Autoren: Catrin & Markus Bühler

Pasing-Obermenzing gehört für uns zu den Münchner Stadtteilen, die sich erstaunlich viel Eigenständigkeit bewahrt haben. Pasing besitzt fast das Zentrum einer eigenen kleinen Stadt, während Obermenzing mit Villen, Häusern, alten Bäumen und großzügigeren Grundstücken vielerorts deutlich ruhiger wirkt. Dazwischen liegen die historischen Villenkolonien, die Würm, der Pasinger Stadtpark und Schloss Blutenburg.

Genau diese Unterschiede machen unsere Arbeit als Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing für uns besonders interessant. Denn „Pasing-Obermenzing“ ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Eine Villa in der Villenkolonie, ein Einfamilienhaus in Obermenzing und eine Wohnung in zentraler Pasinger Lage sprechen unterschiedliche Käufer an und müssen auch unterschiedlich bewertet und vermarktet werden.

Wir sind Catrin und Markus Bühler, Inhaber von Lebenstraum-Immobilien. Seit 2009 begleiten wir Eigentümer beim Verkauf, bei der Bewertung und bei der Vermarktung ihrer Immobilien in München und im Münchner Umland. Unser Anspruch ist dabei persönlich: Wir möchten verstehen, was eine Immobilie und ihre Lage besonders macht, bevor wir über Preis und Vermarktung sprechen.

Inhalt

• Warum wir gerne Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing sind
• Pasing – fast eine Stadt in der Stadt
• Obermenzing – ruhiger, grüner und großzügiger
• Die Villenkolonien – Architektur mit Charakter
• Schloss Blutenburg, Würm und Pasinger Stadtpark
• Wer in Pasing-Obermenzing Immobilien sucht
• Warum die Mikrolage über den Wert mitentscheidet
• Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2026
• Wie sich der Markt seit 2017 verändert hat
• Haus verkaufen in Pasing-Obermenzing
• Wohnung verkaufen in Pasing-Obermenzing
• Immobilienbewertung in Pasing-Obermenzing
• Wie wir Immobilien hier vermarkten
• Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
• Warum Eigentümer mit uns arbeiten
• Häufige Fragen zum Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing

Warum wir gerne Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing sind

Was uns an Pasing-Obermenzing gefällt, ist nicht ein einzelnes Wahrzeichen. Es ist die Kombination. Hier kann man mitten im Münchner Westen sehr urban leben und nur wenige Straßen weiter in einem Umfeld wohnen, das beinahe vorstädtisch wirkt.

Viele Eigentümer haben eine lange Beziehung zu ihrem Haus oder ihrer Wohnung. Manche Immobilien befinden sich seit Jahrzehnten oder sogar über Generationen in Familienbesitz. Wenn dann ein Verkauf ansteht, geht es verständlicherweise nicht nur um einen möglichst guten Preis. Häufig geht es auch um Erinnerungen, einen neuen Lebensabschnitt und die Frage, wer die Immobilie künftig übernimmt.

Diese persönliche Seite unserer Arbeit mögen wir. Gleichzeitig ist Pasing-Obermenzing fachlich anspruchsvoll: Die Preisunterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen und Immobilientypen können erheblich sein. Genau dort beginnt für uns die Aufgabe eines lokalen Immobilienmaklers.

Pasing – fast eine Stadt in der Stadt

Pasing war bis 1938 eine selbstständige Stadt. Dieses historische Selbstverständnis ist bis heute spürbar. Rund um den Pasinger Marienplatz, den Bahnhof und die Einkaufsstraßen gibt es vieles, wofür Bewohner anderer Stadtteile erst in die Münchner Innenstadt fahren würden.

Der Bahnhof ist dabei weit mehr als ein Verkehrsknotenpunkt. Die gute Anbindung gehört zu den wichtigsten Standortvorteilen Pasings. Hinzu kommen die Pasing Arcaden, Einzelhandel, Gastronomie, Schulen, medizinische Versorgung und zahlreiche Dienstleistungen.

Für uns liegt die Qualität Pasings gerade in diesen Gegensätzen: Rund um das Zentrum ist es lebendig und urban. Gleichzeitig finden sich nur wenige Minuten entfernt ruhige Straßen, historische Gebäude, Grünflächen und klassische Wohnquartiere.

Für Kaufinteressenten bedeutet das eine ungewöhnlich hohe Alltagstauglichkeit. Für Eigentümer bedeutet es aber auch: „Pasing“ allein ist als Lagebeschreibung zu ungenau. Die konkrete Straße und das unmittelbare Umfeld können für die Nachfrage entscheidend sein.

Obermenzing – ruhiger, grüner und großzügiger

Obermenzing besitzt eine andere Atmosphäre. Viele Straßen werden von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, kleineren Wohnanlagen, Gärten und altem Baumbestand geprägt. Hier suchen Menschen häufig bewusst mehr Ruhe und Platz, ohne München verlassen zu wollen.

Gerade bei Häusern sehen wir deshalb häufig eine langfristig orientierte Nachfrage. Käufer fragen nicht nur nach Wohnfläche und Zimmerzahl. Sie beschäftigen sich mit Grundstück, Garten, Schulen, Verkehrsanbindung, Modernisierungsmöglichkeiten und dem unmittelbaren Straßenbild.

Obermenzing ist für uns ein gutes Beispiel dafür, warum ein Haus nicht allein über einen Quadratmeterpreis bewertet werden sollte. Grundstückszuschnitt, Bebaubarkeit, Gebäudezustand, Architektur und Mikrolage können mindestens ebenso wichtig sein.

Die Villenkolonien – Architektur mit Charakter

Zu den architektonisch spannendsten Bereichen gehören für uns die historischen Pasinger Villenkolonien. Ende des 19. Jahrhunderts entstanden hier großzügige Wohnquartiere, deren Häuser und Gärten den Charakter vieler Straßenzüge bis heute bestimmen.

Historismus, Jugendstil und Landhausarchitektur stehen neben Gebäuden, die später modernisiert, erweitert oder neu interpretiert wurden. Dadurch gleicht kaum eine Immobilie der anderen.

Gerade bei solchen Häusern möchten wir vor der Vermarktung genau wissen, was wir vor uns haben. Welche Teile sind ursprünglich? Welche Modernisierungen wurden vorgenommen? Wie ist das Grundstück geschnitten? Gibt es Erweiterungs- oder Entwicklungsmöglichkeiten? Was macht genau dieses Haus gegenüber anderen Angeboten besonders?

Ein Exposé, das eine solche Immobilie lediglich über Wohnfläche, Zimmer und Baujahr beschreibt, würde aus unserer Sicht einen wichtigen Teil ihres Wertes unterschlagen. Architektur und Geschichte können hier wesentliche Bestandteile der Käuferentscheidung sein.

Schloss Blutenburg, Würm und Pasinger Stadtpark – die grüne Seite des Viertels

Schloss Blutenburg gehört für uns zu den Orten, die den besonderen Charakter des Münchner Westens sehr gut zeigen. Zusammen mit der Würm und den umliegenden Grünbereichen entsteht ein Umfeld, das viele Bewohner gerade wegen seiner Ruhe und Aufenthaltsqualität schätzen.

Auf Pasinger Seite übernimmt der Stadtpark eine ähnliche Funktion. Er bringt Natur unmittelbar in das Stadtviertel und verbindet sich entlang der Würm mit weiteren Grünräumen.

Für einen Immobilienverkauf sind solche Faktoren keineswegs Nebensache. Menschen kaufen nicht nur ein Gebäude. Sie überlegen, wie ihr Alltag dort aussehen wird: Wo kann man spazieren gehen? Wie schnell ist man im Grünen? Wo können Kinder spielen? Wie fühlt sich das Umfeld nach Feierabend oder am Wochenende an?

Genau diese Fragen versuchen wir bei der Präsentation einer Immobilie zu beantworten, statt eine Lage lediglich mit dem üblichen Satz „gute Infrastruktur und hoher Freizeitwert“ abzuhandeln.

Wer in Pasing-Obermenzing Immobilien sucht

Die Nachfrage ist breiter, als man zunächst vermuten könnte. Familien sind eine wichtige Käufergruppe, aber längst nicht die einzige. Wir erleben ebenso Paare, die aus zentraleren Lagen mehr Platz suchen, Best Ager, die sich räumlich verändern möchten, Berufstätige mit Bedarf an einer guten Verkehrsanbindung sowie Käufer, die gezielt eine charaktervolle Bestandsimmobilie suchen.

Auch die Immobilienart entscheidet über die Zielgruppe. Eine großzügige Villa benötigt eine vollkommen andere Käuferansprache als eine kompakte Eigentumswohnung in Bahnhofsnähe. Ein modernisiertes Einfamilienhaus spricht andere Bedürfnisse an als ein Objekt mit erheblichem Sanierungs- und Entwicklungspotenzial.

Deshalb steht für uns vor Beginn einer Vermarktung immer eine Frage im Mittelpunkt: Wer passt wirklich zu dieser Immobilie?

Warum die Mikrolage über den Wert mitentscheidet

Bei kaum einem anderen Punkt lohnt es sich so genau hinzusehen wie bei der Mikrolage. Villenkolonie, Würmnähe, eine ruhige Obermenzinger Wohnstraße oder eine zentrale Lage in Pasing haben jeweils eigene Vorzüge – und eigene Käufergruppen.

Hinzu kommen Faktoren, die sich auf einer Stadtteilkarte kaum erkennen lassen: Ist die Straße stark befahren? Wie sind Garten, Balkon und Wohnräume ausgerichtet? Liegt die Wohnung ruhig zum Innenhof? Wie weit ist der nächste Bahnhof tatsächlich zu Fuß entfernt? Welche Bebauung befindet sich gegenüber?

Auch innerhalb eines Hauses entstehen Unterschiede durch Etage, Licht, Aussicht, Aufzug, Grundriss oder Modernisierungszustand. Für uns ist deshalb klar: Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ist ein Orientierungspunkt – aber noch keine Immobilienbewertung.

Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2026

Der Immobilienmarkt in Pasing-Obermenzing hat sich nach den starken Preissteigerungen der Jahre bis 2021 und der anschließenden Anpassungsphase wieder gefestigt. Käufer prüfen heute genauer und beziehen Finanzierung, energetischen Zustand und möglichen Modernisierungsbedarf stärker in ihre Entscheidung ein.

Unsere aktuelle Auswertung für 2026 weist für Bestandswohnungen rund 7.700 Euro pro Quadratmeter und für Bestands-Häuser rund 9.650 Euro pro Quadratmeter aus. Es handelt sich um bereinigte Angebotswerte für den Gesamtmarkt des Stadtteils. Einzelne Immobilien und besonders gute Mikrolagen können davon deutlich abweichen.

Die vollständigen Preisreihen seit 2017, unsere Erläuterungen zu Häusern und Wohnungen sowie unsere Einschätzung der weiteren Entwicklung finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2026.

Wie sich der Immobilienmarkt seit 2017 verändert hat

Von 2017 bis 2021 war der Münchner Immobilienmarkt von einer außergewöhnlich hohen Dynamik geprägt. Günstige Finanzierung, große Nachfrage und begrenztes Angebot trieben die Preise deutlich nach oben.

Mit den steigenden Finanzierungskosten änderte sich ab 2022 das Marktumfeld. Interessenten konnten und wollten nicht mehr jeden Angebotspreis finanzieren. 2022 und 2023 wurden deshalb stärker von Preisfindung und Marktanpassung geprägt.

Seit 2024 beobachten wir eine Stabilisierung. 2026 erleben wir einen Markt, in dem gute Immobilien weiterhin auf Nachfrage treffen, Käufer aber genauer unterscheiden. Lage, Zustand, Energieeffizienz und ein plausibler Angebotspreis haben deutlich an Bedeutung gewonnen.

Haus verkaufen in Pasing-Obermenzing – worauf Eigentümer achten sollten

Beim Verkauf eines Hauses beginnt die Vorbereitung aus unserer Sicht lange vor dem ersten Inserat. Zunächst sollten Eigentumsverhältnisse, vorhandene Unterlagen und der bauliche Zustand geklärt werden. Danach geht es um Marktwert, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie.

Gerade bei älteren Einfamilienhäusern und Villen stellen sich häufig zusätzliche Fragen: Welche Modernisierungen wurden durchgeführt? Welche Maßnahmen stehen möglicherweise bevor? Wie ist der energetische Zustand? Ist das Grundstück aus Käufersicht interessant? Gibt es Erweiterungs- oder Entwicklungsmöglichkeiten?

Wir empfehlen Eigentümern außerdem, vor einem Verkauf nicht automatisch umfangreich zu renovieren. Manche Maßnahmen verbessern die Vermarktbarkeit erheblich, andere Investitionen bekommt ein Verkäufer über den Kaufpreis nicht vollständig zurück. Das sollte vorab objektbezogen entschieden werden.

Weitere Informationen speziell für Hauseigentümer finden Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in München.

Wohnung verkaufen in Pasing-Obermenzing

Bei einer Eigentumswohnung kommen andere Faktoren hinzu. Neben Lage, Wohnfläche, Grundriss und Zustand betrachten Kaufinteressenten auch das Gemeinschaftseigentum. Rücklagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, geplante Maßnahmen und der Zustand der Wohnanlage können die Entscheidung beeinflussen.

Eine Wohnung in zentraler Pasinger Lage kann besonders für Menschen interessant sein, denen kurze Wege und Verkehrsanbindung wichtig sind. Ruhigere Wohnungen mit Balkon, Gartenanteil oder familiengerechtem Grundriss sprechen möglicherweise eine ganz andere Zielgruppe an.

Genau deshalb sollte auch die Vermarktung einer Eigentumswohnung nicht bei „drei Zimmer, Balkon, gute Lage“ enden. Wir möchten zeigen, für wen die Wohnung besonders gut funktioniert und warum.

Weitere Hinweise finden Sie unter Wohnung verkaufen in München.

Immobilienbewertung in Pasing-Obermenzing – Durchschnittspreis reicht nicht

Die Preisfindung ist für uns einer der wichtigsten Schritte eines Immobilienverkaufs. Ein zu niedriger Preis kann Vermögen verschenken. Ein deutlich zu hoher Angebotspreis kann dagegen dazu führen, dass geeignete Käufer das Objekt gar nicht erst ernsthaft prüfen.

Bei unserer Einschätzung betrachten wir deshalb unter anderem Grundstück beziehungsweise Wohnfläche, Mikrolage, Baujahr, Architektur, Grundriss, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage nach genau diesem Immobilientyp.

Bei Wohnungen kommen Aspekte des Gemeinschaftseigentums hinzu. Bei Häusern können Grundstückswert, bauliche Möglichkeiten und Sanierungsbedarf besonders wichtig werden.

Catrin und Markus beschäftigen sich als Immobilienmakler und Gutachter intensiv mit Immobilienbewertung. Informationen zu unseren Bewertungsleistungen finden Sie unter Immobilienbewertung München.

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Ein Vergleich mit Angeboten aus der Nachbarschaft ist für Eigentümer ein sinnvoller erster Schritt. Schwierig wird es, wenn daraus automatisch der eigene Verkaufspreis abgeleitet wird. Gerade in Pasing-Obermenzing können Grundstück, Straße, Architektur, Zustand oder selbst die Ausrichtung eines Gartens einen erheblichen Unterschied machen.

Deshalb interessiert uns bei einer Bewertung zunächst nicht, welchen Höchstpreis irgendwo im Stadtteil jemand aufgerufen hat. Uns interessiert, mit welchen Immobilien Ihr Objekt tatsächlich konkurriert und für welche Käufer es besonders attraktiv ist.

Diese Verbindung aus Marktanalyse und Zielgruppenverständnis ist aus unserer Sicht wesentlich hilfreicher als ein pauschaler Quadratmeterwert.

Wie wir Immobilien in Pasing-Obermenzing vermarkten

Wenn Preis und Zielgruppe feststehen, entwickeln wir die Präsentation. Ein historisches Haus braucht eine andere Bildsprache und Geschichte als eine moderne Eigentumswohnung. Bei einem Familienhaus stehen möglicherweise Garten, Grundriss und Alltagstauglichkeit stärker im Mittelpunkt.

Je nach Immobilie setzen wir professionelle Fotografie, aufbereitete Grundrisse, Immobilienvideo, Drohnenaufnahmen, hochwertige Exposés und virtuelle Rundgänge ein. Hinzu kommen Immobilienportale, Social Media, unsere Interessentendatenbank und – wenn es zum Objekt und zu den Vorstellungen des Eigentümers passt – eine diskrete Vermarktung.

Einen professionellen 360-Grad-Rundgang nutzen wir beispielsweise, damit Interessenten bereits vor der persönlichen Besichtigung einen realistischen Eindruck von Raumgefühl und Grundriss erhalten können.

Den gesamten Ablauf erläutern wir auf unserer Seite Immobilie verkaufen in München.

Warum Eigentümer mit Catrin & Markus arbeiten

Eine Immobilie zu vermitteln bedeutet für uns, Verantwortung zu übernehmen. Für viele Eigentümer handelt es sich um einen wesentlichen Teil ihres Vermögens – häufig verbunden mit vielen Jahren persönlicher Geschichte.

Lebenstraum-Immobilien ist inhabergeführt. Catrin und Markus Bühler stehen persönlich für Beratung, Bewertung und die Qualität der Vermittlung. Eigentümer sollen feste Ansprechpartner haben und wissen, wer sich um ihre Immobilie kümmert.

Wir setzen auf eine nachvollziehbare Preisfindung, sorgfältige Vorbereitung, professionelle Präsentation, qualifizierte Interessenten und transparente Rückmeldungen während des Vermittlungsprozesses.

Mehr über unsere Arbeitsweise und unser Team erfahren Sie unter Über Lebenstraum-Immobilien. Unsere Qualifikationen, Mitgliedschaften und Auszeichnungen finden Sie unter Auszeichnungen & Mitgliedschaften.

Was wir persönlich an Pasing-Obermenzing mögen

Wenn wir Pasing-Obermenzing auf einen gemeinsamen Nenner bringen müssten, wäre es wahrscheinlich die Möglichkeit, hier sehr unterschiedliche Arten von München zu erleben.

Wir mögen das lebendige Pasing mit seinen kurzen Wegen ebenso wie die ruhigeren Straßen Obermenzings. Wir mögen Häuser, an denen man noch erkennen kann, wann und mit welchem Anspruch sie gebaut wurden. Und wir mögen Orte wie Schloss Blutenburg oder den Pasinger Stadtpark, weil sie dem Stadtteil etwas geben, das man nicht nachbauen kann.

Als Makler ist genau das spannend: Hinter dem gleichen Ortsnamen verbergen sich völlig unterschiedliche Immobilien und Lebensentwürfe. Unsere Aufgabe besteht darin, diese Unterschiede zu erkennen und für einen Verkauf sinnvoll zu übersetzen.

Weitere Informationen für Eigentümer in Pasing-Obermenzing

• Immobilienpreise Pasing-Obermenzing 2026
• Immobilienbewertung München
• Immobilie verkaufen in München
• Haus verkaufen in München
• Wohnung verkaufen in München
• Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
• Der 360-Grad-Rundgang
• Wann bekomme ich nach dem Immobilienverkauf mein Geld?

Häufige Fragen zum Immobilienmakler in Pasing-Obermenzing

Immobilie in Pasing-Obermenzing verkaufen – zuerst verstehen, dann vermarkten

Pasing-Obermenzing besitzt nicht die eine typische Immobilie und nicht die eine typische Käufergruppe. Genau darin liegt für uns der Reiz dieses Stadtteils.

Ein erfolgreicher Verkauf beginnt deshalb mit drei Fragen: Was ist die Immobilie realistisch wert? Was macht sie im Vergleich zu anderen Angeboten besonders? Und welche Menschen werden genau diese Eigenschaften zu schätzen wissen?

Wenn diese Fragen beantwortet sind, können Preis, Präsentation und Vermarktung sinnvoll aufeinander abgestimmt werden. Dabei begleiten wir Eigentümer persönlich – von der ersten Bewertung über die Vermarktung und Verhandlung bis zur Vorbereitung des Notartermins.

Hinweis zur Sprache: In diesem Beitrag wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Hinweis zu den Immobilienpreisen: Die genannten Preise beruhen auf ausgewerteten Angebotsdaten und dienen der allgemeinen Orientierung. Sie sind keine Bewertung einer konkreten Immobilie. Mikrolage, Grundstück, Zustand, Ausstattung, Rechte und Belastungen sowie weitere objektspezifische Merkmale können zu erheblichen Abweichungen führen.