Möbliert vermieten – lohnt sich das?

Von Markus Bühler
Immobilienexperte für München und das Münchner Umland

Aktualisiert am 26. August 2026

Möbliert vermieten – lohnt sich das 2026 noch? Gerade in München werden möblierte Wohnungen häufig von internationalen Fachkräften, Berufstätigen auf Zeit, Studierenden oder Menschen in einer Übergangsphase gesucht. Für Vermieter kann eine hochwertige Ausstattung deshalb weiterhin interessant sein.

Allerdings verändert sich der rechtliche Rahmen. Möblierte Vermietung bleibt erlaubt – die Möblierung soll aber nicht dazu dienen können, die Mietpreisbremse oder andere Mieterschutzvorschriften zu umgehen.

Mein Rat: Kalkulieren Sie eine möblierte Vermietung nicht mehr mit dem Gedanken „möbliert = freie Miethöhe“. Entscheidend sind heute schon Mietpreisbremse, tatsächlicher Wert der Möbel, Vertragsart und – gerade in München – das Zweckentfremdungsrecht.

Besonders wichtig 2026: Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt, der Möblierungszuschläge und die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch neu regeln soll. Der Entwurf wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten und befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren. Die geplanten Regelungen sind deshalb noch nicht geltendes Recht.

Inhalt

• Was bedeutet möbliert vermieten?
• Für wen eignen sich möblierte Wohnungen?
• Welche Vorteile hat die möblierte Vermietung?
• Welche Nachteile und Kosten entstehen?
• Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?
• Wie funktioniert der Möblierungszuschlag heute?
• Was soll sich künftig ändern?
• Was passiert mit „Wohnen auf Zeit“?
• Zeitmietvertrag und vorübergehender Gebrauch – der Unterschied
• Was gilt speziell in München?
• Was gehört in den Mietvertrag?
• Lohnt sich möbliertes Vermieten wirtschaftlich?
• Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag
• Mein Fazit
• Häufige Fragen

Was bedeutet möbliert vermieten?

Bei einer möblierten Vermietung wird Wohnraum zusammen mit Einrichtungsgegenständen überlassen. Dazu können beispielsweise Bett, Schränke, Tisch, Stühle, Sofa, Leuchten, Küche und weitere Möbel gehören.

Eine gesetzlich einheitliche Definition, ab wann eine Wohnung als vollständig möbliert gilt, gibt es nicht. Entscheidend ist deshalb, welche Gegenstände tatsächlich mitvermietet werden und welchen Gebrauchswert sie besitzen.

Eine vorhandene Einbauküche allein bedeutet aus meiner Sicht noch nicht, dass eine Wohnung sinnvoll als „voll möbliert“ angeboten werden sollte.

Noch wichtiger: Die Möblierung entscheidet nicht darüber, welche mietrechtlichen Vorschriften gelten. Dafür kommt es insbesondere auf die tatsächliche Nutzung und das konkrete Mietverhältnis an.

Für wen eignen sich möblierte Wohnungen?

In München und im Münchner Umland gibt es durchaus Zielgruppen, die bewusst eine bezugsfertige Wohnung suchen.

• internationale Fachkräfte und Expats
• Berufstätige mit zeitlich begrenztem Projekteinsatz
• Studierende
• Praktikanten und Trainees
• Menschen während eines beruflichen Ortswechsels
• Personen während einer Renovierung oder Sanierung
• Menschen nach Trennung oder Scheidung
• Kaufinteressenten, die zunächst eine Region kennenlernen möchten

Ob eine möblierte Wohnung tatsächlich gut vermietbar ist, hängt jedoch stark von Mikrolage, Wohnungsgröße, Grundriss, Verkehrsanbindung, Qualität der Ausstattung und dem verlangten Gesamtpreis ab.

Informationen zur aktuellen Entwicklung des Münchner Mietmarktes finden Sie auch auf unserer Seite zur Mietpreisentwicklung in München und Umgebung.

Welche Vorteile kann eine möblierte Vermietung haben?

• zusätzliche Zielgruppen können erreicht werden
• eine bezugsfertige Wohnung kann für bestimmte Mieter besonders attraktiv sein
• für tatsächlich überlassene Möbel kann grundsätzlich ein wirtschaftlicher Mehrwert bestehen
• hochwertige Ausstattung kann die Vermarktung unterstützen
• bei passender Zielgruppe kann sich die Vermietbarkeit verbessern

Ein höherer Mieterlös bedeutet jedoch nicht automatisch einen höheren Gewinn. Der zusätzliche Ertrag muss immer den zusätzlichen Kosten gegenübergestellt werden.

Welche Nachteile und Kosten entstehen?

• Anschaffung der Möbel
• Abnutzung
• Reparaturen
• Ersatz beschädigter Möbel und Geräte
• zusätzliche Dokumentation des Inventars
• gegebenenfalls häufigere Mieterwechsel
• Übergaben und Abnahmen
• Reinigungs- und Instandsetzungskosten
• mögliche Leerstandszeiten
• höherer Verwaltungsaufwand
• zunehmende rechtliche Anforderungen

Gerade bei hochpreisiger Möblierung sollte außerdem bedacht werden, dass der tatsächliche wirtschaftliche Wert der Möbel mit zunehmendem Alter sinkt.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ja – grundsätzlich schon. Die bloße Tatsache, dass eine Wohnung möbliert vermietet wird, befreit den Vermieter nicht von der Mietpreisbremse.

In München gilt die Mietpreisbremse auch 2026. Nach der bayerischen Mieterschutzverordnung gehört München zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bei einem normalen neuen Wohnraummietvertrag darf die Ausgangsmiete deshalb grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift.

Mögliche Besonderheiten bestehen beispielsweise:

• bei einer zulässigen höheren Vormiete
• nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen
• bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
• bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung
• bei Mietverhältnissen, die rechtlich tatsächlich als Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch einzuordnen sind

Ob eine Ausnahme vorliegt, sollte im Einzelfall geprüft werden. Besonders bei der Vormiete, Modernisierung und Neubauausnahme bestehen Informationspflichten des Vermieters.

Wie funktioniert der Möblierungszuschlag heute?

Nach derzeit geltendem Recht gibt es noch keine eigenständige gesetzliche Vorschrift, die für jeden Fall exakt vorgibt, wie hoch der Möblierungszuschlag sein darf.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Vermieter einen beliebigen Aufschlag verlangen kann.

Bei Anwendung der Mietpreisbremse muss der Möblierungsanteil sachlich begründbar sein. Entscheidend sind insbesondere Umfang, Qualität, Anschaffungskosten, Alter und aktueller Wert der überlassenen Möbel.

Ein pauschaler Aufschlag allein mit der Begründung „Wohnung ist möbliert“ ist daher keine gute Strategie.

Ich würde bereits heute empfehlen, mindestens folgende Daten zu dokumentieren:

• Inventarliste
• Anschaffungsdatum
• Anschaffungspreis, soweit bekannt
• Zustand
• Fotos
• Rechnungen, soweit vorhanden
• geschätzter aktueller Wert

Was soll sich beim Möblierungszuschlag künftig ändern?

Die Bundesregierung möchte die Regeln für möblierte Wohnungen wesentlich transparenter gestalten. Der entsprechende Gesetzentwurf befindet sich im August 2026 im parlamentarischen Verfahren.

Nach dem derzeitigen Regierungsentwurf soll künftig ausdrücklich geregelt werden, dass sich ein Möblierungszuschlag am Zeitwert der Möbel orientieren muss.

Für die Berechnung soll ein Zuschlag von bis zu einem Prozent des Zeitwertes der Möbel pro Monat als angemessen zugrunde gelegt werden können. Für vollständig möblierten Wohnraum sieht der Entwurf zusätzlich eine vereinfachte Pauschalmöglichkeit von grundsätzlich zehn Prozent der Nettokaltmiete vor.

Der Möblierungszuschlag soll außerdem gegenüber dem Mieter transparent gemacht werden.

Wird die erforderliche Information nicht erteilt, soll die Wohnung nach dem derzeitigen Entwurf für die Prüfung der zulässigen Miethöhe jedenfalls zunächst so behandelt werden, als wäre sie unmöbliert vermietet.

Wichtig: Diese Regelungen sind am 26. August 2026 noch nicht in Kraft. Das parlamentarische Verfahren kann zu Änderungen führen.

Was passiert künftig mit „Wohnen auf Zeit“?

Eine besonders wichtige Änderung betrifft die sogenannte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch.

Nach geltendem Recht sind solche Mietverhältnisse von mehreren wichtigen Schutzvorschriften ausgenommen. Dazu gehört auch die Mietpreisbremse.

Genau diese Ausnahme möchte die Bundesregierung enger fassen.

Nach dem Regierungsentwurf soll die Ausnahme künftig grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse von bis zu sechs Monaten genutzt werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.

Damit würde ein verbreitetes Modell deutlich schwieriger: Eine Wohnung beispielsweise für zwölf Monate möbliert anzubieten und allein wegen der zeitlichen Befristung als „vorübergehenden Gebrauch“ aus dem normalen Mietrecht herauszunehmen.

Auch künftig soll eine echte vorübergehende Wohnsituation möglich bleiben. Entscheidend wird aber noch stärker sein, dass tatsächlich ein zeitlich begrenzter besonderer Wohnbedarf besteht.

Zeitmietvertrag und vorübergehender Gebrauch: Das ist nicht dasselbe

Dieser Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen.

Ein normaler Wohnraummietvertrag kann nicht allein deshalb wirksam auf beispielsweise zwölf Monate befristet werden, weil der Vermieter dies wünscht.

Für einen klassischen Zeitmietvertrag gelten die gesetzlichen Voraussetzungen des Mietrechts. Der gesetzlich anerkannte Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss mitgeteilt werden.

Davon zu unterscheiden ist der Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Hier steht der nur zeitweilige besondere Wohnbedarf des Mieters im Vordergrund.

Beispiele können je nach Einzelfall sein:

• befristeter beruflicher Projekteinsatz
• Praktikum
• Studien- oder Forschungsaufenthalt
• vorübergehende Unterbringung während einer Sanierung
• vergleichbarer zeitlich klar begrenzter Sonderbedarf

Die bloße Vereinbarung „Mietdauer sechs Monate“ oder die Überschrift „Wohnen auf Zeit“ reicht für die rechtliche Einordnung nicht aus.

Was gilt speziell bei möblierter Vermietung in München?

In München muss neben dem normalen Mietrecht das Zweckentfremdungsrecht berücksichtigt werden.

Die neue Münchner Zweckentfremdungssatzung ist seit dem 1. August 2026 in Kraft.

Eine möblierte Vermietung ist dadurch nicht grundsätzlich verboten. Entscheidend ist, dass Wohnraum weiterhin tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird.

Problematisch kann insbesondere eine Nutzung als Ferien- oder Fremdenbeherbergung sein. Wird eine ansonsten selbst genutzte Wohnung insgesamt länger als acht Wochen innerhalb eines Kalenderjahres als Ferienwohnung angeboten, kann dies zweckentfremdungsrechtlich relevant werden.

Die neue Satzung sieht außerdem ein Registrierungsverfahren für kurzfristige Vermietungen über Online-Plattformen vor. Nach der gesetzlichen Definition können dabei Vermietungen von bis zu sechs Monaten erfasst sein.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Sechsmonatsgrenze im Münchner Registrierungsrecht und die geplante Sechsmonatsgrenze im Bundesmietrecht betreffen unterschiedliche rechtliche Fragen.

Wer regelmäßig kurzzeitig möbliert vermieten möchte, sollte deshalb nicht nur den Mietvertrag, sondern auch die aktuelle Münchner Zweckentfremdungssatzung und mögliche Registrierungspflichten prüfen.

Was sollte im Mietvertrag für eine möblierte Wohnung stehen?

• genaue Bezeichnung des Mietobjekts
• Nettokaltmiete
• Betriebskosten
• Möblierungszuschlag beziehungsweise Möblierungsanteil
• Inventarliste
• Zustand der Möbel
• Regelungen zu Beschädigungen und Ersatz
• Kaution
• Vertragsdauer
• bei Befristung der rechtlich erforderliche Befristungsgrund
• bei vorübergehendem Gebrauch nachvollziehbare Dokumentation des zeitlich begrenzten Wohnbedarfs
• Regelungen zu Übergabe und Rückgabe

Zur Inventarliste gehören aus meiner Sicht auch Fotos und ein detailliertes Übergabeprotokoll.

Bei einer professionellen Vermietung einer Immobilie sollten Inserat, Exposé, Mietvertrag, Inventarliste und Übergabeprotokoll inhaltlich aufeinander abgestimmt sein.

Lohnt sich möbliertes Vermieten wirtschaftlich?

Das lässt sich nicht anhand des möglichen Möblierungszuschlags allein entscheiden.

Ich würde mindestens folgende Rechnung aufstellen:

• realistisch zulässige Nettokaltmiete ohne Möblierung
• vertretbarer Möblierungszuschlag
• Anschaffungskosten der Möbel
• erwartete Nutzungsdauer
• Reparatur- und Ersatzkosten
• zusätzliche Verwaltungskosten
• Reinigungskosten
• mögliche Leerstandszeiten
• Häufigkeit der Mieterwechsel
• steuerliche Auswirkungen

Erst der verbleibende Mehrerlös zeigt, ob die Möblierung wirtschaftlich tatsächlich einen Vorteil bringt.

Gerade wenn die gesetzliche Reform wie derzeit geplant umgesetzt wird, dürfte eine Möblierung künftig noch weniger als Instrument zur Maximierung der Ausgangsmiete funktionieren. Der wirtschaftliche Vorteil muss dann stärker aus einem echten Mehrwert für eine konkrete Zielgruppe entstehen.

Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag

In München erlebe ich immer wieder Wohnungen, bei denen der Eigentümer über eine möblierte Vermietung nachdenkt, weil in Online-Portalen deutlich höhere Gesamtmieten für möblierte Angebote zu sehen sind.

Diese Angebotsmieten würde ich nicht einfach als Maßstab übernehmen. Erstens zeigen Immobilienportale Angebotspreise. Zweitens sagt eine dort verlangte Gesamtmiete noch nichts darüber aus, ob sie mietrechtlich tatsächlich zulässig ist.

Hinzu kommt die aktuelle Reform des Mietrechts. Die Richtung des Gesetzgebers ist ziemlich eindeutig: Möblierung soll einen echten Mehrwert vergüten dürfen, aber nicht als pauschaler Weg zur Umgehung der Mietpreisbremse dienen.

Mein Rat ist deshalb, schon heute so zu vermieten, dass die Kalkulation auch unter strengeren Transparenzregeln nachvollziehbar bleibt: angemessene Ausgangsmiete, dokumentierte Möblierung, klare Vertragsgestaltung und eine echte Zielgruppe für möbliertes Wohnen.

Mein Fazit: Möbliert vermieten bleibt möglich – aber die Regeln werden strenger

Möblierte Vermietung wird auch zukünftig möglich bleiben. Gerade in München gibt es weiterhin Menschen, die bewusst eine vollständig ausgestattete Wohnung für einen begrenzten Zeitraum suchen.

Die Zeiten, in denen allein die Möblierung als Begründung für eine deutlich höhere Gesamtmiete angesehen werden konnte, dürften aber endgültig vorbei sein.

Bereits heute gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich auch für möblierten Wohnraum. Künftig sollen Möblierungszuschläge transparenter und stärker am tatsächlichen Wert der Möbel ausgerichtet werden.

Auch die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch soll nach dem aktuellen Regierungsentwurf zeitlich deutlich enger gefasst werden.

Mein Rat: Vermieten Sie möbliert, wenn die Ausstattung einen echten Vorteil für Ihre Zielgruppe bietet – nicht, weil Sie dadurch auf eine Umgehung der Mietpreisbremse hoffen.

Sie möchten eine Wohnung in München vermieten?

Sie überlegen, ob Sie Ihre Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten sollten? Wir helfen Ihnen, Zielgruppe, realistischen Mietpreis und Vermarktungsstrategie für Ihre Immobilie einzuordnen.

Bei der konkreten rechtlichen Gestaltung von Möblierungszuschlägen, Befristungen oder einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch empfehlen wir aufgrund der aktuellen Gesetzesentwicklung zusätzlich eine mietrechtliche Prüfung.

Häufige Fragen zur möblierten Vermietung

Weiterführende Informationen

• Immobilie vermieten in München und Umgebung
• Mietpreisentwicklung München und Umgebung
• Mietpreisbremse – was Vermieter wissen sollten
• Die Hausordnung – warum sie für Vermieter wichtig ist
• Kontakt zu Lebenstraum-Immobilien

Stand der Informationen: 26. August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Der dargestellte Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts befindet sich im parlamentarischen Verfahren und kann noch verändert werden. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen. Lassen Sie insbesondere Möblierungszuschlag, Mietpreisbremse, Befristung, vorübergehenden Gebrauch sowie das Münchner Zweckentfremdungsrecht im konkreten Einzelfall fachkundig prüfen.

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