Immobilienmarkt München 2026: Nachfrage, Preise & Bodenrichtwerte

Autoren: Catrin und Markus Bühler
Aktualisiert: 04.09.2026

Wie groß ist die Nachfrage nach Immobilien in München und im Münchner Umland derzeit? Die aktuellen Zahlen zeigen ein widersprüchliches Bild: Einerseits werden wieder mehr Immobiliengeschäfte abgeschlossen. Andererseits sind die Bodenrichtwerte nach dem Boom der vergangenen Jahre in vielen Lagen deutlich gesunken.

Das ist kein Widerspruch. Die Zahl der Transaktionen beschreibt, wie aktiv der Markt ist. Der Bodenrichtwert beschreibt dagegen die aus Kaufpreisen abgeleitete Wertentwicklung unbebauter Grundstücke. Ein Markt kann sich also wieder beleben, während die Preise und Grundstückswerte noch deutlich unter früheren Höchstständen liegen.

Für Eigentümer, Käufer und Grundstücksbesitzer kommt es deshalb mehr denn je darauf an, zwischen allgemeiner Marktaktivität, konkreten Verkaufspreisen und Bodenrichtwerten zu unterscheiden. KI kann Marktdaten strukturieren und Entwicklungen gegenüberstellen, sollte aber Bodenrichtwerte, Angebotspreise und tatsächlich beurkundete Kaufpreise nicht miteinander vermischen. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie bleiben Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, Baurecht und aktuelle Nachfrage entscheidend.

Inhalt

• Wie sich der Münchner Markt 2026 einordnen lässt
• Mehr Kaufverträge trotz korrigierter Grundstückswerte
• Bodenrichtwerte in München deutlich gesunken
• Bodenrichtwerte im Landkreis München
• Was die Bodenrichtwerte aussagen – und was nicht
• Welche Immobilien derzeit nachgefragt werden
• Was die aktuelle Marktlage für Eigentümer bedeutet
• Was Kaufinteressenten jetzt prüfen sollten
• Wie KI bei der Markteinordnung helfen kann
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen zur Nachfrage
• Was von der aktuellen Marktlage bleibt

Wie sich der Münchner Markt 2026 einordnen lässt

Der Münchner Immobilienmarkt ist 2026 wieder aktiver als in den schwächeren Jahren nach dem Zinsanstieg. Der Gutachterausschuss berichtet für das erste Halbjahr 2026 von rund 3 % mehr Kaufverträgen und einem um 7 % höheren Geldumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz lag bei rund 5,4 Milliarden Euro.

Diese Entwicklung bedeutet jedoch nicht, dass die Preise überall steigen oder das frühere Preisniveau wieder erreicht ist. Die Marktaktivität nimmt zu, während sich die Preise je nach Immobilienart, Lage und Qualität unterschiedlich entwickeln.

• Der Markt ist wieder aufnahmefähiger als in der unmittelbaren Phase nach der Zinswende.
• Käufer prüfen Finanzierung und Folgekosten weiterhin sorgfältig.
• Grundstückswerte liegen in vielen Bereichen deutlich unter den Höchstständen.
• Gute Lagen und gut nutzbare Immobilien werden anders nachgefragt als Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf.
• Allgemeine Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung des einzelnen Grundstücks oder Gebäudes.

Mehr Kaufverträge trotz korrigierter Grundstückswerte

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Teileigentum stieg die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2026 um 3 %. Insgesamt wurden rund 4.950 Wohnungen und Teileigentumsobjekte verkauft, darunter etwa 650 Neubauobjekte. Der Geldumsatz lag 4 % über dem Vorjahresniveau.

Bei den Preisen zeigt sich ein differenziertes Bild. Bestandswohnungen bewegten sich je nach Baujahresgruppe zwischen minus 1 % und plus 5 %. Im Durchschnitt lag die Veränderung bei plus 1 %. Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen lagen 2 % unter dem Vorjahresniveau, während Neubauwohnungen in guten Wohnlagen um 4 % zulegten.

Bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften stiegen die Verkaufszahlen dagegen nur leicht um 2 %. Der Geldumsatz erhöhte sich um 1 %. Gleichzeitig verzeichneten Doppelhaushälften und Reihenhäuser in fast allen Teilmärkten Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr. Eine Ausnahme bildeten Neubau-Doppelhaushälften.

Der Markt ist somit nicht einfach „wieder im Aufschwung“. Er wird aktiver, bleibt aber preissensibel und stark vom jeweiligen Objekt abhängig.

Bodenrichtwerte in München deutlich gesunken

Besonders deutlich zeigt sich die Korrektur bei den Bodenrichtwerten. Die neuen Werte zum Stichtag 01.01.2026 wurden vom Münchner Gutachterausschuss im Juni 2026 beschlossen und im Sommer veröffentlicht.

Die Süddeutsche Zeitung berichtet von Rückgängen von bis zu 30 % in einzelnen Münchner Lagen und ordnet die Korrektur als außergewöhnlich stark ein. In einzelnen Straßen liegen die Bodenrichtwerte damit wieder ungefähr auf einem Niveau, das bereits vor rund zehn Jahren erreicht wurde. Betroffen sind Grundstücke für den Geschosswohnungsbau, den individuellen Wohnungsbau und gewerbliche Nutzungen.

In der Türkenstraße in der Maxvorstadt sank der Bodenrichtwert nach der Berichterstattung von einem Höchststand von 21.500 €/m² im Jahr 2022 auf 15.500 €/m². An der Milbertshofener Straße ging der Wert von 6.500 €/m² auf 3.900 €/m² zurück.

Die Größenordnung ist erheblich. Bei einem Grundstück mit 700 m² können bereits 500 €/m² Unterschied rechnerisch einen Bodenwertunterschied von 350.000 € ausmachen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass ein bebautes Grundstück genau um diesen Betrag weniger wert ist. Baurecht, Nutzung, Gebäude, Ertrag, Zustand und konkrete Marktnachfrage müssen zusätzlich betrachtet werden.

Die aktuellen Informationen der Stadt finden Sie auf der offiziellen Seite zu den Bodenrichtwerten in München.

Grundstückswerte nach Jahren des Booms korrigiert

Die Entwicklung ist vor allem vor dem Hintergrund der Jahre bis 2022 zu verstehen. Niedrige Zinsen, hohe Nachfrage und knappes Bauland hatten die Grundstückswerte über Jahre steigen lassen. Nach dem Zinsanstieg konnten viele Käufer die damaligen Preise nicht mehr finanzieren.

Die neuen Bodenrichtwerte bilden diese veränderten Kaufpreise mit zeitlicher Verzögerung ab. Der Gutachterausschuss macht den Markt nicht, sondern wertet die Kaufpreissammlung aus. Die Bodenrichtwerte sollen den Markt transparent machen, sind aber keine politische Preisvorgabe und kein garantierter Verkaufspreis.

Bodenrichtwerte im Landkreis München

Auch im Landkreis München sind die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 in vielen Bereichen zurückgegangen. Die Entwicklung ist allerdings nicht in jeder Gemeinde gleich.

Bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau liegen die neuen Bodenrichtwerte im Landkreis zwischen 650 und 2.900 €/m². Gegenüber 2024 reicht die Entwicklung von einem Anstieg von annähernd 10 % in Schäftlarn bis zu einem Rückgang von beinahe 30 % in Aschheim. Im Durchschnitt aller Gemeinden ergibt sich ein Rückgang von rund 15 %.

Im Geschosswohnungsbau bewegen sich die Bodenrichtwerte zwischen 1.400 und 3.000 €/m². Die Rückgänge reichen von 15 % in Putzbrunn bis zu 32 % in Oberschleißheim und Unterschleißheim. Im Durchschnitt sanken die Werte um rund 24 %.

Auch Misch- und Gewerbegebiete entwickelten sich unterschiedlich. Bei Mischgebieten wurde im Durchschnitt ein Rückgang von rund 9 % festgestellt. In Grünwald lag der Rückgang bei Mischgebieten bei beinahe 30 %. Dieser Wert darf deshalb nicht pauschal auf sämtliche Wohnbaugrundstücke in Grünwald übertragen werden. Bei Gewerbegebieten reichte die Entwicklung von minus 17 % in Brunnthal bis plus 25 % in Taufkirchen.

Die vollständige regionale Einordnung bietet die offizielle Veröffentlichung des Landkreises München zu den neuen Bodenrichtwerten.

Das Umland bleibt gefragt, aber preissensibel

Sinkende Bodenrichtwerte bedeuten nicht, dass das Münchner Umland seine Attraktivität verloren hat. Viele Gemeinden profitieren weiterhin von der Nähe zur Landeshauptstadt, von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und einem teilweise niedrigeren Preisniveau.

Die Nachfrage richtet sich jedoch stärker auf Immobilien, deren Preis zur Finanzierung und zur tatsächlichen Wohnqualität passt. Eine gute Verkehrsanbindung, ein funktionaler Grundriss, ein angemessener Grundstücksanteil und ein überschaubarer Modernisierungsbedarf können entscheidend sein.

Was die Bodenrichtwerte aussagen – und was nicht

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, aus Verkäufen abgeleitete und auf eine bestimmte Lage bezogene Werte für unbebaute Grundstücke. Sie dienen als Orientierung und als Berechnungsgrundlage für weitere wertermittlungsbezogene Betrachtungen.

Sie sind jedoch nicht mit dem Verkehrswert eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen. Abweichungen können sich unter anderem aus Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Geschossflächenzahl, Nutzungsart und Mikrolage ergeben.

Auch der Wert eines bebauten Grundstücks kann nicht allein aus dem Bodenrichtwert abgeleitet werden. Das Gebäude, die erzielbaren Erträge, der bauliche Zustand und die Nachfrage nach der konkreten Immobilie spielen ebenfalls eine Rolle.

Bodenrichtwert und steuerliche Bewertung

Die neuen Bodenrichtwerte können auch für steuerliche Fragen relevant sein, insbesondere bei geplanten Schenkungen und Erbschaften. Ein niedrigerer Bodenrichtwert kann den steuerlichen Grundbesitzwert beeinflussen.

Das geschieht jedoch nicht automatisch in jedem Fall. Die steuerliche Bewertung hängt unter anderem von der Grundstücksart und dem jeweils anzuwendenden Bewertungsverfahren ab. Bei Eigentumswohnungen ist der Bodenrichtwert beispielsweise regelmäßig nicht die allein entscheidende Bewertungsgröße.

Wer eine Immobilie übertragen möchte, sollte die Auswirkungen mit einer steuerlichen und rechtlichen Beratung prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Welche Immobilien derzeit nachgefragt werden

Die Nachfrage verteilt sich 2026 nicht gleichmäßig über alle Immobilien. Besonders wichtig ist, ob Käufer den Preis und die laufenden Kosten langfristig tragen können.

• Wohnungen in guten Lagen mit alltagstauglichen Grundrissen
• Immobilien mit überschaubarem Modernisierungsbedarf
• energetisch zeitgemäße Gebäude
• Häuser mit gut nutzbaren Grundstücken und passender Wohnfläche
• Objekte mit vollständigen, widerspruchsfreien Unterlagen
• Immobilien mit einer nachvollziehbaren Preisfindung

Ältere Immobilien können ebenfalls gefragt sein. Entscheidend ist dann, ob der Sanierungsbedarf offen beschrieben und im Preis angemessen berücksichtigt wird. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann durch Heizung, Dach, Fenster, Leitungen, Fassade oder energetische Maßnahmen deutlich höher ausfallen.

Bei Eigentumswohnungen sollten zusätzlich Hausgeld, Rücklagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und geplante Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft geprüft werden.

Was die aktuelle Marktlage für Eigentümer bedeutet

Eigentümer sollten sich bei der Preisvorstellung nicht allein an den Höchstständen aus den Jahren 2021 oder 2022 orientieren. Die aktuellen Bodenrichtwerte zeigen, dass sich die Grundstückskomponente in vielen Lagen deutlich korrigiert hat.

Gleichzeitig darf ein gesunkener Bodenrichtwert nicht automatisch mit einem entsprechenden Abschlag auf den Gesamtwert einer Immobilie gleichgesetzt werden. Bei einem bebauten Grundstück müssen Grundstück und Gebäude gemeinsam betrachtet werden.

Vor dem Verkaufsstart sollten deshalb insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:

• Welche Zielgruppe kann die Immobilie aktuell finanzieren?
• Wie wirkt sich der Grundstückswert auf die Gesamtbewertung aus?
• Welche baurechtlichen Möglichkeiten bestehen tatsächlich?
• Welche Modernisierungen sind kurzfristig zu erwarten?
• Sind Wohnfläche, Grundstücksfläche und Nutzbarkeit vollständig belegt?
• Wie unterscheiden sich vergleichbare Angebote in derselben Lage?
• Welche Vermarktungsdauer ist realistisch?

Eine aktuelle Immobilienbewertung sollte deshalb nicht nur mit einem pauschalen Quadratmeterwert arbeiten, sondern die konkreten Eigenschaften des Objekts berücksichtigen.

Auch die Vorbereitung eines marktgerechten Immobilienverkaufs wird wichtiger. Dazu gehören vollständige Unterlagen, eine klare Beschreibung des Zustands und eine Preisstrategie, die zur aktuellen Nachfrage passt.

Was bedeutet der Markt 2026 für Ihre Immobilie?

Bodenrichtwerte und Marktberichte liefern wichtige Anhaltspunkte. Für einen möglichen Verkauf ist jedoch entscheidend, wie Ihre konkrete Immobilie heute im Wettbewerb einzuordnen ist.

Was Kaufinteressenten jetzt prüfen sollten

Für Kaufinteressenten kann die Korrektur der Grundstückswerte neue Möglichkeiten eröffnen. Das gilt vor allem dann, wenn der Angebotspreis die veränderte Finanzierungssituation und den tatsächlichen Zustand der Immobilie berücksichtigt.

Eine Kaufentscheidung sollte dennoch nicht allein mit dem Hinweis auf gesunkene Bodenrichtwerte getroffen werden. Wichtig sind vielmehr:

• der gesamte Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten
• die monatliche Finanzierungsbelastung
• Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
• Baurecht und mögliche Erweiterungen
• Energieverbrauch und Heizung
• Verkehrsanbindung und Alltagstauglichkeit der Lage
• bei Wohnungen: Hausgeld, Rücklagen und geplante Maßnahmen

Mit dem Finanzierungsrechner können Sie eine erste Orientierung zu Ihrer möglichen Belastung erhalten. Vor einem verbindlichen Kaufangebot sollte die Finanzierung des konkreten Objekts mit einem Finanzierungspartner abgestimmt werden.

Wer gezielt nach einer passenden Immobilie sucht, kann einen Suchauftrag für eine Kaufimmobilie hinterlegen. Dabei sollten Budget, Lage, Wohnfläche und notwendiger Modernisierungsumfang realistisch angegeben werden.

Wie KI bei der Markteinordnung helfen kann

KI kann große Mengen an Marktdaten schneller strukturieren und beispielsweise Transaktionszahlen, Preisentwicklungen, Bodenrichtwerte und regionale Unterschiede gegenüberstellen. Gerade beim Münchner Immobilienmarkt ist jedoch entscheidend, dass Daten aus demselben Zeitraum und derselben Immobilienart miteinander verglichen werden.

KI darf Bodenrichtwert, Angebotspreis und Verkaufspreis nicht verwechseln

Eine häufige Fehlerquelle bei automatischen Marktanalysen ist die Vermischung unterschiedlicher Kennzahlen. Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden und ist kein Verkaufspreis einer bebauten Immobilie. Angebotspreise aus Immobilienportalen sind wiederum keine notariell beurkundeten Kaufpreise. Für eine belastbare Einordnung sollten deshalb Quelle, Stichtag, Lage, Objektart und Datenbasis immer mitgeprüft werden.

Unser Rat aus der Praxis

Catrin und Markus ordnen ein

Seit 2009 begleiten wir Eigentümer und Kaufinteressenten in München und im Münchner Umland durch sehr unterschiedliche Marktphasen. Die aktuellen Zahlen zeigen aus unserer Sicht vor allem eines: Der Münchner Immobilienmarkt ist wieder beweglicher, aber nicht in seinen früheren Zustand zurückgekehrt.

Wer heute verkaufen möchte, sollte die Preisvorstellung nicht aus den Höchstständen der vergangenen Jahre ableiten. Die neuen Bodenrichtwerte sind ein klares Signal, dass Grundstückspreise in vielen Lagen korrigiert wurden. Sie sind aber nur ein Baustein der Bewertung und kein Ersatz für die Betrachtung des gesamten Grundstücks oder der bebauten Immobilie.

Kaufinteressenten haben heute mehr Gelegenheit, Angebote zu vergleichen und Fragen zu stellen. Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie automatisch günstig wird. Bei einer guten Lage, einem stimmigen Preis und einer nachvollziehbaren Qualität kann die Nachfrage weiterhin hoch sein.

Wir empfehlen deshalb beiden Seiten, die aktuelle Marktlage sachlich zu nutzen: Eigentümer sollten realistisch bewerten und transparent vorbereiten. Käufer sollten ihre Finanzierung sichern und nicht nur auf einen weiteren Preisrückgang spekulieren.

Häufige Fragen zur Nachfrage

Was von der aktuellen Marktlage bleibt

Der Münchner Immobilienmarkt 2026 ist wieder aktiver, aber weiterhin weit von einer einheitlichen Aufwärtsbewegung entfernt. Die Zahl der Kaufverträge und der Geldumsatz sind gestiegen. Gleichzeitig zeigen die Bodenrichtwerte, dass die Grundstückswerte in vielen Lagen deutlich korrigiert wurden.

• Mehr Transaktionen bedeuten nicht automatisch steigende Preise.
• Bodenrichtwerte und Verkaufspreise sind nicht dasselbe.
• Die Korrektur fällt je nach Lage und Nutzungsart unterschiedlich aus.
• Auch im Landkreis München sind die Grundstückswerte vielfach gesunken.
• Gute, klar bewertbare Immobilien werden weiterhin nachgefragt.
• Finanzierung, Energiezustand und Modernisierungsbedarf beeinflussen die Nachfrage stärker als früher.

Wenn Sie wissen möchten, wie sich die aktuelle Entwicklung auf Ihre konkrete Immobilie auswirkt, sprechen Sie uns gerne an. Wir betrachten Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, Baurecht und Zielgruppe im Zusammenhang.

Datenbasis und Hinweis

Die Marktdaten für das erste Halbjahr 2026 stammen aus dem Halbjahresreport 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Die Angaben zu den Bodenrichtwerten zum 01.01.2026 beruhen auf Veröffentlichungen der Landeshauptstadt München und des Landkreises München.

Weitere Informationen finden Sie bei der Landeshauptstadt München zu den Bodenrichtwerten, beim Landkreis München sowie in der aktuellen Berichterstattung der Süddeutschen Zeitung zu den Münchner Grundstückswerten.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Sachverständigenberatung dar. Bodenrichtwerte, Marktberichte und Durchschnittswerte ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung und keine persönliche Beratung.