Keine Steuern für Erbengemeinschaften beim Immobilienverkauf

Autor: Markus Bühler

Eine geerbte Immobilie kann verbinden – sie kann eine Erbengemeinschaft aber auch vor schwierige Entscheidungen stellen. Ein Miterbe möchte verkaufen, ein anderer würde die Immobilie lieber behalten und ein dritter benötigt vielleicht möglichst schnell seinen Anteil am Nachlass.

Zusätzlich taucht fast immer eine steuerliche Frage auf: Muss beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer auf den Gewinn gezahlt werden?

Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2023 hat für eine besondere Konstellation innerhalb von Erbengemeinschaften für Klarheit gesorgt. Der BFH hat entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht automatisch als anteilige Anschaffung der zum Nachlass gehörenden Grundstücke gilt.

Das kann für Erben erhebliche Bedeutung haben. Es bedeutet allerdings nicht, dass jeder Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist. Entscheidend sind unter anderem der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, die Art der Erbauseinandersetzung, die Nutzung der Immobilie und die konkrete Gestaltung des Verkaufs.

Inhalt

• Warum Erbengemeinschaften bei Immobilien vor besonderen Fragen stehen
• Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
• Der Fall hinter dem BFH-Urteil
• Ein einfaches Beispiel
• Was § 23 EStG beim Immobilienverkauf bedeutet
• Beginnt die Zehnjahresfrist beim Erben neu?
• Was das Urteil für Erben bedeutet
• Was das Urteil nicht bedeutet
• Kann ein Miterbe die Immobilie allein verkaufen?
• Erbimmobilie verkaufen – worauf es praktisch ankommt
• Immobilienbewertung bei einer Erbengemeinschaft
• Häufige Fragen

Warum Erbengemeinschaften bei Immobilien vor besonderen Fragen stehen

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Befindet sich darin ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, gehört die Immobilie damit zunächst nicht einem einzelnen Erben allein.

In der Praxis treffen dabei häufig unterschiedliche Interessen aufeinander. Einer möchte das Elternhaus behalten, ein anderer benötigt Liquidität, ein weiterer sieht vor allem den Modernisierungsbedarf und würde lieber verkaufen.

Während diese Diskussion läuft, entstehen weiterhin Kosten. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und gegebenenfalls Darlehensraten müssen bezahlt werden. Bei leerstehenden Immobilien kann sich zusätzlich der Zustand verschlechtern.

Eine der wichtigsten Grundlagen für sachliche Gespräche ist deshalb aus meiner Sicht eine belastbare Antwort auf die Frage: Was ist die Immobilie am Markt tatsächlich wert?

Was der Bundesfinanzhof 2023 entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 26. September 2023, Aktenzeichen IX R 13/22, eine für Erbengemeinschaften wichtige Frage zu privaten Veräußerungsgeschäften neu beurteilt.

Der zentrale Punkt: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft ist nicht automatisch als anteilige Anschaffung der einzelnen zum Nachlass gehörenden Wirtschaftsgüter anzusehen.

Gehört zum Nachlass beispielsweise ein Grundstück, bedeutet der Kauf der Erbanteile anderer Miterben nach dieser Entscheidung nicht ohne Weiteres, dass der übernehmende Miterbe damit entsprechende Grundstücksanteile neu angeschafft hat.

Genau diese Unterscheidung war für die Anwendung des § 23 EStG entscheidend.

Der Fall hinter dem BFH-Urteil

Im entschiedenen Fall gehörte der Kläger zu einer aus drei Personen bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Nachlass gehörte unter anderem Grundbesitz.

Der Kläger erwarb gegen Zahlung die Erbanteile der beiden anderen Miterben und wurde dadurch alleiniger Inhaber des Nachlasses. Später veräußerte er den zum Nachlass gehörenden Grundbesitz.

Das Finanzamt ging davon aus, dass der entgeltliche Erwerb der zusätzlichen Erbanteile zugleich eine anteilige entgeltliche Anschaffung des Grundstücks darstelle. Weil zwischen diesem Erwerb und dem späteren Verkauf weniger als zehn Jahre lagen, wollte das Finanzamt einen Teil des Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG besteuern.

Der Bundesfinanzhof widersprach. Zwischen dem erworbenen Erbanteil und dem später veräußerten Grundstück fehlte nach Auffassung des Gerichts die für § 23 EStG erforderliche wirtschaftliche Identität.

Ein einfaches Beispiel: Was bedeutet das für eine Erbengemeinschaft?

Angenommen, drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus. Zwei möchten ihren Anteil nicht behalten. Das dritte Geschwister übernimmt deshalb gegen Zahlung die Erbanteile der beiden anderen und ist anschließend alleiniger Inhaber des Nachlasses.

Danach verkauft dieses Geschwister das Haus.

Die entscheidende Frage lautet nun: Hat es durch die Auszahlung der beiden Geschwister einen entsprechenden Anteil des Hauses steuerlich neu angeschafft?

Nach dem BFH-Urteil IX R 13/22 gilt für die entschiedene Konstellation: Der Erwerb der Erbanteile ist nicht automatisch mit dem anteiligen Erwerb des einzelnen Grundstücks gleichzusetzen.

Deshalb entsteht allein durch diese Übernahme nicht zwangsläufig ein neues privates Veräußerungsgeschäft hinsichtlich entsprechender Grundstücksanteile.

Wichtig: Dieses Beispiel erklärt nur den Grundgedanken des Urteils. Erbauseinandersetzungen können sehr unterschiedlich gestaltet sein. Die konkrete steuerliche Wirkung sollte deshalb vor einer Auszahlung oder einem Verkauf mit einem Steuerberater geprüft werden.

Was § 23 EStG beim Immobilienverkauf bedeutet

§ 23 Einkommensteuergesetz regelt unter anderem sogenannte private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Immobilien.

Wird eine privat gehaltene Immobilie grundsätzlich innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung verkauft und entsteht dabei ein Gewinn, kann dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.

Das wird umgangssprachlich häufig als „Spekulationssteuer“ bezeichnet. Eine eigene Steuer mit diesem Namen gibt es jedoch nicht. Gemeint ist Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn.

Das Gesetz kennt außerdem eine wichtige Ausnahme für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ob diese Ausnahme greift, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Nutzungszeitraum ab.

Beginnt die Zehnjahresfrist beim Erben neu?

Grundsätzlich nein. Eine Erbschaft ist ein unentgeltlicher Erwerb. Für § 23 EStG wird dem unentgeltlichen Rechtsnachfolger grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet.

Das bedeutet: Entscheidend kann sein, wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich angeschafft hat – nicht erst, wann der Erbfall eingetreten ist.

Hat beispielsweise ein Elternteil ein Haus bereits deutlich länger als zehn Jahre gehalten und wird es später vererbt, beginnt mit dem Erbfall grundsätzlich keine neue zehnjährige Frist.

Gerade deshalb sollten Erben vor einem Verkauf zunächst klären, wann und unter welchen Umständen der Erblasser die Immobilie erworben hat.

Welche Bedeutung das BFH-Urteil für Erben haben kann

Das Urteil kann insbesondere dann wichtig werden, wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft die anderen Miterben auszahlt und anschließend eine zum Nachlass gehörende Immobilie veräußert.

Der Erwerb der Erbanteile führt nach der BFH-Entscheidung nicht allein deshalb zu einer anteiligen Neuanschaffung des Grundstücks.

Damit kann eine Einkommensteuerbelastung nach § 23 EStG entfallen, die bei einer anderen steuerlichen Einordnung möglicherweise angenommen worden wäre.

Mögliche finanzielle Entlastung

Je nach Fall kann die Entscheidung verhindern, dass ein Teil des späteren Verkaufsgewinns allein wegen der zuvor erworbenen Erbanteile als privates Veräußerungsgeschäft besteuert wird.

Mehr Handlungsspielraum innerhalb der Erbengemeinschaft

Wenn ein Miterbe grundsätzlich bereit wäre, die Immobilie oder den Nachlass zu übernehmen, kann die steuerliche Einordnung für die wirtschaftliche Entscheidung erheblich sein.

Trotzdem individuell prüfen

Das Urteil ersetzt keine steuerliche Prüfung. Entscheidend sind insbesondere Erwerbszeitpunkt, Erbauseinandersetzung, Nutzungsverhältnisse, weitere Nachlassgegenstände und die konkrete Gestaltung der Übertragung.

Was das BFH-Urteil ausdrücklich nicht bedeutet

Aus dem Urteil lässt sich nicht ableiten, dass Immobilienverkäufe durch Erben oder Erbengemeinschaften generell steuerfrei sind.

• Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG kann weiterhin relevant sein.
• Bei einer Erbschaft ist grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zu berücksichtigen.
• Die gesetzliche Ausnahme für eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann eine Rolle spielen.
• Andere entgeltliche Übertragungen können steuerlich anders behandelt werden.
• Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und gegebenenfalls Grunderwerbsteuer sind eigenständige steuerliche Themen.
• Auch betriebliche Immobilien oder besondere gesellschaftsrechtliche Gestaltungen können anderen Regeln unterliegen.

Deshalb sollte die steuerliche Situation möglichst vor einer Auszahlung von Miterben, einer Erbauseinandersetzung oder einem Verkauf geprüft werden.

Kann ein Miterbe die Immobilie allein verkaufen?

Solange eine Immobilie zum gemeinschaftlichen Nachlass gehört, können die Miterben über diesen einzelnen Nachlassgegenstand grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen.

Ein einzelner Miterbe kann also nicht einfach allein das gesamte Haus oder die gesamte Wohnung aus dem Nachlass verkaufen.

Davon zu unterscheiden ist der Erbanteil selbst: Ein Miterbe kann grundsätzlich über seinen Anteil am Nachlass verfügen. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Für einen normalen Immobilienverkauf sollte deshalb möglichst früh geklärt werden, wer Erbe ist, wie die Erbfolge nachgewiesen wird und ob alle Beteiligten den Verkauf unterstützen.

Erbimmobilie verkaufen – worauf es praktisch ankommt

Wenn eine Erbengemeinschaft den Verkauf einer Immobilie erwägt, würde ich den Prozess nicht mit einem Immobilienportal beginnen. Zunächst sollten Eigentumsverhältnisse, Immobilienwert, Unterlagen und die grundsätzliche Verkaufsbereitschaft der Beteiligten geklärt werden.

Unterlagen frühzeitig zusammentragen

Je nach Situation können unter anderem benötigt werden:

• Erbschein oder geeigneter anderer Erbnachweis,
• Grundbuchauszug,
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung,
• Bauunterlagen,
• Energieausweis,
• Informationen über bestehende Darlehen,
• bei vermieteten Immobilien Mietvertrag und weitere Mietunterlagen.

Bei einer Eigentumswohnung kommen insbesondere Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Informationen zur Instandhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.

Welche Unterlagen beim Wohnungsverkauf häufig Probleme verursachen, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag Warum viele Wohnungsverkäufe an Unterlagen scheitern – und wie Sie es besser machen.

Einen Ansprechpartner innerhalb der Erbengemeinschaft festlegen

Für den organisatorischen Ablauf ist es hilfreich, wenn die Erbengemeinschaft einen zentralen Ansprechpartner bestimmt. Entscheidungen, Kaufangebote und wesentliche Informationen sollten trotzdem transparent an alle beteiligten Erben kommuniziert werden.

Gemeinsam eine Verkaufsstrategie festlegen

Vor Vermarktungsbeginn sollten die Beteiligten zumindest über die wesentlichen Eckpunkte sprechen: realistischer Marktwert, Preisstrategie, Umgang mit Besichtigungen und die Frage, wie über Kaufangebote entschieden wird.

Mehr zum Ablauf eines Immobilienverkaufs finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen.

Immobilienbewertung bei einer Erbengemeinschaft – eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage

Gerade bei Erbengemeinschaften kann der Immobilienwert zum Streitpunkt werden. Ein Erbe verbindet mit dem Elternhaus vielleicht einen hohen emotionalen Wert, ein anderer schaut auf Dach, Heizung und notwendige Modernisierungen.

Eine professionelle Bewertung kann diese persönlichen Unterschiede nicht auflösen. Sie kann aber eine nachvollziehbare wirtschaftliche Grundlage schaffen.

Ich berücksichtige unter anderem Lage und Mikrolage, Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Gebäudezustand, Modernisierungen, Energieeffizienz, Vermietungssituation und aktuelle Käufernachfrage.

Bei Eigentumswohnungen fließen zusätzlich Gemeinschaftseigentum, Hausgeld, Rücklage und relevante Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ein.

Weitere Informationen finden Sie unter Immobilienbewertung München und Umland sowie in unserem Beitrag Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet.

Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag

Wenn ich mit Erbengemeinschaften über eine Immobilie spreche, geht es erstaunlich oft zunächst gar nicht um den Verkaufspreis. Einer der Erben erinnert sich an das Elternhaus und verbindet damit einen hohen emotionalen Wert. Ein anderer betrachtet vor allem die notwendigen Sanierungen und ein dritter möchte möglichst schnell Klarheit über seinen Anteil.

Genau deshalb halte ich es für sinnvoll, möglichst früh zwischen zwei Fragen zu unterscheiden: Was bedeutet die Immobilie für die einzelnen Erben – und was ist sie am Markt tatsächlich wert?

Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung löst familiäre Unterschiede nicht auf. Sie schafft aber eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage, auf der anschließend über Verkauf, Übernahme oder Vermietung gesprochen werden kann.

Mein Rat als Makler: Erst den realistischen Immobilienwert sowie die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen klären – und danach innerhalb der Erbengemeinschaft über die konkrete Lösung entscheiden.

Weiterführende Informationen

• Immobilienbewertung München und Umland
• Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet
• Immobilie verkaufen
• Wichtige Unterlagen beim Wohnungsverkauf
• Persönliches Gespräch mit Markus Bühler

Häufige Fragen zu Erbengemeinschaft, Immobilienverkauf und Steuern

Erbimmobilien: Erst steuerlich und wirtschaftlich Klarheit schaffen

Das BFH-Urteil IX R 13/22 ist für bestimmte Erbengemeinschaften eine wichtige Entscheidung. Es stellt klar, dass der entgeltliche Erwerb von Erbanteilen nicht automatisch als anteilige Neuanschaffung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks behandelt werden darf.

Gleichzeitig bleibt jeder Erbfall individuell. § 23 EStG, ursprünglicher Anschaffungszeitpunkt, Eigennutzung und Art der Erbauseinandersetzung müssen ebenso geprüft werden wie weitere steuerliche und rechtliche Fragen.

Für die praktische Entscheidung innerhalb der Familie kommt eine zweite Ebene hinzu: Was ist die Immobilie heute tatsächlich wert? Je klarer diese Frage beantwortet ist, desto sachlicher lässt sich darüber sprechen, ob Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Miterben die passende Lösung ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Folgen hängen von der konkreten Gestaltung des Einzelfalls ab. Lassen Sie Ihren Sachverhalt vor einer Erbauseinandersetzung oder einem Immobilienverkauf durch einen Steuerberater und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen.

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