Autorin: Catrin Bühler

Der Traum von der eigenen Immobilie beginnt oft mit einem besonderen Moment: Sie betreten ein Haus, sehen den Garten und stellen sich vor, wie Ihr Alltag dort aussehen könnte. Vielleicht erkennen Sie sich schon beim ersten Rundgang in diesem Zuhause wieder. Gerade dann ist es wichtig, nicht nur dem Gefühl zu folgen, sondern auch die sachliche Prüfung ernst zu nehmen.

Denn ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Viele Unterlagen wirken zunächst trocken und kompliziert. Doch jedes Dokument erzählt einen Teil der Geschichte dieser Immobilie: Wem gehört sie? Welche Rechte bestehen? Welche Kosten kommen auf Sie zu? Welche Veränderungen wurden vorgenommen? Und welche Verpflichtungen könnten später wichtig werden?

In dieser Checkliste zeige ich Ihnen, welche Unterlagen Sie beim Immobilienkauf besonders sorgfältig prüfen sollten – von der Finanzierung über die Objektunterlagen bis zum Notartermin.

Inhalt

• Warum vollständige Unterlagen so wichtig sind
• Persönliche Unterlagen für die Finanzierung
• Unterlagen zur Immobilie
• Besondere Dokumente bei Eigentumswohnungen
• Grundbuch, Baulasten und Rechte Dritter
• Unterlagen für den Notartermin
• Unterlagen nach dem Kauf
• Meine persönliche Empfehlung
• Häufige Fragen

Warum vollständige Unterlagen so wichtig sind

Eine Besichtigung vermittelt Ihnen einen ersten Eindruck. Sie sehen Räume, Licht, Ausstattung und vielleicht auch den Garten. Was Sie bei einem Rundgang jedoch nicht vollständig erkennen können, steht häufig in den Unterlagen.

• Ein Grundbuchauszug zeigt eingetragene Rechte und Belastungen.
• Eine Teilungserklärung erklärt die rechtliche Struktur einer Eigentumswohnung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen können auf geplante Sanierungen hinweisen.
• Der Energieausweis gibt Hinweise auf den energetischen Zustand.
• Bauunterlagen zeigen, ob Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen genehmigt wurden.
• Eine Finanzierungsbestätigung zeigt, ob der Kauf für Sie wirtschaftlich tragfähig ist.

Fehlen wichtige Dokumente, sollte das kein Grund für Panik sein. Es ist aber ein Grund, genauer nachzufragen und den Kaufvertrag nicht vorschnell zu unterschreiben.

Persönliche Unterlagen für die Finanzierung

Die Bank prüft nicht nur den Kaufpreis, sondern Ihre gesamte finanzielle Situation. Sie möchte einschätzen können, ob Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen können – auch dann, wenn sich Ihr Leben verändert oder unerwartete Kosten entstehen.

• Personalausweis oder Reisepass,
• die letzten Gehaltsabrechnungen,
• aktueller Einkommensteuerbescheid,
• Nachweis über das Beschäftigungsverhältnis,
• Nachweise über vorhandenes Eigenkapital,
• Konto- oder Depotauszüge, soweit erforderlich,
• Übersicht bestehender Darlehen und Verbindlichkeiten,
• Nachweise über laufende Unterhaltszahlungen oder andere regelmäßige Verpflichtungen,
• Informationen zu bestehenden Versicherungen und Vermögenswerten.

Selbstständige und freiberuflich Tätige benötigen häufig zusätzliche Unterlagen. Dazu können Bilanzen, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Gewinnermittlungen, Steuerbescheide und Gesellschaftsverträge gehören. Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, entscheidet das jeweilige Kreditinstitut.

Planen Sie außerdem nicht nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerkosten, Umzug, Renovierung und erste Reparaturen müssen in die Finanzierung einbezogen werden. Eine Rate, die heute gerade noch möglich erscheint, sollte nicht zu einer dauerhaften Belastung werden, die Ihnen jede finanzielle Freiheit nimmt.

Unterlagen zur Immobilie

Die Objektunterlagen helfen Ihnen dabei, die Immobilie nicht nur emotional, sondern auch technisch, rechtlich und wirtschaftlich zu verstehen.

• aktueller Grundbuchauszug,
• Flurkarte oder Lageplan,
• Grundrisse,
• Wohnflächenberechnung,
• Baubeschreibung,
• Baugenehmigungen,
• Nachweise über spätere An- und Umbauten,
• Informationen zu Erschließungskosten,
• Energieausweis,
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen,
• Rechnungen oder Fachunternehmererklärungen, soweit vorhanden,
• Versicherungsunterlagen,
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nachträge und Abrechnungen.

Achten Sie darauf, ob die Angaben in den verschiedenen Dokumenten zusammenpassen. Stimmen Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundriss und Angaben im Exposé überein? Wurde ein Wintergarten angebaut, eine Garage errichtet oder ein Dachgeschoss ausgebaut? Solche Veränderungen sollten nachvollziehbar dokumentiert und – soweit erforderlich – genehmigt sein.

Besondere Dokumente bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur die Wohnung selbst. Sie werden zugleich Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und tragen Mitverantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum.

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
• Aufteilungsplan,
• Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• aktuelle Hausgeldabrechnung,
• Wirtschaftsplan,
• Stand der Instandhaltungsrücklage,
• Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen,
• Beschlusssammlung,
• Informationen über geplante Sanierungen,
• bestehender Verwaltervertrag,
• gegebenenfalls Unterlagen zu Sondernutzungsrechten.

Gerade die Protokolle der Eigentümerversammlungen verdienen Aufmerksamkeit. Dort können Hinweise auf Feuchtigkeit, Dachprobleme, Streitigkeiten, ausstehende Reparaturen oder geplante Sonderumlagen enthalten sein. Ein niedriger Kaufpreis kann seine Attraktivität verlieren, wenn kurz nach dem Kauf eine große Sanierung beschlossen wird.

Grundbuch, Baulasten und Rechte Dritter

Das Grundbuch ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf. Es gibt Auskunft darüber, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen mit dem Grundstück verbunden sind.

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse,
• Abteilung II: beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Verfügungsbeschränkungen,
• Abteilung III: Grundschulden und andere Grundpfandrechte.

Ein eingetragenes Recht ist nicht automatisch ein Problem. Es muss aber geklärt werden, ob es bestehen bleibt, gelöscht wird oder den Kaufpreis beziehungsweise die Nutzung beeinflusst.

Zusätzlich kann ein Blick in das Baulastenverzeichnis erforderlich sein. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie können beispielsweise Zufahrten, Stellplätze, Abstandsflächen oder die Nutzung bestimmter Grundstücksbereiche betreffen. Die Zuständigkeit und Darstellung kann je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Auch offene Erschließungs- oder Ausbaubeiträge sollten bei der Gemeinde erfragt werden. Eine geplante Straße oder eine noch nicht abgerechnete Erschließungsmaßnahme kann zu zusätzlichen Kosten führen.

Energiezustand und Bausubstanz prüfen

Der Energieausweis ist ein wichtiges Informationsdokument, sagt aber nicht alles über den tatsächlichen Zustand einer Immobilie aus. Achten Sie zusätzlich auf das Alter der Heizung, Fenster, Dach, Fassade, Dämmung und mögliche Feuchtigkeitsschäden.

Bei älteren Gebäuden oder erkennbaren Auffälligkeiten kann die Begleitung durch einen unabhängigen Bausachverständigen sinnvoll sein. Ein Gutachter kann Mängel erkennen, die bei einer kurzen Besichtigung leicht übersehen werden – beispielsweise Feuchtigkeit hinter Verkleidungen, Schäden an Dach oder Keller, problematische Leitungen oder nicht fachgerecht ausgeführte Umbauten.

Die Kosten für eine Prüfung wirken im ersten Moment vielleicht hoch. Im Verhältnis zu einer langfristigen Finanzierung und möglichen Sanierungskosten können sie jedoch eine wichtige Entscheidungshilfe sein.

Unterlagen und Fragen für den Notartermin

Der Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar gestaltet den Vertrag neutral und sorgt für eine rechtlich gesicherte Abwicklung. Er ersetzt jedoch keine individuelle Finanzierungs- oder Bauberatung.

Lesen Sie den Vertragsentwurf in Ruhe. Bei umfangreichen Verträgen oder besonderen rechtlichen Fragen kann eine zusätzliche anwaltliche Prüfung sinnvoll sein. Fragen Sie nach, wenn Ihnen Begriffe oder Regelungen unklar sind.

Besonders aufmerksam sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands,
• Vereinbarung über Kaufpreis und Zahlungsweise,
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten,
• Übergabetermin und Zustand bei Übergabe,
• mitverkaufte Einrichtungsgegenstände,
• Umgang mit bestehenden Grundschulden,
• bekannte Mängel und Gewährleistungsregelungen,
• Regelungen zu Erschließungs- und Anliegerkosten,
• Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit.

Der Kaufpreis sollte grundsätzlich erst gezahlt werden, wenn die im Vertrag vorgesehenen Sicherungsvoraussetzungen erfüllt und Ihnen die notarielle Fälligkeitsmitteilung zugegangen ist. Dazu gehört im Regelfall unter anderem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung, dass nicht zu übernehmende Belastungen gelöscht werden können.

Unterlagen und Aufgaben nach dem Kauf

• Grunderwerbsteuer fristgerecht bezahlen,
• Finanzierungsunterlagen und Grundschuldbestellung aufbewahren,
• Wohngebäudeversicherung prüfen oder abschließen,
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellen,
• alle Schlüssel und übergebenen Unterlagen dokumentieren,
• Versorgungsunternehmen und Gemeinde informieren,
• Rechnungen und Nachweise zu Modernisierungen dauerhaft archivieren.

Bewahren Sie die Unterlagen nicht nur bis zum Einzug auf. Auch Jahre später können sie bei einer Sanierung, einer Finanzierung, einem Versicherungsfall oder einem Weiterverkauf wichtig werden.

Meine persönliche Empfehlung: Lassen Sie sich Zeit

Ich weiß, wie schnell sich ein Immobilienkauf emotional anfühlen kann. Wenn Sie das passende Zuhause gefunden haben, möchten Sie vielleicht sofort zusagen, bevor jemand anderes schneller ist. Genau in diesem Moment sollten Sie einen Schritt zurücktreten.

Eine Immobilie darf sich gut anfühlen. Sie sollte sich aber auch nach sorgfältiger Prüfung noch gut anfühlen. Fragen Sie nach fehlenden Unterlagen. Lesen Sie Protokolle. Rechnen Sie Modernisierungen ehrlich durch. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und lassen Sie sich nicht zu einer Unterschrift drängen, solange wesentliche Punkte offen sind.

Ein Zuhause soll Sicherheit geben. Diese Sicherheit entsteht nicht allein durch schöne Räume, sondern auch durch Klarheit über die rechtlichen, technischen und finanziellen Grundlagen.

Häufige Fragen

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Bauberatung. Anforderungen an Unterlagen können je nach Immobilie, Bundesland, Bank und persönlicher Situation abweichen. Maßgeblich sind die aktuellen Auskünfte der zuständigen Stellen und die Regelungen des konkreten Kaufvertrags.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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