Autoren: Catrin & Markus Bühler

Eine Immobilie zu vermieten kann eine attraktive Möglichkeit sein, laufende Einnahmen zu erzielen und Vermögen langfristig zu erhalten. Gleichzeitig ist die Vermietung mit zahlreichen Aufgaben verbunden: vom richtigen Mietpreis über die Auswahl geeigneter Mieter bis hin zur Wohnungsübergabe, Nebenkostenabrechnung und laufenden Instandhaltung.

Eine erfolgreiche Vermietung beginnt nicht erst mit der Veröffentlichung der Anzeige. Entscheidend sind eine realistische Mietpreiseinschätzung, ein rechtssicher vorbereiteter Vermietungsprozess und eine sorgfältige Auswahl der passenden Mieter.

In diesem Ratgeber zeigen wir, welche sechs Schritte Eigentümer in München und dem Münchner Umland bei einer Neuvermietung beachten sollten.

Immobilie professionell vermieten lassen

Inhalt

Schritt 1: Immobilie und Vermietbarkeit prüfen
Schritt 2: Mietpreis realistisch ermitteln
Schritt 3: Mietvertrag und Unterlagen vorbereiten
Schritt 4: Exposé erstellen und Besichtigungen organisieren
Schritt 5: Geeignete Mieter auswählen
Schritt 6: Übergabe und laufende Vermietung organisieren
Wann ist ein Makler sinnvoll?
Was gilt, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll?
Mieteinnahmen und Steuern
Unser Rat aus der Praxis
Häufige Fragen

Schritt 1: Immobilie und Vermietbarkeit prüfen

Vor der Vermietung sollten Eigentümer zunächst prüfen, ob die Immobilie in dem gewünschten Zustand vermietet werden kann. Dazu gehören der bauliche Zustand, die Ausstattung, die Energieeffizienz und die Frage, ob vor dem Mieterwechsel noch Reparaturen oder Modernisierungen erforderlich sind.

Auch die rechtlichen und tatsächlichen Rahmenbedingungen sollten geklärt werden. Bei einer Eigentumswohnung können beispielsweise die Teilungserklärung, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft oder bestehende Regelungen relevant sein. Bei einer möblierten, befristeten oder sonst besonderen Vermietung können zusätzliche Anforderungen gelten.

Ist die Wohnfläche korrekt dokumentiert?
Liegt ein gültiger Energieausweis vor?
Sind alle Räume und Nebenflächen eindeutig zugeordnet?
Gibt es offene Reparaturen oder Modernisierungsbedarf?
Welche Möbel, Einbauten oder Geräte werden mitvermietet?
Welche laufenden Kosten fallen für Eigentümer und Mieter an?

Eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts kann außerdem helfen, die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf sachlich zu vergleichen.

Schritt 2: Mietpreis realistisch ermitteln

Der Mietpreis sollte marktgerecht und rechtlich zulässig sein. Eine zu hohe Miete kann die Vermietung erschweren und zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Eine zu niedrige Miete verschenkt dagegen laufende Einnahmen und kann sich langfristig auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirken.

Eine wichtige Orientierung ist der anwendbare örtliche Mietspiegel, sofern für die Immobilie ein solcher vorhanden ist. Dabei können unter anderem Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungsstand und Wohnlage berücksichtigt werden.

In München und Umgebung kommt zusätzlich der konkrete Markt vor Ort hinzu. Zwei Wohnungen mit gleicher Größe können je nach Stadtteil, Mikrolage, Verkehrsanbindung, Ausrichtung, Grundriss und Ausstattungsqualität unterschiedlich nachgefragt werden.

Angebotsmieten aus Immobilienportalen können Hinweise auf den aktuellen Markt geben, zeigen aber nicht automatisch, welche Miethöhe rechtlich zulässig ist oder zu welcher Miete vergleichbare Wohnungen tatsächlich vermietet wurden.

Vor der Festlegung der Miete sollten Eigentümer außerdem prüfen, ob gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse Anwendung finden. Ob und in welcher Höhe die zulässige Miete angesetzt werden darf, hängt vom Einzelfall und der aktuellen Rechtslage ab.

Mietpreis professionell einschätzen lassen

Schritt 3: Mietvertrag und Unterlagen vorbereiten

Der Mietvertrag sollte die Vereinbarungen zwischen den Parteien klar und vollständig dokumentieren. Dazu gehören insbesondere die genaue Beschreibung der Mieträume, die Höhe der Nettokaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale, die Kaution sowie Beginn und Dauer des Mietverhältnisses.

Stellplatz, Garage oder Kellerabteil
Möblierung und mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Tierhaltung und sonstige Nutzung der Wohnung
Regelungen zu Schönheitsreparaturen
Hausordnung und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen
umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten
Vereinbarungen zur Pflege von Garten- oder Außenflächen

Verwenden Sie keine veralteten oder ungeprüften Vertragsmuster. Unklare oder unwirksame Klauseln können später zu Problemen führen. Bei individuellen oder rechtlich anspruchsvollen Konstellationen sollte der Mietvertrag anwaltlich geprüft werden.

Bereiten Sie außerdem die wichtigsten Unterlagen für Interessenten vor. Dazu können Energieausweis, Grundriss, Betriebskosteninformationen, Hausordnung und – bei Eigentumswohnungen – relevante Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören.

Schritt 4: Exposé erstellen und Besichtigungen organisieren

Ein gutes Exposé stellt die Immobilie sachlich, vollständig und ansprechend dar. Es sollte Interessenten schnell die wichtigsten Informationen vermitteln und gleichzeitig ein realistisches Bild der Wohnung oder des Hauses geben.

Wohnfläche und Zimmeranzahl
Grundriss und Ausstattung
Baujahr und energetische Angaben
Höhe von Kaltmiete und Nebenkosten
Höhe der Kaution
Bezugszeitpunkt
Informationen zu Stellplatz, Keller, Balkon, Terrasse oder Garten
korrekte Pflichtangaben und aussagekräftige Fotos

Bei den Fotos sollten Räume hell, aufgeräumt und möglichst realistisch dargestellt werden. Übertriebene Weitwinkelaufnahmen oder das Verschweigen wesentlicher Einschränkungen führen häufig zu falschen Erwartungen und unnötigen Besichtigungen.

Ob Einzelbesichtigungen, feste Zeitfenster oder eine Vorauswahl der Interessenten sinnvoll sind, hängt von der Immobilie und der Nachfrage ab. In einem angespannten Mietmarkt kann eine strukturierte Organisation viel Zeit sparen.

Schritt 5: Geeignete Mieter auswählen

Die Auswahl eines Mieters sollte nicht allein aufgrund des persönlichen Eindrucks erfolgen. Sympathie kann wichtig sein, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung der relevanten Unterlagen und Angaben.

Je nach Situation können unter anderem folgende Informationen eine Rolle spielen:

Selbstauskunft des Mietinteressenten
Nachweise über Einkommen oder andere regelmäßige Einkünfte
Bonitätsnachweis im zulässigen Umfang
Angaben zum bisherigen Mietverhältnis
gewünschter Einzugstermin und geplante Haushaltsgröße
bei Bedarf weitere gesetzlich zulässige Nachweise

Welche Informationen zu welchem Zeitpunkt des Vermietungsprozesses abgefragt werden dürfen, sollte sorgfältig geprüft werden. Nicht jede Information darf bereits von jedem Interessenten verlangt werden.

Das ist insbesondere bei einer großen Zahl von Bewerbern wichtig. Eigentümer sollten nicht bereits vor einer Besichtigung automatisch sämtliche Nachweise von allen Interessenten einsammeln. Es sollten nur Daten abgefragt und gespeichert werden, die im jeweiligen Stadium des Vermietungsprozesses erforderlich und rechtlich zulässig sind.

Bei der Erhebung und Verarbeitung personenbezogener Daten müssen die datenschutzrechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine sorgfältige Auswahl reduziert das Risiko von Mietausfällen und späteren Konflikten, kann aber keine absolute Sicherheit bieten.

Schritt 6: Übergabe und laufende Vermietung organisieren

Bei der Wohnungsübergabe sollten Zustand und Ausstattung der Immobilie nachvollziehbar dokumentiert werden. Ein detailliertes Übergabeprotokoll schützt beide Seiten und kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Zustand von Wänden, Böden, Türen und Fenstern
vorhandene Schäden oder Mängel
übergebene Schlüssel
mitvermietete Möbel und Einbauten
Stände von Strom-, Gas- und Wasserzählern
Datum der Übergabe und Unterschriften der Parteien

Nach Beginn des Mietverhältnisses bleiben weitere Aufgaben bestehen. Dazu gehören die Kommunikation mit dem Mieter, die Bearbeitung von Reparaturen, die Prüfung von Betriebskosten und gegebenenfalls die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.

Eigentümer sollten sich frühzeitig überlegen, ob sie diese Aufgaben selbst übernehmen oder eine professionelle Hausverwaltung beauftragen möchten.

Wann ist ein Makler bei der Vermietung sinnvoll?

Eine professionelle Vermietungsbegleitung kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer wenig Zeit haben, nicht am Ort der Immobilie wohnen oder rechtliche und organisatorische Risiken vermeiden möchten.

realistische Mietpreiseinschätzung
Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
professionelle Präsentation der Immobilie
Vorauswahl und Kommunikation mit Interessenten
Organisation und Durchführung von Besichtigungen
Prüfung der eingereichten Unterlagen im zulässigen Umfang
Vorbereitung der Übergabe

Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Mietersuche, trägt grundsätzlich der Vermieter die Maklervergütung. Von einem Wohnungssuchenden darf eine Provision nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen verlangt werden.

Die Höhe einer Maklervergütung hängt vom Auftrag und der konkreten Leistung ab. Sie sollte im Maklervertrag eindeutig geregelt werden.

Vermietung unverbindlich besprechen

Was gilt, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll?

Der Mieterschutz in Deutschland ist umfassend. Vermieter können ein Mietverhältnis deshalb nicht ohne Weiteres beenden. Eine Kündigung muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und formell wirksam sein.

Eine Eigenbedarfskündigung kann beispielsweise in Betracht kommen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für bestimmte privilegierte Angehörige benötigt. Auch erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, etwa Mietrückstände, können rechtliche Schritte auslösen. In solchen Fällen sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen genau zu beachten.

Wenn Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, kann sich die Vermietung auf die Käufergruppe und den erzielbaren Verkaufspreis auswirken. Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich, allerdings gilt häufig der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Eine individuelle rechtliche Prüfung ist daher empfehlenswert.

Weitere Informationen bietet unser Ratgeber zum Thema vermietete Immobilie verkaufen.

Mieteinnahmen und Steuern

Mieteinnahmen müssen in der Regel in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Dabei können je nach persönlicher Situation und Art der Immobilie unter anderem bestimmte Werbungskosten, Finanzierungsaufwendungen, Abschreibungen und laufende Kosten eine Rolle spielen.

Eine pauschale Aussage, dass Mieteinnahmen nur oberhalb einer allgemeinen Steuergrenze steuerpflichtig sind, ist zu ungenau. Ob und in welcher Höhe tatsächlich Steuern anfallen, hängt von den gesamten Einkünften, den abzugsfähigen Aufwendungen und der individuellen steuerlichen Situation ab.

Eigentümer sollten die steuerlichen Auswirkungen vor der Vermietung mit einer Steuerberatung klären. Das gilt insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien, verbilligter Vermietung, größeren Modernisierungen oder einer Finanzierung.

Unser Rat aus der Praxis

Eine Vermietung besteht nicht nur aus der Veröffentlichung einer Anzeige und der Unterzeichnung eines Mietvertrags. Eigentümer müssen den Mietpreis rechtlich und wirtschaftlich einordnen, geeignete Interessenten auswählen, die Übergabe dokumentieren und sich auch nach dem Einzug um die Immobilie kümmern.

Wer diese Aufgaben selbst übernimmt, sollte ausreichend Zeit für Kommunikation, Besichtigungen, Unterlagenprüfung und laufende Verwaltung einplanen. Bei mehreren Immobilien, größerer Entfernung oder wenig Erfahrung kann eine professionelle Unterstützung sinnvoll sein.

Catrin & Markus empfehlen

„Legen Sie den Mietpreis nicht ausschließlich nach Gefühl oder anhand einzelner Online-Angebote fest. Prüfen Sie den anwendbaren Mietspiegel, die rechtlichen Vorgaben, aktuelle Marktdaten und die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Eine gute Vorbereitung spart später Zeit und kann Konflikte vermeiden.“

Wir unterstützen Eigentümer in München und dem Münchner Umland bei der Einschätzung des Mietpreises, der Suche nach passenden Mietern und der professionellen Vorbereitung der Vermietung.

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Häufige Fragen zur Immobilienvermietung

Welche Schritte gehören zu einer Immobilienvermietung?

Zu den wichtigsten Schritten gehören die Prüfung der Immobilie, die Ermittlung des zulässigen und marktgerechten Mietpreises, die Vorbereitung des Mietvertrags, die Vermarktung, die Auswahl geeigneter Mieter sowie die dokumentierte Übergabe.

Wie ermittle ich den richtigen Mietpreis?

Der Mietpreis sollte anhand des anwendbaren Mietspiegels, der konkreten Mikrolage, Ausstattung und des Zustands sowie aktueller Marktdaten eingeschätzt werden. Angebotsmieten vergleichbarer Immobilien können zusätzliche Hinweise liefern, sind aber nicht automatisch mit der rechtlich zulässigen Miete gleichzusetzen. Zusätzlich müssen gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse und mögliche Ausnahmen im konkreten Fall geprüft werden.

Welche Unterlagen sollte ich von Mietinteressenten verlangen?

Das hängt vom jeweiligen Stadium des Vermietungsprozesses und vom Einzelfall ab. Häufig relevant sind eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und ein Bonitätsnachweis im zulässigen Umfang. Es dürfen nur Daten abgefragt und gespeichert werden, die zu diesem Zeitpunkt erforderlich und rechtlich zulässig sind.

Darf ich bereits vor einer Besichtigung alle Nachweise verlangen?

Nicht automatisch. Welche Informationen zu welchem Zeitpunkt abgefragt werden dürfen, sollte sorgfältig geprüft werden. Von jedem Interessenten bereits vor einer Besichtigung sämtliche persönlichen und finanziellen Nachweise einzufordern, kann datenschutzrechtlich problematisch sein.

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?

Warum ist ein Übergabeprotokoll wichtig?

Im Übergabeprotokoll werden der Zustand der Immobilie, vorhandene Schäden, übergebene Schlüssel und die Zählerstände dokumentiert. Das schafft Klarheit und kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Kann ich einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eine Eigenbedarfskündigung kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein. Sie muss formell korrekt erklärt und inhaltlich begründet werden. Lassen Sie eine geplante Kündigung rechtlich prüfen.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen müssen in der Regel steuerlich berücksichtigt werden. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von den gesamten Einkünften, abzugsfähigen Aufwendungen und der individuellen Situation ab. Eine Steuerberatung kann den konkreten Fall einordnen.

Ist Vermieten oder Verkaufen sinnvoller?

Das hängt unter anderem von der persönlichen Lebensplanung, dem Immobilienwert, den erwarteten Mieteinnahmen, dem Verwaltungsaufwand, der Finanzierung und der steuerlichen Situation ab. Ein Vergleich beider Optionen kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage sein.

Immobilienvermietung sorgfältig vorbereiten

Eine erfolgreiche Immobilienvermietung beginnt mit einer realistischen Einschätzung des Mietpreises und einer sorgfältigen Vorbereitung. Mietvertrag, Exposé, Besichtigungen, Mieterauswahl und Übergabe sollten strukturiert und rechtlich umsichtig organisiert werden.

Auch nach dem Einzug bleiben für Eigentümer zahlreiche Aufgaben bestehen. Dazu gehören die Kommunikation mit dem Mieter, Reparaturen, Betriebskosten, steuerliche Themen und gegebenenfalls die Koordination einer Hausverwaltung.

Wenn Sie Ihre Immobilie in München oder im Münchner Umland vermieten möchten, können wir Sie bei der Einschätzung, Vorbereitung und Durchführung der Vermietung unterstützen.

Unverbindlich Kontakt aufnehmen

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Mietrechtliche, steuerliche und datenschutzrechtliche Fragen hängen vom jeweiligen Einzelfall und der aktuellen Rechtslage ab. Bitte lassen Sie konkrete Mietverträge, Kündigungen, steuerliche Sachverhalte und die Verarbeitung personenbezogener Daten von den jeweils zuständigen Fachleuten prüfen.

In 6 Schritten zur Immobilienvermietung