Gesetze, die ein Makler kennen muss

Autorin: Catrin Bühler

Ein Immobilienverkauf ist mehr als die Abstimmung von Besichtigungsterminen und Kaufpreisangeboten. Zwischen der ersten Beratung und der Übergabe greifen zahlreiche gesetzliche Vorgaben ineinander. Sie betreffen unter anderem den Maklervertrag, die Provision, den Energieausweis, den Datenschutz, die Geldwäscheprävention und die notarielle Beurkundung.

Eigentümer müssen nicht jedes Gesetz selbst im Detail kennen. Sie sollten aber wissen, an welchen Stellen rechtliche Sorgfalt besonders wichtig ist und welche Fragen sie ihrem Makler, dem Notar oder einem Rechtsanwalt stellen sollten. Dieser Überblick erklärt die wichtigsten Regelungsbereiche für den Verkauf und die Vermittlung von Immobilien. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Inhalt

• Diese Gesetze sind 2026 für Immobilienmakler besonders wichtig
• Maklerrecht und Maklervertrag
• Maklerkosten beim Verkauf von Wohnung und Einfamilienhaus
• Notar, Kaufvertrag und Grundbuch
• Gebäudeenergiegesetz und Energieausweis
• Geldwäschegesetz und Geldwäscheprävention
• Makler- und Bauträgerverordnung
• Datenschutz und Umgang mit Unterlagen
• Immobilienanzeigen und Pflichtangaben
• Wohnungsvermittlungsgesetz und Wohnungseigentumsgesetz
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen

Diese Gesetze sind 2026 für Immobilienmakler besonders wichtig

Das Pflichtwissen eines Immobilienmaklers besteht nicht aus einem einzigen Gesetz. Je nach Tätigkeit greifen mehrere Regelungsbereiche ineinander. Besonders wichtig sind heute:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Maklerrecht, Kaufvertragsrecht und zentrale zivilrechtliche Grundlagen.
• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Energieausweis, energetische Anforderungen, Heizung und mögliche Sanierungspflichten.
• Geldwäschegesetz (GwG): Identifizierung, Dokumentation und Meldung verdächtiger Sachverhalte.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Rechte und Pflichten in Wohnungseigentümergemeinschaften.
• Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): rechtmäßiger Umgang mit personenbezogenen Daten und Unterlagen.
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): gewerberechtliche Pflichten und Anforderungen an bestimmte Tätigkeiten.
• Wohnungsvermittlungsgesetz: Regeln für die Vermittlung von Mietwohnungen und das Bestellerprinzip.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Grundlagen und Verfahren der Immobilienbewertung.
• Wettbewerbsrecht (UWG): faire, transparente und nicht irreführende Werbung.

Daneben gehören Mietrecht, Grundbuchrecht und die praktische Kenntnis notarieller Abläufe weiterhin zum Pflichtwissen. Kein Makler kann und darf die individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Energieexperten ersetzen. Er muss aber erkennen, wann eine fachliche Prüfung notwendig ist.

Maklerrecht und Maklervertrag

Das allgemeine Maklerrecht ist vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Ein Maklerlohn entsteht grundsätzlich nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Maklernachweis oder die Vermittlung ursächlich für den späteren Vertrag war und der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt. Für Immobiliengeschäfte gelten zusätzlich besondere Formvorgaben.

Bei einem Maklervertrag über die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist Textform erforderlich. Ein Vertrag per E-Mail kann diese Form grundsätzlich erfüllen. Entscheidend ist, dass die Vereinbarung dauerhaft dokumentiert werden kann und die wesentlichen Inhalte erkennbar sind.

Vor der Beauftragung sollten Eigentümer klären, welche Leistungen vereinbart sind, wie lange der Vertrag läuft, ob ein Alleinauftrag vorliegt und wann die Provision fällig wird. Einen Überblick über die einzelnen Schritte beim Immobilienverkauf erhalten Sie auf unserer Eigentümerseite.

Maklerkosten beim Verkauf von Wohnung und Einfamilienhaus

Bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Wenn der Makler für beide Seiten tätig wird, müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat nur eine Seite den Maklervertrag abgeschlossen, darf die andere Seite in bestimmten Fällen nicht mit mehr als der Hälfte der Maklerkosten belastet werden.

Diese gesetzlichen Vorgaben gelten nicht pauschal für jedes Immobiliengeschäft. Es kommt unter anderem darauf an, um welche Immobilie es geht, wer kauft und welche Vertragsgestaltung vereinbart wurde. Bei gewerblichen Immobilien oder bestimmten Grundstücksgeschäften können andere Regeln greifen. Die konkrete Provisionsvereinbarung sollte daher vorab verständlich erläutert werden.

Eine erste realistische Einschätzung des Immobilienwerts ist von der Provisionsfrage zu unterscheiden. Für eine nachvollziehbare Einordnung können Eigentümer eine professionelle Immobilienbewertung anfragen.

Notar, Kaufvertrag und Grundbuch

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar gestaltet und beurkundet den Vertrag, erläutert seinen Inhalt und veranlasst die erforderlichen Schritte für die Eigentumsumschreibung. Der Makler begleitet den Prozess, ersetzt aber nicht die neutrale rechtliche Funktion des Notars.

Für die Vorbereitung sind vollständige und richtige Unterlagen wichtig. Dazu können Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung und Nachweise über Modernisierungen gehören. Bei Eigentumswohnungen sind außerdem Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Informationen über geplante Maßnahmen relevant.

Eine strukturierte Checkliste für die Unterlagen beim Immobilienkauf hilft Käufern und Verkäufern, fehlende Dokumente frühzeitig zu erkennen.

Gebäudeenergiegesetz und Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz hat in den vergangenen Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Eigentümer und Kaufinteressenten beschäftigen sich zunehmend mit Energieeffizienz, Heizungsanlagen, Sanierungspflichten und dem Energieausweis. Immobilienmakler müssen die wesentlichen Regelungen kennen, um Verkäufer und Käufer sachgerecht informieren zu können.

Dabei geht es nicht darum, eine Rechts- oder Energieberatung zu ersetzen, sondern die Auswirkungen der gesetzlichen Vorgaben auf den Immobilienverkauf verständlich einzuordnen. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien gehört das Gebäudeenergiegesetz heute zu den Themen, die in nahezu jedem Verkaufsprozess angesprochen werden.

Wird eine Immobilie verkauft und liegt ein gültiger Energieausweis vor, müssen bei kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Pflichtangaben daraus übernommen werden. Dazu gehören – je nach Art des Ausweises – beispielsweise die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger und das Baujahr.

Der Energieausweis ist kein Ersatz für eine individuelle Sanierungs- oder Energieberatung. Er ermöglicht vor allem eine überschlägige Information und einen Vergleich. Bei der Besichtigung muss der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie spätestens auf Aufforderung vorgelegt werden; nach dem Verkauf ist er dem Käufer zu übergeben.

Verkäufer sollten früh prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist und ob die Daten in der Anzeige korrekt übernommen werden können. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag zum Energieausweis bei Immobilien.

Geldwäschegesetz und Geldwäscheprävention

Für viele Eigentümer ist das Geldwäschegesetz zunächst kaum sichtbar. Im Hintergrund begleitet es jedoch nahezu jeden Immobilienverkauf. Als Immobilienmakler sind wir verpflichtet, die Identität der Vertragsparteien zu prüfen und gesetzliche Dokumentationspflichten einzuhalten. Diese Vorgaben dienen dem Schutz aller Beteiligten und sollen verhindern, dass Immobiliengeschäfte für Geldwäsche oder andere illegale Zwecke genutzt werden.

Gerade bei Kaufverträgen gehört die Einhaltung des Geldwäschegesetzes heute zu den festen Bestandteilen eines professionellen Vermittlungsprozesses. Das bedeutet für Sie: Die erforderlichen Nachweise werden rechtzeitig und vertraulich geprüft, damit der weitere Ablauf verlässlich vorbereitet werden kann.

Das GwG wurde mehrfach angepasst. Die Anforderungen an die Geldwäscheprävention sind in den vergangenen Jahren eher gestiegen als gesunken. Zusätzlich wurde die GwGMeldV-Immobilien Anfang 2025 geändert. Für Makler bedeutet das: Prozesse, Zuständigkeiten und Dokumentation müssen regelmäßig überprüft und an die geltenden Vorgaben angepasst werden.

Die Identitätsprüfung ist kein Misstrauen gegenüber einzelnen Kunden, sondern eine gesetzliche Pflicht. Sie kann bereits vor oder während der Vermittlung erforderlich sein. Eigentümer und Kaufinteressenten sollten die notwendigen Nachweise vollständig und rechtzeitig bereitstellen, damit der Ablauf nicht unnötig verzögert wird.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist ein zentrales Regelwerk für die Pflichten von Immobilienmaklern, Bauträgern, Baubetreuern, Darlehensvermittlern und Wohnimmobilienverwaltern. Sie enthält unter anderem Vorgaben zu gewerberechtlichen Pflichten, Nachweisen, Aufzeichnungen und der ordnungsgemäßen Abwicklung bestimmter Tätigkeiten.

Die MaBV wurde zuletzt Ende 2024 geändert und bleibt für die tägliche Arbeit eines Maklers relevant. Welche Vorschriften konkret greifen, hängt von der Tätigkeit und dem jeweiligen Geschäftsmodell ab. Eigentümer sollten darauf achten, dass ihr Makler transparent arbeitet und die erforderlichen Informationen und Nachweise nachvollziehbar dokumentiert.

Datenschutz und der Umgang mit Unterlagen

Bei einer Immobilienvermittlung werden zahlreiche personenbezogene Daten verarbeitet: Kontaktdaten, Finanzierungsinformationen, Nachweise zur Identität, Unterlagen zur Immobilie und gegebenenfalls Angaben zur familiären oder finanziellen Situation. Die Datenschutz-Grundverordnung verlangt dafür einen nachvollziehbaren und zweckgebundenen Umgang.

Für Eigentümer bedeutet das: Senden Sie sensible Unterlagen möglichst über einen sicheren und abgestimmten Weg. Fragen Sie, wer Zugriff auf die Dokumente erhält, wie lange sie gespeichert werden und an wen sie weitergegeben werden. Auch Kaufinteressenten sollten nur die Informationen übermitteln, die für den jeweiligen Schritt des Kaufprozesses erforderlich sind.

Immobilienanzeigen und Pflichtangaben

Eine Immobilienanzeige muss sachlich richtig sein und darf Interessenten nicht in die Irre führen. Das betrifft unter anderem Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Lagebeschreibung, Energieangaben und den Kaufpreis. Wer eine Anzeige verantwortet, sollte Angaben aus den Unterlagen übernehmen und unklare Punkte vor der Veröffentlichung prüfen.

Auch Vorgaben aus dem Wettbewerbsrecht, der Preisangabenverordnung und dem Gebäudeenergiegesetz können eine Rolle spielen. Gute Vermarktung bedeutet deshalb nicht nur, eine Immobilie ansprechend zu präsentieren. Sie muss zugleich transparent, nachprüfbar und rechtlich sorgfältig vorbereitet sein.

Weitere Themen bei Vermietung und Eigentumswohnungen

Bei der Vermietung kommen zusätzlich umfangreiche mietrechtliche Vorschriften hinzu. Dazu gehören beispielsweise Regeln zur Miethöhe, zur Betriebskostenabrechnung, zur Kaution, zur Kündigung und zum Umgang mit Mietinteressenten. Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt insbesondere die Vermittlung von Mietwohnungen und das sogenannte Bestellerprinzip. Danach darf der Wohnungssuchende grundsätzlich nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn er den Makler in Textform beauftragt hat und der Makler ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrags tätig wird. Eine einzelne Vermietungssituation sollte immer anhand ihrer konkreten Umstände geprüft werden.

Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wichtig. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen, welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben und wie Kosten, Instandhaltung und bauliche Veränderungen behandelt werden. Vor einem Verkauf sollte geklärt werden, ob Sondernutzungsrechte bestehen, welche Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind und ob Hausgeldrückstände oder besondere Umlagen bekannt sind. Unsere Informationen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum erläutern die wichtigsten Abgrenzungen.

Unser Rat aus der Praxis

Catrin empfiehlt

Eigentümer müssen nicht selbst zum Gesetzeslexikon werden. Wichtig ist, dass sie früh erkennen, welche Unterlagen und Entscheidungen rechtlich relevant sind. Ein seriöser Makler erklärt die nächsten Schritte verständlich, arbeitet mit vollständigen Informationen und sagt auch offen, wann der Notar, ein Rechtsanwalt, ein Steuerberater oder ein Energieexperte hinzugezogen werden sollte.

Wir erleben immer wieder, dass ein geordneter Start viel Ruhe in den Verkaufsprozess bringt. Sind Grundbuch, Energieausweis, Teilungserklärung und Modernisierungsunterlagen frühzeitig zusammengestellt, lassen sich viele Fragen von Interessenten klar beantworten. So entsteht nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Vertrauen.

Häufige Fragen

Rechtssicher vorbereitet in den Immobilienverkauf

Maklerrecht, Kaufvertragsrecht, Energie- und Geldwäschevorgaben sowie Datenschutz gehören zu den wichtigsten rechtlichen Themen einer Immobilienvermittlung. Welche Vorschrift im Einzelfall entscheidend ist, hängt von der Immobilie, den Vertragsparteien und dem Ziel des Geschäfts ab.

Wenn Sie Ihre Immobilie in München oder im Umland verkaufen möchten, besprechen wir mit Ihnen zunächst die Ausgangssituation, die erforderlichen Unterlagen und den sinnvollen Ablauf. Wir zeigen Ihnen, welche Fragen vor dem nächsten Schritt geklärt werden sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. Gesetze können geändert werden. Lassen Sie konkrete Sachverhalte von den jeweils zuständigen Fachleuten prüfen.

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