Autorin: Catrin Bühler
Viele Eigentümer stellen sich irgendwann die Frage: Was soll mit meiner Immobilie geschehen, wenn ich sie nicht mehr selbst verwalten kann? Wer das Immobilienerbe zu Lebzeiten regelt, kann den eigenen Willen klarer festhalten, die Familie frühzeitig einbeziehen und spätere Konflikte vermeiden. Eine Schenkung ist dabei aber kein einfacher Formwechsel von Eigentum. Sie hat rechtliche, steuerliche und persönliche Folgen, die sorgfältig geprüft werden sollten.
In diesem Beitrag zeigen wir, welche Möglichkeiten es gibt, worauf bei Schenkungsverträgen zu achten ist und warum die unabhängige Beratung durch Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt unverzichtbar bleibt.
Inhalt
- Von 2025 bis heute: Was sich bei der Finanzierung verändert
- Warum das Immobilienerbe zu Lebzeiten regeln?
- Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge?
- Warum ein notarieller Vertrag notwendig ist
- Wohnrecht und Nießbrauch absichern
- Rückforderungsrechte und weitere Auflagen
- Wann eine Schenkung nicht die beste Lösung ist
- Steuerliche Fragen und Freibeträge
- Den Immobilienwert realistisch ermitteln
- Unser Rat aus der Praxis
- Häufige Fragen
Von 2025 bis heute: Was sich bei der Finanzierung verändert
Bereits 2025 war eine Immobilienfinanzierung schwieriger, aber nicht unmöglich. Banken prüften Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten und den Wert der Immobilie deutlich genauer. Die Entwicklung der Immobilienfinanzierung im Jahr 2025 hat gezeigt: Nicht nur die Höhe des Einkommens entscheidet, sondern die gesamte Tragfähigkeit des Vorhabens.
Heute geht die Entwicklung weniger in Richtung einer pauschalen Entspannung oder Verschärfung. Entscheidend bleiben die individuellen Voraussetzungen, die Anforderungen der jeweiligen Bank und die Qualität der Immobilie. Solide Eigenmittel, eine realistische Kaufpreis- und Nebenkostenplanung sowie ein belastbarer Finanzierungsvergleich werden daher immer wichtiger.
Warum das Immobilienerbe zu Lebzeiten regeln?
Eine Immobilie lässt sich nicht immer gerecht teilen. Wenn mehrere Kinder oder andere Angehörige erben, entsteht schnell eine Erbengemeinschaft. Dann müssen wichtige Entscheidungen gemeinsam getroffen werden: Soll das Haus verkauft, vermietet oder von einem Erben übernommen werden? Unterschiedliche Vorstellungen können die Familie über Jahre belasten.
Eine frühzeitige Regelung kann Klarheit schaffen. Eigentümer können festlegen, wer die Immobilie erhalten soll, welche Rechte sie selbst behalten möchten und ob ein Ausgleich für andere Familienmitglieder vorgesehen ist. Das ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung, schafft aber eine gute Grundlage für ein geordnetes Gespräch.
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Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge?
Bei einer Schenkung überträgt der Eigentümer eine Immobilie oder einen Anteil daran bereits zu Lebzeiten auf eine andere Person. Wird das Vermögen an eine Person übertragen, die voraussichtlich ohnehin erben würde, spricht man häufig von einer vorweggenommenen Erbfolge. Typisch ist etwa die Übertragung eines Hauses auf ein Kind.
Entscheidend ist: Mit der Eigentumsübertragung gibt der bisherige Eigentümer seine Position nicht automatisch vollständig auf. Durch Rechte und Bedingungen im Vertrag kann er sich beispielsweise die Nutzung, Erträge oder bestimmte Rückforderungsmöglichkeiten sichern. Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt von der familiären Situation, dem Vermögen und der eigenen Altersvorsorge ab.
Warum ein notarieller Vertrag notwendig ist
Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Im Schenkungsvertrag werden unter anderem die Immobilie, die Beteiligten, die Eigentumsübertragung sowie mögliche Gegenleistungen und Bedingungen festgehalten. Anschließend wird die Änderung im Grundbuch vollzogen.
Ein Vertrag sollte nicht nur den heutigen Wunsch des Eigentümers abbilden. Er sollte auch mögliche spätere Situationen berücksichtigen: finanzielle Schwierigkeiten des Beschenkten, eine Scheidung, ein vorzeitiger Tod oder Streit über die Nutzung. Der Notar kann die rechtliche Gestaltung erläutern. Steuerliche Fragen gehören zusätzlich in die Hände eines Steuerberaters.
Wer sich zunächst einen Überblick über die eigene Vermögenssituation verschaffen möchte, sollte außerdem die Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie prüfen lassen. Für die spätere Entscheidungsfindung ist auch eine nachvollziehbare Immobilienbewertung in München hilfreich.
Wohnrecht und Nießbrauch: Nutzung und Absicherung unterscheiden
Wer sein Haus oder seine Wohnung überträgt, möchte häufig weiterhin darin wohnen. Dafür kann ein Wohnrecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Das Wohnrecht erlaubt in der Regel die persönliche Nutzung, sagt aber nicht automatisch etwas über die Vermietung oder die Einnahmen aus.
Ein Nießbrauchrecht geht typischerweise weiter. Es kann dem Berechtigten ermöglichen, die Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Die genaue Reichweite, die Kostenverteilung und die Dauer müssen im Vertrag eindeutig geregelt werden. Gerade bei größeren Vermögenswerten sollte die Belastung der Immobilie auch bei der steuerlichen Bewertung berücksichtigt werden.
Rückforderungsrechte und weitere Auflagen
Ein Rückforderungsrecht kann sinnvoll sein, wenn bestimmte Risiken abgesichert werden sollen. Denkbar sind beispielsweise finanzielle Notlagen des Beschenkten, eine geplante Veräußerung ohne Zustimmung oder der Tod des Beschenkten vor dem Schenker. Ob und wann eine Rückforderung möglich ist, muss konkret im Vertrag geregelt werden.
Auch andere Auflagen sind möglich, etwa eine Ausgleichszahlung an Geschwister oder die Übernahme bestimmter Kosten. Pflegeversprechen sollten besonders sorgfältig formuliert werden. Eine Immobilie als Gegenleistung für spätere Pflege klingt zunächst klar, kann in der Praxis aber viele Fragen aufwerfen: Was genau wird geschuldet, in welchem Umfang und was geschieht, wenn die Pflege nicht mehr selbst übernommen werden kann?
Wann eine Schenkung nicht die beste Lösung ist
Eine Schenkung kann Vorteile bieten, ist aber nicht in jeder Situation die beste Entscheidung. Wer auf Mieteinnahmen angewiesen ist, seine Altersvorsorge noch nicht abschließend geplant hat oder familiäre Konflikte befürchtet, sollte die Folgen besonders sorgfältig prüfen.
Auch gesundheitliche Entwicklungen, Pflegekosten oder unvorhersehbare Veränderungen in der Familie können dazu führen, dass eine frühzeitige Übertragung später anders bewertet wird. Deshalb sollte eine Schenkung immer Teil einer langfristigen Vermögensplanung sein.
Steuerliche Fragen: Freibeträge, Zehnjahresfrist und Beratung
Bei einer Schenkung kann Schenkungsteuer anfallen. Die persönlichen Freibeträge unterscheiden sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder von 400.000 Euro. Die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen und die steuerliche Behandlung sollten immer aktuell geprüft werden.
Freibeträge können grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden. Daraus kann sich bei größeren Vermögen eine langfristige Gestaltungsmöglichkeit ergeben. Ob eine Aufteilung oder teilweise Übertragung tatsächlich sinnvoll ist, hängt jedoch unter anderem vom Immobilienwert, bestehenden Rechten, früheren Schenkungen und der persönlichen Situation ab.
Neben der Schenkungsteuer können weitere Themen relevant werden, etwa laufende Kosten, Investitionen, Einkünfte aus Vermietung oder mögliche Auswirkungen eines späteren Verkaufs. Auch Spekulationsfristen und die einkommensteuerliche Behandlung dürfen nicht pauschal beurteilt werden. Lassen Sie sich deshalb frühzeitig von einem Steuerberater und bei rechtlichen Fragen von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten.
Den Immobilienwert realistisch ermitteln
Für die familiäre und steuerliche Planung ist der Wert der Immobilie eine zentrale Größe. Eine grobe Einschätzung aus dem Internet reicht dafür meist nicht aus. Wohnlage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Modernisierungen, Vermietung und rechtliche Besonderheiten können den Wert deutlich beeinflussen.
Ein lokaler Makler kennt die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes und kann eine erste marktnahe Einschätzung geben. Bei rechtlich oder steuerlich besonders anspruchsvollen Fällen kann zusätzlich ein Sachverständiger sinnvoll sein. Eine fundierte Bewertung der Immobilie hilft dabei, Gespräche in der Familie auf eine nachvollziehbare Grundlage zu stellen.
Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
Seit 2009 erleben wir regelmäßig, dass Kaufinteressenten vor allem auf den Kaufpreis achten. In Gesprächen zeigt sich jedoch häufig, dass Nebenkosten, Modernisierungsbedarf oder die langfristige Finanzierungsbelastung mindestens genauso wichtig sind. Eine solide Finanzierung beginnt deshalb nicht bei der Bank, sondern bei einer realistischen Planung.
Catrins Erfahrung aus der Immobilienberatung
In Gesprächen mit Eigentümern erleben wir häufig, dass die Familie zwar helfen und gerecht handeln möchte, aber über die Immobilie selbst niemand offen spricht. Erst wenn der Wert, die gewünschte Nutzung und die Erwartungen aller Beteiligten auf dem Tisch liegen, wird eine tragfähige Lösung möglich. Wir empfehlen deshalb, die Immobilie nicht nur emotional, sondern auch sachlich zu betrachten. Eine Bewertung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung, sie schafft aber eine gemeinsame Gesprächsbasis.
Unser Rat aus der Praxis
Übertragen Sie eine Immobilie nicht aus einem spontanen Gefühl heraus. Sprechen Sie zuerst mit den Menschen, die betroffen sind, und klären Sie dann gemeinsam mit Notar und Steuerberater die rechtlichen und steuerlichen Folgen. Prüfen Sie außerdem, ob Sie Ihre eigene Wohnsituation und Altersvorsorge ausreichend abgesichert haben.
Wenn die Familie noch keine endgültige Entscheidung treffen kann, ist es oft besser, zunächst eine klare Regelung im Testament zu prüfen oder die Immobilie zu vermieten beziehungsweise zu verkaufen. Informationen zu den Möglichkeiten finden Sie auch auf unserer Seite zum Immobilie verkaufen. Für ein persönliches Gespräch können Sie direkt Kontakt zu Lebenstraum-Immobilien aufnehmen.
Weiterführende Informationen
- Immobilienbewertung München
- Immobilienpreise in München – als redaktioneller Marktüberblick ohne direkte Verlinkung
- Immobilienerbe – wie ein Familienkonflikt eine Erfolgsstory wurde
- „Dann zahl ich Dich halt aus“ – wirklich so einfach?
- Immobilie in der Scheidung – welche Rolle spielt der Güterstand?
Häufige Fragen zum Immobilienerbe zu Lebzeiten
Kann ich mein Haus zu Lebzeiten an mein Kind verschenken?
Ja, eine Immobilienübertragung ist grundsätzlich möglich. Sie muss notariell beurkundet und im Grundbuch umgesetzt werden. Vorher sollten Wohnrechte, Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Ausgleichszahlungen und steuerliche Folgen geprüft werden.
Kann ich trotz Schenkung weiter in der Immobilie wohnen?
Das kann durch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Die genaue Ausgestaltung sollte im notariellen Vertrag stehen und im Grundbuch abgesichert werden.
Wie hoch sind die Freibeträge bei einer Schenkung?
Die Freibeträge hängen vom persönlichen Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gelten grundsätzlich 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Die aktuelle Rechtslage und den konkreten Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.
Kann eine Schenkung später rückgängig gemacht werden?
Das ist nicht automatisch möglich. Im Vertrag können bestimmte Rückforderungsrechte vereinbart werden. Ob sie greifen, hängt vom konkreten Vertragsinhalt und der jeweiligen Situation ab.
Wie lässt sich der Wert der Immobilie für die Schenkung bestimmen?
Eine erste marktnahe Einschätzung kann ein regional erfahrener Makler erstellen. Bei besonderen rechtlichen oder steuerlichen Anforderungen kann zusätzlich ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
Sollte ich meine Immobilie an ein Kind oder an mehrere Kinder verschenken?
Das hängt von den familiären Verhältnissen, dem Vermögen und den gewünschten Ausgleichsregelungen ab. Eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung ist hierbei besonders wichtig.
Kann ich eine verschenkte Immobilie später noch verkaufen?
Nach einer vollständigen Eigentumsübertragung entscheidet grundsätzlich der neue Eigentümer. Deshalb sollten Wohnrechte, Nießbrauchrechte und Rückforderungsrechte vorab sorgfältig geregelt werden.
Eine gute Regelung beginnt mit Klarheit
Das Immobilienerbe zu Lebzeiten zu regeln, kann Familien entlasten und den eigenen Willen sichtbar machen. Gleichzeitig ist eine Schenkung eine weitreichende Entscheidung. Nehmen Sie sich Zeit, ermitteln Sie den Wert der Immobilie und besprechen Sie die Gestaltung mit den zuständigen Fachleuten.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Schenkungen, Nießbrauchrechte, Wohnrechte und Rückforderungsrechte vor einer Entscheidung durch einen Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater prüfen.
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