Autorin: Catrin Bühler

Ein Grundbuch wirkt auf viele Eigentümer zunächst wie ein nüchternes Register. Beim Verkauf einer Immobilie kann es jedoch entscheidend dafür sein, welche Rechte bestehen, welche Belastungen übernommen werden und ob ein geplanter Übergang überhaupt so umgesetzt werden kann wie gedacht.

Besonders sensibel wird es, wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, aber weiterhin darin wohnen bleiben wollen. Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Rückforderungsrecht müssen sorgfältig gestaltet und an der richtigen Stelle im Grundbuch abgesichert werden. Dieser Beitrag gibt eine verständliche erste Orientierung. Eine individuelle rechtliche oder steuerliche Prüfung durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater ersetzt er nicht.

Inhalt

• Was ist das Grundbuch?
• Die drei Abteilungen des Grundbuchs
• Die Auflassungsvormerkung
• Grundbuch und Baulastenverzeichnis
• Lebenslanges Wohnrecht nach dem Verkauf
• Nießbrauch: wohnen, vermieten und Nutzen ziehen
• Warum die Rangstelle im Grundbuch wichtig ist
• Rückforderungsrecht und weitere Absicherungen
• Grundbucheinträge beim Verkauf prüfen
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dokumentiert werden. Eingetragen sind insbesondere der Eigentümer, bestimmte Rechte Dritter und Belastungen des Grundstücks. Die Einsicht ist nicht für jedermann frei möglich. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann über das zuständige Grundbuchamt Einsicht oder einen Grundbuchauszug erhalten.

Für den Verkauf ist der Grundbuchauszug eine zentrale Unterlage. Er zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Rechte oder Belastungen bestehen, die für Käufer, finanzierende Banken und den Notar relevant sind. Neben dem Grundbuch sollten Eigentümer weitere Verkaufsunterlagen frühzeitig ordnen; unsere Checkliste für wichtige Immobilienunterlagen bietet dafür eine erste Orientierung.

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung I stehen die Eigentumsverhältnisse. Dort ist unter anderem vermerkt, wem das Grundstück gehört und auf welcher Grundlage das Eigentum übergegangen ist.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen. Dazu können Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Reallasten oder Verfügungsbeschränkungen gehören. Abteilung III enthält vor allem Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken, die häufig zur Finanzierung eingetragen werden.

Nicht jede Eintragung verhindert einen Verkauf. Sie muss aber geprüft, eingeordnet und im Kaufvertrag beziehungsweise bei der Abwicklung berücksichtigt werden. Ob ein Recht gelöscht, übernommen oder neu geregelt werden soll, entscheidet sich im konkreten Fall gemeinsam mit dem Notar und den Beteiligten.

Die Auflassungsvormerkung – Schutz für Käufer und Verkäufer

Im Rahmen eines Immobilienverkaufs wird nach der Beurkundung regelmäßig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab und verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich an einen anderen Käufer verkauft oder zusätzlich belastet wird. Die Auflassungsvormerkung gehört deshalb zu den wichtigsten Sicherungsinstrumenten im deutschen Immobilienrecht und ist Bestandteil nahezu jedes Immobilienverkaufs.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis: Zwei Unterlagen prüfen

Wichtig zu wissen: Nicht jede Belastung einer Immobilie ist im Grundbuch eingetragen. Bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen können im Baulastenverzeichnis geführt werden. Deshalb sollte bei einem Verkauf nicht nur das Grundbuch, sondern auch die baurechtliche Situation geprüft werden.

Ein separates Baulastenverzeichnis gibt es in 14 der 16 deutschen Bundesländer. Die Ausnahmen bilden Bayern und Brandenburg mit besonderen Regelungen.

Bundesländer mit Baulastenverzeichnis

Ein Baulastenverzeichnis führen Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg – wieder seit Juli 2016 –, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Besonderheiten in Bayern und Brandenburg

Bayern: Bayern führt kein separates Baulastenverzeichnis. Baurechtliche Verpflichtungen, etwa zu Abstandsflächen oder Überfahrten, werden dort regelmäßig über privatrechtliche oder beschränkt persönliche Grunddienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert. Für Immobilien in München und dem bayerischen Umland ist diese Besonderheit bei der Prüfung der Unterlagen besonders wichtig.

Brandenburg: Brandenburg führte von Mitte 1994 bis Juni 2016 kein reguläres Baulastenverzeichnis. Seit Juli 2016 besteht wieder ein offizielles Verzeichnis. Bei älteren Sachverhalten sollten deshalb mögliche Übergangs- und Altregelungen besonders sorgfältig geprüft werden.

Lebenslanges Wohnrecht nach dem Verkauf

Ein Verkauf bedeutet nicht zwingend, dass die bisherigen Eigentümer sofort ausziehen müssen. Wenn Sie weiterhin in der Immobilie wohnen möchten, kann ein lebenslanges Wohnrecht eine mögliche Gestaltung sein. Es berechtigt die begünstigte Person, die vereinbarten Räume selbst zu bewohnen, obwohl das Eigentum bereits auf den Käufer übergegangen ist.

Wichtig ist, dass das Wohnrecht nicht nur im Kaufvertrag erwähnt wird. Soll es auch gegenüber späteren Eigentümern Bestand haben, muss es grundbuchlich abgesichert werden. In der Regel wird es als persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II eingetragen. Der genaue Umfang sollte klar beschrieben werden: Welche Räume dürfen genutzt werden? Gilt das Recht auch für Angehörige? Wer trägt Nebenkosten, Instandhaltung und außergewöhnliche Reparaturen?

Nießbrauch: wohnen, vermieten und Nutzen ziehen

Das Nießbrauchrecht geht über ein reines Wohnrecht hinaus. Es kann der berechtigten Person ermöglichen, die Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das kann beispielsweise interessant sein, wenn ein Eigentümer Vermögen übertragen oder verkaufen, sich aber die Nutzung und Erträge weiterhin sichern möchte.

Mit den weitergehenden Nutzungsrechten können auch weitergehende Pflichten verbunden sein. Häufig übernimmt der Nießbraucher die laufende Unterhaltung und bestimmte Instandhaltungskosten. Die konkrete Vereinbarung sollte deshalb genau formuliert und notariell sowie grundbuchlich abgesichert werden. Auch steuerliche Auswirkungen sollten vorab fachlich geprüft werden.

Warum die Rangstelle im Grundbuch wichtig ist

Bei mehreren Rechten kommt es nicht nur darauf an, was eingetragen ist, sondern auch, an welcher Rangstelle es steht. Die Rangfolge kann im Fall einer Zwangsversteigerung oder der Durchsetzung eines Grundpfandrechts entscheidend sein. Ein Wohnrecht, das im Rang hinter einer finanzierenden Grundschuld steht, kann unter bestimmten Umständen gefährdet sein.

Deshalb sollte vor dem Verkauf geklärt werden, welche Rechte bereits eingetragen sind und welche Rangvereinbarungen möglich oder erforderlich sind. Eine Bank, ein Notar oder ein Rechtsanwalt kann die rechtlichen Folgen der konkreten Rangstelle beurteilen. Allgemeine Aussagen reichen hier nicht aus.

Rückforderungsrecht und weitere Absicherungen

Je nach Ausgangssituation kann neben einem Wohn- oder Nießbrauchrecht ein Rückforderungsrecht sinnvoll sein. Es kann für bestimmte Fälle vereinbart werden, etwa wenn der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt oder ein vereinbarter Rückübertragungsgrund eintritt. Ob ein solches Recht passt, hängt von der individuellen Gestaltung und den Interessen aller Beteiligten ab.

Auch Vorkaufsrechte, Wegerechte, Reallasten oder Verfügungsbeschränkungen können für einen Verkauf relevant sein. Sie dürfen nicht pauschal als „Problem“ bewertet werden. Entscheidend ist, welche Rechte bestehen, wem sie zustehen, wie sie ausgeübt werden können und ob der Käufer sie übernehmen soll.

Grundbucheinträge beim Verkauf prüfen

Vor dem Verkauf sollten Eigentümer einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und alle Eintragungen verständlich erläutern lassen. Besonders wichtig sind die Eigentümerstellung, bestehende Grundpfandrechte, Rechte Dritter, offene Löschungsbewilligungen und mögliche Besonderheiten bei Erbengemeinschaften oder Schenkungen.

Bei einer Eigentumswohnung kommen weitere Unterlagen hinzu, etwa Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Informationen zum Verhältnis von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum können helfen, die rechtliche Ausgangslage besser einzuordnen.

Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder andere Belastungen können den Marktwert einer Immobilie beeinflussen. Je nach Ausgestaltung verändern sie die Nutzungsmöglichkeiten für Käufer und wirken sich damit häufig auf die Zielgruppe und den erzielbaren Verkaufspreis aus. Deshalb sollten solche Eintragungen bereits bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Wenn noch Darlehen bestehen, sollten Eigentümer frühzeitig mit der finanzierenden Bank klären, welche Grundschulden abgelöst oder übertragen werden müssen. Je früher die Beteiligten die Unterlagen prüfen, desto geringer ist das Risiko, dass der Notartermin oder die Kaufpreiszahlung unnötig verzögert werden.

Unser Rat aus der Praxis

Markus empfiehlt

Wenn Eigentümer nach dem Verkauf in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, sollten sie nicht erst kurz vor der Beurkundung über die Absicherung sprechen. Wohnrecht, Nießbrauch und mögliche Rückforderungsrechte verändern den Wert, die Finanzierung und die Käufersuche. Je klarer die persönlichen Ziele am Anfang besprochen werden, desto besser lässt sich eine passende Verkaufsstrategie entwickeln.

Wir empfehlen, den Grundbuchauszug gemeinsam mit den übrigen Verkaufsunterlagen frühzeitig zu prüfen. So können offene Fragen mit dem Notar und der Bank geklärt werden, bevor konkrete Kaufangebote vorliegen.

Häufige Fragen

Gut vorbereitet mit Grundbucheinträgen umgehen

Grundbucheinträge schaffen Klarheit über Eigentum, Rechte und Belastungen. Beim Verkauf kommt es darauf an, die Eintragungen nicht isoliert zu betrachten, sondern ihre Auswirkungen auf Nutzung, Kaufpreis, Finanzierung und Übergabe zu verstehen. Besonders bei einem Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung.

Wenn Sie Ihre Immobilie in München oder im Umland verkaufen und im Grundbuch besondere Rechte oder Belastungen eingetragen sind, besprechen wir gerne die nächsten praktischen Schritte mit Ihnen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Gestaltung von Wohnrechten, Nießbrauch, Rückforderungsrechten und Rangvereinbarungen sollte im konkreten Fall durch den Notar, einen Rechtsanwalt und gegebenenfalls einen Steuerberater geprüft werden.

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