Autorin: Catrin Bühler
Obergiesing gehört für mich zu den Münchner Stadtteilen, die man nicht nach einem einzigen Eindruck beurteilen sollte. Rund um den Giesinger Berg und die Heilig-Kreuz-Kirche spürt man noch etwas vom alten Giesing. Entlang der Tegernseer Landstraße wird es deutlich urbaner, rund um den Walchenseeplatz verändert sich das Straßenbild erneut und weiter südlich, Richtung Fasangarten und Perlacher Forst, zeigt sich der Stadtbezirk von einer ganz anderen Seite.
Genau deshalb finde ich Obergiesing auch aus Immobiliensicht interessant. Eine Altbauwohnung in Alt-Giesing, eine Wohnung in einer Siedlung der 1920er- oder Nachkriegsjahre und ein Haus im südlicheren Teil des Stadtbezirks lassen sich kaum sinnvoll über denselben Durchschnittswert erklären.
Ich bin Catrin Bühler, Inhaberin von Lebenstraum-Immobilien. Seit 2009 begleite ich Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung von Immobilien in München und im Münchner Umland. Bei Obergiesing ist mir besonders wichtig, genauer hinzusehen: Welcher Teil des Stadtbezirks ist gemeint? Wie sieht das unmittelbare Wohnumfeld aus? Und für welche Käufer ist genau diese Immobilie interessant?
Inhalt
- Warum Obergiesing nicht nur eine Wohnlage ist
- Alt-Giesing und der Giesinger Berg
- Walchenseeplatz und gewachsene Wohnquartiere
- Fasangarten und Perlacher Forst
- Was die konkrete Mikrolage verändert
- Welche Immobilien Käufer hier finden
- Wer heute in Obergiesing sucht
- Immobilienpreise richtig einordnen
- Immobilienbewertung in Obergiesing
- Wohnung oder Haus verkaufen
- Giesinger Lebensgefühl sichtbar machen
- Der passende Angebotspreis
- Häufige Fragen für Eigentümer
- Obergiesing verdient einen genaueren Blick
Warum Obergiesing nicht nur eine Wohnlage ist
Der heutige Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten reicht vom alten Obergiesing bis in den Münchner Süden. Die Tegernseer Landstraße durchzieht große Teile des Bezirks und verbindet Wohnlagen, die sich in Architektur, Dichte und Atmosphäre deutlich unterscheiden.
Die Bau- und Siedlungsstruktur ist uneinheitlich: Kleinsiedlungen und Einfamilienhausbereiche treffen auf aufgelockerten Geschosswohnungsbau und dichter bebaute Quartiere. Genau diese Mischung ist für den Immobilienmarkt entscheidend.
Für einen Eigentümer bedeutet das: „Obergiesing“ ist als Lageangabe allein zu ungenau. Erst die konkrete Adresse und das unmittelbare Umfeld zeigen, mit welchen Immobilien ein Objekt tatsächlich konkurriert und welche Interessenten dafür infrage kommen.
Alt-Giesing – rund um Heilig Kreuz ist die Geschichte noch sichtbar
Das alte Obergiesing liegt auf der Anhöhe über dem Giesinger Berg. Rund um Ichostraße, Martin-Luther-Straße und die Heilig-Kreuz-Kirche haben sich Bereiche erhalten, in denen die Geschichte des früheren Vorortes noch erkennbar ist.
Die Heilig-Kreuz-Kirche ist weit mehr als eine weithin sichtbare Landmarke. In ihrem Umfeld finden sich ältere Häuser, dichter bebaute Straßen und eine urbane Struktur, die sich deutlich von den südlicheren Bereichen des Stadtbezirks unterscheidet.
Für Kaufinteressenten kann genau dieser Charakter attraktiv sein: gewachsenes München statt neu entwickeltes Quartier, kurze Wege und ein Viertel mit eigener Identität.
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Walchenseeplatz – ein anderes Stück Obergiesing
Ein gutes Beispiel für die architektonische Vielfalt ist die Stockwerksiedlung am Walchenseeplatz. Sie entstand zwischen 1927 und 1930 im Rahmen des damaligen Münchner Großsiedlungsprogramms. Damit steht sie für eine andere Phase der Stadtentwicklung als die älteren Strukturen rund um den Giesinger Berg.
Bei Wohnungen in älteren Wohnanlagen schauen Käufer nicht nur auf die Räume innerhalb der Wohnung. Gebäudezustand, bereits erfolgte Sanierungen, energetische Qualität und die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft spielen eine wichtige Rolle.
Fasangarten und Perlacher Forst – Obergiesing wird ruhiger
Je weiter man sich nach Süden bewegt, desto stärker verändert sich das Wohngefühl. Fasangarten und die Bereiche am Perlacher Forst unterscheiden sich deutlich vom dichter bebauten Alt-Giesing. Der Fasangarten war historisch kein Teil des Dorfes Giesing, sondern wurde erst 1937 eingemeindet. Bis heute prägen dort Siedlungsbereiche, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser das Bild stärker als in vielen nördlichen Teilen des Stadtbezirks.
Eine Besonderheit ist die Siedlung am Perlacher Forst, die vielen Münchnern als „Amerikanersiedlung“ bekannt ist. Dort lebten bis in die 1990er-Jahre Angehörige der in München stationierten US-Streitkräfte. Breitere Straßen und Namen wie Lincoln- oder Cincinnatistraße erinnern noch heute an diese Geschichte.
Wer bewusst Ruhe, Grünbezug und ein eher siedlungsartiges Umfeld sucht, stellt andere Anforderungen an eine Immobilie als jemand, der das urbane Leben rund um die Tegernseer Landstraße bevorzugt.
Eine Straße weiter kann die Immobilie anders wahrgenommen werden
In Obergiesing zeigt sich besonders deutlich, warum ich bei einer Immobilienbewertung nicht mit dem Stadtteilnamen aufhöre. Verkehr, Ausrichtung, Straßenbreite, Stockwerk, Blickbeziehungen und das direkte Umfeld können die Wohnqualität verändern.
Die Tegernseer Landstraße und der Mittlere Ring sorgen einerseits für gute Erreichbarkeit, andererseits können stark befahrene Abschnitte für unmittelbar angrenzende Immobilien ein relevantes Thema sein. Eine rückwärtig ausgerichtete Wohnung kann völlig anders wirken als eine Wohnung derselben Größe zur Straße.
Genau solche Details müssen in eine realistische Einschätzung einfließen. Ein pauschaler Quadratmeterpreis für ganz Obergiesing kann diese Unterschiede nicht abbilden.
Altbau, Nachkriegswohnung oder Haus – der Bestand ist vielfältig
Wer in Obergiesing eine Immobilie verkauft, konkurriert nicht automatisch mit jedem anderen Angebot im Stadtbezirk. Dafür ist der Gebäudebestand zu unterschiedlich.
Bei Altbauten können Raumhöhe, Grundriss, Originaldetails und Sanierungszustand wichtige Faktoren sein. Bei Nachkriegswohnungen interessieren sich Käufer stärker für energetischen Zustand, Fenster, Leitungen, Heizung, Dach, Fassade und mögliche zukünftige Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
Bei Häusern und kleineren Wohngebäuden rücken Grundstück, Erweiterungsmöglichkeiten, Bausubstanz und Modernisierungsbedarf stärker in den Mittelpunkt.
Wer heute in Obergiesing eine Immobilie sucht
Alt-Giesing kann Menschen ansprechen, die urban wohnen und einen gewachsenen Stadtteil bevorzugen. Größere Wohnungen sind für Familien interessant, während kompaktere Wohnungen auch für Singles, Paare und Kapitalanleger infrage kommen.
In den südlicheren und ruhigeren Bereichen können wiederum Grünbezug, Wohnumfeld und familiengerechte Grundrisse stärker in den Vordergrund treten.
Bei der Vermarktung versuche ich deshalb nicht, eine Immobilie möglichst vielen Menschen irgendwie schmackhaft zu machen. Ich möchte verstehen, wer ihre Qualitäten tatsächlich zu schätzen weiß. Daraus ergeben sich Ansprache, Präsentation und Vermarktungsstrategie.
Immobilienpreise in Obergiesing richtig einordnen
Immobilienpreise und Quadratmeterwerte können eine erste Orientierung geben. Gerade in Obergiesing sollten sie jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Alt-Giesing, der Walchenseeplatz, verkehrsnahe Lagen und ruhigere Wohnbereiche im Süden können sehr unterschiedliche Marktbedingungen aufweisen.
Die aktuellen Auswertungen für den Stadtteil finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise Obergiesing 2026. Einen übergeordneten Vergleich bietet unsere Übersicht Immobilienpreise München und Münchner Umland.
Wichtig bei der Einordnung: Veröffentlichte Angebotspreise zeigen, zu welchen Preisen Immobilien angeboten werden. Sie sind nicht automatisch identisch mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen. Notariell beurkundete Kaufverträge fließen in die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses ein.
Für die Einschätzung einer konkreten Wohnung oder eines Hauses verbinde ich verfügbare Marktdaten mit eigenen Verkaufserfahrungen sowie den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie.
Immobilienbewertung Obergiesing – nicht nur Wohnfläche mal Quadratmeterpreis
Bei einer Eigentumswohnung prüfe ich unter anderem Lage, Stockwerk, Ausrichtung, Grundriss, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Modernisierungen und energetischen Zustand. Hinzu kommen die Qualität des Gebäudes und die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bei einem Haus verschiebt sich die Gewichtung. Grundstück, Bausubstanz, mögliche Erweiterungen, Modernisierungsbedarf und Energieeffizienz werden wichtiger.
Das Ziel ist nicht, möglichst schnell irgendeinen Wert zu nennen. Es geht darum, einen Preisbereich herzuleiten, der sich gegenüber Eigentümern ebenso erklären lässt wie später gegenüber Kaufinteressenten.
Mehr darüber, wie ein marktgerechter Preis entsteht und was der Marktwert einer Immobilie bedeutet, lesen Sie in unserem Beitrag Was der Marktwert einer Immobilie bedeutet.
Wichtig: Eine Marktwerteinschätzung durch uns dient als fundierte Orientierung für einen möglichen Verkaufspreis. Sie ist kein Verkehrswertgutachten im rechtlichen Sinn. Ein solches Gutachten kann beispielsweise bei gerichtlichen, steuerlichen oder erbrechtlichen Fragestellungen erforderlich sein.
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Alt-Giesing, Walchenseeplatz, Fasangarten oder Perlacher Forst: Die konkrete Wohnlage gehört für mich immer zur Bewertung.
Wohnung oder Haus in Obergiesing verkaufen – was vor dem Inserat geklärt sein sollte
Ein Immobilienverkauf beginnt für mich nicht mit dem Hochladen eines Exposés. Zuerst müssen Wert, Unterlagen, Zielgruppe und Positionierung stimmen.
Welche Besonderheiten hat die Immobilie? Welche möglichen Einwände werden Käufer haben? Welche Eigenschaften rechtfertigen den Angebotspreis? Und welche Informationen benötigen Interessenten und deren Banken, damit später keine vermeidbaren Verzögerungen entstehen?
Erst wenn diese Fragen geklärt sind, folgen professionelle Präsentation, Exposé, Interessentenansprache und Besichtigungen. Den gesamten Ablauf erläutern wir auf unserer Seite Immobilie verkaufen.
Wohnung verkaufen: Die WEG gehört mit auf den Prüfstand
Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern sollte der Blick nicht an der Wohnungstür enden. Kaufinteressenten möchten wissen, welche Maßnahmen am Gebäude bereits erfolgt sind und welche Investitionen möglicherweise bevorstehen.
Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Instandhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten deshalb frühzeitig zusammengestellt werden. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Warum viele Wohnungsverkäufe an Unterlagen scheitern – und wie Sie es besser machen.
Haus verkaufen: Erst rechnen, dann renovieren
Bei einem älteren Haus würde ich vor einem Verkauf nicht automatisch umfangreich modernisieren. Käufer haben häufig eigene Vorstellungen und kalkulieren ohnehin mit möglichen Veränderungen.
Sinnvoller ist es, vor größeren Ausgaben zu prüfen, welche Maßnahmen die Vermarktung tatsächlich verbessern und ob der erwartete Mehrerlös die Investition rechtfertigt.
Giesinger Lebensgefühl lässt sich nicht mit „zentrumsnah“ beschreiben
Gute Immobilienvermarktung sollte konkreter sein. Rund um Alt-Giesing sind Geschichte, gewachsene Straßen und Urbanität Teil des Wohngefühls. In anderen Bereichen können Ruhe, praktische Verkehrsanbindung oder ein familiengerechter Grundriss die stärkeren Argumente sein.
Fotografie, Exposé und Beschreibung müssen diese Unterschiede transportieren. Bei geeigneten Immobilien kann außerdem ein 360°-Rundgang Interessenten helfen, Raumaufteilung und Wohngefühl schon vor einer Besichtigung besser einzuschätzen.
Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag
Eigentümer kennen ihr Viertel häufig seit vielen Jahren und nehmen manche Eigenschaften längst als selbstverständlich wahr. Für einen Käufer können genau diese Dinge entscheidend sein: der kurze Weg zur U-Bahn, der Blick in einen ruhigen Innenhof, ein kleiner Laden um die Ecke oder die Möglichkeit, am Wochenende schnell ins Grüne zu kommen.
Bei der Vorbereitung eines Verkaufs frage ich deshalb gern: Was würden Sie vermissen, wenn Sie morgen nicht mehr hier wohnen würden? Die Antwort darauf erzählt mir manchmal mehr über die Qualität einer Wohnlage als eine lange Liste mit Entfernungsangaben.
Der erste Angebotspreis prägt die Wahrnehmung der Immobilie
Gerade bei einem vielfältigen Immobilienbestand ist es verführerisch, sich an dem höchsten gefundenen Quadratmeterpreis zu orientieren. Das kann jedoch zu falschen Schlussfolgerungen führen.
Ein Angebotspreis sollte zur konkreten Immobilie passen und für die relevante Käufergruppe nachvollziehbar sein. Wird deutlich zu hoch gestartet, können passende Interessenten bereits in der wichtigen ersten Vermarktungsphase verloren gehen.
Mein Ziel ist deshalb keine möglichst beeindruckende Zahl im ersten Gespräch, sondern eine Preisstrategie, die sich am Markt vertreten lässt.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Obergiesing
Was ist meine Wohnung in Obergiesing wert?
Der Wert hängt unter anderem von der konkreten Lage, dem Gebäude, Baujahr, Stockwerk, Grundriss, Zustand, energetischer Qualität und der Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Gerade wegen der unterschiedlichen Wohnlagen in Obergiesing ist ein pauschaler Stadtteilwert nur eine grobe Orientierung.
Unterscheiden sich Alt-Giesing und Fasangarten beim Immobilienmarkt?
Ja. Bebauung, Wohnumfeld und Charakter unterscheiden sich deutlich. Alt-Giesing ist stärker urban und historisch geprägt, während südlichere Bereiche teilweise ein ruhigeres Wohnumfeld bieten. Welche Lage besser ist, hängt von Immobilie und Käufergruppe ab.
Wie wirkt sich eine Lage an einer größeren Straße auf den Wert aus?
Verkehr kann die Wohnqualität beeinflussen, gleichzeitig bieten größere Achsen häufig eine gute Erreichbarkeit. Entscheidend sind die tatsächliche Belastung, Ausrichtung der Wohnung, Stockwerk, Fensterqualität und die individuelle Situation vor Ort.
Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis werden typischerweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Informationen zur Instandhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen benötigt.
Sollte ich eine ältere Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Nicht automatisch. Kleinere optische Maßnahmen können sinnvoll sein. Bei größeren Renovierungen sollte vorher geprüft werden, ob die wahrscheinliche Käufergruppe die Investition tatsächlich durch einen entsprechend höheren Kaufpreis honoriert.
Sind die Immobilienpreise auf der Preis-Seite tatsächlich erzielte Kaufpreise?
Nein. Veröffentlichte Angebotspreise und tatsächlich erzielte Kaufpreise müssen unterschieden werden. Notariell beurkundete Kaufverträge fließen in die amtliche Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses ein. Deshalb ersetzt eine allgemeine Preisauswertung keine individuelle Immobilienbewertung.
Muss ich nach einer Immobilienbewertung verkaufen?
Nein. Eine Bewertung kann zunächst ausschließlich dazu dienen, Klarheit über den aktuellen Marktwert und Ihre Möglichkeiten zu erhalten. Ob Sie anschließend verkaufen und zu welchem Zeitpunkt, entscheiden Sie selbst.
Obergiesing verdient einen genaueren Blick
Für mich liegt der Reiz Obergiesings gerade in seinen Gegensätzen. Das historische Umfeld am Giesinger Berg, die dichter bebauten Quartiere, Wohnanlagen verschiedener Epochen und die ruhigeren Bereiche Richtung Fasangarten ergeben keinen glattgebügelten Stadtteil – und genau das macht ihn interessant.
Für Eigentümer bedeutet diese Vielfalt allerdings auch, dass der Wert ihrer Immobilie nicht aus einem einzigen Durchschnittspreis abgeleitet werden sollte. Entscheidend ist, wo das Objekt liegt, was es bietet und für welche Käufer diese Kombination interessant ist.
Sie überlegen, Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Obergiesing zu verkaufen? Dann schaue ich mir zunächst an, was Ihre Immobilie von anderen Angeboten unterscheidet. Daraus lässt sich eine realistische Bewertung und eine Verkaufsstrategie entwickeln, die nicht austauschbar ist.
