Bodenrichtwerte 2026 in München und im Umland stark gesunken – was Eigentümer jetzt wissen sollten

Autoren: Catrin und Markus Bühler
Aktualisiert: 04.09.2026

Wer in München oder im Umland ein Grundstück besitzt, blickt derzeit auf eine Zahl, die viele Eigentümer überrascht: Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind in zahlreichen Lagen deutlich gesunken. In München berichten Medien von Rückgängen von bis zu 30 Prozent. Auch im Landkreis München und im Landkreis Starnberg zeigen die neuen Werte überwiegend nach unten.

Gleichzeitig ist der Immobilienmarkt nicht zum Stillstand gekommen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in München wieder mehr Kaufverträge abgeschlossen als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Transaktionen stieg um 3 Prozent, der Geldumsatz um 7 Prozent auf rund 5,4 Milliarden Euro.

Wie passt das zusammen? Die Antwort liegt in der Unterscheidung zwischen Marktaktivität, Bodenrichtwert und dem Wert einer konkreten Immobilie. Ein Markt kann wieder mehr Geschäfte verzeichnen, während Grundstückswerte noch unter früheren Höchstständen liegen. Für Eigentümer stellt sich deshalb die praktische Frage: Jetzt verkaufen oder halten? Und was passiert, wenn die günstige Zinsbindung des eigenen Darlehens ausläuft? KI kann solche Marktdaten und Finanzierungsszenarien strukturieren, darf Bodenrichtwert, Angebotspreis und tatsächlich erzielten Kaufpreis aber nicht miteinander verwechseln.

Inhalt

• Was die neuen Bodenrichtwerte 2026 zeigen
• München: starker Rückgang nach den Boomjahren
• Bodenrichtwerte 2026 im Landkreis München: deutliche Unterschiede im Umland
• Landkreis Starnberg: ein differenzierter Rückgang
• Auszug aus unseren aktuellen Bewertungen
• Warum die Bodenrichtwerte gesunken sind
• Welchen Einfluss die Zinsen haben
• Welchen Einfluss Kriege und Geopolitik haben
• Wie die Perspektive für den Immobilienmarkt aussieht
• Jetzt verkaufen oder halten?
• Wenn die Zinsbindung aus der Niedrigzinsphase ausläuft
• Wie KI bei Bodenrichtwerten und Marktdaten helfen kann
• Unser Rat aus der Praxis
• Häufige Fragen
• Was Eigentümer jetzt tun sollten

Was die neuen Bodenrichtwerte 2026 zeigen

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, aus tatsächlichen Grundstücksverkäufen abgeleitete Lagewerte für unbebaute Grundstücke. Sie werden regelmäßig neu ermittelt und sollen den Grundstücksmarkt transparent machen.

Der Bodenrichtwert ist jedoch weder ein garantierter Verkaufspreis noch automatisch der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Geschossflächenzahl, Nutzungsart und Mikrolage können dazu führen, dass der tatsächliche Wert deutlich abweicht.

Die neuen Werte zum 01.01.2026 bilden die Marktveränderungen der vergangenen Jahre mit zeitlicher Verzögerung ab. Die Gutachterausschüsse sammeln und analysieren reale Kaufpreise. Sie machen den Markt nicht selbst und legen auch keine Preise fest.

Das ist für die aktuelle Einordnung wichtig: Die Bodenrichtwerte zeigen eine deutliche Korrektur der Grundstückswerte. Die Zahl der Kaufverträge zeigt dagegen, dass wieder mehr Marktteilnehmer handeln. Beide Aussagen können gleichzeitig richtig sein.

Ein Bodenrichtwert ist keine Immobilienbewertung

Bei einem unbebauten Grundstück ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Ausgangspunkt. Bei einem bebauten Grundstück reicht er allein nicht aus. Dann müssen zusätzlich das Gebäude, der bauliche Zustand, die erzielbaren Erträge oder die Nutzungsmöglichkeiten bewertet werden.

Auch ein gesunkener Bodenrichtwert bedeutet deshalb nicht automatisch, dass ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus im gleichen Verhältnis an Wert verloren hat.

München: starker Rückgang nach den Boomjahren

In München sind die Bodenrichtwerte nach den starken Anstiegen bis 2022 in vielen Lagen erheblich zurückgegangen. Die Süddeutsche Zeitung berichtet von Rückgängen von bis zu 30 Prozent. In einzelnen Lagen liegen die neuen Werte damit wieder in der Nähe des Niveaus, das vor dem starken Anstieg der vergangenen Jahre erreicht wurde.

Als Beispiele werden die Türkenstraße in der Maxvorstadt und die Milbertshofener Straße genannt. In der Türkenstraße sank der Bodenrichtwert nach der Berichterstattung von 21.500 €/m² im Jahr 2022 auf 15.500 €/m². An der Milbertshofener Straße ging er von 6.500 €/m² auf 3.900 €/m² zurück.

Diese Beispiele zeigen, wie unterschiedlich einzelne Bodenrichtwertzonen reagieren können. Eine begehrte Lage bleibt zwar begehrt, ist aber nicht vollständig von Zins- und Konjunkturveränderungen unabhängig.

Der Münchner Halbjahresreport 2026 zeigt gleichzeitig eine vorsichtige Belebung des Transaktionsmarktes. Bei Wohnungs- und Teileigentum wurden im ersten Halbjahr rund 4.950 Objekte verkauft, darunter etwa 650 Neubauobjekte. Die Zahl der Verkäufe stieg um 3 Prozent, der Geldumsatz um 4 Prozent.

Bei den Preisen für Eigentumswohnungen ist die Entwicklung weniger eindeutig als bei den Grundstücken. Bestandswohnungen bewegten sich je nach Baujahresgruppe zwischen minus 1 und plus 5 Prozent. Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen lagen 2 Prozent unter dem Vorjahresniveau, in guten Wohnlagen wurde dagegen ein Anstieg von 4 Prozent festgestellt.

Die offiziellen Informationen der Stadt finden Sie auf der Seite zu den Bodenrichtwerten in München.

Warum mehr Geschäfte nicht automatisch steigende Grundstückswerte bedeuten

Die Zahl der Kaufverträge und die Höhe des Geldumsatzes hängen auch davon ab, welche Immobilien oder Grundstücke gehandelt wurden. Ein einzelner größerer Verkauf kann den Geldumsatz deutlich beeinflussen. Außerdem können Käufer und Verkäufer ihre Preisvorstellungen an ein neues Zinsniveau anpassen, ohne dass der Markt vollständig einbricht.

Die aktuelle Lage lässt sich deshalb am besten so beschreiben: Der Markt ist wieder aktiver, aber die Preisfindung ist noch nicht abgeschlossen.

Bodenrichtwerte 2026 im Landkreis München: deutliche Unterschiede im Umland

Im Landkreis München ergibt sich ein ähnliches, aber nicht überall gleich starkes Bild. Die neuen Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 zeigen bei Wohnbaugrundstücken überwiegend rückläufige Tendenzen.

Bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau liegen die Bodenrichtwerte im Landkreis zwischen 650 und 2.900 €/m². Gegenüber 2024 reicht die Entwicklung von einem Anstieg von annähernd 10 Prozent in Schäftlarn bis zu einem Rückgang von beinahe 30 Prozent in Aschheim. Im Durchschnitt aller Gemeinden beträgt der Rückgang rund 15 Prozent.

Im Geschosswohnungsbau bewegen sich die Bodenrichtwerte zwischen 1.400 und 3.000 €/m². Die Rückgänge reichen von 15 Prozent in Putzbrunn bis zu 32 Prozent in Oberschleißheim und Unterschleißheim. Im Durchschnitt sanken die Werte um rund 24 Prozent.

Auch bei Mischgebieten ist die Entwicklung überwiegend rückläufig. Im Durchschnitt wurde ein Rückgang von rund 9 Prozent festgestellt. In Grünwald lag der Rückgang bei Mischgebieten bei beinahe 30 Prozent. Dieser Wert darf nicht pauschal auf Wohnbaugrundstücke in Grünwald übertragen werden. Bei Gewerbegebieten reicht die Entwicklung dagegen von minus 17 Prozent in Brunnthal bis plus 25 Prozent in Taufkirchen.

Die Zahlen zeigen, dass die Nähe zu München allein keinen bestimmten Bodenwert garantiert. Gemeinden, Nutzungsarten und einzelne Lagen entwickeln sich unterschiedlich. Für eine konkrete Einschätzung ist deshalb der jeweilige Bodenrichtwertbereich ebenso wichtig wie das tatsächlich geltende Baurecht. Einen breiteren Überblick über die Entwicklung von Häusern und Wohnungen bietet unsere Seite zu den Immobilienpreisen in München 2026.

Die offiziellen Angaben des Landkreises finden Sie in der Veröffentlichung zu den neuen Bodenrichtwerten im Landkreis München.

Was im Landkreis München besonders auffällt

Die Spannweite zwischen den Gemeinden ist groß. Wie sich ein konkreter Umlandmarkt bei Häusern und Wohnungen entwickelt, zeigen beispielsweise unsere aktuellen Immobilienpreise für Unterhaching. Während Schäftlarn im individuellen Wohnungsbau sogar einen Anstieg verzeichnete, fiel der Rückgang in Aschheim deutlich aus. Im Geschosswohnungsbau war die Korrektur in Oberschleißheim und Unterschleißheim besonders stark.

Für Eigentümer bedeutet das: Aussagen wie „der Bodenwert im Landkreis München ist um 15 Prozent gefallen“ können nur eine grobe Orientierung sein. Je nach Gemeinde, Grundstücksart und Ausnutzbarkeit kann die tatsächliche Veränderung deutlich darüber oder darunter liegen.

Landkreis Starnberg: ein differenzierter Rückgang

Auch im Landkreis Starnberg wurden die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 neu veröffentlicht. Für Wohnbauland ging die Tendenz im Durchschnitt des gesamten Landkreises um etwa 5,5 Prozent zurück.

Der Rückgang ist damit im Durchschnitt geringer als im Landkreis München. Allerdings bildet der Durchschnitt die Unterschiede zwischen den Gemeinden und den einzelnen Lagen nur begrenzt ab.

In einigen Lagen, unter anderem an kleineren Seen, wurden stabile oder sogar steigende Bodenrichtwerte festgestellt. Im gewerblichen Bereich ergaben sich ebenfalls deutliche Steigerungen. Für den neuen urbanen Bereich „Moosaik“ in Starnberg wurde zudem eine neue Bodenrichtwertzone gebildet.

Die offiziellen Starnberger Angaben weisen außerdem darauf hin, dass für die aktuelle Auswertung mehr Verkaufsfälle aus den Jahren 2024 und 2025 vorlagen als in der vorherigen Periode. Das verbessert die Datengrundlage, ändert aber nichts daran, dass Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte und keine verbindlichen Verkaufspreise sind.

Die aktuellen Werte können über die Seite des Gutachterausschusses im Landkreis Starnberg eingesehen werden.

Warum Starnberg nicht pauschal mit München gleichgesetzt werden kann

Der Landkreis Starnberg umfasst sehr unterschiedliche Teilmärkte: die Stadt Starnberg, Gemeinden am Starnberger See und kleinere Orte mit jeweils eigener Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachfrage.

Eine Seelage, ein bestimmtes Baurecht oder eine besondere Wohnqualität können den Wert stabilisieren. Umgekehrt können eine eingeschränkte Bebaubarkeit, ein ungünstiger Grundstückszuschnitt oder hohe Modernisierungskosten die Nachfrage begrenzen.

Ein umfassender aktueller Immobilienmarktbericht für bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen lag beim Landkreis Starnberg zuletzt noch nicht in einer neu aktualisierten Fassung vor. Für konkrete Aussagen zu Häusern und Wohnungen sollten daher nicht allein die Bodenrichtwerte herangezogen werden.

Auszug aus unseren aktuellen Bewertungen: Wie stark sich einzelne Lagen verändert haben

Wie unterschiedlich die Korrektur ausfällt, sehen wir auch bei unseren aktuellen Bewertungen in München und im Landkreis München. Der Vergleich der für die jeweiligen Lagen herangezogenen Bodenrichtwerte 2024 und 2026 zeigt deutliche Rückgänge – allerdings nicht überall im gleichen Umfang.

Die Spannweite reicht in diesen Beispielen von rund 10,5 Prozent in Unterhaching bis knapp 27,8 Prozent in Höhenkirchen-Siegertsbrunn. Auch innerhalb Münchens zeigen sich erhebliche Unterschiede: In unseren Beispielen beträgt die Veränderung zwischen 2024 und 2026 in Trudering-Riem rund minus 18,5 Prozent. Die Entwicklung von Häusern und Wohnungen im Stadtbezirk ordnen wir separat auf unserer Seite zu Trudering-Riem ein. In Solln beträgt die Veränderung rund minus 23,1 Prozent, in Schwabing-Freimann rund minus 23,2 Prozent und in Giesing rund minus 25,7 Prozent.

Warum diese Beispiele für Eigentümer wichtig sind

Die Entwicklung seit dem Höhepunkt der Boomjahre ist keine gleichmäßige Abwärtsbewegung über alle Lagen hinweg. Die Unterschiede zwischen Stadtteilen und Gemeinden zeigen sich auch in unseren regionalen Marktgebieten in München und im Umland. Vielmehr korrigiert sich der Grundstücksmarkt je nach Mikrolage, Nutzungsart, Baurecht und Nachfrage unterschiedlich stark. Gerade Lagen, die in der Niedrigzinsphase besonders kräftig gestiegen waren, können heute deutlicher unter ihren damaligen Höchstständen liegen. Andere Teilmärkte zeigen sich vergleichsweise stabiler.

Für Verkäufer bedeutet das vor allem: Frühere Höchstwerte oder Preisvorstellungen aus den Boomjahren sind keine verlässliche Grundlage für einen Verkauf im Jahr 2026. Wie stark sich Angebotspreis und realistischer Marktwert unterscheiden können, erläutern wir auch in unserem Beitrag „Wie viel ist Ihre Immobilie wert?“. Für Käufer entstehen durch die Korrektur wieder mehr Verhandlungsspielräume, gleichzeitig sind die Finanzierungskosten deutlich höher als in der Niedrigzinsphase. Deshalb sollte eine Entscheidung immer auf der aktuellen Lage und nicht auf historischen Höchstständen beruhen.

Wichtig: Die genannten Werte stammen aus einem Auszug unserer aktuellen Bewertungsfälle und beziehen sich auf die jeweils herangezogenen Bodenrichtwerte der genannten Lagen. Sie sind keine pauschalen Quadratmeterpreise für Häuser oder Wohnungen in diesen Stadtteilen. Der Marktwert einer konkreten Immobilie muss immer separat ermittelt werden.

Warum die Bodenrichtwerte gesunken sind

Der wichtigste Auslöser war die Zinswende ab 2022. In den Jahren zuvor konnten Käufer, Selbstnutzer, Projektentwickler und Kapitalanleger mit sehr günstigen Finanzierungskosten kalkulieren. Dadurch konnten höhere Kaufpreise und höhere Grundstückspreise wirtschaftlich getragen werden.

Als die Zinsen deutlich stiegen, veränderte sich die Rechnung:

• Die monatliche Belastung einer Finanzierung stieg.
• Viele Haushalte konnten sich bei gleichem Einkommen weniger Kaufpreis leisten.
• Projektentwickler mussten höhere Finanzierungskosten in ihre Kalkulation einbeziehen.
• Bei Grundstückskäufen sanken die möglichen Preise, wenn Baukosten und Verkaufspreise nicht entsprechend angepasst werden konnten.
• Investoren verlangten für das eingesetzte Kapital eine höhere Rendite.
• Verhandlungen wurden wichtiger und dauerten länger.

Zusätzlich sind die Baukosten weiterhin ein wichtiger Faktor. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen in Deutschland im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat. Ein niedrigerer Grundstückswert führt deshalb nicht automatisch zu einer entsprechend niedrigeren Gesamtkalkulation eines Neubauprojekts.

Der zweijährige Turnus verzögert die Wahrnehmung

Bodenrichtwerte werden nicht monatlich angepasst. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen sie in der Regel in einem zweijährigen Rhythmus. Dadurch können die veröffentlichten Werte zeitlich hinter der aktuellen Marktentwicklung zurückliegen.

Der Bodenrichtwert zum 01.01.2026 ist daher keine tagesaktuelle Preisnotierung. Er ist eine statistisch abgeleitete Orientierung, die auf der Auswertung realer Verkäufe und der jeweiligen Bodenrichtwertzone beruht.

Welchen Einfluss die Zinsen haben

Die Zinsen wirken auf den Immobilienmarkt auf mehreren Ebenen. Für private Käufer geht es vor allem um die monatliche Rate. Für Projektentwickler geht es zusätzlich um die Kosten der Zwischenfinanzierung, die Tragfähigkeit des Projekts und die erwartbare Verkaufsgeschwindigkeit.

Im Juli 2026 lag der gewichtete Indikator für neue Wohnungsbaukredite im Euroraum bei 3,54 Prozent. Dieser Wert ist kein persönliches Finanzierungsangebot und nicht mit jedem deutschen Bankangebot direkt vergleichbar. Er zeigt aber, dass die Finanzierungskosten weiterhin deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsphase liegen.

Die Europäische Zentralbank hielt ihre drei Leitzinsen am 23. Juli 2026 unverändert bei 2,25 Prozent für die Einlagefazilität, 2,40 Prozent für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und 2,65 Prozent für die Spitzenrefinanzierungsfazilität. Die EZB legt sich ausdrücklich nicht auf einen festen weiteren Zinspfad fest.

Für Immobilienkredite gilt außerdem: Bauzinsen folgen nicht eins zu eins dem EZB-Leitzins. Sie hängen unter anderem von Kapitalmarktzinsen, Inflationserwartungen, Refinanzierungskosten der Banken, Bonität, Beleihungsauslauf und Objektqualität ab.

Die Deutsche Bundesbank berichtete für das zweite Quartal 2026, dass deutsche Banken ihre Kreditrichtlinien auch bei privaten Wohnungsbaukrediten gestrafft haben. Gleichzeitig ging die Nachfrage privater Haushalte nach Krediten zurück. Das zeigt, dass nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Kreditvergabe und die finanzielle Tragfähigkeit eine Rolle spielen.

Eine erste Orientierung zur monatlichen Belastung bietet der Finanzierungsrechner. Für eine verbindliche Finanzierung ist jedoch immer eine individuelle Prüfung erforderlich.

Warum höhere Zinsen die Grundstückswerte drücken

Bei einem Grundstückskauf wird nicht nur der Kaufpreis betrachtet. Entscheidend ist, ob das Gesamtprojekt wirtschaftlich funktioniert. Steigen die Finanzierungskosten, sinkt bei gleichbleibenden Bau- und Verkaufskosten der Betrag, der für das Grundstück gezahlt werden kann.

Bei Anlageimmobilien kommt zusätzlich die Renditebetrachtung hinzu. Wenn alternative Anlagen wieder höhere Verzinsungen bieten und Immobilienkredite teurer werden, müssen sich Kaufpreise und Grundstückswerte stärker an den erzielbaren Erträgen orientieren.

Das erklärt, warum Grundstückswerte besonders empfindlich auf Zinsveränderungen reagieren können. Ein Gebäude mit bestehender Nutzung und laufenden Einnahmen kann sich anders entwickeln als ein unbebautes Grundstück, dessen Wert stark von einer zukünftigen Bebauung abhängt.

Welchen Einfluss Kriege und Geopolitik haben

Kriege wirken nicht unmittelbar wie ein eigener Immobilienpreisfaktor. Sie verändern jedoch die Rahmenbedingungen, unter denen Haushalte, Banken und Unternehmen Entscheidungen treffen.

Der aktuelle Konflikt im Nahen Osten hat nach Einschätzung der Europäischen Zentralbank insbesondere über höhere und volatile Energiepreise Auswirkungen auf Inflation und Wachstum. Die EZB hob im Juni 2026 ihre Leitzinsen an und begründete dies unter anderem mit den inflationären Folgen des Krieges. Im Juli blieben die Zinsen unverändert, während die Energiepreise weiterhin über dem Niveau vor dem Konflikt lagen.

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine, Spannungen im Nahen Osten, Handelskonflikte und weitere geopolitische Risiken können deshalb auf mehreren Wegen wirken:

• Höhere Energiepreise können die Inflation antreiben.
• Die EZB kann dadurch weniger Spielraum für Zinssenkungen haben oder die Zinsen länger hoch halten.
• Höhere Energie- und Rohstoffkosten können Bau- und Modernisierungskosten erhöhen.
• Unsicherheit kann dazu führen, dass Haushalte Kaufentscheidungen verschieben.
• Banken können Risiken vorsichtiger bewerten und Kreditbedingungen verschärfen.
• Unternehmen können Investitionen zurückstellen.

Geopolitische Krisen wirken allerdings nicht immer in dieselbe Richtung. In akuten Krisen können Anleger verstärkt in sichere Anlagen umschichten. Das kann Kapitalmarktzinsen zeitweise beeinflussen. Ob sich daraus niedrigere oder höhere Bauzinsen ergeben, hängt vom Verlauf der Krise, der Inflation, den Erwartungen an die Geldpolitik und der wirtschaftlichen Entwicklung ab.

Eine seriöse Prognose wie „der Krieg führt sicher zu steigenden Immobilienpreisen“ oder „die Zinsen fallen deshalb bald“ ist daher nicht möglich.

Geopolitik verstärkt die Unsicherheit

Für den Münchner Immobilienmarkt bedeutet das vor allem: Entscheidungen werden vorsichtiger getroffen. Käufer rechnen genauer, Banken prüfen sorgfältiger und Projektentwickler kalkulieren mit größeren Sicherheitsmargen.

Das kann die Vermarktungsdauer verlängern und den Preisabstand zwischen sehr guten und problematischen Immobilien vergrößern. Eine gute Lage bleibt ein Vorteil. Sie schützt aber nicht vor einer veränderten Finanzierungs- und Kostenstruktur.

Wie die Perspektive für den Immobilienmarkt aussieht

Eine belastbare Vorhersage für die nächsten Jahre gibt es nicht. Die derzeit verfügbaren Daten sprechen aber für drei gleichzeitig geltende Beobachtungen:

• Der Münchner Transaktionsmarkt ist wieder aktiver.
• Die Grundstückswerte liegen vielerorts deutlich unter den früheren Höchstständen.
• Finanzierung, Baukosten und geopolitische Risiken bremsen eine schnelle Rückkehr zum Boommarkt.

Für München spricht langfristig die anhaltende Bedeutung als Arbeits-, Bildungs- und Wirtschaftsstandort. Im Umland und im Landkreis Starnberg kommen die Nähe zur Stadt, unterschiedliche Wohnqualitäten und begrenzte Grundstücksangebote hinzu.

Diese Standortfaktoren sind jedoch keine Garantie für kurzfristig steigende Bodenrichtwerte. Die nächsten Jahre dürften stärker davon abhängen, welche Immobilien finanzierbar sind, wie sich die Zinsen entwickeln und ob Käufer die laufenden Kosten sowie notwendige Modernisierungen tragen können.

Drei mögliche Marktszenarien

1. Seitwärtsbewegung: Bleiben Zinsen und Finanzierungskosten ungefähr auf dem aktuellen Niveau, dürfte sich der Markt weiter stabilisieren. Die Nachfrage bleibt vorhanden, konzentriert sich aber auf gut bewertete und tragfähig finanzierbare Immobilien.

2. Entspannung bei den Zinsen: Sollten Inflation und geopolitische Risiken nachlassen, könnten niedrigere Finanzierungskosten die Nachfrage beleben. Daraus würde nicht automatisch eine Rückkehr zu den Höchstständen von 2022 folgen. Wahrscheinlicher wäre zunächst eine stärkere Nachfrage nach guten Wohnungen, Häusern und Grundstücken.

3. Neue Belastungen: Steigende Energiepreise, höhere Inflation, weitere Zinsanstiege oder eine schwächere Wirtschaft könnten den Druck auf Grundstücke und Immobilien mit hohem Finanzierungs- oder Sanierungsbedarf erhöhen.

Diese Szenarien sind keine Vorhersage. Sie zeigen lediglich, welche Faktoren Eigentümer bei ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.

Entscheiden Sie auf Basis des heutigen Immobilienwerts

Ob Verkauf oder Halten sinnvoller ist, lässt sich nicht aus dem Bodenrichtwert allein ableiten. Eine aktuelle Bewertung schafft eine bessere Grundlage für die weitere Entscheidung.

Jetzt verkaufen oder halten?

Die neuen Bodenrichtwerte liefern keine allgemeine Handlungsanweisung. Weder muss jetzt jeder Eigentümer verkaufen, noch ist das Halten in jedem Fall die bessere Entscheidung.

Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt vor allem von vier Fragen ab:

• Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der gesamten Immobilie?
• Wie hoch ist die verbleibende Darlehensschuld?
• Wie sicher ist die künftige Finanzierung?
• Welche persönlichen und wirtschaftlichen Ziele verfolgt der Eigentümer?

Wann ein Verkauf ernsthaft geprüft werden sollte

Ein Verkauf sollte insbesondere dann geprüft werden, wenn die Anschlussfinanzierung voraussichtlich zu einer dauerhaften finanziellen Überforderung führt. Das kann beispielsweise bei hoher Restschuld, geringem Einkommen, fehlenden Rücklagen oder größeren anstehenden Sanierungen der Fall sein.

Auch eine Immobilie mit erheblichem Modernisierungsbedarf kann heute schwieriger zu verkaufen sein als in der Niedrigzinsphase. Wer frühzeitig handelt, hat mehr Zeit, Unterlagen zu ordnen, den Marktwert realistisch einzuschätzen und verschiedene Verkaufszeitpunkte zu vergleichen.

Ein Verkauf kann außerdem sinnvoll sein, wenn sich die Lebenssituation verändert hat, die Immobilie nicht mehr zur Familie passt oder die Verwaltung und Instandhaltung dauerhaft zu belastend geworden sind.

Vor Ablauf einer Zinsbindung kann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Dieser Punkt muss vor einer Verkaufsentscheidung mit der Bank oder einer fachkundigen Finanzierungsberatung geprüft werden.

Wann Halten vertretbar sein kann

Das Halten einer Immobilie kann vertretbar sein, wenn die Finanzierung auch nach dem Ende der Zinsbindung tragfähig bleibt, ausreichend Rücklagen vorhanden sind und kein kurzfristiger Verkaufsdruck besteht.

Bei einer langfristig selbst genutzten Immobilie ist außerdem nicht nur die kurzfristige Wertentwicklung entscheidend. Wohnsicherheit, Lage, persönliche Bindungen und die Möglichkeit, die Immobilie dauerhaft zu nutzen, können wichtiger sein als eine kurzfristige Marktprognose.

Bei einer vermieteten Immobilie sollte zusätzlich geprüft werden, ob Mieteinnahmen, laufende Kosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Finanzierung zusammenpassen. Ein gesunkener Bodenrichtwert allein ist weder ein Grund zum Verkauf noch ein Grund zum Halten. Wer die Entscheidung auf belastbare Zahlen stützen möchte, findet weitere Informationen zu unserer Immobilienbewertung in München und Umgebung.

Wenn die Zinsbindung aus der Niedrigzinsphase ausläuft

Viele Immobilienkredite, die zwischen 2015 und 2021 abgeschlossen wurden, enthalten deutlich niedrigere Zinssätze als heutige Finanzierungen. Läuft eine zehnjährige Zinsbindung aus, kann die Restschuld deshalb zu einem deutlich höheren Zinssatz weiterfinanziert werden müssen.

Die entscheidende Zahl ist nicht der ursprüngliche Kaufpreis, sondern die verbleibende Restschuld. Je stärker das Darlehen bereits getilgt wurde, desto geringer ist der absolute Einfluss eines höheren Zinssatzes auf die monatliche Rate.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ein Forward-Darlehen die Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung bereits im Voraus sichern kann. Die BaFin nennt Forward-Darlehen als eine Möglichkeit, Zinsen teilweise mehrere Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung festzuschreiben.

Das ist jedoch keine automatische Empfehlung. Ein Forward-Darlehen kann sich lohnen, wenn die Zinsen bis zum Ablauftermin steigen. Fallen die Zinsen dagegen, bleibt der vereinbarte Vertrag grundsätzlich bestehen. Die Entscheidung sollte deshalb anhand von Restschuld, Forward-Aufschlag, Laufzeit, Tilgung und persönlicher Risikotoleranz berechnet werden.

Diese Schritte sind vor dem Zinsbindungsende wichtig

• Enddatum der Sollzinsbindung und verbleibende Restschuld feststellen.
• Monatliche Rate bei unterschiedlichen Zinssätzen berechnen.
• Eigenkapital, Rücklagen und mögliche Sondertilgungen prüfen.
• Angebot der bisherigen Bank nicht ungeprüft übernehmen.
• Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen vergleichen.
• Beleihungswert und aktuelle Immobilienbewertung prüfen lassen.
• Energetischen Zustand und absehbare Modernisierungskosten einbeziehen.
• Bei drohender finanzieller Überforderung frühzeitig über einen Verkauf sprechen.

Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann die Verhandlungsposition bei der Anschlussfinanzierung verbessern. Umgekehrt kann ein gesunkener Immobilienwert die Finanzierung erschweren, wenn die Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Wert hoch bleibt.

Wie KI bei Bodenrichtwerten und Marktdaten helfen kann

KI kann Eigentümern helfen, Bodenrichtwerte verschiedener Stichtage gegenüberzustellen, Finanzierungsszenarien zu strukturieren oder die Auswirkungen unterschiedlicher Zinssätze auf eine Anschlussfinanzierung überschlägig zu vergleichen. Auch umfangreiche Marktberichte lassen sich damit schneller erschließen.

KI ersetzt keine Immobilienbewertung

Gerade bei Bodenrichtwerten ist die richtige Einordnung entscheidend. Ein automatisches System kann einen Wert aus einer Richtwertzone nicht ohne Weiteres auf ein konkretes Grundstück oder eine bebaute Immobilie übertragen. Baurecht, Geschossflächenzahl, Grundstückszuschnitt, Mikrolage, Gebäudezustand und tatsächliche Marktnachfrage müssen zusätzlich geprüft werden. Auch bei Zinsprognosen gilt: Szenarien können helfen, eine Entscheidung vorzubereiten, sind aber keine verlässliche Vorhersage der künftigen Finanzierungskosten.

Unser Rat aus der Praxis

Catrin und Markus empfehlen

Seit 2009 begleiten wir Eigentümer und Kaufinteressenten in München und im Münchner Umland durch sehr unterschiedliche Marktphasen. Wir würden die aktuellen Bodenrichtwerte nicht als Grund für eine hektische Entscheidung verstehen. Sie sind aber ein wichtiger Anlass, die eigene Situation neu zu prüfen.

Wer verkaufen möchte, sollte sich nicht an den Höchstständen von 2022 orientieren. Wer halten möchte, sollte nicht nur auf eine mögliche Erholung hoffen, sondern die Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und persönliche Belastbarkeit ehrlich durchrechnen.

Besonders wichtig ist die Trennung zwischen Grundstückswert und Immobilienwert. Bei einem Haus oder einer Wohnung kann der gesunkene Bodenrichtwert nur einen Teil der Gesamtbewertung betreffen. Bei einem unbebauten Grundstück mit hohem Baurecht kann die Grundstückskomponente dagegen deutlich stärker ins Gewicht fallen.

Unsere Erfahrung ist: Eigentümer gewinnen Handlungsspielraum, wenn sie frühzeitig Klarheit schaffen. Eine aktuelle Bewertung, eine Finanzierungsprüfung und eine realistische Entscheidung über den zeitlichen Rahmen sind meist hilfreicher als das Warten auf eine vermeintlich sichere Prognose.

Eine professionelle Immobilienbewertung sollte dabei Grundstück, Gebäude, Baurecht, Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage gemeinsam betrachten.

Häufige Fragen

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Die gesunkenen Bodenrichtwerte sind ein deutliches Signal für die Korrektur nach den Boomjahren. Sie bedeuten aber nicht, dass jede Immobilie im gleichen Umfang an Wert verloren hat oder dass jeder Eigentümer sofort verkaufen muss.

• Aktuellen Wert der Immobilie und des Grundstücks getrennt betrachten.
• Konkreten Bodenrichtwertbereich und Baurecht prüfen.
• Restschuld und Ende der Zinsbindung feststellen.
• Anschlussfinanzierung mit mehreren Varianten durchrechnen.
• Modernisierungs- und Instandhaltungskosten realistisch einplanen.
• Bei Verkaufsabsicht nicht mit überholten Höchstständen kalkulieren.
• Bei Halteabsicht eine Zins- und Liquiditätsreserve bilden.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bietet unsere Seite zum marktgerechten Immobilienverkauf weitere Informationen zur Preisfindung und Vorbereitung.

Wenn Sie eine Immobilie im Raum München, im Umland oder im Landkreis Starnberg suchen, können Sie außerdem einen Suchauftrag bei Lebenstraum-Immobilien hinterlegen.

Für eine persönliche Einschätzung Ihrer Situation können Sie Kontakt mit uns aufnehmen. Wir betrachten nicht nur einen Bodenrichtwert, sondern die Immobilie, das Grundstück, die Finanzierungssituation und den realistischen Käuferkreis im Zusammenhang.

Quellen und rechtlicher Hinweis

Die Angaben zu den Bodenrichtwerten in München, im Landkreis München und im Landkreis Starnberg beruhen auf Veröffentlichungen der zuständigen Gutachterausschüsse und Landratsämter. Ergänzend wurden der Halbjahresreport 2026 des Gutachterausschusses München, Veröffentlichungen der Europäischen Zentralbank, der Deutschen Bundesbank, der Verbraucherzentrale und der BaFin sowie die aktuelle regionale Berichterstattung ausgewertet.

Weiterführende Quellen:

• Landeshauptstadt München: Bodenrichtwerte zum 01.01.2026
• Landkreis München: Neue Bodenrichtwerte
• Landkreis Starnberg: Gutachterausschuss und Bodenrichtwerte
• Süddeutsche Zeitung: Grundstückswerte in München
• Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 23.07.2026
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung und Forward-Darlehen

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Sachverständigenberatung dar. Bodenrichtwerte sind nicht bindend und ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung. Die steuerlichen Folgen einer Übertragung, eines Verkaufs oder einer Anschlussfinanzierung müssen im Einzelfall fachkundig geprüft werden.