Autorin: Catrin Bühler
Wer eine Immobilie in München verkaufen möchte, trifft eine Entscheidung, bei der es um viel Geld geht – häufig aber auch um Erinnerungen, Lebenspläne und persönliche Veränderungen. Gleichzeitig hat sich der Immobilienmarkt verändert: Kaufinteressenten vergleichen genauer, Finanzierungen werden sorgfältiger kalkuliert und ein hoher Angebotspreis allein sorgt längst nicht dafür, dass eine Immobilie erfolgreich vermittelt wird.
Seit 2009 begleite ich gemeinsam mit Markus Eigentümer beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in München und Umgebung. Dabei habe ich vor allem eines gelernt: Jeder Immobilienverkauf ist anders. Trotzdem gibt es einige Erfahrungen aus unserem Makleralltag, die Eigentümern helfen können, wichtige Entscheidungen von Anfang an richtig einzuordnen.
Inhalt
- Warum der erste Angebotspreis so wichtig ist
- Die eigene Immobilie mit den Augen der Käufer betrachten
- Warum auch eine gute Immobilie eine gute Präsentation braucht
- Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen
- Warum nicht jeder Interessent der richtige Käufer ist
- Warum in München die Mikrolage entscheidend sein kann
- Gute Verhandlungen beginnen vor dem Kaufangebot
- Was ich Eigentümern heute besonders rate
- Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in München
Warum der erste Angebotspreis so wichtig ist
Eine der wichtigsten Entscheidungen fällt bereits vor der ersten Veröffentlichung: Mit welchem Preis kommt die Immobilie auf den Markt?
Natürlich möchte jeder Eigentümer einen möglichst guten Preis erzielen. Das ist verständlich – und genau das ist auch unser Ziel. Ein möglichst hoher Angebotspreis führt aber nicht automatisch zu einem höheren Verkaufserlös.
Kaufinteressenten beobachten den Münchner Immobilienmarkt sehr genau. Bleibt eine Immobilie lange online oder wird der Preis mehrfach reduziert, entstehen schnell Fragen: Warum wurde sie noch nicht verkauft? Ist der Preis zu hoch? Gibt es einen Haken?
Deshalb sollte die Preisfindung nicht auf einem Wunschwert oder einzelnen Vergleichsangeboten beruhen. Entscheidend sind die konkrete Immobilie, ihre Mikrolage, ihr Zustand und die aktuelle Nachfrage. Mehr dazu erläutern wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München.
Die eigene Immobilie mit den Augen der Käufer betrachten
Bei Besichtigungen erlebe ich immer wieder, dass Eigentümer und Kaufinteressenten dieselbe Immobilie völlig unterschiedlich wahrnehmen.
Für den Eigentümer ist beispielsweise eine Küche mit vielen Erinnerungen verbunden. Ein Interessent sieht vielleicht zuerst, dass sie nicht seinem Geschmack entspricht. Ein liebevoll angelegter Garten ist für den einen Käufer ein Traum, während ein anderer bereits über den Pflegeaufwand nachdenkt.
Deshalb betrachten wir eine Immobilie vor Beginn der Vermarktung bewusst aus Sicht möglicher Käufer: Was macht sie besonders? Welche Eigenschaften können kaufentscheidend sein? Wo könnten Einwände entstehen? Und welche Zielgruppe wird sich hier besonders angesprochen fühlen?
Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag
Interessenten sagen bei einer Besichtigung nicht immer offen, was sie stört. Manchmal lautet die Rückmeldung lediglich: „Wir überlegen noch.“ Deshalb achte ich sehr genau auf Fragen, Reaktionen und wiederkehrende Einwände. Häufen sich bestimmte Rückmeldungen, ist das für uns ein wichtiges Signal. Dann prüfen wir, ob Preis, Präsentation oder Ansprache der Zielgruppe angepasst werden sollten.
Warum auch eine gute Immobilie eine gute Präsentation braucht
„Die Wohnung verkauft sich doch von selbst.“ Diesen Satz hören wir in München durchaus. Eine gute Lage und eine attraktive Immobilie sind wichtige Voraussetzungen. Sie ersetzen aber keine durchdachte Vermarktung.
Unser Ziel ist nicht, möglichst viele Anfragen zu erzeugen, sondern die richtigen Interessenten zu erreichen. Professionelle Fotos, aufbereitete Grundrisse, aussagekräftige Texte und ein hochwertiges Exposé helfen dabei, die Besonderheiten einer Immobilie verständlich und emotional zu vermitteln.
Wie wir Immobilien präsentieren, zeigen wir ausführlicher auf unserer Seite „Unser System“. Auch ein virtueller 360°-Rundgang kann dabei helfen, Interessenten bereits vor einer persönlichen Besichtigung einen realistischen Eindruck zu vermitteln.
Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen
Ein Kaufinteressent hat sich entschieden – und plötzlich fehlen Grundriss, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung oder wichtige Informationen zum Gebäude. Solche Situationen können einen Verkauf unnötig verzögern.
Deshalb beginnen wir möglichst früh damit, die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und auf Vollständigkeit zu prüfen. Das erleichtert nicht nur Kaufinteressenten die Entscheidung. Auch finanzierende Banken benötigen zahlreiche Angaben und Dokumente, bevor eine Finanzierung abschließend beurteilt werden kann.
Eine gute Vorbereitung schafft aus meiner Erfahrung außerdem etwas, das bei einem Immobilienverkauf besonders wichtig ist: Vertrauen.
Warum nicht jeder Interessent der richtige Käufer ist
Bei einem Immobilienverkauf entstehen schnell persönliche Sympathien. Gerade bei Häusern oder Wohnungen, in denen Eigentümer selbst lange gelebt haben, spielt manchmal auch die Frage eine Rolle: Wer wird künftig hier wohnen?
Das kann ich gut verstehen. Trotzdem müssen bei der Auswahl eines Käufers weitere Punkte berücksichtigt werden: Ist die Finanzierung geklärt? Gibt es Bedingungen? Wie verbindlich ist das Kaufinteresse? Passt der gewünschte Zeitplan?
Ein etwas höheres Kaufangebot ist deshalb nicht automatisch das bessere Angebot. Unser Ziel ist ein Käufer, bei dem Kaufpreis, Finanzierung und Rahmenbedingungen zusammenpassen.
Warum in München die Mikrolage entscheidend sein kann
München ist ein Immobilienmarkt – und gleichzeitig besteht die Stadt aus vielen kleinen Teilmärkten. Selbst innerhalb eines Stadtteils können wenige Straßen einen Unterschied machen.
Verkehr, Ausrichtung, Bebauung, Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten oder die Entfernung zur nächsten U- oder S-Bahn beeinflussen die Wahrnehmung und damit auch die Nachfrage nach einer Immobilie.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise können deshalb immer nur eine erste Orientierung geben. Einen Überblick über die Entwicklung des Marktes finden Sie bei unseren Immobilienpreisen für München. Für eine Verkaufsentscheidung sollte die konkrete Immobilie jedoch immer individuell betrachtet werden.
Gute Verhandlungen beginnen vor dem Kaufangebot
Eine erfolgreiche Preisverhandlung beginnt für mich nicht erst dann, wenn ein Kaufinteressent ein Angebot abgibt.
Sie beginnt mit einer nachvollziehbaren Bewertung, vollständigen Unterlagen und einer professionellen Präsentation. Je besser wir erklären können, warum eine Immobilie ihren Preis wert ist, desto stärker ist später die Position in einer Verhandlung.
Wie wir Eigentümer durch die einzelnen Schritte begleiten, erfahren Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in München.
Was ich Eigentümern heute besonders rate
Catrin Bühler empfiehlt
Nehmen Sie sich vor dem Verkauf Zeit für eine gute Vorbereitung. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen, stellen Sie wichtige Unterlagen frühzeitig zusammen und überlegen Sie genau, welche Käufer Sie erreichen möchten. Und treffen Sie wichtige Entscheidungen nicht unter unnötigem Zeitdruck.
Ein Immobilienverkauf ist für die meisten Eigentümer keine alltägliche Angelegenheit. Fragen und Unsicherheiten gehören dazu. Gute Begleitung bedeutet für mich deshalb auch, Zusammenhänge verständlich zu erklären und Entscheidungen gemeinsam vorzubereiten.
Nach über 15 Jahren Maklerpraxis bin ich überzeugt: Ein guter Immobilienverkauf bemisst sich nicht ausschließlich am erzielten Preis. Er ist dann erfolgreich, wenn auch der Weg dorthin professionell, transparent und für den Eigentümer nachvollziehbar war.
Immobilienverkauf im Münchner Umland
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung außerhalb Münchens verkaufen? Die Märkte im Münchner Umland folgen teilweise anderen Regeln als die Stadt. Mikrolage, Grundstück, Verkehrsanbindung und die Alternativen in benachbarten Gemeinden können die Kaufentscheidung erheblich beeinflussen. Markus Bühler erklärt aus seiner langjährigen Maklerpraxis, worauf Eigentümer beim Immobilienverkauf im Münchner Umland besonders achten sollten.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in München
Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie in München zu verkaufen?
Der richtige Zeitpunkt hängt nicht nur von der allgemeinen Marktlage ab. Auch Ihre persönliche Situation, die Art und Lage der Immobilie, die aktuelle Nachfrage und mögliche Alternativen spielen eine Rolle. Deshalb sollte die Entscheidung individuell getroffen werden.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis?
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt unter anderem Lage, Mikrolage, Grundstück oder Wohnfläche, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation. Durchschnittliche Quadratmeterpreise oder Online-Werte können eine erste Orientierung bieten, ersetzen aber keine individuelle Betrachtung.
Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Immobilienart ab. Typischerweise gehören beispielsweise Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächenangaben und Energieausweis dazu. Bei Eigentumswohnungen werden unter anderem weitere Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt.
Warum sollte die Finanzierung eines Käufers geprüft werden?
Eine Kaufzusage allein bedeutet noch nicht, dass der Kaufpreis später finanziert werden kann. Deshalb sollte vor einer endgültigen Entscheidung möglichst geklärt werden, ob die Finanzierung des Interessenten grundsätzlich gesichert ist.
Hinweis zur Sprache: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
