Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2026: Was bedeutet das konkret für Immobilienkäufer?

Kurzer Überblick:

Käufer müssen aktuell nicht sofort sanieren
Aber: Heizung, Dämmung und Energieeffizienz bestimmen die Zukunftskosten
Gute Vorbereitung entscheidet über einen erfolgreichen Kauf

1. Aktueller Rechtsstand (entscheidend für Käufer)
Am 29.03.2026 gilt unverändert das GEG in der Fassung 2024.
Politische Diskussionen über Änderungen (z. B. neues Gebäudemodernisierungsgesetz) haben keine unmittelbare Rechtswirkung.¹²
Für Käufer zählt ausschließlich:
Das aktuell gültige Gesetz – nicht angekündigte Reformen.

2. Heizung: Kein sofortiger Zwang – aber klare Perspektive
Wichtigster Punkt für Käufer:
• Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden
• Auch Reparaturen sind erlaubt
• Die 65%-Regel gilt nur beim Austausch der Heizung³⁴
Das bedeutet:
Beim Kauf entsteht keine automatische Austauschpflicht.

Aber: Zeitliche Dynamik beachten
• In Städten >100.000 Einwohner (München):
65%-Regel spätestens ab 30.06.2026
• In kleineren Gemeinden (typisch Münchner Umland):
spätestens ab 30.06.2028⁴
Konsequenz für Käufer:
Die nächste Heizungsentscheidung wird teurer und komplexer als früher.

3. Nach dem Kauf: Konkrete Pflichten für Käufer
Diese treffen nicht den Verkäufer – sondern den neuen Eigentümer:
a) Dämmung oberste Geschossdecke
• Pflicht zur Nachrüstung
• Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang⁵
b) Alte Heizkessel
• Austauschpflicht für bestimmte Altanlagen
• ebenfalls mit Übergangsfristen⁶
Fazit:
Ein Teil der energetischen Kosten kommt erst nach dem Kauf.

4. Energieausweis: Pflichtprüfung vor Kauf
Der Energieausweis ist für Käufer ein zentrales Instrument:
• Muss spätestens bei Besichtigung vorliegen⁷
• Ist 10 Jahre gültig⁸
• Enthält:
o Energiebedarf / Verbrauch
o Effizienzklasse
o Heizsystem & Energieträger
Für Käufer entscheidend:
Der Energieausweis ist oft der erste Hinweis auf versteckte Kosten.

5. Preiswirkung: Energieeffizienz ist ein echter Marktpreisfaktor
Der Markt hat sich verändert:
Studien zeigen klar:
“Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Preisabschlag.“⁹
Für Käufer bedeutet das:
• Schlechte Energieklasse = Verhandlungspotenzial
• Gute Energieklasse = Preisstabilität

6. Auswirkungen auf Finanzierung
Auch wenn das GEG selbst keine Finanzierung regelt, hat es indirekte Wirkung:
• Banken bewerten zunehmend:
o Energieeffizienz
o Sanierungsbedarf
o Zukunftsfähigkeit der Heizung
Ergebnis:
• Schlechte Gebäude = oft höheres Risiko
• Gute Gebäude = bessere Finanzierbarkeit
(Indirekter Effekt, aber real im Markt)

7. Was Käufer konkret prüfen müssen (Checkliste)
Vor dem Kauf unbedingt klären:
• Heizungsart und Baujahr
• Energieausweis (Bedarf vs. Verbrauch)
• Dämmzustand
• mögliche Nachrüstpflichten
• geschätzte Investitionen in den nächsten 5–10 Jahren
Wichtig:
Nicht nur den Kaufpreis sehen, sondern die Gesamtkosten nach Erwerb.

8. Fazit für Käufer in München & Münchner Umland
• Kein Sanierungszwang beim Kauf
• Aber: Pflichten und Kosten kommen danach
• Energieeffizienz ist heute ein echter Preisfaktor
• Die größte Gefahr ist nicht das Gesetz – sondern falsche Kalkulation
Entscheidend ist:

Nicht nur die Immobilie kaufen – sondern die Zukunftskosten verstehen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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Fußnoten
1. BMWSB: GEG seit 2020 in Kraft, Novelle 2024 gültig
https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudeenergiegesetz
2. Bundestag: Antrag zur Abschaffung des Heizungsgesetzes abgelehnt (25.02.2026)
https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw09-de-heizungsgesetz
3. BMWSB FAQ: Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden
https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/faqs/DE/geg
4. Bundesregierung: Fristen 65%-Regel (2026 / 2028)
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudeenergiegesetz
5. GEG §47 – Dämmung oberste Geschossdecke
https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html
6. GEG §72 – Austauschpflicht Heizkessel
https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__72.html
7. GEG – Vorlagepflicht Energieausweis
https://www.gesetze-im-internet.de/geg
8. GEG §79 – Gültigkeit Energieausweis (10 Jahre)
https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html
9. empirica-Institut – Preisabschläge bei schlechter Energieeffizienz
https://www.empirica-institut.de
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Quellenverzeichnis
• BMWSB – Gebäudeenergiegesetz
• Bundesregierung – Neues GEG
• Deutscher Bundestag – Gesetzesdebatte
• Gesetze-im-Internet – Original-GEG
• empirica-Institut – Marktanalyse
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Stand Oktober 2023

Der Bundesrat hat der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zugestimmt, wodurch das Heizungsgesetz ab dem 1. Januar 2024 im Wesentlichen in Kraft treten kann.

Am 29. September hat der Bundesrat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) genehmigt. Ein Antrag aus Bayern, den Vermittlungsausschuss zwischen Bundestag und Bundesrat anzurufen, fand in der Länderkammer keine Zustimmung. Somit steht dem geplanten Inkrafttreten des sogenannten Heizungsgesetzes Anfang 2024 nichts mehr im Weg.

Das Ziel des GEG ist es, schrittweise durch den Austausch von Öl- und Gasheizungen das Heizen in Deutschland umweltfreundlicher zu gestalten. Zukünftig sollen neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Diese Vorgabe gilt jedoch zunächst nur unmittelbar für Neubaugebiete. Bestehende Gebäude müssen die 65-Prozent-Anforderung erfüllen, sobald die Gemeinden ihre Pläne zur kommunalen Wärmeplanung vorlegen, spätestens bis Mitte 2026 in großen und Mitte 2028 in kleinen Kommunen.

Was steht im Gesetz?

Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu installierte Heizungen in Neubaugebieten mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken gelten diese Anforderungen abhängig von der Gemeindegröße nach dem 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028. Diese zeitlichen Vorgaben orientieren sich an den Fristen des Wärmeplanungsgesetzes für die Erstellung von Wärmeplänen durch die Gemeinden.

In den genannten Zeiträumen müssen neu eingebaute Heizungen in Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Um Eigentümern genügend Zeit zur Anpassung zu geben, können jedoch für eine Übergangsfrist von fünf Jahren Heizungen installiert werden, die die 65%-Anforderung nicht erfüllen.

Bestehende Heizungen sind von den neuen Regelungen nicht betroffen und können weiter genutzt werden. Auch bei anstehenden Reparaturen besteht keine Verpflichtung zum Austausch der Heizung.

Die Wahl der Heizungstechnologie liegt in der Freiheit der Hausbesitzer. Diese können zwischen verschiedenen Lösungen wählen, darunter der Anschluss an ein Wärmenetz, eine elektrische Wärmepumpe, eine Stromdirektheizung, eine Biomasseheizung, eine Hybridheizung (Kombination aus erneuerbaren Energien und Gas- oder Ölkessel), eine Heizung auf Basis von Solarthermie und „H2-Ready“ Gasheizungen, die auf 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden können. Die Bedingung hierfür ist jedoch, dass ein rechtsverbindlicher Investitions- und Transformationsplan für eine entsprechende Wasserstoffinfrastruktur vor Ort existiert.

Zusätzlich sind auch andere Heizungslösungen auf Basis erneuerbarer Energien oder einer Kombination unterschiedlicher Technologien zulässig. In diesem Fall muss jedoch ein rechnerischer Nachweis für die Erfüllung des 65%-Kriteriums erbracht werden.

Um auch bei ab dem 1. Januar 2024 installierten Öl- und Gasheizungen den Weg zu klimafreundlichem Heizen einzuschlagen, müssen diese ab dem Jahr 2029 stufenweise steigende Anteile von grünen Gasen oder Ölen verwenden: Ab dem 1. Januar 2029 15%, ab dem 1. Januar 2035 30% und ab dem 1. Januar 2040 60%.

Das Gesetz enthält weitere Übergangsregelungen, insbesondere wenn der Anschluss an ein Wärmenetz geplant ist, sowie eine allgemeine Härtefallregelung, die auf Antrag Ausnahmen von der Pflicht ermöglicht. Dabei wird im Einzelfall berücksichtigt, ob die notwendigen Investitionen in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag oder zum Wert des Gebäudes stehen. Auch Fördermöglichkeiten, Preisentwicklungen und persönliche Umstände wie Pflegebedürftigkeit können eine Befreiung von der Pflicht zum Heizen mit erneuerbaren Energien ermöglichen.

Für den Umstieg auf erneuerbare Energien gibt es finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Krediten oder steuerlichen Förderungen. Bis zu 70% Förderung sind möglich, wobei alle Antragsteller eine Grundförderung von 30% der Investitionskosten erhalten können. Haushalte im selbstgenutzten Wohneigentum mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro können zusätzlich einen einkommensabhängigen Bonus von 30% erhalten. Für den Austausch alter Heizungen ist bis 2028 ein Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20% vorgesehen, der sich ab 2029 alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte reduziert. Die Boni können bis zu einer maximalen Förderung von 70% kumuliert werden.

Zusätzlich steht neu ein Ergänzungskredit für den Heizungstausch und Effizienzmaßnahmen bei der KfW zur Verfügung, der bis zu einem Jahreshaushaltseinkommen von 90.000 Euro zinsverbilligt ist. Energetische Sanierungsmaßnahmen werden weiterhin mit 15% (bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans mit 20%) Investitionskostenzuschuss gefördert. Die Komplettsanierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden auf ein Effizienzhaus-Niveau sowie die steuerliche Förderung bleiben unverändert erhalten. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird ebenfalls zum 1. Januar 2024 novelliert und tritt gemeinsam mit dem GEG in Kraft.

Durch die großzügige Förderung des Heizungsaustauschs sollen auch Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen geschützt werden, da die Fördermittel von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden müssen. Dadurch fällt die Modernisierungsmieterhöhung entsprechend geringer aus. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter für alle Heizungsaustausche, um sicherzustellen, dass durch die staatliche Beteiligung an den Kosten der Wärmewende Mieterhöhungen auf das erforderliche Maß begrenzt werden.

Für Immobilienkäufer hat das Gesetz weitreichende Auswirkungen, insbesondere wenn es um den Kauf von Immobilien mit Heizsystemen geht. Hier sind einige Schlüsselpunkte, die Sie als Käufer berücksichtigen sollten:

1. Neu eingebaute Heizungen ab 2024:
   – Bei Immobilien in Neubaugebieten müssen neu eingebaute Heizungen ab dem 1. Januar 2024 mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen.
2. Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken:
   – In Bezug auf Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken gelten die Anforderungen je nach Gemeindegröße ab dem 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028.
3. Übergangsfrist für Bestandsgebäude:
   – Es gibt eine Übergangsfrist von fünf Jahren, während der auch Heizungen eingebaut werden dürfen, die die 65%-Anforderung nicht erfüllen, sofern die Immobilie nicht in einem Neubaugebiet liegt.
4. Wahl der Heizungstechnologie:
   – Käufer haben die Freiheit, die Art der Heizungstechnologie zu wählen. Optionen reichen von einem Anschluss an ein Wärmenetz über elektrische Wärmepumpen bis zu H2-Ready-Gasheizungen.
5. Stufenweiser Umstieg für Öl- und Gasheizungen:
   – Bei Öl- und Gasheizungen, die ab dem 1. Januar 2024 eingebaut werden, ist ab 2029 ein stufenweiser Anstieg des Anteils an grünen Gasen oder Ölen vorgesehen, um klimafreundliches Heizen zu fördern.
6. Finanzielle Unterstützung für den Umstieg:
   – Käufer, die sich für erneuerbare Energien entscheiden, können finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Krediten oder steuerlichen Förderungen erhalten. Dies kann bis zu 70% der Investitionskosten ausmachen.
7. Einschränkung von Mietsteigerungen:
   – Die großzügige Förderung des Heizungsaustauschs dient auch dem Schutz von Mietern vor übermäßigen Mietsteigerungen. Fördermittel müssen von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden.
8. Berücksichtigung individueller Umstände:
   – Das Gesetz berücksichtigt individuelle Umstände, wie etwa Härtefälle oder besondere persönliche Situationen, die eine Ausnahme von den Pflichten des Gesetzes rechtfertigen könnten.
9. Hilfe bei Finanzierung und Sanierung:
   – Zusätzliche Finanzierungsoptionen, Zinsvergünstigungen und Fördermittel stehen zur Verfügung, um den Umstieg auf erneuerbare Energien und energetische Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.
10. Prüfung von Fördermöglichkeiten:
    – Bevor Käufer eine Immobilie erwerben, sollten sie die verfügbaren Fördermöglichkeiten prüfen, um sicherzustellen, dass sie von den finanziellen Anreizen profitieren können.

Insgesamt bedeutet das Gesetz für Käufer eine verstärkte Ausrichtung auf nachhaltige Heizungstechnologien und erneuerbare Energien. Es ist wichtig, die spezifischen Anforderungen und Optionen im Kontext des Gesetzes zu verstehen, um fundierte Entscheidungen beim Kauf von Immobilien zu treffen.

Stand Oktober 2023

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.