Autor: Markus Bühler

Wer seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, braucht dafür normalerweise nicht die Zustimmung seiner Nachbarn oder der übrigen Wohnungseigentümer. Dennoch kann es bei bestimmten Wohnungseigentümergemeinschaften eine wichtige Besonderheit geben: eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Ist eine solche Regelung wirksam vereinbart und im Grundbuch eingetragen, kann die Veräußerung der Wohnung von der Zustimmung einer bestimmten Person oder Stelle abhängig sein. Für Eigentümer ist es deshalb sinnvoll, diese Frage bereits vor Beginn der Vermarktung zu klären – und nicht erst, wenn ein Käufer gefunden wurde.

Inhalt

• Die Grundregel: Nachbarn müssen meist nicht zustimmen
• Was ist eine Veräußerungsbeschränkung?
• Wo lässt sich die Regelung überprüfen?
• Wer muss dem Verkauf zustimmen?
• Wann darf die Zustimmung verweigert werden?
• Wie läuft das Zustimmungsverfahren ab?
• Was sollten Verkäufer vor der Vermarktung prüfen?
• Meine Erfahrung aus der Maklerpraxis
• Häufige Fragen
• Fazit

Die Grundregel: Nachbarn müssen meist nicht zustimmen

Grundsätzlich können Eigentümer ihre Wohnung verkaufen, ohne zuvor die Zustimmung der übrigen Bewohner oder Wohnungseigentümer einzuholen. Ein einzelner Nachbar kann den Verkauf nicht allein deshalb verhindern, weil ihm ein Kaufinteressent nicht gefällt.

Anders kann es aussehen, wenn für die Wohnung eine wirksame Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG besteht. Dann kann für die Veräußerung die Zustimmung der in der Regelung bestimmten Person oder Stelle erforderlich sein.

Eine solche Beschränkung besteht keineswegs bei jeder Eigentumswohnung. Deshalb sollte vor dem Verkaufsstart anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden, ob sie für die betreffende Wohnung gilt.

Was ist eine Veräußerungsbeschränkung?

Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

Je nach konkreter Ausgestaltung kann die Zustimmung beispielsweise durch den Verwalter oder durch andere Wohnungseigentümer zu erteilen sein. Entscheidend ist nicht, wie es innerhalb der Gemeinschaft üblicherweise gehandhabt wird, sondern was rechtlich wirksam vereinbart wurde.

Die Veräußerungsbeschränkung ist kein allgemeines Vetorecht, mit dem ein Käufer nach Belieben abgelehnt werden kann. Das Gesetz begrenzt die Möglichkeit, eine erforderliche Zustimmung zu verweigern.

Wo lässt sich die Regelung überprüfen?

Ein besonders wichtiger Blick gilt dem Grundbuch. Dort kann eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen sein.

Zusätzlich sollten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Sie können nähere Bestimmungen dazu enthalten, wer zustimmen muss und welche Voraussetzungen gelten.

Für die Vorbereitung eines Wohnungsverkaufs sind insbesondere folgende Unterlagen wichtig:

• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Beschlusssammlung beziehungsweise relevante Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
• Informationen zur Erhaltungsrücklage
• Informationen über beschlossene oder mögliche Sonderumlagen
• aktuelle Kontaktdaten der Verwaltung

Bei Zweifeln über die rechtliche Wirksamkeit oder Reichweite einer Veräußerungsbeschränkung sollte die konkrete Regelung durch einen Notar oder Rechtsanwalt geprüft werden. Als Immobilienmakler können wir die relevanten Unterlagen im Rahmen der Verkaufsvorbereitung sichten und organisatorische Fragen frühzeitig erkennen, ersetzen jedoch keine Rechtsberatung.

Wer muss dem Verkauf zustimmen?

Wer die Zustimmung erteilen muss, hängt von der konkreten Vereinbarung ab. Deshalb lässt sich diese Frage nicht für jede Wohnungseigentümergemeinschaft pauschal beantworten.

Je nach wirksamer Regelung kann beispielsweise die Zustimmung des Verwalters, anderer Wohnungseigentümer oder einer anderen bestimmten Person beziehungsweise Stelle erforderlich sein.

Ein einzelner Nachbar ist also nicht automatisch zustimmungsberechtigt. Ebenso hat eine Hausverwaltung nicht allein aufgrund ihrer Tätigkeit als Verwaltung ein generelles Vetorecht gegen den Verkauf einer Wohnung.

Die genaue Zuständigkeit sollte deshalb bereits bei der Vorbereitung des Verkaufs geklärt werden.

Wann darf die Zustimmung verweigert werden?

Eine bestehende Veräußerungsbeschränkung bedeutet nicht, dass ein Kaufinteressent willkürlich abgelehnt werden darf. Nach § 12 WEG darf die Zustimmung grundsätzlich nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.

Ob ein solcher wichtiger Grund tatsächlich vorliegt, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Eine persönliche Abneigung gegenüber einem Kaufinteressenten oder bloße Vermutungen reichen dafür nicht ohne Weiteres aus.

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten über die Zustimmung oder deren Verweigerung, sollte die konkrete Situation rechtlich geprüft werden.

Wie läuft das Zustimmungsverfahren ab?

Der konkrete Ablauf richtet sich nach der jeweiligen Veräußerungsbeschränkung, den Gemeinschaftsunterlagen und den gesetzlichen Vorgaben. Deshalb sollte zunächst geklärt werden, ob überhaupt eine Zustimmung erforderlich ist und wer diese erteilen muss.

Ist eine Zustimmung erforderlich, können anschließend die notwendigen Informationen über den Erwerber zusammengestellt und der zustimmungsberechtigten Person oder Stelle vorgelegt werden.

Wichtig ist dabei die rechtliche Wirkung der Zustimmung: Nach § 12 Abs. 3 WEG sind bei einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung eine Veräußerung und der zugrunde liegende Verpflichtungsvertrag unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist.

Die konkrete Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags sollte deshalb mit dem beurkundenden Notar abgestimmt werden. Dieser kann auch erläutern, wann und in welcher Form die Zustimmung im konkreten Fall benötigt wird.

Für Verkäufer bedeutet das vor allem: Die Frage nach einer möglichen Veräußerungsbeschränkung sollte nicht erst kurz vor dem Notartermin auftauchen. Je früher sie geklärt wird, desto besser lässt sich der weitere Verkaufsprozess planen.

Weitere Hinweise zu den notwendigen Dokumenten finden Sie in unserem Beitrag Immobilienverkauf vorbereiten.

Was sollten Verkäufer vor der Vermarktung prüfen?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung geht es nicht nur um Grundriss, Wohnfläche und Verkaufspreis. Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Unterlagen sind für Kaufinteressenten von Bedeutung.

• Ist eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen?
• Welche Regelungen enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
• Wer muss gegebenenfalls zustimmen?
• Welche Anforderungen gelten für das Zustimmungsverfahren?
• Welche relevanten Beschlüsse wurden zuletzt gefasst?
• Stehen größere Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen bevor?
• Sind Sonderumlagen beschlossen oder absehbar?
• Wie hoch sind Hausgeld und Erhaltungsrücklage?
• Sind die relevanten Protokolle und Abrechnungen vollständig vorhanden?
• Welche Unterlagen werden für Käufer, finanzierende Bank und Notar benötigt?

Diese Informationen sind auch für die Vermarktung und Immobilienbewertung in München relevant. Bei einer Eigentumswohnung betrachten wir deshalb nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Faktoren wie Gebäudezustand, Hausgeld, Rücklagen, geplante Maßnahmen und Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Meine Erfahrung aus der Maklerpraxis

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung schaue ich mir nicht nur die Wohnung selbst an. Ebenso wichtig sind für mich die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Beschlüsse und die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gerade eine Veräußerungsbeschränkung ist ein gutes Beispiel dafür, warum diese Vorbereitung wichtig ist. Wird sie erst entdeckt, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde, kann eine vermeidbare Verzögerung entstehen.

Deshalb gehört für mich zu einer professionellen Verkaufsvorbereitung, solche Besonderheiten möglichst früh zu erkennen und den weiteren Ablauf darauf abzustimmen.

Mein Rat

Klären Sie vor dem Verkaufsstart, ob für Ihre Wohnung eine Veräußerungsbeschränkung besteht. So können Sie Kaufinteressenten transparent informieren und das notwendige Zustimmungsverfahren von Anfang an in den Verkaufsprozess einplanen.

Markus Bühler
Lebenstraum-Immobilien

Häufige Fragen zum Verkauf einer Eigentumswohnung

Weiterführende Informationen

• Immobilie verkaufen
• Immobilienbewertung München
• Immobilienverkauf vorbereiten
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Der Energieausweis – was man wissen sollte
• Kontakt zu Lebenstraum-Immobilien

Fazit: Grundbuch und Gemeinschaftsordnung frühzeitig prüfen

Normalerweise benötigen Eigentümer keine Zustimmung ihrer Nachbarn, wenn sie ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten. Eine wichtige Ausnahme kann jedoch eine wirksam vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sein.

Deshalb sollten Grundbuch, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglichst vor Beginn der Vermarktung geprüft werden. Besteht eine Veräußerungsbeschränkung, sollten Zuständigkeit und Ablauf des Zustimmungsverfahrens frühzeitig geklärt und bei der weiteren Verkaufsplanung berücksichtigt werden.

Eine gute Vorbereitung schafft Klarheit für Eigentümer und Kaufinteressenten und reduziert das Risiko vermeidbarer Verzögerungen während des Verkaufs.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Ob eine Veräußerungsbeschränkung wirksam besteht, wer im konkreten Fall zustimmen muss und welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, hängt von den jeweiligen Vereinbarungen, Grundbucheintragungen und Umständen des Einzelfalls ab. Lassen Sie rechtliche Fragen bitte durch einen Notar oder Rechtsanwalt prüfen.

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