Bei einer Immobilienbesichtigung geht es um weit mehr als Grundriss, Ausstattung und die Frage, ob das Wohnzimmer gefällt. Gerade mögliche Baumängel beschäftigen Kaufinteressenten verständlicherweise sehr. Schließlich geht es beim Immobilienkauf meist um eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben.
Wir erleben deshalb immer wieder Interessenten, die bei einer Besichtigung ganz genau hinschauen. Das finden wir richtig. Manchmal entstehen dabei allerdings Situationen, an die wir uns noch Jahre später erinnern. Eine Abendbesichtigung, ein interessiertes Ehepaar und ein vermeintlich verdächtiges Klopfgeräusch gehören definitiv dazu.
Wir sind Catrin und Markus Bühler und führen Lebenstraum-Immobilien seit 2009. Immobilien, die uns Eigentümer zum Verkauf anvertrauen, betreuen wir persönlich. Mal übernimmt Catrin den Lead, mal Markus. Besichtigungen führen wir jedoch, wann immer es organisatorisch möglich ist, gemeinsam durch.
Inhalt
- Warum wir Immobilien persönlich betreuen
- Warum wir Besichtigungen gerne gemeinsam durchführen
- Wie wir mit bekannten Baumängeln umgehen
- Was ein Makler bei Baumängeln erkennen kann – und was nicht
- Die Besichtigung um 19 Uhr
- Dann kam der vermeintliche Baumangel
- Aus den Interessenten wurden Käufer
- Was wir aus dieser Besichtigung mitnehmen
- Unser Fazit
- Häufige Fragen
Warum wir Immobilien persönlich betreuen
Eine Besonderheit unserer Arbeitsweise ist, dass wir die uns anvertrauten Immobilien selbst betreuen. Eigentümer geben ihr Haus oder ihre Wohnung nicht bei uns ab und lernen anschließend für jeden Arbeitsschritt einen neuen Ansprechpartner kennen.
Bei einer Immobilie übernimmt Catrin die federführende Betreuung, bei einer anderen Markus. Trotzdem kennen wir beide die Immobilie, die vorhandenen Unterlagen, ihre Besonderheiten und die wesentlichen Gespräche mit den Eigentümern.
Das ist uns wichtig. Denn Interessenten stellen bei Besichtigungen sehr unterschiedliche Fragen. Der eine möchte etwas über die Haustechnik wissen, die andere interessiert sich für mögliche Umbauten, ein Dritter fragt nach dem Grundstück, dem Energieverbrauch oder möglichen Schäden. Wie wir Eigentümer durch die einzelnen Phasen eines Verkaufs begleiten, zeigen wir auch auf unserer Seite für Immobilieneigentümer.
Warum wir Besichtigungen gerne gemeinsam durchführen
Wann immer es möglich ist, führen wir Besichtigungen zu zweit durch. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen erhöht es die Sicherheit für die Immobilie und das Eigentum unserer Auftraggeber. Zum anderen können wir uns bei den Gesprächen ergänzen und auf die unterschiedlichen Fragen der Kaufinteressenten besser eingehen.
Gerade bei ausführlichen Besichtigungen erleben wir, dass sich Gespräche schnell in verschiedene Richtungen entwickeln. Vier Augen und vier Ohren nehmen dabei mehr wahr als zwei.
Zur Vorbereitung einer Besichtigung gehört für uns außerdem eine möglichst vollständige und nachvollziehbare Präsentation der Immobilie. Dazu zählen beispielsweise aufbereitete Unterlagen, Grundrisse, Fotos und ein hochwertiges Exposé.
Wie wir mit bekannten Baumängeln umgehen
Besonders aufmerksam werden wir, wenn es um mögliche Baumängel geht. Die Sorge von Kaufinteressenten vor Feuchtigkeit, Schäden am Gebäude, Problemen mit dem Dach oder anderen kostspieligen Überraschungen können wir sehr gut nachvollziehen.
Deshalb fragen wir Eigentümer im Rahmen unserer Verkaufsvorbereitung ausdrücklich nach bekannten Mängeln und Besonderheiten der Immobilie. Relevante Informationen, die uns mitgeteilt werden, berücksichtigen wir bei der Aufbereitung der Immobilie und kommunizieren sie gegenüber Kaufinteressenten transparent.
Dabei gibt es eine wichtige Grenze: Eigentümer können grundsätzlich nur über Mängel berichten, die ihnen selbst bekannt sind. Auch wir als Immobilienmakler führen keine technische oder bauliche Untersuchung durch, die mit einer Begutachtung durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen vergleichbar wäre.
Vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Vorbereitung sind aus unserer Erfahrung nicht nur bei möglichen Mängeln wichtig. Welche Aufgaben Eigentümer bei einem Verkauf selbst übernehmen müssten, erläutern wir ausführlicher in unserem Ratgeber zum privaten Immobilienverkauf.
Was ein Makler bei Baumängeln erkennen kann – und was nicht
Durch unsere langjährige Berufserfahrung schauen wir bei Immobilien natürlich auf Punkte, bei denen wir in der Praxis besonders aufmerksam geworden sind. Fallen uns sichtbare Auffälligkeiten auf oder ergeben sich Fragen, sprechen wir diese an und empfehlen gegebenenfalls eine weitere fachliche Prüfung.
Was wir nicht machen, sind invasive Untersuchungen. Wir öffnen keine Wände, nehmen keine Bauteile auseinander und können nicht feststellen, was sich hinter Putz, Verkleidungen oder anderen Bauteilen verbirgt.
Deshalb raten wir Kaufinteressenten bei ernsthaftem Interesse und offenen technischen Fragen dazu, eine weitere Besichtigung mit einem geeigneten Sachverständigen oder Fachmann durchzuführen. Das ist aus unserer Sicht kein Zeichen von Misstrauen, sondern kann bei einer so weitreichenden Kaufentscheidung sehr vernünftig sein.
Neben dem baulichen Zustand spielt für Käufer selbstverständlich auch die Frage eine Rolle, ob der verlangte Preis zur Immobilie und zum Markt passt. Hier kann eine fundierte Immobilienbewertung in München und Umgebung eine wichtige Grundlage sein.
Die Besichtigung um 19 Uhr
Und damit kommen wir zu einer Besichtigung, die uns beiden bis heute im Gedächtnis geblieben ist.
Es war bereits gegen 19 Uhr, als wir ein Ehepaar durch eine von uns angebotene Immobilie führten. Die beiden wirkten ernsthaft interessiert, sahen sich alles genau an und stellten viele Fragen.
Irgendwann kamen wir auf das Thema Baumängel zu sprechen. Nach Auskunft der Eigentümer waren keine entsprechenden Baumängel bekannt. Auch uns lagen keine Hinweise auf einen solchen Mangel vor. Genau das erklärten wir den beiden Interessenten.
Was anschließend passierte, hatten wir allerdings noch bei keiner Besichtigung erlebt.
Plötzlich wurde an jede Wand geklopft
Die Interessenten begannen, systematisch an die Wände zu klopfen.
Bis heute wissen wir nicht genau, welchen Baumangel sie auf diese Weise erkennen wollten. Aber natürlich ließen wir sie in Ruhe prüfen. Wenn jemand vor einer Kaufentscheidung etwas genauer untersuchen möchte, soll er dafür auch die notwendige Zeit bekommen.
Also gingen wir gemeinsam durch die Immobilie. Wand für Wand. Klopf, klopf. Weiter zur nächsten Wand.
Dann kam der vermeintliche Baumangel
Irgendwann kamen wir im Wohnzimmer an. Das Ehepaar klopfte auch dort die Außenwand ab.
Und tatsächlich: An einer Stelle klang die Wand plötzlich anders.
Sofort stand wieder die Frage im Raum, ob man gerade einen bislang unentdeckten Baumangel gefunden hatte.
Catrin blieb vollkommen ruhig. Sie sah sich die Stelle an und erklärte sinngemäß:
„Das ist der Rollladenkasten. Deshalb ist die Wand an dieser Stelle natürlich nicht komplett massiv.“
Für einen kurzen Moment schauten wir vier uns einfach nur an.
Dann mussten wir alle lächeln.
Die Anspannung war weg, die Besichtigung ging weiter – und aus dem vermeintlichen Baumangel wurde eine Geschichte, die Catrin und ich bis heute gerne erzählen.
Aus den Interessenten wurden Käufer
Das Ehepaar entschied sich schließlich für die Immobilie und kaufte sie. Nach unserem Kenntnisstand sind die beiden bis heute glücklich mit ihrer Entscheidung.
Für uns war die Besichtigung deshalb nicht nur eine amüsante Episode. Sie zeigt sehr schön, wie wichtig ein offener Umgang mit den Sorgen von Kaufinteressenten ist.
Wir hätten über das Klopfen lächeln oder es als übertrieben abtun können. Das wäre aus unserer Sicht der falsche Umgang gewesen. Wer eine Immobilie kauft und dafür möglicherweise einen großen Teil seines Vermögens einsetzt oder sich über viele Jahre finanziell bindet, darf genau hinsehen und Fragen stellen.
Was wir aus dieser Besichtigung mitnehmen
Die Geschichte bringt für uns einige Grundsätze auf den Punkt, nach denen wir Immobilien seit vielen Jahren vermarkten:
- Bekannte relevante Mängel und Besonderheiten sollten transparent kommuniziert werden.
- Fragen und Sorgen von Kaufinteressenten nehmen wir ernst.
- Unsere langjährige Maklererfahrung hilft uns, bei bestimmten Punkten genauer hinzusehen.
- Eine Maklerbesichtigung ersetzt keine bautechnische Untersuchung.
- Bei offenen technischen Fragen empfehlen wir Interessenten, geeignete Fachleute hinzuzuziehen.
- Eine sorgfältige Prüfung muss einem erfolgreichen Verkauf nicht im Wege stehen – sie kann vielmehr Vertrauen schaffen.
Genau diese persönliche Begleitung von der Vorbereitung über die Besichtigung bis zum Vertragsabschluss ist Teil unserer Arbeit beim Immobilienverkauf in München und Umgebung.
Unser Fazit: Vertrauen entsteht nicht dadurch, dass niemand Fragen stellt
Bei einer guten Immobilienbesichtigung geht es für uns nicht darum, kritische Fragen möglichst schnell abzuhaken. Interessenten sollen die Möglichkeit haben, sich mit einer Immobilie intensiv auseinanderzusetzen.
Genauso wichtig ist eine klare Rollenverteilung. Wir kennen die Immobilien, die wir vermarkten, beschäftigen uns intensiv mit den vorhandenen Unterlagen und bringen unsere Erfahrung aus vielen Jahren Immobilienvermittlung ein. Eine fachtechnische Untersuchung durch einen Bausachverständigen können und wollen wir jedoch nicht ersetzen.
Und manchmal stellt sich der vermeintliche Baumangel eben schlicht als Rollladenkasten heraus.
Ihre Catrin und Ihr Markus Bühler
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Wir begleiten Eigentümer persönlich von der Vorbereitung und Bewertung über die Besichtigungen bis zum erfolgreichen Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zu Baumängeln bei der Immobilienbesichtigung
Muss ein Verkäufer bekannte Baumängel angeben?
Bekannte erhebliche Mängel sollten beim Immobilienverkauf nicht verschwiegen werden. Welche konkreten Aufklärungs- und Offenlegungspflichten im Einzelfall bestehen, ist eine rechtliche Frage und sollte bei Zweifeln anwaltlich oder notariell geprüft werden.
Prüft ein Immobilienmakler die Immobilie auf Baumängel?
Ein Immobilienmakler ersetzt keinen Bausachverständigen. Wir achten aufgrund unserer Berufserfahrung auf Auffälligkeiten und fragen Eigentümer nach bekannten Mängeln. Eine invasive oder umfassende bautechnische Untersuchung führen wir jedoch nicht durch.
Kann ein Kaufinteressent einen Sachverständigen zur Besichtigung mitbringen?
Bei ernsthaftem Kaufinteresse und offenen technischen Fragen halten wir eine weitere Besichtigung mit einem geeigneten Sachverständigen oder Fachmann für sinnvoll. Die konkrete Abstimmung erfolgt mit dem Verkäufer beziehungsweise dem beauftragten Makler.
Warum führen Catrin und Markus Bühler Besichtigungen häufig gemeinsam durch?
Wir betreuen die uns anvertrauten Immobilien persönlich und führen Besichtigungen, wann immer es organisatorisch möglich ist, gemeinsam durch. Das erhöht die Sicherheit während der Besichtigung und ermöglicht uns, auf unterschiedliche Fragen der Interessenten umfassender einzugehen.
Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag schildert Erfahrungen aus unserem Makleralltag und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bautechnische Beratung und keine Begutachtung einer Immobilie durch entsprechend qualifizierte Sachverständige oder Fachbetriebe. Aussagen zu möglichen Mängeln und deren rechtlicher Bedeutung müssen immer anhand des konkreten Einzelfalls geprüft werden.
