Immobilienverrentung: was es ist und wie es geht

Autorin: Catrin Bühler

Viele Eigentümer möchten im Alter in den eigenen vier Wänden bleiben, benötigen aber zusätzliches Kapital. Vielleicht soll die Rente aufgebessert, eine größere Ausgabe finanziert oder Vermögen bereits zu Lebzeiten innerhalb der Familie geregelt werden. Die Immobilienverrentung kann dafür eine Möglichkeit sein.

Bei klassischen Modellen der Immobilienverrentung verkaufen Eigentümer ihre Immobilie und können gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Als Gegenleistung kann eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem vereinbart werden.

Das Modell ist jedoch keine einfache Zusatzrente ohne Gegenleistung. Eigentümer geben ihre Immobilie beziehungsweise das Eigentum daran auf. Deshalb müssen Wohnrecht, Zahlungen, Absicherung, Kosten und mögliche Szenarien sorgfältig geregelt werden.

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen klassischer Immobilienverrentung und einem Teilverkauf. Beim Teilverkauf wird in der Regel nur ein bestimmter Anteil der Immobilie übertragen. Die Vertrags- und Kostenstruktur kann sich deutlich von einer klassischen Verrentung unterscheiden und sollte deshalb separat geprüft werden.

Inhalt

• Was ist Immobilienverrentung?
• Verrentung und Teilverkauf: Wo liegt der Unterschied?
• Welche Modelle gibt es?
• Das Wohnrecht bei der Immobilienverrentung
• Wie wird die Immobilienrente berechnet?
• Welche Vorteile kann das Modell bieten?
• Welche Risiken sollten Eigentümer kennen?
• Welches Modell passt zu mir?
• Welche Unterlagen und Prüfungen sind wichtig?
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen

Was ist Immobilienverrentung?

Bei klassischen Modellen der Immobilienverrentung verkaufen Eigentümer ihre Immobilie und können gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Im Gegenzug erhalten sie eine Zahlung. Diese kann als Einmalbetrag, als regelmäßige monatliche Zahlung oder als Kombination aus beidem gestaltet werden.

Der Käufer wird Eigentümer der Immobilie. Die bisherigen Eigentümer können sie – abhängig von der vertraglichen Vereinbarung – weiterhin selbst bewohnen. Das Wohnrecht kann lebenslang oder zeitlich befristet eingeräumt werden.

Die Immobilienverrentung unterscheidet sich damit vom klassischen Verkauf. Beim normalen Verkauf erhalten Eigentümer den Kaufpreis in der Regel vollständig zu einem vereinbarten Zeitpunkt und geben die Immobilie anschließend entsprechend der Vereinbarung frei. Bei der Verrentung wird die weitere Nutzung der Immobilie mit der Zahlungs- und Vertragsgestaltung verbunden.

Verrentung und Teilverkauf: Wo liegt der Unterschied?

Die Begriffe Immobilienverrentung und Teilverkauf werden teilweise nebeneinander verwendet. Sie beschreiben jedoch nicht zwingend dasselbe Modell.

Klassische Immobilienverrentung

Bei einer klassischen Immobilienverrentung wird die Immobilie verkauft. Zusätzlich können ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht sowie eine Einmalzahlung, eine laufende Rente oder eine Kombination vereinbart werden. Die konkrete Gestaltung wird vertraglich und notariell geregelt.

Teilverkauf einer Immobilie

Beim Teilverkauf wird in der Regel nur ein bestimmter Anteil der Immobilie übertragen. Der bisherige Eigentümer bleibt für den übrigen Anteil beteiligt. Je nach Anbieter und Vertragsgestaltung können Nutzungsentgelte, Gebühren, Kostenregelungen und spätere Verkaufsbedingungen eine Rolle spielen.

Ein Teilverkauf sollte daher nicht automatisch als gleichwertige Alternative zur klassischen Immobilienverrentung betrachtet werden. Eigentümer sollten insbesondere prüfen, welche Gesamtkosten entstehen, welche Rechte sie behalten und wie ein späterer Gesamtverkauf geregelt ist.

Da die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen sehr unterschiedlich sein können, ist vor einer Entscheidung eine individuelle Beratung durch geeignete Fachleute sinnvoll.

Welche Modelle gibt es?

Bei der Immobilienverrentung gibt es nicht nur ein einheitliches Modell. Die Vertragsgestaltung muss zur persönlichen Lebenssituation, zum Kapitalbedarf und zur gewünschten Wohnperspektive passen.

Leibrente

Bei einer Leibrente wird eine regelmäßige Zahlung grundsätzlich auf Lebenszeit vereinbart. Die Höhe hängt unter anderem vom Wert der Immobilie, dem vereinbarten Wohn- oder Nießbrauchrecht, einer möglichen Einmalzahlung und den vertraglichen Bedingungen ab.

Zeitrente

Bei einer Zeitrente wird festgelegt, über welchen Zeitraum die regelmäßigen Zahlungen erfolgen. Auch bei diesem Modell muss geregelt werden, wie lange das Wohnrecht gilt und was nach Ablauf der vereinbarten Zahlungsdauer geschieht.

Kombination aus Einmalzahlung und Rente

Eine Kombination kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer sofort einen größeren Betrag benötigen und zusätzlich regelmäßige Einnahmen erhalten möchten. Je höher die Einmalzahlung ausfällt, desto geringer kann – abhängig von der konkreten Berechnung – die laufende Zahlung ausfallen.

Welche Variante gewählt wird, sollte nicht nur nach der Höhe der monatlichen Zahlung beurteilt werden. Ebenso wichtig sind Laufzeit, Absicherung, Wohnrecht, Kostenverteilung und die Folgen bei einem vorzeitigen Auszug oder beim Tod des Berechtigten.

Das Wohnrecht bei der Immobilienverrentung

Das Wohnrecht ist einer der wichtigsten Bestandteile der Immobilienverrentung. Es sollte nicht nur allgemein erwähnt, sondern möglichst genau vereinbart werden.

Zu klären sind unter anderem:

• Gilt das Wohnrecht lebenslang oder nur für einen bestimmten Zeitraum?
• Bezieht es sich auf die gesamte Immobilie oder nur auf bestimmte Räume?
• Darf der Berechtigte Familienangehörige oder Pflegepersonen aufnehmen?
• Was geschieht bei einem dauerhaften Umzug in eine Pflege- oder Seniorenwohnung?
• Darf die Immobilie zeitweise oder dauerhaft vermietet werden?
• Wer trägt laufende Kosten, Instandhaltung und größere Reparaturen?
• Was passiert, wenn der Berechtigte verstirbt?

Ein Wohnrecht kann den Wert der Immobilie aus Sicht des Käufers erheblich beeinflussen. Je länger und umfangreicher die Nutzungsmöglichkeit ist, desto stärker kann sie in die Berechnung des Kaufpreises und der Rentenzahlung einfließen.

Die genaue rechtliche Ausgestaltung sollte durch ein Notariat und bei Bedarf durch eine individuelle Rechtsberatung geprüft werden.

Wie wird die Immobilienrente berechnet?

Grundlage der Berechnung ist zunächst der Wert der Immobilie. Hinzu kommen die Bedingungen der Verrentung. Eine Rolle spielen unter anderem:

• der aktuelle Marktwert der Immobilie
• Alter und persönliche Situation der Eigentümer
• Höhe und Dauer der vereinbarten Zahlungen
• Höhe einer möglichen Einmalzahlung
• Wert und Dauer des Wohn- oder Nießbrauchrechts
• mögliche Kosten für Instandhaltung und Bewirtschaftung
• vertragliche Absicherung der Zahlungsansprüche

Eine pauschale Berechnung ist daher nicht möglich. Die Höhe einer Immobilienrente kann nicht allein aus dem Immobilienwert abgeleitet werden. Entscheidend ist die gesamte Vertragsgestaltung.

Eine professionelle Immobilienbewertung kann eine erste sachliche Grundlage schaffen. Sie ersetzt jedoch keine rechtliche oder steuerliche Prüfung des Verrentungsmodells.

Welche Vorteile kann das Modell bieten?

Eine Immobilienverrentung kann für bestimmte Eigentümer interessant sein, wenn sie Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, aber nicht sofort ausziehen wollen.

• Die Immobilie kann unter bestimmten Bedingungen weiterhin selbst bewohnt werden.
• Eigentümer können zusätzliches Kapital erhalten.
• Eine größere Einmalzahlung kann persönliche Wünsche oder notwendige Ausgaben ermöglichen.
• Eine regelmäßige Zahlung kann die monatliche finanzielle Situation ergänzen.
• Der Verkauf kann eine Alternative zu einer klassischen Finanzierung darstellen.
• Die Vermögensnachfolge kann frühzeitig mit Fachleuten besprochen werden.

Diese Vorteile gelten nicht automatisch für jede Vertragsgestaltung. Vor allem die langfristigen Folgen für Eigentum, Erben, Wohnsituation und finanzielle Sicherheit müssen sorgfältig abgewogen werden.

Welche Risiken sollten Eigentümer kennen?

Die Immobilienverrentung ist eine langfristige Entscheidung. Eigentümer sollten nicht nur auf die gewünschte monatliche Zahlung achten, sondern auch mögliche Risiken und Folgewirkungen prüfen.

• Die Immobilie gehört nach dem Verkauf nicht mehr dem bisherigen Eigentümer.
• Die Höhe der Zahlung kann unter dem Betrag liegen, der bei einem klassischen Verkauf erzielt worden wäre.
• Ein Wohnrecht kann die spätere Flexibilität einschränken.
• Die Regelungen zu Instandhaltung und laufenden Kosten müssen eindeutig sein.
• Bei Zahlungsausfällen oder Problemen mit dem Käufer müssen die vertraglichen Sicherheiten greifen.
• Ein späterer Umzug kann Auswirkungen auf Wohnrecht und Zahlungsansprüche haben.
• Steuerliche und erbrechtliche Folgen können im Einzelfall erheblich sein.

Besonders wichtig ist die Absicherung der Zahlungsansprüche. Welche Sicherheiten, Rücktrittsrechte oder grundbuchlichen Regelungen sinnvoll sind, muss individuell rechtlich geprüft werden. Eigentümer sollten sich hierzu nicht ausschließlich auf allgemeine Informationen oder mündliche Zusagen verlassen.

Welches Modell passt zu mir?

Die passende Lösung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Zunächst sollten Sie sich einige grundsätzliche Fragen stellen:

• Benötigen Sie sofort einen größeren Betrag?
• Reicht Ihre laufende Rente für den gewünschten Lebensstandard aus?
• Möchten Sie dauerhaft in der Immobilie wohnen bleiben?
• Ist ein späterer Umzug in eine kleinere oder barrierefreie Wohnung denkbar?
• Möchten Sie Vermögen bereits zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weitergeben?
• Wie wichtig ist Ihnen die Möglichkeit, die Immobilie später zu verlassen oder zu vermieten?
• Welche finanziellen Verpflichtungen bestehen bereits?

Wenn eine hohe Einmalzahlung benötigt wird, kann ein Modell mit geringer oder keiner laufenden Rente interessant sein. Wenn dagegen die regelmäßige finanzielle Unterstützung im Vordergrund steht, kann eine höhere monatliche Zahlung wichtiger sein.

Eine Immobilienverrentung sollte nicht unter Zeitdruck abgeschlossen werden. Vergleichen Sie sie auch mit einem klassischen Verkauf, einer Vermietung, einer Beleihung oder einem späteren Umzug in eine altersgerechte Immobilie. Informationen zu verschiedenen Wohnmöglichkeiten im Alter können dabei zusätzliche Orientierung geben.

Welche Unterlagen und Prüfungen sind wichtig?

Bevor eine Immobilienverrentung geprüft werden kann, sollten die wichtigsten Informationen zur Immobilie und zur persönlichen Situation vorliegen.

• aktueller Grundbuchauszug
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Bauunterlagen und Nachweise über Modernisierungen
• Energieausweis
• Informationen zu Grundschulden und bestehenden Darlehen
• Unterlagen zu bestehenden Wohn- oder Nutzungsrechten
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und relevante Protokolle
• bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag und Abrechnungen

Neben der Bewertung der Immobilie sollten Eigentümer auch ihre persönliche Finanzplanung prüfen. Ein Steuerberater kann steuerliche Auswirkungen einordnen. Ein Notariat und eine Rechtsberatung können die Vertragsgestaltung und die Absicherung der Rechte prüfen.

Eine Verrentung sollte erst vereinbart werden, wenn klar ist, welche Rechte der bisherige Eigentümer behält, welche Pflichten er übernimmt und wie die Zahlungen abgesichert sind.

Unser Rat aus der Praxis

Aus Gesprächen mit Eigentümern wissen wir: Der Wunsch, in der vertrauten Immobilie wohnen zu bleiben, ist oft genauso wichtig wie der finanzielle Aspekt. Gerade deshalb sollte die Immobilienverrentung nicht als schnelle Lösung für einen kurzfristigen Kapitalbedarf betrachtet werden.

Wir empfehlen, zunächst mehrere Szenarien miteinander zu vergleichen. Dazu gehören der klassische Verkauf, eine mögliche Vermietung, eine Finanzierung, ein Teilverkauf oder ein späterer Umzug. Erst wenn die Unterschiede nachvollziehbar sind, lässt sich beurteilen, welches Modell zur eigenen Lebensplanung passt.

Catrin empfiehlt

„Lassen Sie sich nicht nur die monatliche Zahlung nennen. Fragen Sie genauso genau nach dem Wohnrecht, den laufenden Kosten, den Sicherheiten und den Folgen eines späteren Umzugs. Erst das Gesamtbild zeigt, ob die Vereinbarung zu Ihnen passt.“

Wir unterstützen Eigentümer in München und dem Münchner Umland bei der ersten Einschätzung des Immobilienwerts und bei der Einordnung möglicher Verkaufswege. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung sollte immer von den dafür zuständigen Fachleuten geprüft werden.

Häufige Fragen zur Immobilienverrentung

Immobilienverrentung sorgfältig prüfen

Die Immobilienverrentung kann Eigentümern ermöglichen, Kapital aus ihrer Immobilie zu lösen und gleichzeitig weiterhin dort zu wohnen. Ob das Modell sinnvoll ist, hängt jedoch von vielen individuellen Faktoren ab.

Wichtig sind eine realistische Immobilienbewertung, eine verständliche Berechnung, ein klar geregeltes Wohnrecht und eine verlässliche Absicherung der Zahlungen. Wenn ein Teilverkauf infrage kommt, sollten dessen Kosten und Vertragsbedingungen separat mit den klassischen Verrentungsmodellen verglichen werden.

Vergleichen Sie mehrere Alternativen und lassen Sie die rechtlichen sowie steuerlichen Folgen prüfen, bevor Sie eine langfristige Vereinbarung treffen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Immobilienverrentung und ein Teilverkauf können erhebliche rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Folgen haben. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Sachverhalt vor einer Entscheidung von einem Notariat, einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt sowie einer Steuerberatung prüfen.

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