht, zieht verständlicherweise schnell einen einfachen Schluss: Das Grundstück reicht bis zum Zaun.

Das muss rechtlich jedoch nicht so sein.

Eine Einfriedung zeigt zunächst, wie eine Fläche tatsächlich genutzt und räumlich wahrgenommen wird. Ob diese Fläche dem Eigentümer auch in genau diesem Umfang rechtlich zugeordnet ist, muss anhand der maßgeblichen Unterlagen geprüft werden.

Für uns war deshalb klar: Wir konnten das Haus nicht einfach mit „336 m² Grundstück“ vermarkten, als handele es sich um ein entsprechend großes, eigenständiges Grundstück.

Welche Auswirkungen hatte das auf die Immobilienbewertung?

Ein großer Garten kann bei einem Reihenendhaus in Germering ein erheblicher Vorteil sein. Gerade bei einem Endhaus kann zusätzliche Außenfläche die Attraktivität gegenüber einem vergleichbaren Mittelhaus deutlich erhöhen.

Bei der Immobilienbewertung durften wir die tatsächlich genutzte Gartenfläche jedoch nicht einfach so behandeln, als wäre sie vollständig ein entsprechend großes, real geteiltes Grundstück.

Gleichzeitig wäre es ebenfalls falsch gewesen, den erheblichen tatsächlichen Nutzwert der großzügigen Gartenfläche völlig auszublenden.

Wie wir einen realistischen Immobilienwert einordnen, erläutern wir ausführlicher in unserem Beitrag Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet. Aktuelle Marktentwicklungen und Preisniveaus stellen wir außerdem auf unserer Seite Immobilienpreise München und Umgebung zusammen.

Bei diesem Reihenendhaus mussten wir insbesondere folgende Faktoren gemeinsam betrachten:

die tatsächliche Größe und Nutzung der eingefriedeten Außenfläche,
die rechtliche Eigentumskonstruktion,
die Miteigentumsanteile,
die Regelungen der Teilungserklärung,
die Attraktivität des Reihenendhauses gegenüber vergleichbaren Objekten,
die Reaktion potenzieller Käufer auf diese Besonderheit und
mögliche Auswirkungen auf die Finanzierung.

Ein einfaches Rechenmodell nach dem Prinzip „Grundstücksfläche × Bodenwert“ hätte dieser Immobilie deshalb nicht gerecht werden können.

Transparenz war entscheidend für die Käuferakzeptanz

Natürlich wäre die größere Zahl für die Vermarktung attraktiver gewesen. Aber genau an solchen Stellen zeigt sich für uns, was professionelle Immobilienvermittlung bedeutet.

Wir haben die Besonderheit nicht versteckt und auch nicht versucht, sie durch eine möglichst geschickte Formulierung kleiner erscheinen zu lassen.

Stattdessen haben wir Kaufinteressenten verständlich erläutert, was sie vor Ort sehen und was sich aus den Unterlagen ergibt.

Welche Fläche ist tatsächlich eingefriedet und wird als Garten genutzt?
Welche Angabe enthielt das ursprüngliche Neubau-Exposé?
Welche Eigentumskonstruktion ergibt sich aus den rechtlich maßgeblichen Unterlagen?
Welche Konsequenzen können sich daraus für einen Käufer ergeben?

Für manche Interessenten war das kein Problem. Andere reagierten zurückhaltender, weil sie ursprünglich davon ausgegangen waren, ein Reihenendhaus mit rund 336 m² entsprechend zugeordnetem Grundstück zu erwerben.

Damit reduzierte die Besonderheit den Kreis der Käufer, die für diese Immobilie infrage kamen. Gleichzeitig zeigte sich, wie wichtig es ist, Verkaufsunterlagen frühzeitig zusammenzustellen und sorgfältig zu prüfen. Fehlende oder erst spät geklärte Unterlagen können Kaufentscheidungen und Finanzierungen unnötig verzögern.

Dann kam die nächste Hürde: die Finanzierung

Besonders deutlich wurde die Bedeutung der Grundstückssituation, als Kaufinteressenten das Reihenendhaus finanzieren wollten.

Eine finanzierende Bank beurteilt eine Immobilie nicht allein danach, wie groß ein Garten bei der Besichtigung erscheint. Für die Bewertung der Kreditsicherheit spielen die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Kaufobjekts eine wesentliche Rolle.

Wir hatten Interessenten, die das Haus sehr gerne gekauft hätten und mit der bestehenden Gartensituation gut leben konnten. Die Finanzierung ließ sich jedoch nicht in jedem Fall in der gewünschten Höhe darstellen.

Die optisch vorhandene und tatsächlich genutzte Fläche konnte bei der Beleihungsprüfung nicht ohne Weiteres so behandelt werden, als handele es sich um ein eigenständiges Grundstück mit rund 336 m².

Damit zeigte sich sehr deutlich, dass eine Besonderheit in Teilungserklärung und Grundbuch nicht nur ein theoretisches juristisches Thema ist. Sie kann ganz konkrete Auswirkungen auf den Verkauf und die Finanzierung einer Immobilie haben.

Wie uns die erfolgreiche Vermittlung dennoch gelang

Solche Immobilien brauchen manchmal etwas mehr Zeit und vor allem die richtigen Käufer.

Unser Ansatz bestand nicht darin, die Besonderheit möglichst kleinzureden. Wir wollten Käufer finden, die den tatsächlichen Wert des Hauses und des großen Gartens erkennen und gleichzeitig die rechtliche Konstruktion verstehen und akzeptieren.

Das gelang.

Wir fanden Käufer, für die die bestehende Situation akzeptabel war. Sie wussten vor dem Kauf, was sie erwerben, kannten die großzügige tatsächliche Gartennutzung und waren über die rechtliche Grundstückssituation informiert.

Das Reihenendhaus konnte erfolgreich verkauft werden.

Für unser älteres Verkäuferehepaar war das eine große Erleichterung. Und für uns war es ein weiteres Beispiel dafür, dass schwierige Immobilien nicht durch Verschweigen ihrer Besonderheiten erfolgreich verkauft werden, sondern durch sorgfältige Vorbereitung, nachvollziehbare Bewertung und transparente Kommunikation.

Wie wir Eigentümer von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin begleiten, zeigen wir ausführlicher unter Immobilie verkaufen in München und Umgebung.

Unsere wichtigste Lehre: Unterlagen bereits beim Neubaukauf sorgfältig prüfen

Besonders bemerkenswert an diesem Fall war für uns, dass die entscheidende Differenz nicht erst beim späteren Verkauf entstanden war.

Das ursprüngliche Neubau-Exposé nannte rund 336 m². Viele Jahre später mussten sich die Eigentümer beim Weiterverkauf damit auseinandersetzen, dass die rechtliche Konstruktion komplexer war, als diese Flächenangabe zunächst vermuten ließ.

Wir können im Nachhinein nicht beurteilen, wie die damalige Beratung im Einzelnen erfolgte, welche Informationen den Beteiligten beim ursprünglichen Erwerb vorlagen oder wie die Unterlagen seinerzeit erläutert und verstanden wurden.

Aus unserem heutigen Kenntnisstand lässt sich deshalb insbesondere kein Vorwurf gegenüber dem damaligen Bauträger, dem beurkundenden Notar oder anderen Beteiligten ableiten.

Für Immobilienkäufer ergibt sich aus unserer Sicht trotzdem eine wichtige Lehre: Auch beim Kauf einer Neubauimmobilie sollten die Unterlagen sorgfältig geprüft werden.

Wenn in einem Exposé beispielsweise eine Grundstücks-, Garten- oder Nutzfläche genannt wird, sollte vor dem Kauf eindeutig geklärt werden, worauf sich diese Angabe bezieht.

Handelt es sich um ein eigenes, real geteiltes Grundstück?
Welche Miteigentumsanteile werden erworben?
Welche Flächen sind der Immobilie rechtlich zugeordnet?
Bestehen Sondernutzungsrechte oder andere Nutzungsregelungen?
Was ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
Wie werden Gartenflächen, Stellplätze und sonstige Außenflächen rechtlich behandelt?
Könnte die Eigentumskonstruktion später Auswirkungen auf Bewertung, Finanzierung oder Wiederverkauf haben?

Ein hochwertig gestaltetes Exposé kann wichtige Informationen über eine Immobilie vermitteln. Für die rechtlichen Eigentumsverhältnisse sind jedoch die maßgeblichen Vertrags- und Grundbuchunterlagen entscheidend.

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Wir erleben immer wieder, dass Eigentümer ihre Immobilie über viele Jahre völlig selbstverständlich nutzen. Der Garten endet am Zaun, der Stellplatz gehört seit Jahrzehnten zum Haus und bestimmte Flächen wurden schon immer von derselben Familie genutzt.

Erst wenn die Immobilie verkauft werden soll, werden Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, alter Kaufvertrag und ursprüngliche Verkaufsunterlagen wieder nebeneinandergelegt.

Dann können Besonderheiten sichtbar werden, die im täglichen Leben über viele Jahre überhaupt keine Rolle gespielt haben.

Genau deshalb gehört für uns die Unterlagenprüfung vor Beginn der Vermarktung zu den wichtigsten Schritten eines professionellen Immobilienverkaufs. Je früher wir eine Besonderheit erkennen, desto besser können wir sie bei Immobilienbewertung, Vermarktung, Käuferkommunikation und Finanzierung berücksichtigen.

Bei unserem Reihenendhaus in Germering war genau das ein wesentlicher Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf.

Unser Fazit: Gute Immobilienvermittlung beginnt mit genauem Hinsehen

Die Geschichte dieses Reihenendhauses zeigt anschaulich, wie groß der Unterschied zwischen optischem Eindruck, tatsächlicher Nutzung und rechtlicher Zuordnung einer Grundstücksfläche sein kann.

Im ursprünglichen Neubau-Exposé waren rund 336 m² genannt und auch die eingefriedete Fläche vermittelte ungefähr diesen Eindruck. Bei genauer Prüfung ergab sich jedoch eine deutlich komplexere Eigentumssituation mit nur etwa 200 bis 210 m² rechnerischer Zuordnung aus den maßgeblichen Eigentumsverhältnissen.

Das beeinflusste die Immobilienbewertung, die Akzeptanz bei Kaufinteressenten und teilweise auch deren Finanzierung.

Trotzdem konnten wir das Reihenendhaus erfolgreich vermitteln – nicht indem wir die Besonderheit verschwiegen haben, sondern indem wir sie früh erkannt, sorgfältig eingeordnet, verständlich erklärt und transparent vermarktet haben.

Für uns ist genau das eine der wichtigsten Aufgaben eines erfahrenen Immobilienmaklers.

Ihre Catrin und Ihr Markus Bühler
Lebenstraum-Immobilien

Häufige Fragen zu Grundstücksflächen bei Reihenhäusern

Ist der Zaun automatisch die Grundstücksgrenze?

Nein. Ein Zaun zeigt zunächst die tatsächliche Einfriedung und Nutzung einer Fläche. Ob diese Linie auch der rechtlichen Grundstücks- oder Zuordnungsgrenze entspricht, muss anhand der maßgeblichen Unterlagen geprüft werden. Gerade bei Immobilien, die nach dem Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt wurden, können tatsächliche Nutzung und rechtliche Zuordnung voneinander abweichen.

Was bedeutet eine reale Grundstücksteilung?

Bei einer realen Teilung entstehen rechtlich selbstständige Grundstücke. Davon zu unterscheiden sind Konstruktionen, bei denen beispielsweise Miteigentumsanteile an einem Gesamtgrundstück mit einer bestimmten Einheit verbunden werden. Welche Eigentumsform tatsächlich vorliegt, ergibt sich aus den jeweiligen Grundbuch- und Vertragsunterlagen.

Ist eine im Exposé genannte Gartenfläche automatisch die rechtliche Grundstücksfläche?

Nein. Entscheidend ist, was mit der jeweiligen Flächenangabe konkret gemeint ist. Sie kann sich beispielsweise auf eine tatsächlich nutzbare oder eingefriedete Fläche beziehen, ohne dass diese vollständig als eigenständige Grundstücksfläche rechtlich zugeordnet ist. Deshalb sollten Käufer die Angaben aus dem Exposé mit Kaufvertrag, Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan abgleichen.

Wie wirkt sich eine solche Grundstückssituation auf die Immobilienbewertung aus?

Das hängt vom jeweiligen Objekt ab. Eine große tatsächlich nutzbare Gartenfläche kann für Käufer einen erheblichen Mehrwert besitzen. Gleichzeitig müssen die rechtliche Zuordnung, Miteigentumsanteile und mögliche Nutzungsrechte berücksichtigt werden. Eine tatsächlich genutzte Fläche kann deshalb nicht automatisch genauso bewertet werden wie ein entsprechend großes, rechtlich selbstständiges Grundstück.

Kann eine ungewöhnliche Grundstücksaufteilung die Finanzierung beeinflussen?

Ja. Banken nehmen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine eigene Bewertung des Kaufobjekts und ihrer Kreditsicherheit vor. Dabei können die rechtlichen Eigentumsverhältnisse eine Rolle spielen. In unserem Germeringer Praxisfall ließ sich die Finanzierung bei einzelnen Kaufinteressenten deshalb nicht in der ursprünglich gewünschten Höhe darstellen.

Welche Unterlagen sollten Käufer beim Neubaukauf besonders prüfen?

Neben Kaufvertrag und Baubeschreibung können insbesondere Grundbuchangaben, Teilungserklärung, Aufteilungsplan sowie Regelungen zu Sondernutzungsrechten und Außenflächen wichtig sein. Entscheidend ist, dass Käufer verstehen, welche Grundstücks- und Gartenflächen sie tatsächlich rechtlich erwerben beziehungsweise nutzen dürfen. Bei rechtlichen Unklarheiten sollte vor der Beurkundung fachkundiger rechtlicher oder notarieller Rat eingeholt werden.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?

Gerade bei Reihenhäusern, Wohnungseigentum, Sondernutzungsrechten oder ungewöhnlichen Grundstücksaufteilungen lohnt es sich, die vorhandenen Unterlagen möglichst frühzeitig zu prüfen. So können Besonderheiten bereits bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und später gegenüber Kaufinteressenten transparent erklärt werden.

Präziser Wert

Eine gute Immobilienbewertung berücksichtigt weit mehr als Wohnfläche und Grundstücksgröße. Wir betrachten unter anderem Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Eigentumsverhältnisse, Nutzungsmöglichkeiten und die aktuelle Nachfrage.

Kostenlos & unverbindlich

Sie möchten wissen, welchen Preis Ihre Immobilie aktuell am Markt erzielen könnte? Eine erste Orientierung erhalten Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung. Für eine fundierte Einschätzung einer besonderen Immobilie sprechen wir am liebsten persönlich mit Ihnen.

Lokale Expertise

Seit 2009 begleiten wir Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. Gerade bei besonderen Eigentums- oder Grundstückssituationen kann eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend dafür sein, einen realistischen Angebotspreis festzulegen und spätere Überraschungen im Verkaufsprozess zu vermeiden.

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Weiterführende Informationen

Hinweis: Dieser Beitrag schildert einen Fall aus unserer Maklerpraxis in vereinfachter und anonymisierter Form. Er dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Die rechtliche Einordnung von Teilungserklärungen, Miteigentumsanteilen, Sondernutzungsrechten und Grundstücksflächen hängt vom jeweiligen Einzelfall und den konkreten Unterlagen ab. Bei rechtlichen Fragen sollte fachkundiger rechtlicher beziehungsweise notarieller Rat eingeholt werden.

Reihenendhaus Germering: Wenn 336 m² Garten nicht 336 m² Grundstück sind