Können Sie sich für Ihre Miete eine Kaufimmobilie leisten?

Autoren: Catrin & Markus Bühler

Wenn die Miete jeden Monat 2.000 Euro, 2.500 Euro oder noch mehr kostet, kommt irgendwann fast automatisch die Frage auf: Könnten wir für dieses Geld nicht auch eine eigene Immobilie finanzieren?

Die Überlegung ist nachvollziehbar. Trotzdem lässt sich eine monatliche Miete nicht eins zu eins mit einer Finanzierungsrate vergleichen. Beim Immobilienkauf spielen neben Zins und Tilgung auch Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Rücklagen, Instandhaltung und persönliche Lebensplanung eine wichtige Rolle.

Wir sind Catrin und Markus Bühler, Inhaber von Lebenstraum-Immobilien. Seit 2009 begleiten wir Kaufinteressenten und Eigentümer in München und im Münchner Umland. Gerade bei Kaufinteressenten erleben wir häufig, dass die eigentliche Frage nicht lautet: „Ist meine Miete so hoch wie eine Kreditrate?“ Sondern: Welche Gesamtbelastung kann ich langfristig tragen – und welcher Immobilienpreis passt wirklich zu meinem Leben?

Inhalt

• Miete und Kaufrate richtig vergleichen
• Warum Zins und Tilgung nicht dasselbe sind
• Welche Kosten beim Immobilienkauf wirklich entstehen
• Warum Eigenkapital wichtig ist
• Welche monatliche Belastung ist tragbar?
• Beispiel: 2.000 Euro Miete – was könnte möglich sein?
• Wie lange möchten Sie in der Immobilie bleiben?
• Zinsen, Tilgung und Anschlussfinanzierung
• Welcher Kaufpreis passt zu Ihrem Budget?
• Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
• Immobilienpreise München und Umland
• Warum Angebotspreis und Kaufpreis nicht dasselbe sind
• Kaufentscheidung gut vorbereiten
• Häufige Fragen

Miete und Kaufrate richtig vergleichen

Wenn die monatliche Miete steigt, entsteht bei vielen Mietern der verständliche Wunsch, das Geld lieber in die eigene Immobilie zu investieren. Statt dauerhaft Miete zu zahlen, soll die monatliche Belastung möglichst zum Aufbau eigenen Vermögens beitragen.

Der Gedanke ist grundsätzlich richtig – die Rechnung ist aber komplexer als „Miete gegen Kreditrate“.

Eine Finanzierungsrate besteht normalerweise aus Zins und Tilgung. Zusätzlich kommen laufende Eigentümerkosten hinzu. Dazu gehören je nach Immobilie unter anderem Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, Verwaltung, Hausgeld und Rücklagen.

Die sinnvollere Frage lautet deshalb: Welche monatliche Gesamtbelastung kann ich dauerhaft tragen, ohne auf finanziellen Spielraum und Rücklagen verzichten zu müssen?

Die Miete ist nur der Ausgangspunkt

Eine hohe Miete kann ein guter Anlass sein, den Immobilienkauf zu prüfen. Sie sagt aber noch nicht, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist. Einkommen, Eigenkapital, Zinsen, Tilgung, Haushaltsgröße, Kaufnebenkosten und persönliche Zukunftsplanung müssen gemeinsam betrachtet werden.

Zins und Tilgung sind wirtschaftlich nicht dasselbe

Beim Vergleich zwischen Miete und Finanzierungsrate lohnt sich ein genauer Blick auf die Bestandteile der monatlichen Rate.

Der Zins ist der Preis dafür, dass Ihnen die Bank Kapital zur Verfügung stellt. Dieser Betrag ist eine Finanzierungsausgabe.

Die Tilgung funktioniert anders. Mit jeder Tilgungszahlung reduzieren Sie die Restschuld Ihres Darlehens. Ihr Anteil am schuldenfreien Immobilieneigentum steigt damit Schritt für Schritt.

Die Tilgung belastet natürlich trotzdem Ihre monatliche Liquidität. Für einen wirtschaftlichen Vergleich sollte sie aber nicht genauso behandelt werden wie eine Mietzahlung, die vollständig an den Vermieter fließt.

Welche Kosten beim Immobilienkauf wirklich entstehen

Beim Immobilienkauf besteht die finanzielle Belastung nicht nur aus dem Kaufpreis und der monatlichen Kreditrate. Bereits beim Erwerb entstehen zusätzliche Kosten.

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision
• mögliche Finanzierungskosten
• Renovierungs- und Modernisierungskosten
• laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 3,5 Prozent der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Bei einer Bemessungsgrundlage von 600.000 Euro wären das beispielsweise 21.000 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie – sofern eine provisionspflichtige Vermittlung vorliegt – die Maklercourtage. Welche Bestandteile bei der Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen und wo Käufer legal sparen können, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag Grunderwerbsteuer in Bayern – Höhe, Berechnung und legale Sparmöglichkeiten.

Eine pauschale Aussage wie „Kaufnebenkosten sind immer zehn Prozent“ halten wir deshalb für zu grob. Die tatsächliche Höhe hängt vom Kaufpreis, Bundesland, der konkreten Transaktion und einer möglichen Maklerprovision ab.

Auch nach dem Kauf entstehen laufende Kosten

Eigentum ist nicht kostenfrei, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Bei einem Haus können Dach, Heizung, Fassade, Fenster oder Außenanlagen langfristig erhebliche Ausgaben verursachen.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld, Rücklagen und mögliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum hinzu. Diese Kosten sollten schon vor dem Kauf in die Haushaltsrechnung einfließen.

Gerade bei älteren Immobilien lohnt sich vor dem Kauf außerdem ein genauer Blick auf den energetischen Zustand. Der Energieausweis liefert erste Informationen zur energetischen Qualität eines Gebäudes. Er ersetzt keine technische Prüfung, kann aber wichtige Hinweise geben. Heizungsanlage, Fenster, Dach, Fassade und mögliche energetische Modernisierungen sollten zusätzlich berücksichtigt werden.

Warum Eigenkapital bei der Finanzierung so wichtig ist

Eigenkapital reduziert den erforderlichen Darlehensbetrag und kann dadurch sowohl die monatliche Belastung als auch die Finanzierungskonditionen beeinflussen.

Als Eigenkapital kommen beispielsweise Ersparnisse, Bausparguthaben oder andere verfügbare liquide Mittel infrage.

Wichtig ist aus unserer Sicht jedoch, nicht das gesamte verfügbare Vermögen in den Immobilienkauf zu stecken. Eine finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben sollte erhalten bleiben.

Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abdecken

In vielen Fällen ist es sinnvoll, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen zu können. Wie viel zusätzliches Eigenkapital sinnvoll oder erforderlich ist, hängt von Einkommen, Kaufpreis, Bank, Beleihung und persönlicher Risikobereitschaft ab.

Auch Eigenkapital hat einen wirtschaftlichen Wert

Wer Eigenkapital in eine Immobilie investiert, kann dieses Geld nicht gleichzeitig anderweitig anlegen. Für einen vollständigen wirtschaftlichen Vergleich zwischen Miete und Eigentum kann deshalb auch die entgangene Rendite einer alternativen Geldanlage eine Rolle spielen.

Das spricht nicht gegen Immobilien. Es zeigt nur, warum ein seriöser Miete-oder-Kauf-Vergleich mehr umfasst als die monatliche Zahlung.

Eine Reserve nach dem Kauf behalten

Wer sämtliche Rücklagen in Kaufpreis und Nebenkosten investiert, kann bei Reparaturen, beruflichen Veränderungen oder unerwarteten Ausgaben schnell unter finanziellen Druck geraten. Eine solide Finanzierung berücksichtigt deshalb auch die Zeit nach dem Notartermin.

Welche monatliche Belastung ist für mich tragbar?

Eine feste Prozentzahl, die für jeden Haushalt gilt, gibt es nicht. Entscheidend ist die individuelle Situation.

In eine seriöse Haushaltsrechnung gehören unter anderem:

• monatliches Nettoeinkommen
• bestehende Kredite
• Versicherungen
• Lebenshaltungskosten
• Kinderbetreuung
• Mobilitätskosten
• Rücklagen
• Urlaub und Freizeit
• laufende Eigentümerkosten

Auch absehbare Veränderungen sollten berücksichtigt werden: Elternzeit, Teilzeit, Arbeitsplatzwechsel, Selbstständigkeit oder später der Ruhestand können die finanzielle Situation verändern.

Finanziellen Spielraum behalten

Eine eigene Immobilie sollte Sicherheit geben und nicht dazu führen, dass jede Reparatur oder unerwartete Rechnung zum Problem wird. Deshalb gehört ein ausreichender monatlicher Puffer für uns zu einer verantwortungsvollen Kaufentscheidung.

Ein Beispiel: 2.000 Euro Miete – was könnte beim Kauf möglich sein?

Angenommen, ein Haushalt zahlt derzeit 2.000 Euro monatliche Kaltmiete. Das bedeutet nicht automatisch, dass auch eine Kreditrate von 2.000 Euro problemlos tragbar ist.

Die 2.000 Euro können aber ein guter Ausgangspunkt für eine Finanzierungsprüfung sein.

Zur möglichen Kreditrate müssen zusätzlich laufende Eigentümerkosten, Rücklagen und mögliche Modernisierungen berücksichtigt werden. Gleichzeitig besteht ein Teil der Kreditrate aus Tilgung und reduziert damit die eigene Darlehensschuld.

Wie hoch der tatsächlich finanzierbare Kaufpreis ist, hängt dann insbesondere von folgenden Faktoren ab:

• verfügbarem Eigenkapital,
• aktuellem Sollzins,
• anfänglicher Tilgung,
• Kaufnebenkosten,
• Haushaltsnettoeinkommen,
• bestehenden Verpflichtungen und
• gewünschtem finanziellen Sicherheitspuffer.

Die entscheidende Rechnung lautet deshalb nicht „2.000 Euro Miete = 2.000 Euro Kreditrate“, sondern: Welche Gesamtbelastung ist langfristig tragbar und welcher Kaufpreis ergibt sich daraus?

Wie lange möchten Sie in der Immobilie bleiben?

Die geplante Haltedauer gehört für uns unbedingt in die Entscheidung zwischen Miete und Kauf.

Beim Erwerb entstehen einmalige Kaufnebenkosten. Wer bereits nach wenigen Jahren wieder verkaufen möchte oder muss, hat deshalb eine andere Ausgangslage als jemand, der langfristig in der Immobilie bleiben möchte.

Fragen Sie sich deshalb frühzeitig:

• Passt die Immobilie auch bei Familienzuwachs?
• Ist ein beruflicher Ortswechsel wahrscheinlich?
• Kann ich mir vorstellen, längerfristig dort zu wohnen?
• Funktioniert die Immobilie auch in einer späteren Lebensphase?

Je kürzer der voraussichtliche Zeitraum, desto genauer sollten Kaufnebenkosten, Verkaufsrisiko und Flexibilität mit einer Mietlösung verglichen werden.

Zinsen, Tilgung und Anschlussfinanzierung

Die Höhe der Zinsen beeinflusst sowohl die monatliche Rate als auch die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung erheblich. Trotzdem sollte eine Kaufentscheidung nicht allein von kurzfristigen Erwartungen an die Zinsentwicklung abhängen.

Wichtige Punkte einer Finanzierung sind insbesondere:

• Sollzinssatz
• anfängliche Tilgung
• Sollzinsbindung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Tilgungssatzwechsel
• Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung

Eine längere Sollzinsbindung kann Planungssicherheit schaffen. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht dafür aber zunächst die monatliche Rate.

Die Restschuld gehört von Anfang an in die Rechnung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist das Darlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt. Deshalb sollte bereits beim Abschluss betrachtet werden, wie hoch die voraussichtliche Restschuld sein wird.

Eine Finanzierung, die heute komfortabel wirkt, sollte auch unter ungünstigeren Bedingungen bei einer späteren Anschlussfinanzierung tragbar bleiben.

Welcher Immobilienpreis passt tatsächlich zu Ihrem Budget?

Der mögliche Kaufpreis ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Einkommen, Eigenkapital, Finanzierung, Kaufnebenkosten und gewünschtem finanziellen Spielraum.

Ein Finanzierungsexperte kann berechnen, welcher Darlehensrahmen grundsätzlich möglich ist. Diese Summe ist jedoch noch nicht automatisch der Betrag, den Sie für eine Immobilie ausgeben sollten.

Entscheidend ist zusätzlich die Frage, ob die konkrete Immobilie ihren Kaufpreis wert ist und welche Investitionen nach dem Erwerb anstehen. Wenn Sie bereits suchen, finden Sie unter Immobilien kaufen in München und Umgebung unsere aktuellen Kaufangebote.

Nicht jede Preisvorstellung des Verkäufers übernehmen

Ein Angebotspreis ist zunächst die Preisvorstellung des Verkäufers. Er muss nicht automatisch dem tatsächlichen Marktwert entsprechen.

Vor dem Kauf sollten deshalb Lage, Zustand, energetische Qualität, mögliche Modernisierungen und Vergleichsangebote geprüft werden.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wenn Sie zunächst eine erste Orientierung suchen, können Sie unseren Leistbarkeitsrechner und unsere Informationen zur Immobilienfinanzierung nutzen.

Damit lässt sich ein erster möglicher Preisrahmen aus Einkommen, Eigenkapital und gewünschter Finanzierung ableiten.

Eine solche Berechnung ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung durch eine Bank oder einen qualifizierten Finanzierungsvermittler. Sie hilft aber dabei, die Immobiliensuche von Anfang an in einem realistischen Budgetrahmen zu beginnen.

Immobilienpreise München und Umland – was bekomme ich für mein Budget?

Wenn der finanzielle Rahmen geklärt ist, beginnt die nächste Frage: Welche Immobilien sind dafür in München und im Münchner Umland überhaupt realistisch?

Unsere Übersicht Immobilienpreise München und Münchner Umland bietet eine erste Orientierung zu unterschiedlichen Stadtteilen und Gemeinden.

Zwischen einzelnen Stadtteilen, Gemeinden und Mikrolagen bestehen allerdings erhebliche Unterschiede. Ebenso wichtig sind Immobilienart, Baujahr, Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung.

Auch hier gilt: Veröffentlichte Angebotspreise sind nicht automatisch mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen. Für eine Kaufentscheidung sollte immer die konkrete Immobilie betrachtet werden.

Warum der Angebotspreis nicht immer der Kaufpreis ist

Ein Angebotspreis ist kein unveränderlicher Wert. Ob Verhandlungsspielraum besteht, hängt von Nachfrage, Zustand, Vermarktungsdauer und Preispositionierung ab.

Für Käufer sollte jedoch nicht allein die Frage im Mittelpunkt stehen, wie viel Nachlass möglich ist.

Ein vermeintlich guter Preis kann schnell relativiert werden, wenn nach dem Kauf größere Investitionen notwendig sind. Ein Preisnachlass von 30.000 Euro bringt wenig, wenn gleichzeitig Dach, Heizung, Fenster oder Gemeinschaftseigentum Investitionen in ähnlicher Größenordnung erfordern.

Deshalb sollten Kaufpreis und Immobilienqualität immer gemeinsam beurteilt werden. Gerade bei älteren Immobilien können auch die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes und mögliche energetische Modernisierungen für die zukünftige Kostenplanung relevant sein.

Kaufentscheidung gut vorbereiten

Bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen, sollte die Finanzierung möglichst konkret vorbereitet sein.

• Eigenkapital und Rücklagen ermitteln
• Kaufnebenkosten realistisch einplanen
• monatlich tragbare Gesamtbelastung berechnen
• Zinsbindung und Tilgung vergleichen
• Restschuld und Anschlussfinanzierung berücksichtigen
• laufende Eigentümerkosten einplanen
• mögliche Modernisierungen berücksichtigen
• finanziellen Puffer erhalten

Eine Finanzierungszusage zeigt, welcher finanzielle Rahmen grundsätzlich möglich sein kann. Sie beantwortet aber nicht automatisch die Frage, ob eine konkrete Immobilie ihren Preis wert ist und langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt.

Hilfreich ist außerdem, die wichtigsten Objekt- und Finanzierungsunterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Eine Übersicht finden Sie in unserer Checkliste: Unterlagen für den Immobilienkauf.

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Wir erleben bei Kaufinteressenten häufig denselben Ausgangspunkt: „Wenn wir schon 2.000 oder 2.500 Euro Miete zahlen, könnten wir doch eigentlich auch kaufen.“ Der Gedanke ist nachvollziehbar – und manchmal führt die Rechnung tatsächlich zu einem realistischen Kaufbudget.

Manchmal zeigt die Finanzierungsprüfung aber auch das Gegenteil. Kaufnebenkosten, Eigenkapital, notwendige Rücklagen oder ein größerer Modernisierungsbedarf verändern den finanziellen Rahmen stärker als zunächst gedacht.

Unser Rat: Prüfen Sie zuerst Ihr realistisches Budget und suchen Sie danach die Immobilie – nicht umgekehrt. Das erspart Enttäuschungen und verschafft Ihnen bei einer passenden Immobilie eine deutlich bessere Entscheidungs- und Verhandlungsbasis.

Budget geklärt? Dann gezielt nach der passenden Immobilie suchen

Wenn Sie Ihren finanziellen Rahmen kennen, können Sie die Immobiliensuche deutlich gezielter angehen. Hinterlegen Sie dafür Ihren persönlichen Immobiliensuchauftrag und teilen Sie uns mit, welche Lage, Größe und Immobilienart für Sie infrage kommen.

Wir gleichen Ihre Wünsche mit unseren Immobilienangeboten ab und informieren Sie, wenn eine Immobilie zu Ihrer Suche passt.

Häufige Fragen zu Miete und Immobilienkauf

Mieten oder kaufen? Die Monatsrate allein entscheidet nicht

Die Höhe Ihrer Miete kann ein guter Anlass sein, den Kauf einer Immobilie ernsthaft zu prüfen. Sie beantwortet aber nicht automatisch die Frage, welcher Immobilienpreis zu Ihrem Haushalt passt.

Ein sinnvoller Vergleich berücksichtigt Eigenkapital, Zinsen, Tilgung, Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Rücklagen, Haltedauer und persönliche Lebensplanung.

Für uns beginnt eine gute Kaufentscheidung deshalb nicht mit der schönsten Immobilie im Portal. Sie beginnt mit der Frage: Was können Sie sich dauerhaft leisten, ohne dass Ihr neues Zuhause finanziell zur Belastung wird?

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Finanzierungsmöglichkeiten hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen, den Konditionen des Kreditgebers und der konkreten Immobilie ab. Lassen Sie Ihre Finanzierung durch einen qualifizierten Finanzierungsexperten prüfen.

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