Autor: Markus Bühler

Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht nur, Vermögen zu erhalten. Häufig steht damit auch eine Entscheidung an, die wirtschaftliche und persönliche Folgen für viele Jahre haben kann: Soll die geerbte Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden? Gerade in München, wo Immobilien einen erheblichen Vermögenswert darstellen können, lohnt sich ein genauer Vergleich.

Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte deshalb nicht vorschnell entscheiden. Zunächst sollten der aktuelle Immobilienwert, der Zustand des Hauses oder der Wohnung, notwendige Investitionen und die eigene Lebensplanung betrachtet werden. Bei mehreren Erben kommen zusätzlich unterschiedliche Interessen innerhalb der Erbengemeinschaft hinzu.

Die richtige Entscheidung ist deshalb selten pauschal „verkaufen“ oder „behalten“. Sie entsteht aus einer Kombination aus Marktwert, Nutzungsmöglichkeiten, Kosten, steuerlichen Rahmenbedingungen und persönlichen Zielen. Erst wenn diese Punkte nebeneinanderliegen, lässt sich ruhig entscheiden, welcher Weg langfristig passt.

Inhalt

• Erbimmobilie behalten, vermieten oder verkaufen?
• Wann spricht die Selbstnutzung für sich?
• Wann lohnt sich die Vermietung?
• Wann kann der Verkauf sinnvoller sein?
• Sanieren oder im Ist-Zustand verkaufen?
• Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
• Immobilienwert und Erbschaftsteuer unterscheiden
• Entscheidung in fünf Schritten
• Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag
• Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Erbimmobilie behalten, vermieten oder verkaufen – was spricht wofür?

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten: Sie ziehen selbst in die Immobilie ein, behalten sie als Kapitalanlage und vermieten sie oder entscheiden sich für den Verkauf. Welche Variante sinnvoll ist, hängt nicht allein vom Immobilienwert ab.

Diese Übersicht kann nur eine erste Orientierung sein. Gerade bei einer Immobilie in München kann erhebliches Vermögen gebunden sein. Deshalb sollte vor der Entscheidung bekannt sein, welchen Preis die Immobilie am aktuellen Markt realistisch erzielen könnte und welche Einnahmen sowie Kosten bei einer Vermietung tatsächlich zu erwarten wären.

Eine gute Frage hilft dabei, die Entscheidung zu sortieren: Würden Sie diese Immobilie zu ihrem heutigen Marktwert auch kaufen, wenn sie nicht aus einer Erbschaft stammen würde? Die Antwort ersetzt keine individuelle Beratung. Sie kann aber dabei helfen, emotionale Verbundenheit und wirtschaftliche Entscheidung bewusst voneinander zu unterscheiden.

Wann spricht die Selbstnutzung für sich?

Passt die geerbte Immobilie zur eigenen Lebensplanung, kann die Selbstnutzung eine attraktive Lösung sein. Vielleicht liegt die Wohnung in einem Viertel, in dem Sie schon lange leben möchten. Vielleicht bietet das Haus genug Platz für Ihre Familie. Dann kann aus einer Erbschaft ein neues Zuhause werden.

Dabei sollten jedoch nicht nur emotionale Gründe zählen. Lage, Größe, Grundriss, laufende Kosten, energetischer Zustand und mögliche Modernisierungen sollten auch dann geprüft werden, wenn kein Kaufpreis finanziert werden muss. Wer beispielsweise eine Immobilie in München erbt, seinen Lebensmittelpunkt aber dauerhaft in einer anderen Stadt hat, wird anders entscheiden als ein Erbe, der ohnehin ein neues Zuhause in München sucht.

Auch die Frage, ob Geschwister oder andere Miterben ausgezahlt werden müssen, kann die Finanzierung einer Selbstnutzung erheblich beeinflussen. Zur realistischen Betrachtung gehören deshalb nicht nur Wohnwünsche, sondern auch Rücklagen, laufende Kosten, mögliche Sanierungen und die Frage, ob die Immobilie langfristig zu Ihrer Lebenssituation passt.

Selbstnutzung braucht einen langfristigen Blick

Ein großes Einfamilienhaus kann im Moment genau richtig erscheinen, später aber mit einem erheblichen Unterhaltungsaufwand verbunden sein. Umgekehrt kann eine gut geschnittene Wohnung in passender Lage dauerhaft ein Zuhause sein, das Ihnen Sicherheit gibt. Deshalb lohnt es sich, nicht nur auf die heutige Situation zu schauen, sondern auch auf die nächsten Jahre.

Wenn mehrere Personen geerbt haben und ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte, kann eine Auszahlung der übrigen Beteiligten eine Lösung sein. Warum dieser Schritt sorgfältig vorbereitet werden sollte, erläutern wir in unserem Beitrag „Erbe: Dann zahl ich dich halt aus – wirklich so einfach?“.

Wann lohnt sich die Vermietung einer geerbten Immobilie?

Wer die Immobilie nicht selbst nutzen, sich aber auch nicht von ihr trennen möchte, kann sie vermieten. Gerade in München erscheint diese Möglichkeit wegen der hohen Nachfrage zunächst attraktiv. Eine hohe Monatsmiete bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Immobilie als Kapitalanlage wirtschaftlich besonders rentabel ist.

Für einen sinnvollen Vergleich sollte der realistisch erzielbare Jahresmietertrag dem aktuellen Marktwert der Immobilie sowie den laufenden und künftig zu erwartenden Kosten gegenübergestellt werden. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, mögliche Leerstände und notwendige Modernisierungen.

Verkaufserlös und Mietertrag miteinander vergleichen

Eine Immobilie mit sehr hohem Marktwert und einem im Verhältnis dazu überschaubaren Nettoertrag bindet erhebliches Vermögen. Umgekehrt kann eine gut vermietbare Wohnung mit überschaubarem Instandhaltungsbedarf eine interessante langfristige Kapitalanlage sein. Entscheidend sind immer die konkreten Zahlen des Objekts.

Auch der Zustand spielt eine wichtige Rolle. Sind vor einer Vermietung neue Fenster, eine Heizung, Elektroarbeiten, ein Bad oder andere größere Maßnahmen erforderlich, verändern diese Investitionen die wirtschaftliche Rechnung deutlich. Wer eine Vermietung erwägt, sollte deshalb nicht nur die mögliche Miete betrachten, sondern den gesamten Aufwand und die langfristige Verantwortung als Vermieter.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, begleiten wir Sie auf Wunsch vom ersten Gespräch über die marktgerechte Mietpreiseinschätzung und Vermarktung bis zur Auswahl geeigneter Interessenten und zum Mietvertrag. Eine persönliche Einordnung hilft besonders dann, wenn Sie zwischen Vermietung und Verkauf noch unsicher sind.

Wann kann der Verkauf der Erbimmobilie sinnvoller sein?

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht zur eigenen Lebensplanung passt, erhebliche Investitionen anstehen oder das gebundene Vermögen anderweitig genutzt werden soll. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein Verkauf die klarste Lösung sein, wenn kein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte oder eine Auszahlung der übrigen Erben finanziell nicht möglich ist.

Der Verkauf kann außerdem sinnvoll sein, wenn Eigentümer nicht dauerhaft Vermieter werden möchten. Vermietung bedeutet nicht nur regelmäßige Einnahmen, sondern auch Verantwortung für Instandhaltung, Verwaltung, Mietverhältnis und langfristige Investitionen. Ein Verkauf kann dann Liquidität schaffen und einen klaren Abschluss ermöglichen.

Vor einem Verkauf sollte zunächst der realistische Marktwert ermittelt werden. Erst danach lässt sich beurteilen, welcher Verkaufserlös zu erwarten ist und wie dieser im Vergleich zur weiteren Nutzung der Immobilie einzuordnen ist. Eine marktgerechte Preisfindung, vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Ansprache passender Käufer sind dabei wichtige Voraussetzungen für einen guten Verkauf.

Wie wir Eigentümer von der Vorbereitung über die Vermarktung und Verhandlung bis zur Kaufpreiszahlung begleiten, erfahren Sie unter Immobilie verkaufen in München.

Erbimmobilie sanieren oder im Ist-Zustand verkaufen?

Viele geerbte Häuser und Wohnungen wurden über Jahrzehnte bewohnt und entsprechen technisch oder optisch nicht mehr vollständig heutigen Anforderungen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass vor einem Verkauf umfassend saniert werden sollte.

Eine Sanierung steigert den Verkaufspreis nicht zwangsläufig um den zuvor investierten Betrag. Vor größeren Maßnahmen sollte deshalb geprüft werden, welche Arbeiten den Marktwert tatsächlich verbessern und welche Investitionen ein späterer Käufer möglicherweise ohnehin nach seinen eigenen Vorstellungen durchführen würde.

Unsere Erfahrung bei älteren Immobilien

Manchmal erhöhen bereits überschaubare Maßnahmen wie Räumung, Gartenpflege, kleinere Schönheitsreparaturen oder eine professionelle Präsentation die Vermarktbarkeit deutlich. In anderen Fällen ist es wirtschaftlich sinnvoller, eine sanierungsbedürftige Immobilie transparent im bestehenden Zustand anzubieten und gezielt Käufer anzusprechen, die selbst modernisieren möchten.

Gerade bei Häusern mit älterer Haustechnik oder größerem Modernisierungsbedarf empfehlen wir deshalb, vor Beginn umfangreicher Arbeiten zunächst zu prüfen, welche Zielgruppe für die Immobilie infrage kommt und welchen Mehrwert die jeweilige Investition im Verkauf tatsächlich schaffen kann.

Was tun, wenn eine Erbengemeinschaft unterschiedliche Ziele hat?

Besonders anspruchsvoll wird die Entscheidung, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Ein Miterbe möchte vielleicht verkaufen, ein anderer vermieten und ein dritter würde die Immobilie gerne selbst übernehmen. Bevor über einzelne Lösungen gesprochen wird, sollte deshalb zunächst ein nachvollziehbarer Immobilienwert als gemeinsame Entscheidungsgrundlage feststehen.

Ein neutral und nachvollziehbar ermittelter Marktwert kann helfen, Diskussionen über persönliche Wunschpreise zu versachlichen. Erst wenn alle Beteiligten dieselbe wirtschaftliche Ausgangsbasis haben, lässt sich sinnvoll über Verkauf, Vermietung oder Übernahme sprechen.

Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen, kann eine Auszahlung der anderen Beteiligten eine Lösung sein. Dabei müssen unter anderem Immobilienwert, Erbquoten, Finanzierung sowie die rechtliche und steuerliche Gestaltung berücksichtigt werden. Für die konkrete Vereinbarung sollten die Beteiligten rechtlichen und steuerlichen Rat einholen.

Ist ein gemeinsamer Verkauf bereits grundsätzlich beschlossen, entstehen häufig andere Fragen: Wer koordiniert den Prozess? Wie wird der Angebotspreis festgelegt? Welche Unterlagen werden benötigt? Und wie lassen sich unterschiedliche Vorstellungen der Miterben zusammenführen? Ein strukturierter Ablauf und eine offene Kommunikation schaffen hier häufig mehr Ruhe.

Immobilienwert und Erbschaftsteuer nicht verwechseln

Bei einer geerbten Immobilie spielen unterschiedliche Wertbegriffe eine Rolle. Für die Entscheidung über Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf ist vor allem der realistische Marktwert wichtig. Für die Erbschaftsteuer wird Grundbesitz dagegen nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften bewertet.

Beide Werte müssen nicht identisch sein. Kommt ein Erbe zu dem Ergebnis, dass der festgestellte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen gemeinen Wert liegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Welche Nachweise im konkreten Fall erforderlich und geeignet sind, sollte mit einem Steuerberater und gegebenenfalls einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen geklärt werden.

Für die persönliche Entscheidung bleibt eine marktgerechte Immobilienbewertung dennoch ein wichtiger erster Schritt: Erst wenn bekannt ist, welchen Preis das Haus oder die Wohnung am aktuellen Markt voraussichtlich erzielen könnte, lassen sich Verkauf, Vermietung und Selbstnutzung sinnvoll miteinander vergleichen.

Wie persönliche Freibeträge wirken, warum die Eigentumsverteilung der Eltern eine Rolle spielen kann und welche Möglichkeiten Schenkungen zu Lebzeiten oder ein Nießbrauch bieten können, erklären wir anhand konkreter Rechenbeispiele in unserem Beitrag „Erbe: Dann zahl ich dich halt aus – wirklich so einfach?“.

Erbimmobilie behalten oder verkaufen: Entscheidung in fünf Schritten

1. Erb- und Eigentumsverhältnisse klären: Wer hat geerbt und wer muss an Entscheidungen über die Immobilie beteiligt werden?
2. Immobilienwert bestimmen: Was ist das Haus oder die Wohnung am aktuellen Markt realistisch wert?
3. Zustand und Investitionen prüfen: Welche Sanierungen oder Modernisierungen stehen an und welche Kosten sind damit verbunden?
4. Alternativen vergleichen: Selbstnutzung, Vermietung und Verkauf nicht nur emotional, sondern auch wirtschaftlich gegenüberstellen.
5. Steuerliche und rechtliche Folgen prüfen: Vor endgültigen Entscheidungen insbesondere die Erbschaftsteuer, einen möglichen späteren Verkauf und bei mehreren Erben die rechtliche Situation der Erbengemeinschaft fachlich prüfen lassen.

Behalten oder verkaufen – eine Entscheidung, die Zeit verdient

Eine Beobachtung aus unserem Makleralltag

Bei einer geerbten Immobilie ist der erste Gedanke nicht immer die wirtschaftlich beste Entscheidung. Gerade beim ehemaligen Elternhaus spielen Erinnerungen eine große Rolle. Wir empfehlen deshalb, zunächst keine vorschnelle Entscheidung zu treffen, sondern Immobilienwert, Zustand, notwendige Investitionen und die realistischen Möglichkeiten nebeneinanderzustellen.

Wenn diese Fakten auf dem Tisch liegen, wird häufig sehr viel klarer, ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen zur persönlichen Situation passt. Unsere Aufgabe sehen wir dabei nicht darin, einen Verkauf um jeden Preis zu empfehlen. Zunächst sollte geklärt werden, welche Lösung für die Eigentümer beziehungsweise die Erbengemeinschaft langfristig sinnvoll ist.

Gerade bei einer Erbimmobilie kann eine sachliche Marktwerteinschätzung helfen, emotionale und wirtschaftliche Fragen voneinander zu trennen. Wir schauen dabei nicht nur auf Daten, sondern auf die konkrete Lage, den Zustand, die Besonderheiten und die Menschen, für die diese Immobilie künftig ein Zuhause werden könnte.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Hinweis zur Sprache: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechts-, Steuer-, Erb-, Notar- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall dar. Erbschaften und Erbengemeinschaften können je nach Eigentumsverhältnissen, Testament, früheren Schenkungen, Nutzung und persönlicher Situation sehr unterschiedliche rechtliche und steuerliche Folgen haben. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall bei Bedarf durch Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt prüfen.