Autor: Markus Bühler
Grünwald ist nicht Gräfelfing. Pullach funktioniert anders als Planegg, und selbst innerhalb einer Gemeinde können wenige hundert Meter einen erheblichen Unterschied für die Nachfrage nach einer Immobilie machen. Wer ein Haus oder eine Wohnung im Münchner Umland verkaufen möchte, sollte den Markt deshalb nicht als bloße Verlängerung des Münchner Immobilienmarktes betrachten.
Seit 2009 beschäftige ich mich gemeinsam mit Catrin täglich mit Immobilien, Bewertungen und der Frage, welcher Preis sich am Markt tatsächlich durchsetzen lässt. Eine Erkenntnis begleitet mich dabei seit vielen Jahren: Der Markt interessiert sich nicht dafür, welchen Wert wir einer Immobilie persönlich geben. Entscheidend ist, welchen Wert potenzielle Käufer ihr beimessen.
Inhalt
- Marktwert und Wunschpreis sind zwei unterschiedliche Dinge
- Warum die Mikrolage im Münchner Umland so wichtig ist
- Wie Käufer Immobilien tatsächlich vergleichen
- Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch werden kann
- Modernisierungsbedarf realistisch einordnen
- Welche Investitionen sich vor dem Verkauf lohnen
- Beim Hausverkauf gehört das Grundstück zur Preisstrategie
- Warum viele Anfragen noch keinen Verkaufserfolg bedeuten
- Was ich Eigentümern im Münchner Umland rate
- Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Münchner Umland
Marktwert und Wunschpreis sind zwei unterschiedliche Dinge
Eigentümer haben häufig eine konkrete Preisvorstellung. Vielleicht wurde vor einigen Jahren ein vergleichbares Haus in der Nachbarschaft verkauft. Vielleicht gibt es eine Online-Bewertung oder man kennt aktuelle Angebotspreise aus Immobilienportalen.
All diese Informationen können Hinweise liefern. Für eine belastbare Preisstrategie reichen sie jedoch nicht aus. Angebotspreise zeigen zunächst, was ein Verkäufer erzielen möchte. Sie zeigen nicht automatisch, zu welchem Preis eine Immobilie tatsächlich verkauft wird.
Hinzu kommt: Zwei Häuser mit jeweils 160 Quadratmetern Wohnfläche in derselben Gemeinde können sich hinsichtlich Grundstück, Mikrolage, Baujahr, energetischem Zustand, Modernisierungsbedarf und Ausstattung erheblich unterscheiden.
Eine Beobachtung aus meinem Makleralltag
Eigentümer vergleichen ihre Immobilie verständlicherweise gerne mit besonders attraktiven oder hochpreisigen Angeboten in der Umgebung. Kaufinteressenten gehen häufig anders vor: Sie suchen kritisch nach Alternativen. Was bekomme ich für dasselbe Budget in der Nachbargemeinde? Ist dort das Grundstück größer? Ist ein anderes Haus bereits modernisiert? Wie gut ist die Verkehrsanbindung? Diese Käuferperspektive gehört für mich zwingend zu einer realistischen Preisfindung.
Deshalb bewerten wir nicht einfach den Quadratmeter. Wir bewerten die konkrete Immobilie. Einen ersten Überblick über unsere Vorgehensweise finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München und Umgebung.
Warum die Mikrolage im Münchner Umland so wichtig ist
Im Münchner Umland liegen Immobilien auf der Karte manchmal fast nebeneinander und werden von Käufern trotzdem unterschiedlich beurteilt.
Wie weit ist es zur S-Bahn? Wie schnell erreicht man München? Gibt es Schulen und Kinderbetreuung? Liegt das Grundstück ruhig oder an einer stärker befahrenen Straße? Wie ist die Nachbarschaft bebaut? Welche Einkaufsmöglichkeiten sind erreichbar?
Bei Häusern kommen Ausrichtung, Grundstückszuschnitt, Privatsphäre sowie mögliche Erweiterungs- oder Bebauungsmöglichkeiten hinzu. Deshalb halte ich pauschale Aussagen wie „Häuser in dieser Gemeinde kosten X Euro pro Quadratmeter“ für wenig aussagekräftig.
Auf unserer Übersicht unserer Marktgebiete finden Sie die Regionen, in denen wir uns regelmäßig mit dem Immobilienmarkt beschäftigen.
Wie Käufer Immobilien tatsächlich vergleichen
Eine der wichtigsten Fragen bei einer Bewertung lautet für mich nicht nur: Was ist diese Immobilie wert?
Mindestens genauso wichtig ist die Frage: Welche Alternativen hat ein Käufer für dieses Budget?
Gerade im Münchner Umland endet die Suche eines Kaufinteressenten häufig nicht an einer Gemeindegrenze. Wer beispielsweise in einer bestimmten Region sucht, vergleicht Lage, Grundstück, Zustand, Infrastruktur und Erreichbarkeit mit Immobilien in benachbarten Orten.
Eine realistische Preisstrategie muss deshalb immer auch das aktuelle Konkurrenzangebot berücksichtigen.
Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch werden kann
Eine häufige Überlegung lautet: Wir setzen den Preis zunächst etwas höher an. Heruntergehen können wir später immer noch.
Theoretisch stimmt das. Praktisch kann diese Strategie Nachteile haben. Gut informierte Käufer erkennen ein deutlich über dem Markt positioniertes Angebot häufig schnell. Qualifizierte Anfragen bleiben aus, die Vermarktungsdauer steigt und irgendwann wird der Preis reduziert.
Damit verändert sich die Wahrnehmung der Immobilie. Interessenten fragen sich dann nicht mehr nur, ob das Objekt zu ihnen passt. Sie fragen sich zusätzlich, warum es noch nicht verkauft wurde.
Mehr über die Bedeutung einer fundierten Preisstrategie erfahren Sie auch in unserem Ratgeber „Immobilienbewertung und Preisfindung“.
Modernisierungsbedarf realistisch einordnen
Besonders bei älteren Einfamilienhäusern sehen wir, dass Käufer genau rechnen. Heizung, Fenster, Dach, Elektrik und energetischer Zustand können erheblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben.
Ein Haus aus den 1970er-Jahren wird deshalb anders beurteilt als eine vergleichbare Immobilie, die bereits umfassend modernisiert wurde. Dabei sollte notwendiger Modernisierungsbedarf weder dramatisiert noch verschwiegen werden.
Transparenz schafft aus meiner Erfahrung eine bessere Grundlage für die spätere Verhandlung als Überraschungen, die erst bei einer Besichtigung, bei der Prüfung der Unterlagen oder im Rahmen der Finanzierung entstehen.
Welche Investitionen sich vor dem Verkauf lohnen
Soll vor dem Verkauf noch das Bad erneuert werden? Lohnt sich eine neue Küche? Muss der Garten komplett umgestaltet werden?
Meine Antwort lautet häufig: Es kommt darauf an. Kleinere Maßnahmen, die den Gesamteindruck deutlich verbessern, können sinnvoll sein. Größere Investitionen sollten dagegen genau geprüft werden. Der Geschmack des Verkäufers muss schließlich nicht dem Geschmack des späteren Käufers entsprechen.
Auch eine gezielte Präsentation kann sinnvoller sein als eine umfangreiche Renovierung. Welche Rolle die Inszenierung einer Immobilie spielen kann, erläutern wir in unserem Beitrag „Warum sich Home Staging auszahlt“.
Beim Hausverkauf gehört das Grundstück zur Preisstrategie
Im Münchner Umland verkaufen wir bei einem Haus nicht nur Wohnfläche. Gerade bei älteren Gebäuden kann das Grundstück einen erheblichen Teil des Immobilienwertes ausmachen.
Deshalb sollte vor dem Verkauf geprüft werden, welche Eigenschaften und Möglichkeiten das Grundstück bietet. Ist die bestehende Immobilie vor allem für Eigennutzer interessant? Könnten Erweiterungsmöglichkeiten eine Rolle spielen? Ist das Grundstück aufgrund seiner Lage, seines Zuschnitts oder seiner Größe für weitere Zielgruppen interessant?
Solche Fragen können beeinflussen, wie eine Immobilie bewertet, präsentiert und am Markt positioniert wird.
Warum viele Anfragen noch keinen Verkaufserfolg bedeuten
Die Anzahl der Interessenten ist für mich weniger entscheidend als deren Qualität. Hundert Anfragen bringen einem Eigentümer wenig, wenn niemand ernsthaft kaufen kann oder möchte.
Entscheidend sind qualifizierte Interessenten: Passt die Immobilie tatsächlich zum Bedarf? Ist das Budget realistisch? Ist die Finanzierung grundsätzlich geklärt? Wie konkret ist die Kaufentscheidung?
Eine professionelle Vermarktung soll deshalb nicht maximale Reichweite um jeden Preis erzeugen. Sie soll die richtigen Käufer erreichen. Unser Vermarktungssystem verbindet deshalb Präsentation, unterschiedliche Vermarktungskanäle und die gezielte Ansprache potenzieller Interessenten.
Was ich Eigentümern im Münchner Umland rate
Markus Bühler empfiehlt
Betrachten Sie Ihre Immobilie nicht isoliert. Betrachten Sie sie so, wie ein Käufer sie betrachtet: im Vergleich zu anderen Immobilien, anderen Gemeinden und anderen Möglichkeiten für dasselbe Budget.
Lassen Sie sich dabei nicht allein von einzelnen Angebotspreisen oder pauschalen Quadratmeterwerten leiten. Entscheidend sind die konkrete Mikrolage, das Grundstück, der Zustand, die Zielgruppe und die aktuelle Nachfrage.
Und beginnen Sie mit der Vorbereitung, bevor die Immobilie öffentlich angeboten wird. Nach über 15 Jahren Maklerpraxis ist das für mich einer der wichtigsten Punkte überhaupt: Viele Schwierigkeiten, die während eines Immobilienverkaufs auftreten, lassen sich durch eine fundierte Bewertung, vollständige Unterlagen und eine klare Vermarktungsstrategie bereits im Vorfeld vermeiden.
Immobilienverkauf in München
Beim Immobilienverkauf innerhalb Münchens spielen Stadtteil und Mikrolage eine ebenso wichtige Rolle. Gleichzeitig sind die Käufergruppen, Vergleichsangebote und Besonderheiten des städtischen Immobilienmarktes anders zu beurteilen als im Umland. Catrin Bühler gibt persönliche Einblicke aus über 15 Jahren Maklerpraxis und zeigt, worauf Eigentümer beim Immobilienverkauf in München besonders achten sollten.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Münchner Umland
Was beeinflusst den Wert eines Hauses im Münchner Umland?
Neben Wohn- und Grundstücksfläche spielen insbesondere die konkrete Mikrolage, Grundstückszuschnitt, Baujahr, Zustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage eine Rolle. Auch die Erreichbarkeit Münchens kann für Kaufinteressenten wichtig sein.
Kann ich den Immobilienwert anhand des Quadratmeterpreises meiner Gemeinde bestimmen?
Durchschnittliche Quadratmeterpreise können eine erste Orientierung bieten. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie reichen sie jedoch nicht aus, weil sich Grundstück, Mikrolage, Zustand und Ausstattung erheblich unterscheiden können.
Sollte ich mein Haus vor dem Verkauf noch renovieren?
Nicht jede Renovierung zahlt sich beim Verkauf aus. Kleinere Maßnahmen können den Gesamteindruck verbessern. Größere Investitionen sollten dagegen vorab darauf geprüft werden, ob potenzielle Käufer den zusätzlichen Wert tatsächlich honorieren.
Ist das höchste Kaufangebot automatisch das beste?
Nein. Neben dem Kaufpreis sollten auch die Finanzierung, mögliche Bedingungen, die Verbindlichkeit des Interessenten und der gewünschte zeitliche Ablauf berücksichtigt werden.
Hinweis zur Sprache: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
