Von Catrin Bühler
Immobilienexpertin für München und Umgebung

Aktualisiert am 25. August 2026

Neubau oder Bestandsimmobilie? Diese Frage beschäftigt 2026 viele Menschen, die sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Denn die Situation am deutschen Wohnungsbaumarkt ist widersprüchlich: Die Zahl der Baugenehmigungen ist nach mehreren schwachen Jahren wieder gestiegen. Gleichzeitig werden deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt, Baukosten und Finanzierung bleiben anspruchsvoll und Förderprogramme verändern sich.

Ist 2026 also ein guter Zeitpunkt, um neu zu bauen? Aus meiner Erfahrung gibt es darauf keine pauschale Antwort. Entscheidend sind Grundstück, Gesamtkosten, Eigenkapital, Finanzierung, Zeitplanung und die Alternative, die der regionale Bestandsmarkt bietet.

Gerade in München und im Münchner Umland sollte deshalb nicht nur die Frage „Kann ich bauen?“ gestellt werden. Mindestens ebenso wichtig ist: Ist der Neubau für meine persönliche Situation wirtschaftlich sinnvoller als der Kauf einer bestehenden Immobilie?

Inhalt

Baugenehmigungen: Trendwende, aber noch keine Entspannung
Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2026?
Warum beim Neubau die Gesamtkosten entscheiden
Neubau oder Bestandsimmobilie?
Energetische Pflichten beim Kauf einer Bestandsimmobilie
Welche Förderungen gibt es für den Neubau 2026?
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Was bedeutet das für München und das Umland?
Für wen kann sich ein Neubau 2026 lohnen?
Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag
Mein Fazit
Persönliche Beratung
Häufige Fragen

Baugenehmigungen: Trendwende, aber noch keine Entspannung

Nach mehreren Jahren mit rückläufigen Zahlen gab es 2025 bei den Baugenehmigungen erstmals wieder eine deutliche Aufwärtsbewegung. Nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes wurden rund 238.500 Wohnungen genehmigt. Das waren 10,8 Prozent mehr als 2024.

Auch die Genehmigungen für Neubauwohnungen legten zu. Sie stiegen um 12,6 Prozent auf rund 198.100 Wohnungen.

Das ist zunächst ein positives Signal. Baugenehmigungen gelten als wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bautätigkeit. Eine echte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt lässt sich daraus aber noch nicht ableiten.

Denn auf der anderen Seite wurden 2025 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr.

Hinzu kommt ein weiterhin sehr großer Bauüberhang: Ende 2025 waren rund 760.700 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Eine Genehmigung bedeutet deshalb noch lange nicht, dass tatsächlich kurzfristig gebaut wird.

Die steigenden Baugenehmigungen sind eine Trendwende auf dem Papier. Für Bauherren entscheidend ist jedoch, ob genehmigte Projekte angesichts von Finanzierung, Baukosten und Wirtschaftlichkeit tatsächlich umgesetzt werden.

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Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2026?

Die Finanzierung bleibt für viele Bauherren der entscheidende Punkt. Die extrem niedrigen Bauzinsen früherer Jahre sind Geschichte. Gleichzeitig hat sich das Zinsniveau gegenüber den starken Zinsanstiegen der Jahre 2022 und 2023 stabilisiert.

Nach Angaben der Europäischen Zentralbank lag der gewichtete Indikator der Finanzierungskosten für neue Wohnungsbaukredite privater Haushalte im Euroraum im Juni 2026 bei 3,51 Prozent. Das ist jedoch kein Zinssatz, den jeder Bauherr automatisch erhält.

Die tatsächlichen Konditionen einer Immobilienfinanzierung hängen unter anderem von Eigenkapital, Einkommen, Bonität, Beleihungsauslauf, Objekt, Darlehenshöhe und Dauer der Zinsbindung ab.

Deshalb sollte eine Entscheidung für oder gegen einen Neubau niemals allein von einem veröffentlichten Durchschnittszins abhängig gemacht werden.

Warum beim Neubau die Gesamtkosten entscheiden

Ein häufiger Fehler bei der Neubauplanung ist, hauptsächlich auf Grundstückspreis und angebotenen Hauspreis zu schauen. Für eine belastbare Finanzierung muss jedoch die gesamte Investition betrachtet werden.

Grundstück und gegebenenfalls Erschließung
Baukosten
Architekten- und Planungskosten
Baugenehmigung und weitere Gebühren
Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
gegebenenfalls Maklerprovision
Vermessung und Bodengutachten
Hausanschlüsse
Außenanlagen und Garten
Garage oder Stellplätze
Küche und weitere Ausstattung
Finanzierungs- und Bereitstellungszinsen
Versicherungen
gegebenenfalls Kosten einer Übergangs- oder Ersatzwohnung
finanzielle Reserve für Verzögerungen und Nachträge

Gerade die Positionen außerhalb des eigentlichen Hauspreises werden leicht unterschätzt. Aus meiner Sicht gehört deshalb zu jeder seriösen Neubauentscheidung ein ausreichend großer finanzieller Puffer.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Welche Option passt besser?

Wer bauen möchte, sollte 2026 immer auch prüfen, was der Bestandsmarkt bietet. Gerade in München und im Umland kann der Vergleich überraschend ausfallen.

Eine Bestandsimmobilie bietet beispielsweise folgende Vorteile:

Das Grundstück ist bereits vorhanden.
Lage und unmittelbare Umgebung lassen sich konkret beurteilen.
Das Gebäude existiert und kann technisch untersucht werden.
Die tatsächliche Wohnsituation ist leichter vorstellbar.
Der Einzug kann – abhängig vom Zustand – deutlich früher möglich sein.
In einzelnen Marktsegmenten können sich Verhandlungsspielräume ergeben.

Allerdings ist eine Bestandsimmobilie nicht automatisch günstiger. Ein niedrigerer Kaufpreis hilft wenig, wenn anschließend hohe Modernisierungs- oder Sanierungskosten entstehen.

Vor dem Kauf sollten deshalb unter anderem geprüft werden:

Energieverbrauch und energetischer Zustand
Alter und Art der Heizungsanlage
Dach und Fassade
Fenster
Elektro-, Wasser- und Heizungsleitungen
Feuchtigkeit und mögliche Gebäudeschäden
mögliche Schadstoffe
Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
Baugenehmigungen und frühere Umbauten
Grundstücks- und Gebäudedokumente
mögliche gesetzliche Nachrüstpflichten

Mehr zu den rechtlichen und energetischen Rahmenbedingungen finden Sie in unserem Beitrag Gebäudeenergiegesetz und Gebäudemodernisierungsgesetz beim Immobilienverkauf.

Welche energetischen Pflichten können nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie entstehen?

Rund um das Gebäudeenergiegesetz hält sich hartnäckig die Aussage, Käufer eines älteren Hauses müssten innerhalb von zwei Jahren das gesamte Gebäude energetisch sanieren. So pauschal ist das nicht richtig.

Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können nach einem Eigentümerwechsel allerdings konkrete Nachrüstpflichten auf den neuen Eigentümer übergehen. Je nach Gebäude und technischer Situation können beispielsweise folgende Bereiche betroffen sein:

Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüberliegenden Daches, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind
Dämmung bestimmter zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
Außerbetriebnahme beziehungsweise Austausch bestimmter alter Heizkessel, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift

Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern sieht das Gebäudeenergiegesetz im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel für einzelne Pflichten eine Frist von zwei Jahren vor. Ob diese Regelungen im konkreten Fall greifen, hängt jedoch unter anderem vom Gebäude, der bisherigen Nutzung, der Heiztechnik und gesetzlichen Ausnahmen ab.

Vor dem Kauf einer älteren Immobilie empfehle ich deshalb, den energetischen und technischen Zustand fachlich prüfen zu lassen. Mögliche Investitionen können dann bereits bei Kaufpreis und Finanzierung berücksichtigt werden.

Welche Förderungen gibt es für den Neubau 2026?

Förderprogramme können die Wirtschaftlichkeit eines Neubaus verbessern. Allerdings sollten Bauherren genau prüfen, welches Programm tatsächlich zu ihrem Vorhaben passt und welche Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Antragstellung gelten.

Die KfW bietet 2026 weiterhin Fördermöglichkeiten im Rahmen des Programms „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN).

Zusätzlich wurde die ursprünglich befristete Förderung für Neubauten im Effizienzhaus-55-Standard verlängert. Anträge können nach aktuellem Stand längstens bis zum 31. Dezember 2026 gestellt werden. Das Programm kann allerdings früher enden, wenn die hierfür vorgesehenen Bundesmittel ausgeschöpft sind.

Die EH55-Förderung richtet sich gezielt an den bestehenden Bauüberhang. Deshalb muss bei Antragstellung unter anderem bereits eine Baugenehmigung vorliegen. Außerdem gelten weitere technische und energetische Fördervoraussetzungen.

Förderfähigkeit frühzeitig mit einem Energieeffizienz-Experten prüfen.
Förderung und Gesamtfinanzierung gemeinsam kalkulieren.
Prüfen, welche Maßnahmen oder Vertragsabschlüsse vor Antragstellung zulässig sind.
Aktuelle Förderbedingungen unmittelbar bei der KfW kontrollieren.
Fördermittel erst nach belastbarer Förderzusage verbindlich in die Finanzierung einrechnen.

Wichtig: Förderbedingungen und Zinssätze können sich ändern. Ein Förderprogramm sollte deshalb niemals die einzige Grundlage dafür sein, ob ein Bauvorhaben wirtschaftlich funktioniert.

Wie viel Eigenkapital ist für einen Neubau sinnvoll?

Eine allgemeingültige Eigenkapitalquote gibt es nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr eigene Mittel eingesetzt werden können, desto geringer ist häufig das Finanzierungsrisiko und desto besser können die Konditionen ausfallen.

Als grobe Orientierung werden häufig etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital genannt. Das ist jedoch weder eine gesetzliche Vorgabe noch ein allgemeingültiger Mindestwert.

Viel wichtiger ist eine belastbare Haushalts- und Gesamtkostenrechnung. Neben dem eigentlichen Eigenkapital für Grundstück und Bau sollten auch die Erwerbs- und Baunebenkosten sowie ausreichende Reserven berücksichtigt werden.

Eine sehr hohe Finanzierung kann im Einzelfall möglich sein. Sie erhöht aber in der Regel das Risiko und kann zu ungünstigeren Finanzierungskonditionen führen.

Was bedeutet das für Bauherren in München und im Münchner Umland?

Bundesweite Zahlen zu Baugenehmigungen und Bauzinsen sind hilfreich, beantworten aber nicht die entscheidende Frage für ein konkretes Bauvorhaben in München oder im Umland.

Hier spielt der Grundstückspreis eine besonders große Rolle. Ein vermeintlich günstiges Bauangebot kann wirtschaftlich völlig anders aussehen, sobald Grundstück, Abriss eines Altbestands, Erschließung, Baurecht, Bodenverhältnisse, Außenanlagen und Finanzierung berücksichtigt werden.

Gleichzeitig unterscheiden sich die Immobilienmärkte innerhalb Münchens und zwischen Gemeinden wie Grünwald, Pullach, Gräfelfing, Planegg, Gauting, Taufkirchen oder Oberhaching teilweise erheblich. Deshalb sollte auch die Alternative am jeweiligen Bestandsmarkt in die Entscheidung einbezogen werden.

Für mich lautet die entscheidende Frage deshalb nicht: „Ist Neubau 2026 günstig oder teuer?“ Sondern: „Welche Lösung bietet an diesem konkreten Standort für dieses Budget und diese Lebensplanung das bessere Gesamtpaket?“

Für wen kann sich ein Neubau 2026 lohnen?

Ein Neubau kann insbesondere dann eine interessante Option sein, wenn:

ein geeignetes Grundstück zu einem wirtschaftlich tragfähigen Preis vorhanden ist
Baurecht und Grundstückssituation geklärt sind
der Standort langfristig zur eigenen Lebensplanung passt
die Finanzierung auch ohne die Hoffnung auf deutlich sinkende Zinsen funktioniert
ausreichend Eigenkapital und finanzielle Reserven vorhanden sind
der gewünschte Grundriss am Bestandsmarkt kaum zu finden ist
Energieeffizienz und niedrige laufende Energiekosten besonders wichtig sind
die Gesamtkosten realistisch kalkuliert wurden
zeitliche Verzögerungen finanziell verkraftet werden können

Vorsichtig wäre ich dagegen, wenn die Finanzierung nur unter sehr optimistischen Annahmen funktioniert, praktisch keine Reserve vorhanden ist oder wichtige Kostenpositionen des Grundstücks und des Bauvorhabens noch nicht geklärt sind.

Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag

In Gesprächen mit Kaufinteressenten erlebe ich immer wieder, dass Neubau und Bestandsimmobilie zunächst getrennt betrachtet werden. Dabei konkurrieren beide Möglichkeiten um dasselbe Budget. Wer beispielsweise ein Grundstück kauft und anschließend baut, sollte deshalb nicht nur den Hauspreis mit dem Kaufpreis eines bestehenden Hauses vergleichen.

Ich würde immer die komplette Rechnung gegenüberstellen: Grundstück plus Bau plus Nebenkosten plus Reserve auf der einen Seite – Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus notwendige Modernisierung auf der anderen.

Erst dieser Vergleich zeigt, welche Variante wirtschaftlich wirklich besser passt. Und manchmal spricht trotz höherer Kosten vieles für den Neubau – beispielsweise ein individuell benötigter Grundriss. In anderen Fällen bietet eine gute Bestandsimmobilie in der gewünschten Lage das deutlich bessere Gesamtpaket.

Mein Fazit: Nicht die Schlagzeile entscheidet, sondern die Rechnung

Der Neubau-Markt zeigt 2026 erste Zeichen einer Erholung. Die Zahl der Baugenehmigungen ist gestiegen. Gleichzeitig sind die Fertigstellungen deutlich zurückgegangen und der Bauüberhang bleibt hoch.

Für private Bauherren bedeutet das: Weder die Schlagzeile über steigende Baugenehmigungen noch die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen sollte allein über ein Projekt entscheiden.

Ein Neubau bietet individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, moderne Technik und hohe Energieeffizienz. Eine Bestandsimmobilie punktet dagegen häufig mit einer bereits vorhandenen Lage, einem bestehenden Grundstück, schnellerer Verfügbarkeit und einer besser sichtbaren Ausgangssituation.

Meine Empfehlung: Rechnen Sie beide Möglichkeiten konsequent gegeneinander und berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kauf- oder Baupreis, sondern sämtliche Kosten, Reserven und die langfristige Lebensplanung.

Neubau, Grundstück oder Bestandsimmobilie? Wir helfen bei der Einordnung

Sie überlegen, ob Sie ein Grundstück bebauen, eine Bestandsimmobilie kaufen oder Ihre bisherige Immobilie verkaufen möchten? Wir kennen den Immobilienmarkt in München und im Münchner Umland seit vielen Jahren und können Ihnen helfen, die Immobilienseite Ihrer Entscheidung realistisch einzuordnen.

Besonders wichtig ist das, wenn der Kauf oder Neubau mit dem Verkauf einer bestehenden Immobilie zusammenhängt. Dann müssen Verkaufspreis, zeitlicher Ablauf und Finanzierung aufeinander abgestimmt werden.

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Häufige Fragen zum Neubau 2026

Ist ein Neubau 2026 noch sinnvoll?

Ja, ein Neubau kann 2026 sinnvoll sein, wenn Grundstück, Baurecht, Gesamtkosten und Finanzierung realistisch kalkuliert sind. Entscheidend ist nicht allein die aktuelle Zinshöhe, sondern ob das gesamte Projekt langfristig finanziell tragfähig bleibt.

Sind die Baugenehmigungen wieder gestiegen?

Ja. 2025 stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen in Deutschland nach mehreren Jahren des Rückgangs wieder deutlich. Gleichzeitig sank jedoch die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen um 18 Prozent. Steigende Genehmigungszahlen bedeuten deshalb noch keine kurzfristige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt.

Wie hoch sind die Bauzinsen 2026?

Ein einheitlicher Bauzins existiert nicht. Als Marktindikator lag der gewichtete Finanzierungskostensatz für neue Wohnungsbaukredite privater Haushalte im Euroraum im Juni 2026 bei 3,51 Prozent. Die tatsächlichen Konditionen einer Finanzierung hängen unter anderem von Eigenkapital, Bonität, Beleihungsauslauf, Objekt und Zinsbindung ab.

Gibt es 2026 noch eine KfW-Förderung für Effizienzhaus 55?

Ja. Die befristete Förderung für Effizienzhaus-55-Neubauten wurde 2026 verlängert. Anträge sind nach aktuellem Stand längstens bis zum 31. Dezember 2026 möglich. Das Programm kann jedoch früher enden, wenn die vorgesehenen Bundesmittel ausgeschöpft sind. Außerdem müssen die jeweiligen Fördervoraussetzungen erfüllt sein.

Ist eine Bestandsimmobilie günstiger als ein Neubau?

Nicht automatisch. Entscheidend ist der Vergleich der Gesamtkosten. Beim Neubau gehören dazu Grundstück, Bau- und Baunebenkosten sowie Reserven. Bei einer Bestandsimmobilie müssen neben Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auch notwendige Modernisierungen und mögliche energetische Maßnahmen berücksichtigt werden.

Muss ich nach dem Kauf eines alten Hauses innerhalb von zwei Jahren sanieren?

Nein, eine allgemeine Pflicht zur vollständigen energetischen Sanierung innerhalb von zwei Jahren gibt es nicht. Bei bestimmten Gebäuden können nach einem Eigentümerwechsel jedoch einzelne Nachrüstpflichten relevant werden, beispielsweise hinsichtlich der obersten Geschossdecke oder bestimmter alter Heizkessel. Ob dies im Einzelfall zutrifft, sollte fachlich geprüft werden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Neubau?

Das hängt von Einkommen, Bonität, Grundstück, Baukosten und den Anforderungen der finanzierenden Bank ab. Eine Eigenkapitalquote von etwa 20 bis 30 Prozent kann als grobe Orientierung dienen, ist aber kein allgemeingültiger Mindestwert. Wichtig sind außerdem ausreichend liquide Reserven für Nebenkosten, Nachträge und mögliche Bauverzögerungen.

Was ist in München besser: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Das hängt stark vom konkreten Standort, dem verfügbaren Grundstück, dem Budget und den persönlichen Anforderungen ab. Gerade wegen der hohen Grundstückswerte in München und vielen Gemeinden des Umlands lohnt es sich, die Gesamtkosten eines Neubaus mit geeigneten Bestandsimmobilien in derselben Lage zu vergleichen.

Quellen und redaktioneller Hinweis

Stand der Informationen: 25. August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie- oder Finanzierungsberatung. Förderbedingungen, Zinssätze und gesetzliche Vorgaben können sich ändern. Bitte prüfen Sie vor einer konkreten Entscheidung die jeweils aktuellen Bedingungen bei den zuständigen Stellen und lassen Sie Ihr Vorhaben bei Bedarf fachlich beraten.

Trendwende bei den Baugenehmigungen – aber noch keine Entspannung